第七章房地产投资规划

第7章投资性房地产一、单项选择题1.甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。

采用年限平均法计提折旧，不考虑其他因素，2017年该写字楼计提的折旧金额为（）万元。

A.240B.220C.217.25D.237【答案】C【解析】2017 年年末计提折旧金额=（9600-120）/40/12×11=217.25（万元）。

2.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。

A.其他综合收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失【答案】B【解析】公允价值模式下，企业应在资产负债表日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额，调整其账面价值，同时计入“公允价值变动损益”。

3.企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。

下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。

A.计入递延收益B.计入当期损益C.计入其他综合收益D.计入资本公积【答案】B【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入“公允价值变动损益”。

4.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。

A.计入“其他综合收益”B.计入期初留存收益C.计入“营业外收入”D.计入“公允价值变动损益”【答案】A【解析】自用房地产转换为投资性房地产，公允价值高于账面价值差额计入“其他综合收益”，低于计入“公允价值变动损益”。

5.2020年3月，甲公司决定对按照成本模式进行后续计量的出租用写字楼进行改扩建，并与改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。

3月31日写字楼进入改扩建，原价为10 000万元，已计提折旧2 000万元。

中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）(中华人民共和国主席令第七十二号)《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过，现予公布，自公布之日起施行。

中华人民共和国主席胡锦涛2007年8月30日中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。

房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

房地产投资管理制度第一章总则第一条为规范房地产投资行为，保障房地产项目的规范运作和持续增值，加强房地产投资管理，特制定本制度。

第二条本制度适用于公司及其子公司开展的房地产投资管理活动。

第三条本制度遵循合法合规、风险可控、效益最大化的原则，建立健全房地产投资管理制度，提高公司的投资管理水平。

第四条公司应当加强对房地产投资管理的组织、规划、决策和执行，防范风险，促进投资效益的提升。

第二章房地产投资规划第五条公司应当根据国家和地方的相关规划和政策，结合自身实际情况，合理制定房地产投资规划。

第六条房地产投资规划应当包括投资目标、投资标的、资金来源、投资策略等内容。

第七条公司应当建立完善的房地产项目甄别、评估和选址机制，确保投资标的的可靠性和合理性。

第八条公司应当严格进行投资分析和风险评估，全面了解投资项目的经济、政策、技术等风险因素，确保投资的安全性和可持续性。

第三章房地产投资决策第九条公司应当明确房地产投资决策的权限和程序，建立定期审议投资决策的制度。

第十条公司应当建立投资决策委员会或者投资委员会，对重大房地产投资项目进行审议和决策。

第十一条投资决策应当充分考虑项目的经济效益、社会效益、政策红利、风险控制等因素，进行综合权衡。

第十二条投资决策应当采取多方会商、多方论证的方式，形成科学合理的决策方案。

第四章房地产投资执行第十三条公司应当建立房地产投资项目管理机制，明确项目经理的职责和权利，确保项目的顺利实施。

第十四条公司应当加强对房地产投资项目的进度、成本和质量的监督，及时发现和解决问题，保证项目的顺利推进。

第十五条公司应当建立健全的资金管理制度，确保投资项目的资金使用合理、高效。

第十六条公司应当根据投资项目的实际情况，解决各类突发问题，确保投资项目的安全和稳定。

第五章房地产投资收益分配第十七条公司应当建立健全的房地产投资收益分配机制，确保投资收益按照约定的比例和期限分配。

第十八条公司应当对投资项目的盈亏情况进行及时分析和评估，制定合理的分配方案。

第七章投资性房地产近年来，投资性房地产成为了一个备受关注的话题。

随着国家经济的不断发展和城市化进程的推进，投资性房地产已经成为了众多投资者追逐的对象。

本文将探讨投资性房地产的定义、特点以及对经济和社会的影响。

投资性房地产，顾名思义，是指个人或机构以获取投资回报为目的而购买的不用于自身居住的房地产。

与自住房不同，投资性房地产通常被看作是一种理财工具，通过租金收益和资产增值来实现投资回报。

投资性房地产的特点在于其持有者将其视为一种长期投资，通常会将其出租给他人或者以期待升值的目的持有。

首先，投资性房地产的存在对经济发展起到了积极的促进作用。

房地产业是一个与许多相关行业息息相关的产业，投资性房地产的需求带动了建筑工程、金融、家具装修等行业的发展。

在一个投资性房地产需求旺盛的市场，各类建筑公司和装修公司将迅速崛起，从而提供了大量的就业机会。

此外，投资性房地产的销售也推动了金融机构的发展。

银行和其他金融机构通过向投资者提供贷款和融资来推动房地产市场的发展，从而促进了整体经济的增长。

其次，投资性房地产对个人投资者和机构投资者来说，也提供了一种相对稳定的投资工具。

相对于其他金融市场投资，投资性房地产具有较低的风险和较稳定的回报。

房地产市场的价值波动较小，长期来看，房地产通常会随着经济的增长而增值，可以提供相对稳定的资产增值和租金收益。

对投资者而言，投资性房地产是一种较为可靠的投资方式，可以为其提供稳定的现金流和资产增值。

然而，投资性房地产并非没有风险。

由于房地产市场的行情受多种因素的影响，投资性房地产也面临着市场风险和法律风险。

市场风险主要指房地产市场价值的波动，房地产市场的投资回报并非始终稳定，存在一定的不确定性。

法律风险主要指政策法规的改变可能对投资性房地产造成的影响。

政府对房地产市场的调控政策、土地使用规划等的变化都可能对投资性房地产产生重要影响。

面对这些风险，投资者应保持审慎的态度，做好风险评估与管理。

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近三年考题分数不高，属于不重要章节。

本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。

主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

第七章《投资性房地产》客观题1.20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。

当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。

20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。

20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。

甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。

上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（）。

A. 500万元B. 6000万元C. 6100万元D. 7000万元【答案】C【解析】上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额＝（9 500－9 000）（出售损益）＋5 500（资本公积转入损益的金额）＋200/2（半年的租金收入）＝6 100（万元）2.乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。

该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。

2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。

与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。

2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。

此房产适用的营业税率为5%。

根据上述资料完成如下问题的解答：（1）办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（）。

A.贷记“资本公积”145万元B.贷记“公允价值变动损益”126万元C.贷记“公允价值变动损益”146万元D.贷记“资本公积”146万元【正确答案】D【答案解析】①办公大楼的入账成本＝1638＋160＋200×17%＋362＝2194（万元）；②2007年办公楼提取的折旧额度＝（2194－94）÷20×4/12＝35（万元）；③2008年办公楼提取的折旧＝（2194－94）÷20＝105（万元）；④2009年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2200－（2194－35－105）＝146（万元）；（2）如果税法认可此房产出租前的折旧标准，则2009年因此房产形成的递延所得税费用为（）万元。