物业经营管理-成本管理(PPT39页)
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物业经营管理.ppt课件
房地产资产管理
（写字楼、商场）
主 要
职
责
房地产资产管理 （公寓）
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业经营管理
三、物业经营管理中的战略性工作 确定战略 确定标准 构建信息基础 决策分析 进行资产组合 注意：根据每项工作的主要内容来判别属于哪项工作
物业经营管理
自然环境或背景以及在该区位进行房地产投资 所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系
“宁要浦西一张床，不要浦东一套房” ------发展、动态变化的眼光
物业经营管理
二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求
市政公用和公建配套设施完备的程度
居
公共交通便捷程度
住
物 业
环境因素
居民人口与收入
物业经营管理
写
与其它商业设施接近的程度：聚集效应
学习的主要内容
传统物业管理与物业经营管理 物业经营管理的内容是什么？ 物业经营需要掌握和了解那些知识？ 如何确定物业的价格或价值？ 如何评价物业项目的投资？ 如何选择适合投资的物业项目？ 如何加强成本控制？
物业经营管理
第一部分 物业经营管理概述
物业经营管理
第一节 物业经营管理的概念
物业经营管理
（二）公式与系数
1、一次支付的现值系数和终值系数
F
0 12
n-1 n
P
已知资金现值P、i、n，求终值F计算公式：
F=P(1+i)n
【一次支付终值系数：(1+i)n】
已知资金现值F、i、n，求终值P计算公式
P= F /(1+i)n 【一次支付现值系数：1 /(1+i)n】
物业公司的成本管理
物业公司的成本管理1、物业公司的成本构成1-1、管理处人员的工资、福利（不包括多种经营）；1-2、保安、清洁、公共事务、机电维修材料（不包括设备、设施的大、中修更新费用）; 1-3、管理、办公费(招待、交通、办公、通讯………。
．）；1-4、机电设备的日常维护费、运行费;1-5、固定资产折旧费(办公用品、车辆、装修）;1-6、佣金:前5项×10%;1-7、税费：5。
5%,福利房减免；1-8、管理用房的租金;1-9、中央空调费(单收）。
2、物业管理的成本构成权重2—1、当管理面积在5万平米以下时(多层住宅)2—1—1、管理处人员的工资、福利占6０%—--——7５%以上；２－1—2、公共用水、电费用占１5%-——--２０％;2—2、当管理面积在5——－--10万平米时（多层住宅)2—2-1、管理处人员的工资、福利占42%——-——5５%以上;2—2—2、公共用水、电费用占1５%---—-20%;其他25％—--—-30%;２—3、当管理面积在10万平米以上时(多层住宅）２—3—1、管理处人员的工资、福利占4０%以下；2—3-2、公共用水、电费用占15%—-—-—20％;其他占３0%以下。
2-4、当管理面积在3万平米时(高层住宅）2-４—1、管理处人员的工资、福利占35％——-——50%；2-4-2、机电设备的管理成本占35％-—-—－40%；其他１０%———-—30%．2—5、当管理面积在3—-———８万平米时（高层住宅)2—５—１、管理处人员的工资、福利占2５%—————３5%;2-5－2、机电设备管理成本占40％—————50%；其他15％—————35％。
3、物业管理的成本分类从成本变化规律上看，对物业管理成本进一步的分类与研究是非常有意义的.物业管理的成本可分为可变成本和不变成本,可变成本又可分为敏感性可变成本和非敏感性可变成本。
3—１、不变成本是指在一个完整的核算年度内,几乎不发生变化的成本。
成本管理分析与控制.pptx
1、成本与成本管理
• 成本：指在企业进行某项活动时所发生得 各种相关耗费。
• 成本的特征：目的性、相关性和可计量 性
• 成本含义的变化：狭义成本和广义成本
成本
狭义成本
广义成本
制造成本
各经营环节相关支出
直接材料、直接工资和制造费用 生产、管理、设计、置存、维修和质量等成本
产品成本定义
价值链产品成本
海尔实行“零”成本管理模式，即以 “零”为成本管理的终极目标，以重视 成果为出发点，以层层制定和组织实施 成本目标为手段，以动员员工共同实现 成本目标为主线，敏锐地抓住和突出了 成本管理工作中的精髓，具有几大特点： 面向未来的极限管理，“零违章”、 “零意外”、“零缺陷”、“零失误”、 “零浪费”、“零杂念”，系统、整体 的成本管理，可操作性和实践性强。
识
2、成本管理的原则
• 集中统一与分散管理相结合的原则 • 技术与经济相结合原则 • 专业管理和群众管理相结合的原则 • 成本最低化原则 • 全面成本管理原则
3、 成本管理的内容
• （1）成本预测：管理的基础 • （2）成本决策：择优的过程 • （3）成本计划：具体目标设定 • （4）成本控制：确保计划与实际一致 • （5）成本核算：揭示成本计划执行情况，制
企业成本管理
主要内容
• 成本管理概述 • 成本分析 • 成本控制 • 成本管理方法 • 合理化建议
一、成本管理概述
• 谁动了哼哼和唧 唧的奶酪？
• 谁动了我们企业 的盈利？
企业 产品 销售 利润 成本 价格 数量
成本管理概述的主要内容
• 1、 成本与成本管理 • 2、 成本管理的原则 • 3、 成本管理的内容 • 4、 现代企业成本管理新理念 • 5、企业成本管理中的误区 • 案例：海尔成本管理模式 • 案例：Problem Tree(问题树)
