资产评估计算
计算题：
1、评估对象在5年内的预期收益分别为20万，22万
答案：评估值=20*（p/f.10%.1）+22*(p/f.10%.2)+24*(p/f.10%.3)+25*(p/f.10%.4)+26*(p/f.10%.5)+27*(p/f.10%.
5)(p/f.10%.5)+120*(p/f.10%.10)=197.43万元
2、被评估设备为1995年从英国引进设备
答案：（1）被评估设备的CIF价格为30万英镑（2）重置成本被评估设备的重置成本=(设备的CIF价格+银行手续费)×(1+国内运杂费率)银行手续费=30×8×1.5×0.8％=2.88(万元)国内运杂费=(30*12+2.88)×3％=10.89(万元)进口设备重置成本=360+2.88+10.89=373.77(万元)(3)①设备的成新率=5／(5+5)×100％=50％②设备的功能性贬值=20000×(1-33％)(P／A，10％，5)=13400×3.7908=5.08(万元)③进口设备的评估值=373.77×50％-5.08=181.81(万元)3、被评估机主为5年前购置，账面价值为20万人名币答案：全新价格=30*0.8=24万元
成新率=（8/5+8）*100%=61.54%
评估值=24*61.54%=14.77万元
4、某台机床需评估，企业提供的构建成本
答案：.现时采购价=5×（1+20%）=6（万元）
现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）
安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.57（万元）重置全价=6+0.2+0.57=6.77（万元）
5、被评估设备购建于1985年,账面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,
答案：．(1)评估时设备的现行成本，即更新成本为：30000×2.6+3 000×1.61+2000×1.21=85250(元)(2)评估时设备的加权更新成本为：设备的加权更新成本=∑(更新成本×已使用年限)30000×2.6×10+3000×1.61×
5+2000×1.21×2=808990(元)(3)设备的加权投资年限=∑(加权更新成本)／∑(更新成本)=808990÷85250=9.5(年)(4)设备的成新率=[8÷(9.5+8)]×100％=45.7％6、某被评估设备拟长期用于租赁。根据该设备当前的状况,估测其尚可使用年限为10年，
答案：．(1)本金化率=(6200／44300×100％+6 800／42500×100％+8600／57300×100％)／3=(14％+16％+15％)／3=15％
设备的价值=7500/15%×{1-[1/（1+15%）10]}=50000×(1-0.2472)=37 640(元) 7、评估机器设备一台，三年前购置，据了解改设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，答案：（1）运输费=0.4*(1+40%)=0.56万元（2）安装费用1*（1+30%）=1.3万元（3）调试费0.6*（1+20%）=0.72（4）重置成本=9.5+0.56+1.3+0.72=12.08万元
8、被评估企业预计5年的预期收益为100万元、120万元、150万元
答案：(1)运用年金法估测企业整体价值接近于1414.82万元。(2)采用分段法估测企业整体价值接近于1778万元p=100（p/f.10%.1）
+120*(p/f.10%.2)+150*(p/f.10%.3)+160*(p/f.10%.4)+200*(p/f.10%.5)=1414.82万元
p=f/I(1+r)^n=200/100%*(1+10%)^5=1 778(万元)
9、评估对象为某企业1998年购进一条生产线，账面原值为150万元，答案：资产评估价值=重置成本-实体有形损耗-功能性贬值-经济性贬值
资产的重置成本=150×(1+10%)3 =199.65(万元) 实体
有形损耗率=3÷(3+6)×100% =33.33% 功能性贬值=3×12×650×(1-33%)×(P/A，10%，6) =6.83（万元) 经济性贬值=20×(1-33%)×(P/A，10%，6) =5.84(元) 估价值=1 99.65×(1-33.33%)-6.83-5.84=1 20.44(元)
10、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值为108万元
答案：资产的重置成本=4 80（万元) 资产已使用年限=20×(50 400÷57 600)=17.5(年) 实体有形损耗率=17.5÷(17.5+8)=68.63% 资产的功能性贬值=3×(1-33%)×(P/A，10%，8) =10.72(元) 资产评估价值=4 80×(1-68.63%)-10.72 =1 39.86(元)
11、有一待估宗地A，剩余使用年限为40年，还原利率为6%,
答案：A：2200*（1+1%）*100/99*104/102*100/100*100/99*
B：2400*（1+1%）*100/100*104/106*100/102*100/100*
C：2300*（1+1%）*100/100*104/104*100/100*100/100*
D：2100*（1+1%）*100/98*104/102*100/100*100/99*
P=（A+B+C+D）/4=2324元平方米
12、有一待估宗地，出让年限为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万，32万，35万
答案：P=30（1+6%）+32/(1+6%)^2+35/(1+6%)^3+33/(1+6%)^4+38/(1+6%)^5+40/6%(1+6%)^5*[1-1/(1+6%)^40-5=574.06(万元)
有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为100万元，资本化率为10%，
答案：（1）P=u/r+b/r^2=100/10%+1/10%^2=10000/10+10000/100=1100(万元)
P=a/r-s=100/10%-1%=1111(万元)
