物业管理成本控制之我见
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中国物业管理RORTYMNGMNT物业管理成本控制之我见用技防代替人防，用机器代替人力，是减少人力成本投入的一个思路，人员减少了，一定程度上还降低了劳动用工风险。共有5个项目，若设立5个管理处则需要5套人马，现只设立一个管理处，统一管理5个项目，这样在理论上就减少了经理、秩序维护主管、环境主管、工程主管各4人。二是通过技改，合并岗位。有的规模较大的小区，既设有消防中心，又设有监控中心，按规定每个中心都要安排人员24小时值班。为了合并岗位，可以通过技改将消防中心、监控中心的设备合为一处。显而易见，合并后就可以减少一个值班点，减少一个值班点相当于减少三个半人的人力成本，一年就可节支约10万元的人力成本，并且一次投入长期受益。三是通过加强技防来减少秩序维护人员的岗位设置。如没有封闭的小区修建围栏尽量实现封闭；在人流量大的出入口加装摄像探头；加装单元门的门禁系统等。这在提升小区硬件档次的同时，还可以降低秩序维护人员的巡视频次。四是通过配备先进的机器设备来减少人员投入。如生活垃圾的收集和运输采用电动垃圾车，秩序维护员巡逻采用电动巡逻车等，通过提高工作效率来减少人员编制。用技防代替人防，用机器代替人力，是减少人力成本投入的一个思路，人员减少了，一定程度上还降低了劳动用工风险。降低公共水电的能耗公共水电能耗是物业管理成本支出的第二大项目（合同中明确公共水电支出由用户分摊的项目除外），做好水电的节能降耗工作是成本控制的重中之重。首先，要充分重视水电管理，将其作为一项大事来抓。每个项目都要建立水电统计月报表，报表要求对水电总表与各级分表的读数每月进行统计分析，若发现总分表间有差异，说明存在问题，就要追根溯源，找出问题■文/饶建平目前，所有物业服务企业都面临一个严峻的问题——成本逐年增加，而物业管理费的上涨却难上加难，越来越大的经营压力威胁到企业的生存。要化解这种经营压力，企业就必须在成本管理上下功夫。深圳莲花物业管理有限公司（以下简称“莲花物业”）近年来在成本控制方面也进行了探索，积累了一些经验。实施全面预算管理为了有效监控项目运作情况，每年年初莲花物业都与各项目签订《经济指标管理目标责任书》，责任书中明确项目的人力、物力资源配备，明确财务收支预算和年度管理目标等，以此作为考核项目年度管理绩效的依据。实施全面预算管理有利于企业宏观管理目标的实现，可使企业有限资源得到充分利用，有利于监控和考核项目管理绩效，更重要的是有利于成本控制。减员增效控制人力成本减少人力成本支出的主要途径应是减员增效。一是实行区域化管理，采取一拖N的管理模式，即距离较近的几个项目只设立一个管理处进行统管，在保障服务品质的同时减少人员设置。一般是在规模较大的项目设立管理处，然后搭载周边一个或几个规模较小的项目，由该管理处统一管理。如莲花物业管理的深圳梅林
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48PPEAAEE2012.04中国物业管理RORTYMNGM