成本管控培训课件(精)
汇报人:某某
2023-12-27
成本管控培训课件
目录
CONTENCT
成本管控概述成本识别与分类成本预测与决策成本控制与核算成本分析与考核成本优化与降低总结与展望
成本管控概述
定义
意义
成本管控是指企业在生产经营过程中，对各项成本进行预测、计划、控制、核算、分析和考核等一系列科学管理工作的总称。
成本管控是企业实现盈利的重要手段之一，通过降低成本、提高效益，增强企业的市场竞争力，实现可持续发展。
成本习性
成本预测与决策
成本预测方法
定量预测法（如时间序列分析、回归分析等）和定性预测法（如德尔菲法、专家会议法等）。
成本预测步骤
确定预测目标、收集和分析历史数据、选择合适的预测方法、建立预测模型、进行预测并评估预测结果。
成本决策程序
提出问题、确定决策目标、收集信息、制定可行方案、评估方案、选择最优方案。
成本管控应贯穿于企业生产经营的全过程，涉及所有部门和员工。
全面性原则
成本管控应以提高经济效益为中心，注重成本与效益的比较。
效益性原则
可控性原则：成本管控应重点控制可控成本，对不可控成本进行合理分析和考核。
降低成本
提高效益
增强市场竞争力
通过减少浪费、提高效率等方式降低成本水平。
通过优化资源配置、改进生产工艺等方式提高经济效益。
教学内容与效果评估
通过讲解成本管控的基本概念、原则和方法，结合案例分析、小组讨论和模拟演练等多种教学方式，使学员对成本管控有了更深入的理解和认识。同时，通过课堂表现和课后作业等方式对学员的学习效果进行评估，结果显示学员掌握情况良好。
学员反馈与改进建议
在培训过程中，通过与学员的交流和互动，收集到一些宝贵的反馈意见。例如，部分学员希望增加更多实战案例和模拟演练环节，以便更好地将理论知识应用于实际工作中。针对这些建议，我们将在后续的培训课程中加以改进和完善。
2023-12-27
成本管控培训课件
目录
CONTENCT
成本管控概述成本识别与分类成本预测与决策成本控制与核算成本分析与考核成本优化与降低总结与展望
成本管控概述
定义
意义
成本管控是指企业在生产经营过程中，对各项成本进行预测、计划、控制、核算、分析和考核等一系列科学管理工作的总称。
成本管控是企业实现盈利的重要手段之一，通过降低成本、提高效益，增强企业的市场竞争力，实现可持续发展。
成本习性
成本预测与决策
成本预测方法
定量预测法（如时间序列分析、回归分析等）和定性预测法（如德尔菲法、专家会议法等）。
成本预测步骤
确定预测目标、收集和分析历史数据、选择合适的预测方法、建立预测模型、进行预测并评估预测结果。
成本决策程序
提出问题、确定决策目标、收集信息、制定可行方案、评估方案、选择最优方案。
成本管控应贯穿于企业生产经营的全过程，涉及所有部门和员工。
全面性原则
成本管控应以提高经济效益为中心，注重成本与效益的比较。
效益性原则
可控性原则：成本管控应重点控制可控成本，对不可控成本进行合理分析和考核。
降低成本
提高效益
增强市场竞争力
通过减少浪费、提高效率等方式降低成本水平。
通过优化资源配置、改进生产工艺等方式提高经济效益。
教学内容与效果评估
通过讲解成本管控的基本概念、原则和方法，结合案例分析、小组讨论和模拟演练等多种教学方式，使学员对成本管控有了更深入的理解和认识。同时，通过课堂表现和课后作业等方式对学员的学习效果进行评估，结果显示学员掌握情况良好。
学员反馈与改进建议
在培训过程中，通过与学员的交流和互动，收集到一些宝贵的反馈意见。例如，部分学员希望增加更多实战案例和模拟演练环节，以便更好地将理论知识应用于实际工作中。针对这些建议，我们将在后续的培训课程中加以改进和完善。
物业经营管理-成本管理(PPT39页)
• 二、成本预算的编制方法
– （一）固定预算
• 固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费 用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业 务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实 际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出 的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或 减量预算编制法，
Edited by B. Y., Sun
• 一、成本预算的意义与要求
– （一）成本预算的概念与意义
• 成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企 业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析 现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规 定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的 成本的一种财务管理活动。
Edited by B. Y., Sun
22
第三节 成本预算
教育经费） • 4、加班费 • 5、服装费 • 6、工服洗涤费
Edited by B. Y., Sun
9
第二节 成本估算方法
Edited by B. Y., Sun
10
第二节 成本估算方法
– （二）办公费估算