某房地产公司2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，答案：采用收益法(1)计算总收益=50×12×1800×(1-10%)=972,000(2)管理费=972,000×3%=29,160维修费=2500×1800×1.5%=67,500税金=25×1800=45,000保险金=2500×1800×0.2%=9,000总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660(3)计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340(4)房屋纯收益=房屋重置价格-贬值额=2500×1800×[(50-2-1)/(50-2)]房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4,406,250×8%=352,500(元)(5)计算土地的纯收益土地的纯收益=年房地产纯收益- 房屋年纯收益(6)土地使用权价格土地使用权在2003年1月的剩余使用年期
为47年.P=468,840/6%[1-(1+6%)-47]=7,308,760(元)土地单价=7,308,760/1,000=7,309元/平方米
某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年答案:1）、公式：P=R1×{1-[（1+s）/（1+t）]t}/（r-s）+A2×{1-1/[（1+r）n-t]} ×[1/（1+r）t]/r 2）、收益现值= 8×{1-[（1+2%）/（1+10%）]5}/（10%-2%）+15×{1-1/[（1+10%）10-5]} ×[1/（1+10%）5t]/10% =66.76（万元）
某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式取得一块土地50年
答案：1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3.计算总费用。（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（
元）（3）年税金=20×900=18000（元）（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元） 4.计算房地产纯收益。年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740（元）
计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）房屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=2062500×8%=165000（元） 6.计算土地纯收益。土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋
年纯收益=412740-165000=247740（元）7.计算土地使用权价值。土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）=3358836.15 （元）单价＝3358836.15 / 500=6717.67（元）8.评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。
有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用年限为50年答案：（1）年总收益=2*365*5000=3650000元。（2）年总费用=3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%）+3650000*17.5%=1009250（3）年纯收益=3650000-1009250=2640750（4）房地产总价=2640750*（P/A,7%,48）=36258750（5）建筑与专业费用=3500*（1+10%）*5000=19250000（6）利息=地价*[（1+6%）^2-1]+19250000*[（1+6%）-1]=0.1236地价+1155000（7）开发商利润=（地价+19250000）*20%=0.2地价+3850000（8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000解方程=9069016元
待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，
答案：（1）每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75（元／平方米）其他费用：30000÷667＝45（元／平方米）土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150（元／平方米）每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270（元／平方米）（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
（3）计算利润：270×10％＝27（元）
（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）
（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米。
19、现有一被估宗地，容积率为3，寻找一可比案例宗地，低价为3000元/平方米
答案：容积率的正合的可比实例价格=3000*3/2.5(2.5/2.2)=3409(元/平方米) 若某可比实例的成交价为3500元/平方米，1998年经出让获得土地使用权，答案：土地使用年限修正后的低价=1-1/[(1+8%)^38]/1-1/[(1+8%)^34]*3500=3573（元/平
方米）
某块土地出租每年可生产收益10万元，若土地的还原率为10%,求该土地价格。
答案：P=a/r=10/10%=100(万元)
某房地产出租产生的年纯收益为25万元，综合还原率为12%，估计使用20年，求该房地产价格。
