房地产投资计划书
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房地产投资计划书(贺军20126475 )一.宏观市场环境介绍
(一)宏观环境:经济形势好于2012年,政策调控坚持从紧取向
宏观经济方面:“稳增长”政策效果已显,“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标,“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进” 基调,经济和物价环境向好,货币政策方面,根据“中央经济工作会议”定调,2013年将保持稳健取向,新增货币量和货款略有增长,为房地产业继续带来利好,房地产调控政策方面,处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧,中央将继续从紧取向,抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。(二)市场趋势:整体市场好于2012年,去年增速前高后低从经济环境基本向好的背景下,预计2013年整体市场好于2012年,成交方面,全国商品房销售面积同比增长5.6%,增幅略高于2012年,基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低,上半年同比增长约15%,下半年增幅缩小至
0.7%。供应方面,销售好转促进投资开工企稳回升,但受基数大和保障房贡献下降影响,增速不会十分突出,预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹,同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%,增速与2012年基本持平。重点城市2013 年下半年新增供应仍高于上半年,但上半年同比增长较为明显,价格方面,货币环境稳定和定向好支持房价向上态势,但全国去化压力仍较为严峻,整体上行空间有限,预计商品房销售均价同比上涨7.8%,涨幅略有扩大。
(三)政策环境
1. 国家政策:2月20号,国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作,会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,被称为“国五条” 。“国五条” 包括完善稳定房价工作责任制; 坚决抑制投机投资性购房,并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应; 加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。
2. 地区政策:南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;•对个人销售或购买住房暂免征收印花税;•对个人销售住房暂免征收土地增值税;•对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍,最低首付比例调整为20%;•对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房,可比照首套住房贷款政策执行;•下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点;• 申请住房公积金贷款买房的,贷款的最高限额由25万元和30万元,相应上调为30 万元和35万元。居民首次购买住房最低首付比例调整为20%购买第二套住房也可比照享受首套住房优惠政策;住房公积金贷款最高额提高到35万元;市政府投入
资金购买新建商品住房作为保障性住房。
国家出台国五条,限购等措施明确表明了国家打压房地产的决心,同时一线
二线城市受国家政策影响比较大,房价暂时平缓前进。但是,就目前南昌政府对房地产作出的相关政策来看,南昌房价并没有受到很大影响,并且可以这样说,因为通货膨胀以及投资拉动需求的影响,房价还是在缓慢上升。
二•投资房产介绍(南昌市绿地香颂)
1基本信息
行政区域:红谷滩区
项目位置:红谷滩红角洲岭口路1188号(红角洲大学城)
交通状况:225路绿地香颂站。245路、512路、506路、504路
建筑类型:高层、小高层、低层
物业类别:普通住宅
主力户型:三居102平方米
开发商:江西绿地前湖置业有限公司
物业公司:上海绿地科瑞物业
物业费:“蝶墅” 1.7元/月/平方米[1]
2价格信息
均价:5800
起价:5800
价格说明:均价5800元/平方米
付款方式:银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款
历史价格:[2]
价格时间最高价均价最低价
2011 年06 月15日12000 -- 11500
2011 年05 月26日12000 -- 11500
2011 年04 月22日12000 -- 11500
3楼盘详情
容积率:1.20
绿化率:35
总户数:1700
建筑面积:230000平方米
占地面积:103529平方米[3]
4配套信息
周边商业:洪客隆超市(即将开业);国际展览中心。
周边公园:摩天轮、赣江市民公园、红角洲渔舟湾湿地公园、傩文化园、秋水广场、市民公园、
周边医院:中寰医院
周边学校:南昌市十九中,大学城、南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学、南昌航空工业学院、南昌大学;⑷
5售卖信息
开盘时间:2010年04月17日
入住时间:2011年12月31日
销售许可证:• B108#住宅楼[2010]17918,B109# 住宅楼[2010]17878,A-1# 住宅楼[2010]17880,A-5# 住宅楼[2010]17881,B-5# 住宅楼[2010]17882
销售情况:已售完
6项目介绍
绿地香颂其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理念完美结合,打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。绿地香颂蝶墅全部售罄。高层面积三房98-105平米全城唯一,紧凑、全能。最后一栋火热预约中。[
三•投资方案
(一)投资方式选择
1. 投资金额:75万
2. 投资品种:75万投资南昌绿地香颂房产
3. 投资分析
一,绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为均价5800元/平方米相比上个销售周期持平。
绿地香颂近35个月的销售价格持平;近9个月的销售价格上涨了300 元,涨幅为
5.5% ;与本项目2010年04月21日第一次对外报出的5500 元相比,11个月以来,
销售价格累计上涨了300元,涨幅为5.5%。
当Si价格
价搐(元)©三6月©六个月全部
2010-OC01(M)S201(kOS201{M}72010-082010-032010-102010-1120 1 0-122011-012011-02011-03
二,截止到12月11日为止,南昌地区在售住宅项目共72个。
近一个月内,共有1个项目的销售价格出现上涨,5个项目的销售价格出现下跌,另有66个项目的销售价格与之前持平。
所有在售住宅项目的销售均价为10,018.7元/平方米,近半年来持平。
三,绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为均价5800 元/平方米。根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考,则绿地