• 1、交通费 • 2、通信费 • 3、低值易耗文具、办公用品费 • 4、书报费 • 5、宣传广告和市场推广费 • 6、法律费用 • 7、节日装饰费 • 8、办Y., Sun
28
第三节 成本预算
• 2、概率预算
– 概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所 涉及的诸多变量（如价格、业务量等）在一定范围内 的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来 预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实 际。
– 概率预算的编制方法是：
Edited by B. Y., Sun
11
第二节 成本估算方法
Edited by B. Y., Sun
– （一）固定预算
• 固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费 用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业 务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实 际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出 的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或 减量预算编制法，
Edited by B. Y., Sun
• 一、成本预算的意义与要求
– （一）成本预算的概念与意义
• 成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企 业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析 现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规 定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的 成本的一种财务管理活动。
Edited by B. Y., Sun
22
第三节 成本预算
教育经费） • 4、加班费 • 5、服装费 • 6、工服洗涤费
Edited by B. Y., Sun
9
第二节 成本估算方法
Edited by B. Y., Sun
10
第二节 成本估算方法
– （二）办公费估算
• 1、交通费 • 2、通信费 • 3、低值易耗文具、办公用品费 • 4、书报费 • 5、宣传广告和市场推广费 • 6、法律费用 • 7、节日装饰费 • 8、办Y., Sun
28
第三节 成本预算
• 2、概率预算
– 概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所 涉及的诸多变量（如价格、业务量等）在一定范围内 的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来 预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实 际。
– 概率预算的编制方法是：
Edited by B. Y., Sun
11
第二节 成本估算方法
Edited by B. Y., Sun
《物业管理培训》PPT课件
2021/6/10
7
9.1.2 物业管理的作用
❖ 可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥； ❖ 为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、
和谐的生活与工作的环境； ❖ 有利于提高城市管理的社会化和专业化程度； ❖ 可使物业保值增值；
2021/6/10
8
9.2 智能建筑物业管理及特点
9.2.1 智能建筑物业管理的概念
2021/6/10
31
9.4 智能建筑物业管理系统概述
❖ 随着我国房地产业的快速发展，有关物业的数据 越来越庞杂，传统的人工管理方式已不能适应。 只有利用计算机进行物业管理，特别是网络化管 理，才能适应智能建筑物业管理的需求，才可能 实现物业信息的标准化和规范化。物业管理系统 能够对物业管理工作提供准确及时的管理信息， 大大提高物业管理部门的管理效率和质量。
2021/6/10
21
（1）操作员进入系统，输入操作者编号和密码。 （2）通过图形方式检索设备运行状况的操作。 （3）设定设备故障报警或撤销报警。 （4）设备报警信息和确认。
（5）设备手动方式的控制和调节。
2021/6/10
22
（6）控制程序的手动方式执行。 （7）设备运行时间的累计。 （8）设备预防性维护提示。 （9）设备运行参数和统计报表的打印。 （10）操作员交班时，退出系统的操作。 （11）操作员填写和签署值班日志。
2021/6/10
12
4.智能化系统对物业管理带来的变化
智能化系统的物业管理工作带来的显著好处是 把原来传统的机房现场的隐性检查转变成为远程 的实时监控。这不仅大大减轻了物业管理人员的 工作强度，而且提供了物业管理人员及时了解设 备运行状态和运行趋势、预测设备故障的新手段， 提高了应变速度。
物业项目预算管理与成本管控
清洁用水=估计每天用水量*30天*水费单价（含排污费、 加压费） 泳池用水
泳池用水=泳池容量*3次（每年换水3次）/12月*水费单 价 景观用水