NT专题聚焦服务成本上涨与行业应对所在。问题无外乎存在两种可能，一是计量有错误或有误差，如使用8年以上的机械式电表就可能存在较大误差，且误差大多是电表走慢，对于由管理处代收代付的住户或商家的电表，若出现这个问题，就要及时与使用方协商更换电表，否则吃亏的是管理处。二是可能存在偷电现象或埋设在地下的给水管道出现漏水。其次，要重视节能设备和节能灯具的改造和应用。具体包括以下几项工作：一是无负压加压水泵的应用。目前不少小区的生活供水系统都采用传统供水模式，即市政自来水先进入地下水池，然后通过变频泵输送到各家各户。现在有一种无负压加压水泵，直接与市政自来水管接驳，采用高效能泵体和先进变频设备，来取代传统供水设备。这种供水设备结构紧凑，能耗低，相比之下能节省电费40%至70%。合作模式是对方提供供水设备进行改造，管理处不用任何投入，节省的电费折合人民币然后分成，比如8年合作期，管理处和对方五五分成，8年间设备的维护保养由对方负责，8年合作期满后设备归管理处所有。事实证明，这是一项没有投入却有回报的业务，早一天改造就早一天受益。二是重视地下供水管道的查漏工作。老旧一些的小区，地下给水管网因锈蚀穿孔导致泄漏的事件常有发生，但不易被人们察觉，若不能及时发现，哗哗的水犹如花花的钞票不断流失。在每月的水电用量分析时，当发现水表的总表与分表计量数据有差异，即应全面检查供水管道是否有跑冒滴漏现象，在检查中，由于地下管网看不见摸不着，检测难度大，需采用专用仪器进行检测，如机械听音杆、超声波电子测漏仪等设备。三是LED节能灯的应用。随着科技的进步，这几年LED节能技术得到了长足发展，应用越来越广泛，比如LED电视机、LED汽车灯，LED照明灯等。LED照明灯节能效果非常明显，比白炽灯节能80%以上，比荧光灯节能50%以上。LED节能灯在近几年质量渐趋稳定且价格不断下降，由于芯片的散热还是一大技术难题，因此还不适合应用于一天24小时连续开灯的场所，否则使用寿命将大大降低。适合使用的场所有小区路灯、高层楼宇大堂灯、电梯轿厢照明灯、岗亭照明灯、办公室照明灯等。各项目应不吝投入，将这些场所的照明灯具更换为LED节能灯，因为更换后节能效果明显，成本回收快。四是在地下车库照明系统安装节电器。地下车库一般安装的是日光灯，一天24小时连续开启，如果改为LED节能灯，一是因长期开启，节能灯寿命将大大缩短，质量较差的甚至只能用一两年时间；二是一次性投入成本太大，一支可代替40瓦日光灯的18瓦LED节能灯价格约为200元。因此安装车库节电器是一个不错的选择，车库节电器安装在车库照明系统主电路上，通过微处理器分时段控制灯管输入电压和照度，来达到节电目的，安装节电器后一般可以节电20-30%。在管理节能上下功夫高层楼宇地下室一般设置有诸多设备房，如配电房、水泵房、空调机房等。有的设备房一天24小时长时间亮着灯，而设备房只有在巡视和作业的时候才需要照明，其余时间开灯即是浪费，其散发的热量还会导致机房温度的升高。由于设备房一旦关灯就一团漆黑，所以有必要在设备房门内口加装一盏灯，开关设在设备房门外，需要进设备房时，先打开门外的开关，再进入设备房打开其它照明开关。小区路灯安装自动停送电装置，根据季节变化设置合适的停送电时间，避免人工操作。经常看到有的小区大白天路灯仍然亮着，这多半是依靠人工操作断电，因操作者不准时而导致。小区楼道灯、楼层照明灯的控制开关要改装成声光控开关或人体感应开关，实现人来灯亮、人走灯灭的功能。做好空调的节能管理。政府倡导办公室空调温度设置为26度以上，所以有必要在办公室每台空调室内机上，贴上一个温馨提示。另外，岗亭空调须安装自动控制装置，我们经常看到夜深了，室外温度降低了，岗亭外凉风习习，岗亭内空调却运转如常，这无疑是一种浪费。安装了自动控制装置后，到了设定的时间，空调就会自动关闭。地下水池、屋顶水箱安装溢流报警装置。一旦水箱、水箱浮球阀坏了，就会出现溢流，一旦溢流将导致大量自来水的流失。有了报警装置，就可以第一时间发现溢流，减少损失。收集空调冷凝水用于绿化滴灌。只需要在绿化地安装滴灌管道，与空调冷凝水排水管相连接，夏天空调所产生的冷凝水就可用于绿化滴灌。◇作者系深圳市莲花物业管理有限公司物业总监编辑：谢罗群492012.04PPEAAEE
