11年三季度房产报告
- 格式：doc
- 大小：183.50 KB
- 文档页数：7
2011年三季度房地产市场分析报告 发布时间:2011-10-31 17:21:00 来源：www.lfdc.com.cn 2011年1-9月份，中央及地方政府为进一步巩固和扩大楼市调控成果，综合采用行政、经济等手段，对商品房和保障房领域双管齐下，使各项调控政策不断走向升级和深化。截止到9月底，全国共有近40 个城市实施了限购，600 多个城市出台了房价控制目标，2个城市实施了房产税试点，各地信贷、土地、税收等政策持续收紧，保障性住房开工量迅速增加。与此同时， 一、二线城市外围区域房价在不同程度上也出现了松动迹象，房地产市场面临新一轮调整和发展。 浏阳由于市场刚性需求的强劲增长和政府部门的得力应对，1-9月份楼市运行出现了令人欣喜的变化。受交通区位日益提升，新兴工业园区快速发展，旅游等第三产业逐步兴起，城市化进程不断加快等利好因素推动，浏阳楼市整体呈现“供求两旺，量增价稳”的良好态势。其市场运行具体情况如下: 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-9月份全市共完成房地产开发投资19.84亿元，比去年同期（10.31亿元）增长92.43%；房地产业直接产生地方税收3.16亿元（含财政契税3578.58万元），比去年同期(2.08亿元，含财政契税2324.15万元)增长 51.92%,占全市地税总收入的38.75%。
图1：浏阳市2011年1-9月份房地产投资额增长率
2、在建规模分析 1-9月份，全市共有房地产在建项目43个（含待销尾盘），其中开发面积在5万m2以上的达到21个，在建房屋施工面积213.72万m2，比去年同期(139.22万㎡)增长53.51%，房屋新开工面积106.61万m2，比去年同期(54.27万㎡)增长96.44%，房屋竣工面积53.39万㎡，比去年同期（30. 70万㎡）增长73.91%。
表一：在建房屋类别构成情况 类 别 施工面积(万m2) 占总施工面积比例（％）
住 宅 170.23 79.65 办公用房 2.01 0.94 商业营业房 20.22 9.46 其 他 21.26 9.95 合 计 213.72 100
表二：新开工房屋类别构成情况 类 别 施工面积(万m2) 占新开工面积比率（％）
住 宅 83.02 77.87 办公用房 0.81 0.76 商业营业房 12.39 11.62 其 他 10.39 9.75 合 计 106.61 100
二、房地产市场供给 1-9月份经审批共准许预售商品房屋面积81.81万m2，比去年同期（41.13万㎡）增长98.90 %，加上历年累积36.11万㎡，全市今年1-9月份商品房市场投放量为117.92万㎡，减去1-9月份商品房销售面积73.36万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有44.56万㎡,其中期房面积36.13万m2,现房面积8.43万m2（其中：住宅7.91万m2，占93.83%；商业营业用房0.13万m2，占1.54%；其他0.39万m2，占4.63%），一年以上现房空置1.20万m2。
表三：未销售商品房屋结构构成情况 类 别 面 积（万㎡） 比 率（％）
期房（未竣工验收的商品房） 36.13 81.08 现房空置面积 8.43 18.92 其中:待销房屋（一年以内） 7.23 85.77 滞销房屋（一年以上至三年） 1.18 14.0 积压房屋（三年以上） 0.02 0.23
三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-9月份我局共办理商品房合同备案登记6262户，其中住宅5502户。房屋备案登记销售面积73.36万m2，比去年同期 (42.86万㎡)增长71.16 %，其中:期房销售登记备案面积63.10万m2，占销售总面积的86.01%；现房销售面积10.26万m2，占销售总面积的13.99%，商品房成交金额25.91亿元，比去年同期（11.49亿元）增长125.50%。另据统计，乡镇人员进城购房面积36.63万㎡占销售总面积的49.93%，与去年同期相比(47.11%)增长近3个百分点；城区人员购房面积25.74万㎡占销售总面积的35.09%，比去年同期 (40.15%)下降5个百分点；外来人员购房面积10.99万㎡占 销售总面积的14.98%，比去年同期 (12.74%)增长2个百分点。
表四：商品房供需基本情况（累计）
分类 批准预售面积 （万㎡） 实际登记销售（期、现房）（万㎡）