景观用水=每天耗水用量*30天*水费单价（含排污费、 加压费）
物业项目成本管控
一、要不要进行成本管控？
1.酬金制
资金 -支出=结余（不足） 酬金的性质：收入？利润？支出？成本？ 酬金计提的基数？为什么？ 酬金计提的比例？
保洁人员配置应考虑哪些因素？
（1）保洁的要求 （2）保洁的范围 （3）小区的新旧程度 （4）垃圾的清运次数 （5）小区的容积率
2.行政费用的预算
（1）低值易耗品购置费用
（2）项目办公用水电费
水费根据项目水费使用情况（含饮用水）：
使用水费金额=使用量（立方/月）*水费收费 单价
饮用水金额=饮用水（桶/月）*桶饮用水单价
完全根据预算期内业务活动的需要和各项业务的轻 重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而 确定费用预算。 （3）有助于物业管理企业提高收费的使用效益，
从而提高物业管理企业的竞争实力。
六、间接费用的预算编制
1.办公费
主要包括管理处支付的办公用品费、电话费、邮寄
费、发票工本费、网络费、摆花费等办公费用，对各项
样，甚至考虑用业主值班顶管费用等 （5）岗位设置如何既能保证基本安全，又能减少人
力成本 （6）如采用“酬金制”尽可能采用兼职方式 （7）一专多能等
6.提升科技含量 （1）智能化道闸系统 既可以大力降低人力成本，又可以增加经营收入，
还 可以减少车辆风险。 （2）办公自动化系统 （3）物料采购与管理系统 （4）电脑收费系统 （5）小区保安监控系统 7.业务外包
对于每项工作、每个岗位、每个环节、每样 物品，我们都要问一问，这是什么？它是干什么 的？它的功能是什么？业主需要吗？它是必须的 吗？有没有替代的方法？有没有改进的空间？功 能下降一些成本是否会下降一些？
泳池用水=泳池容量*3次（每年换水3次）/12月*水费单 价 景观用水
景观用水=每天耗水用量*30天*水费单价（含排污费、 加压费）
物业项目成本管控
一、要不要进行成本管控？
1.酬金制
资金 -支出=结余（不足） 酬金的性质：收入？利润？支出？成本？ 酬金计提的基数？为什么？ 酬金计提的比例？
保洁人员配置应考虑哪些因素？
（1）保洁的要求 （2）保洁的范围 （3）小区的新旧程度 （4）垃圾的清运次数 （5）小区的容积率
2.行政费用的预算
（1）低值易耗品购置费用
（2）项目办公用水电费
水费根据项目水费使用情况（含饮用水）：
使用水费金额=使用量（立方/月）*水费收费 单价
饮用水金额=饮用水（桶/月）*桶饮用水单价
完全根据预算期内业务活动的需要和各项业务的轻 重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而 确定费用预算。 （3）有助于物业管理企业提高收费的使用效益，
从而提高物业管理企业的竞争实力。
六、间接费用的预算编制
1.办公费
主要包括管理处支付的办公用品费、电话费、邮寄
费、发票工本费、网络费、摆花费等办公费用，对各项
样，甚至考虑用业主值班顶管费用等 （5）岗位设置如何既能保证基本安全，又能减少人
力成本 （6）如采用“酬金制”尽可能采用兼职方式 （7）一专多能等
6.提升科技含量 （1）智能化道闸系统 既可以大力降低人力成本，又可以增加经营收入，
还 可以减少车辆风险。 （2）办公自动化系统 （3）物料采购与管理系统 （4）电脑收费系统 （5）小区保安监控系统 7.业务外包
对于每项工作、每个岗位、每个环节、每样 物品，我们都要问一问，这是什么？它是干什么 的？它的功能是什么？业主需要吗？它是必须的 吗？有没有替代的方法？有没有改进的空间？功 能下降一些成本是否会下降一些？
《成本管理分析》PPT课件
项目成本与研发成本区别
项目成本主要针对商务合同所直接发生的成本 研发成本实质是一种期间费用，属管理费用范畴，
所以也叫研发费用。没有商务合同的时候研发成 本照样发生 研发成本一般也是按照项目进行归集，限研发项 目（或产品项目），在商务合同之前就已发生。 研发成本包括：研发人员费用（工资、差旅等）、 试制试产（材料、测试）、折旧。 研发投入＝研发费用＋固定资产投入＋试制试产 费
部门成本合计 部门毛利 其他管理成本 水电、租金、其他 总经理工资
其他管理成本合计 营业利润
17000
7000 3000 10000 7000
餐饮部门 11000
3000 5000 8000 3000
合计 28000
10000 8000 18000 10000
4900 4000 8900 1100
案例3：预算与实际数据比较（3月）
200 600 0
..什么是成本：
成本是经济资源的耗费。
..成本与费用的区别：
都属于成本。成本侧重于产品，费用侧重 于期间；成本一定有特定对象，而费用没 有特定对象。
成本类型
1、 按管理环节划分
项目组成本、部门成本、公司成本
2、 按成本项目划分
材料成本、人工成本、制造成本、销售费用、管理费用、财务费用、总 经营成本
分批领料：批次发料以BOM清单物料×数量＝ BOM材料成本；每次领用材料必须将对应的生 产批号写清楚，退料、换料、损耗同理；
分批加工：批次加工费
制造费用分摊：当月所有制造费用按照加权平 均原则分摊到各批次成本
批次生产成本＝批材料成本＋加工费＋分摊的 制造费用
单位产品成本＝批生产成本/数量
实际成本与标准成本计算制度
物业管理的成本管理
物业管理的成本管理随着社会的发展和经济的进步，物业管理行业逐渐成为一个重要的服务行业。
在物业管理中，成本管理是非常重要的一部分，它直接关系到物业管理的质量和企业的经济效益。
本文将探讨物业管理的成本管理。