答案：P=a*｛(1+r)^n-1/r(1+r)^n｝=a/r｛[1-1/(1+r)^n]｝=25*(1+20%)2-1/12%*（1+12%）^20=186.74(万元)
某房地产出租产生的年纯收益为25万元，综合还原率为12%，土地使用
年限偿有30年，建筑物的寿命期20年，
答案：P=a*｛(1+r)^n-1/r(1+r)^n｝+L/(1+r1)^n=25*【[(1+25%)^20-1]/[12%*(1+12%)^20]】+{30/(1+8%)^20}=193(万元)
某房地产出租第一年的纯收益为15万元，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原率为10%，求该土地的价格。
答案：p=a/r+b/r2=15/10%+2/（10%)^2=350（万元）
某房地产出租第一年的纯收益为200万元，以后每年按3万元递减，还原利率为15%，房地产的使用年限为20年，求该房地产价格。
答案：
某地出租，第一年纯收益为15万元，以后逐年递增8%，土地的还原率为10%，求该土地价格。
答案：P=a/r±g=15/10%-8%=750万元
某房地产用于出租，第一年纯收益为200万元，由于建筑逐年折旧，以后各年按2%的比例递减，该房地产的寿命为20年，若综还原利率为15%，求该房地产的价格。
答案：P=200/15%+2%[1-(1-2%)/(1+15%)^20]=1129万元
某出租商住两用楼的有关资料如下：
该房地产建筑总面积为5000平方米，土地面积为1200平方米，
答案：年总收益=300*3000*12*90%=972万元
年折旧率=600/50+80*(1-5%)/10=19.6万元
年土地使用税=5000*7.5=3.75万元
年保险费=600*1%+80*3%=0.84万元
年信息费用=100/50+10/10=31万元
房产税972*12%=116.64万元
折旧后的年纯收益=972-（19.6+3.75+0.84+48.6+3+116.64）=779.57万元
P1=779.57/8%*【1-1/(1+8%)^50】=9536.86
P2=120/(1+60%)^50=6.5146万元
P=p1+p2=9543.37万元
某建筑物面积为32平方米，重置价为2500元/平方米，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4%，使用定额法估算其价值。
答案：C=2500*320=800000元
D=【800000*（1-4%）】/40=19200元
V=800000-19200*7=665600元
30某套住宅新建造完全价值为300000元，经过现场勘查其结构、装修、设备三大部分的各具体项目，
答案：80%*（1-10%）=72%
该套住宅现值=300000*72%=216000元
31.有一项新产品设计及工艺技术，已经使用了3年，证明该技术可靠，答案：评估值=30*20,000*(1-15%)/[(1+12%)1]+30*20,000*(1-15%)/[(1+12%)2]+
30*20,000*(1-15%)/[(1+12%)3]+ 20*20,000*(1-15%)/[(1+12%)4]+
20*20,000*(1-15%)/[(1+12%)5]+ 10*20,000*(1-15%)/[(1+12%)6]+
10*20,000*(1-15%)/[(1+12%)7]+ 10*20,000*(1-15%)/[(1+12%)8]
=186.56万元
32.某企业转让制药生产技术全套技术，经过搜集和初步测算已经下列资料：答案：（1）重置成本净值为：400×（1+10%）×9/（3+9）=330（万元
）
（2）确定重置成本净值分摊率为：300/（300+700）×100%=30%
由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产寿命期间，销售收入减少和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据资料可得：80+20=100（万元）
因此，该项无形资产转让的最低收费额评估值为：
330×30%+100=199（万元）
33．.甲企业将一项专利使用权转让给乙企业,拟采用对利润分成的方法,该专利系三年前从外部购入,账面成本80万元
答案：(1)确定利润分成率①确定专利重置成本：80×(1+25％)=100(万元)②专利约当投资量：100×(1+400％)=500(万元)③乙企业资产约当投资量：4000×(1+12.5％)=4500(万元)④利润分成率：500/（4500+500）×100％=10％(2)确定评估值①确定每年利润额：第一、二年：(500-400)×20=2000(万元)第三、四年：(450-400)×20=1000(万元)第五年：(430-400)×20=600(万元)②确定分成额：第一、二年：2000×10％=200(万元)第三、四年：1000×10％=100(万元)第五年：600×10％=60(万元)③确定评估值：=200×0．9091+200×0.8264十100×0．7513+100×O．6830+60×
O．6209=181.82+165.28+75.13+68.3+37.254=527.784=528(万元)
34.企业转让彩电显像管技术，购买方用于改造年产10万台彩电显像管生产线
答案：(1)、各年度利润总额的现值之和：
100/40%(1+10%)+120/30%(1+10%)2+90/20%(1+10%)3+70/15%(1+10%)4=121 4.881万元
(2)、追加利润现值之和：100/(1+10%)+120/(1+10%)2+90/(1+10%)3+70/(1+10%)4=305.505万元
无形资产分成率：305.505/1214.881=25%
35.A企业转让显像管新技术，购买方用于改造年产30万只显像管的生产线。
(1)、各年度利润总额的现值之和：
100/35%(1+10%)+120/30%(1+10%)2+90/25%(1+10%)3+80/20%(1+10%)4=万元
(2)、追加利润现值之和：100/(1+10%)+110/(1+10%)2+90/(1+10%)3+80/(1+10%)4=305.505万元
无形资产分成率：305.505/1214.881=25%
36. ．A企业被B企业兼并，需要对A企业自创的一项技术进行评估。据资料可知：该技术研发时发生原材料费10000元，