面积 与上年同 期比（％） 面 积 与上年 同期比 （％） 期房 与上年 同期比 （％） 现 房 与上年 同期比 （％）
商品房 81.81 98.90 73.36 71.16 63.10 64.45 10.26 128.51 商品房 住 宅 69.15 89.35 64.10 61.58 58.04 59.14 6.06 125.31
表五：商品房屋销售构成情况 单位：万m2 类 别 面 积 住宅 商业营业用房 其他 期 房 63.10 58.04 4.52 0.54 现 房 10.26 6.06 3.69 0.51 合 计 73.36 64.10 8.21 1.05
图2：各区域商品房销售情况 单位：万m2
2、商品房屋套型分析 单套建筑面积90 m2以下的普通商品住宅销售1193套，占销售总套数的21.69%，90—144㎡普通商品住宅销售3379套，占销售总套数的 61.41%，144㎡以上的非普通商品住宅销售930套，占销售总套数的16.90%。
表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表
（累计）
3、存量房屋交易分析 据统计， 1-9月份我市城区共办理二手房转移登记1566宗，比去年同期(1493宗)增长4.89 %，成交面积21.76万㎡，比去年同期（21.06万㎡）增长3.32%，成交额为2.71亿元，比去年同期（2.63亿元）增长3.04 %。一、二级市场交易比例（73.36万㎡/21.76万㎡）为3.37：1.0，一二级市场交易比例呈扩大趋势，二手房交易增幅明显低于商品房。 四、房地产市场价格分析
套 数（套） 批准预售 登记销售 ≤1500元/㎡ 0 61 占 比（%） 0 1.12 1500--2000元/㎡ 177 311
占 比（%） 3.10 5.65 2000--2500元/㎡ 357 652
占 比（%） 6.24 11.85 2500--3000元/㎡ 395 803
占 比（%） 6.91 14.59 ＞3000元/㎡ 4789 3675 占 比（%） 83.75 66.79 合 计 5718 5502
项 目 套 数（套） 批准预售 登记销售 ≤60㎡ 334 475 占 比（%） 5.84 8.64 60-90㎡ 740 718 占 比（%） 12.94 13.05 90-120㎡ 1741 1664 占 比（%） 30.45 30.24 120-144㎡ 1854 1715 占 比（%） 32.42 31.17 ＞144㎡ 1049 930 占 比（%） 18.35 16.90 合 计 5718 5502 据统计，截止九月份底，全市商品住房均价达到3192元/m2（根据加权平均法计算得出），比上季度末（3141元/m2）环比增长1.62%；另各区域商品住房算术平均价（销售总金额/销售总面积）分别是市区中心区域3588元/㎡、花炮文化城区域3702元/㎡、集里区域2885元/㎡、行政中心区域3288元/㎡，与半年度末相比，各区域增幅基本持平。
图3：浏阳市2011年1-9月份各区域房地产市场价格
五、房地产市场运行特点 （一）开发投资大幅增长，企业信心明显提升 今年以来，为应对持续加码的楼市调控，我市大部分房企积极调整营销策略，普遍采取了以开盘和节假日适当让利、抢占市场占有率为目标的销售策略，业绩均较乐观，对房地产开发投资信心也明显提升。据测算表明，今年1-9月份我市房地产开发投资连续9个月实现同比正增长，尤其是3-9月份同比正增长分别高达54.68%、90.55%、64.36%、75.15%、140.48%、115.57%、118.69%；另外，1-9月份我市在建房屋施工面积和竣工面积也均实现同比正增长，分别达5成和7成，房屋新开工面积和市场供应量均实现翻番。 （二）市场需求日趋旺盛，现房积压明显减少 据统计，1-9月份我市各楼盘售楼部共接待购房咨询达5.5万余人次，市场人气十分旺盛，其中，乡镇人员进城购房占比与去年同期相比增长了近3个百分点，外地人员来浏置业占比与去年同期相比也增长了2个百分点，商品房销量同比增长达6成，金额实现翻番，市场连续出现了“小阳春、火红夏、黄金秋”等较好行情。 (三) 90-144㎡房型仍占主流，3000元/㎡以上户型需求大幅增加，住房消费进入品质取胜时代 今年1-9月份，我市90㎡以下户型销量比去年同期下降了近4个百分点，而90-144㎡户型销量却增长了4个百分点，继续稳占全市总销量的6成以上，3000元/㎡以上价位户型销量占比达66.79%，在90—144平米户型仍是市场消费主流的基础上，3000元/㎡以上价位住房已悄然主导市民消费方向，品质化竞争时代已然到来。 （四）房价稳定，市场发展平稳