一、物业管理的成本构成物业管理的成本包括许多方面，例如人力成本、物资成本、管理成本等。
人力成本包括员工的工资、福利、保险等；物资成本包括维护和维修物业所需的材料和设备；管理成本包括日常办公费用、差旅费用等。
这些成本都需要在物业管理中进行有效的管理和控制。
二、物业管理的成本管理现状目前，许多物业管理公司的成本管理存在一些问题。
成本管理意识不强，没有认识到成本管理的重要性。
成本管理方法落后，缺乏科学的管理手段和工具。
成本管理制度不健全，缺乏有效的监督和约束机制。
三、物业管理的成本管理策略为了提高物业管理的质量和企业的经济效益，需要采取以下策略：1、加强成本管理意识。
物业管理公司的管理层应该认识到成本管理的重要性，加强对员工的培训和教育，提高员工的成本意识和责任心。
2、采用科学的管理方法。
物业管理公司应该采用科学的管理方法和技术手段，例如信息化管理、智能化维护等，提高管理效率和质量。
3、完善管理制度。
物业管理公司应该建立健全的成本管理制度和监督机制，明确各项费用的开支范围和标准，避免浪费和不必要的开支。
4、合理控制成本。
物业管理公司应该在保证服务质量的前提下，合理控制成本，降低不必要的开支，提高企业的经济效益。
四、结论物业管理的成本管理是物业管理中非常重要的一部分，它直接关系到物业管理的质量和企业的经济效益。
为了提高物业管理的质量和企业的经济效益，需要采取有效的策略对成本进行管理和控制。
物业管理公司成本管理控制随着城市化进程的加速和人民生活水平的不断提高，物业管理行业迅速崛起，竞争日益激烈。
如何在这样的环境中提高企业的竞争力，实现持续盈利，是每个物业管理公司必须面对的重要问题。
而解决这个问题的关键，在于有效的成本管理控制。
物业PPT模板(2024)
31
本次项目成果总结回顾
项目目标达成情况
回顾项目启动时的目标设定，对比实际完成情况，分析目标达成率 及偏差原因。
工作成果展示
通过数据、图表等形式展示项目期间取得的各项成果，如客户满意 度提升、物业费收缴率提高等。
经验教训总结
归纳项目执行过程中的经验教训，包括团队协作、沟通协调、风险管 理等方面的得失。
与客户进行积极沟通和协商，寻求双 方都能接受的解决方案，尽量避免事 态升级。
22
06
CATALOGUE
团队建设与员工培训方案
2024/1/25
23
高效团队建设策略
1 2 3
明确团队目标和角色定位
设立清晰的团队目标，明确每个成员的角色和职 责，确保团队成员能够互相协作，共同实现目标 。
建立信任和沟通机制
计划。
设计多样化课程
根据员工需求，设计包括技能培 训、职业素养提升、团队协作等 多个方面的课程，采用线上、线
下等多种教学方式。
评估培训效果
通过考试、问卷调查等方式评估 培训效果，及时调整课程内容和 教学方式，确保培训目标的实现
。
2024/1/25
25
提升员工满意度和忠诚度措施
01
02
03
关注员工福利
制定客户关怀计划
定期与客户保持联系，发送问候信息、节日祝福等，提高客户满意度和忠诚度。
设立客户服务热线
提供24小时客户服务热线，方便客户随时咨询问题、提出建议或投诉。
定期评估客户满意度
通过调查问卷、电话访问等方式收集客户反馈，及时改进服务质量。
2024/1/25
20
有效沟通技巧和方法
倾听技巧
积极倾听客户意见和需求，给予客户充 分的表达空间，不要打断客户发言。
物业经营管理-成本管理(PPT39页)
2020年5月22日
Edited by B. Y., Sun
29
第三节 成本预算
物
业
• 三、成本预算的编制程序
– （一）成本预算的编制方式
经
• 各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下
营
一上式”。
管
理
2020年5月22日
Edited by B. Y., Sun
30
第三节 成本预算
物
– （二）成本预算的编制程序
理
2020年5月22日
Edited by B. Y., Sun
22
第三节 成本预算
物
– （二）成本预算的基本要求
业
• 1、成本预算必须同其他预算相协调
经
• 2、成本预算要以各项定额为基础
营
• 3、成本预算应有相应的技术经济措施保证 • 4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
管
• 5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地
和事后控制。
营
• 2、按控制的机制分类
– 前馈性控制
管
– 防护性控制
理
– 反馈性控制
2020年5月22日
Edited by B. Y., Sun
34
第四节 成本控制
物
• 按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开
业
环控制和成本闭环控制。
经
• 按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级 控制。
营
• 按控制的要求的不同，可以分为绝对成本控制
业
• 收集和整理有关资料。
经
• 对预算期成本指标进行预测。
营
• 根据企业（部门）特点编制成本预算。
管
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营
• 3、分析相关差异 • 4、纠正成本偏差
管
• 5、进行考核奖罚
理
Edited by B. Y., Sun
37
第四节 成本控制
物
业
• 三、成本控制的组织体系
– （一）成本控制责任中心的建立
经
• 1、成本中心
营
• 2、费用中心
管
– （二）成本控制责任中心的业绩考评
• 考核物业管理企业成本（费用）控制中心业绩
业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析 现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规
管
定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的
成本的一种财务管理活动。
理
Edited by B. Y., Sun
22
第三节 成本预算
物
– （二）成本预算的基本要求
业
• 1、成本预算必须同其他预算相协调
经
• 2、成本预算要以各项定额为基础
管
理
Edited by B. Y., Sun
31
第三节 成本预算
物
– （三）不同成本的预算编制
业
• 1、营业成本预算
经
• 2、管理费用预算
营
• 3、财务费用预算
管
理
Edited by B. Y., Sun
32
第四节 成本控制
物
业
• 一、成本控制的含义与分类
– （一）成本控制的含义
经
• 狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理
预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实
营
际。
– 概率预算的编制方法是：
管
» 确定预算编制所涉及的每一变量。
理
» 确定每一变量的变化范围及其可能性。 » 计算各变量不同“组合”的联合概率。
» 对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加 总，求取成本期望值。
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理
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18
第二节 成本估算方法
物 – （八）保险费估算
业 经 营 管 理
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19
第二节 成本估算方法
物
– （九）专项维修资金
业
• 1、工资津贴等费用
经
• 2、设备、零部件和材料购置费
营
• 3、机械使用费 • 4、水、电、气费
管
际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出
的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或
理
减量预算编制法，
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第三节 成本预算
物
• 优点：编制简单，预算的编制成本较低；由于
业
固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出
水平的控制要求易于为各部门所接受。
经
• 缺点为：没有结合预算期的情况，重新对各项
管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直
理
பைடு நூலகம்
接联系，属于某一会计期间耗用的费用。
– （三）划清营业成本与期间费用的界限
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3
第一节 物业管理中的成本及其分类
物
业
• 二、物业管理成本的分类
– （一）按照经济性质分类
经
• 外购材料
营
• 工资
• 职工福利费
管
• 折旧费
营
费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难
以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采
管
用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难
以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极
理
性。
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第三节 成本预算
物 – （二）弹性预算
业
• 弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析
5
第一节 物业管理中的成本及其分类
物
– （四）按照计算依据不同划分
业
• 目标成本
经
• 定额成本
营
• 计划成本 • 实际成本
管
理
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第一节 物业管理中的成本及其分类
物
– （五）按照与决策的关系划分
业
• 边际成本
经
• 差异成本
营
• 机会成本 • 估计成本
管
• 沉没成本
29
第三节 成本预算
物
业
• 三、成本预算的编制程序
– （一）成本预算的编制方式
经
• 各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下
营
一上式”。
管
理
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第三节 成本预算
物
– （二）成本预算的编制程序
业
• 收集和整理有关资料。
经
• 对预算期成本指标进行预测。
营
• 根据企业（部门）特点编制成本预算。
理
• 利息支出
• 税金
• 其他支出
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第一节 物业管理中的成本及其分类
物
– （二）按照经济用途划分
业
• 物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用
经
途各不相同。
营
– （三）按照与业务量的关系划分
• 固定成本
管
• 变动成本
理
• 半固定或半变动成本
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第四节 成本控制
物
– （二）成本控制的分类
业
• 1、按控制的时间特征分类
经
– 按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制
和事后控制。
营
• 2、按控制的机制分类
– 前馈性控制
管
– 防护性控制
理
– 反馈性控制
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第四节 成本控制
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第二节 成本估算方法
物
业
– （三）共用部位与共用设施设备的日常运行 和维护费估算
经
• 1、维修保养费
营
• 2、装修费 • 3、能源费（电、气、油料等）
管
• 4、康乐设施费
理
• 5、杂项费用
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第二节 成本估算方法
物 业 经 营 管 理
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第二节 成本估算方法
物
– （四）保安费估算
业
• 1、保安系统费
经
• 2、保安人员人身保险费
营
• 3、保安用房和保安人员住房租金
管
理
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第二节 成本估算方法
物
– （五）清洁卫生费估算
业
• 1、清洁工具购置费
理
• 可缓成本 • 可免成本
• 附加价值成本
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第二节 成本估算方法
物
业 • 一、成本估算的目的
– 服务于物业管理招标投标阶段确定物业管理
经
服务费用报价
营
– 服务于物业管理服务实施过程中企业内部的
成本管理工作
管
理
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第二节 成本估算方法
物
• 按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开
业
环控制和成本闭环控制。
经
• 按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级 控制。
营
• 按控制的要求的不同，可以分为绝对成本控制
和相对成本控制。
管
• 按控制的要求按控制的对象不同，可以分为材
理
料成本控制、工资控制和管理费用控制等。
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物
业
• 二、主要成本项目的估算方法
– （一）人工费的估算
经
• 1、基本工资
营
• 2、社会保险费
• 3、按规定提取的福利费（福利基金、工会基金、
管
教育经费）
理
• 4、加班费
• 5、服装费
• 6、工服洗涤费
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第二节 成本估算方法
物 业 经 营 管 理
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营
期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。
– 滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方
管
式。
理
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第三节 成本预算
物
• 2、概率预算
业
– 概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所
涉及的诸多变量（如价格、业务量等）在一定范围内
经
的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来
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第二节 成本估算方法
物
– （二）办公费估算
业
• 1、交通费
经
• 2、通信费
营
• 3、低值易耗文具、办公用品费 • 4、书报费
管
• 5、宣传广告和市场推广费
理
• 6、法律费用 • 7、节日装饰费
• 8、办公用房租金（含水电费）
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第二节 成本估算方法
物 业 经 营 管 理
理
• 6、园林景观再造费