答案：（1）该配方的自创成本C总为：C总=×{[（10000+4000+1100+1000+500+1200+3500+1300+800）+3×5000] ×
（1-20%）}=×（234000+15000）×0.8=32680.85(元)
（2）该专利技术的重估价值为：P=32680.85 + 20%×90000×（P/A，10%,5）=32680.85+18000×3.7908=100915.25 (元)
37. 某企业的预期年收益额为25万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为90万元，企业所在的行业的平均收益率为20%
答案：商誉的价值=25/0.2-90=125-90=35万；
商誉的价值=(250000-900000*20%)/20%=350000元
38. 某企业拟转让其拥有的某产品的商标使用权，该商标产品的单位市场售价为1000元/台，比普通的商标同类产品的价格高出100元/台，拟购买商标企业的年上产能力为100,000台，
答案：(1)、年销售利润=100,000*100=1,000万元
(2)
、年使用费=1,000*30%=300万元；
(3)、商标使用权价格=300*(P/A , 10% , 3)=746.07万元
39. 某企业进行股份制改造，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假设从第6年开始，
答案：(1)、运用收益法确定企业的整体评估值：企业整体评估值=
13/(1+10%)+14/(1+10%)2+11/(1+10%)3+12/(1+10%)4+15/(1+10%)5=137.21
万元
(2)、商誉的价值=137.21-90=47.21万元
40. 甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来5年的净利润分别为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，从第六年起，每年的利润
评估技术思路：
答案：该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。
（2）计算企业整体价值
（3）计算企业各单项资产价值
①短期负债为10万元
②单项有形资产评估值为860万
③估算非专利技术的评估值：
15×12×（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209）=15×12×3.7908=682.34（万元）
（4）评出商誉价值
商誉=企业整体评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值—短期负债）=1778.05-（860+682.34-10）
=245.71（万元）
41．甲企业以制造四轮驱动汽车的技术向乙企业投资，该技术的重置成本
为万元，乙企业拟投入合营资产的重置成本为800万元，
答案：无形资产的约当投资量：100*（1+500%）=600(万元0
乙企业的约当投资量：800*（1+12.5%）=900（万元）
甲企业投资无形资产的利润分成率：600/(900+600)=40%
42.某企业将企业一种已经使用50年的注册商标转让。根据历史资料，该企业近5年使用这一商标的产品比同类产品的价格每件高0.7，
答案：（1）计算预测期内前5年中每年的超额利润为：150×0.5=75（万元）（2）计算该商标权价值：商标权价值=75×[（1+10%）-1+（1+10%）-2+（1+10%）-3+（1+10%）-4+（1+10%）-5]+32×[（1+10%）-6+（1+10%）-7+（1+10%）-8+（1+10%）-9+（1+10%）-10]=75×3.7909+32×2.3536=284.3+75.3167=359.6167（万元）
43.假设某公司预期的未来年收益为600万元，该公司拥有的单项资产评估总值为4000万元，
答案：商誉的价值：（600-0.12*4000）/0.15=800(万元)
44.某企业经预测在今后五年内具有超额收益能力，2004年至2008年超额预期收益额分别为90万元
答案：商誉的价值：90*（1+10%）负一次方+120*(1+10%)负二次方+140*（1+10%）负三次方+110*（1+10%）负四次方+100*（1+10%）负五次方=81.8+99.2+105.2+75.1+62.1=423.4（万元）
45.某著名文学家准备出售其刚刚完成的一部长篇小说的版权，据专家预测，该部长篇小说在未
来五年内的收益为每年100万元
答案：评估值：收益现值*收益分成率=年收益额*折现系数*收益分成率=100*[p/A,25%,5]*100%=100*2.6893*100%=268.93(万元)、
46、被评估债券为1992年发行。
因为交易价为110元，
所以债券评估价值为110元。
47、被评估债券为4年一次性还本付息债券10000元。
F=10000*（1+4*18%）=5813.95（元）
P=10000*（1+4*18%）=5191.03（元）
48、被评估企业M公司面值共90万元的非上市股票。
P=900000*10%÷（12%—20%*15%）=1000000（元）
49、被评估企业以机器设备向B企业直接投资。
P=∑｛Rt(1+i)—t｝+PO（1+i）—n
=(500000*20%)*{1—1/(1+12%)5}+200000*(1+12%)—5
=100000*3.6048+200000*0.5674
=36480+113480
=473960（元）
50、某评估公司受托对D企业进行资产评估。
P=R÷（r—g）（r＞g）
P=200000*1*12%÷｛（4%+4%）—（40%*16%）｝
=1500000（元）
51、某企业因产权变动需长期待摊费用进行评估。
长期待摊费用=28÷4*2+15=29（万元）
52、某评估公司受托对某企业的长期债券投资进行评估。
债券的评估价值=债券的数量*评估基准日债券的市价=1100*110=121000（元）
53、某评估公司受托对B企业的长期债券投资进行评估。
F=A（1+m*i）=50000*(1+3*5%)=57500(元)
P=F（1+r）负n次方=57500*（1+6%）负2次方=57500*0.89=51175（元）54、某被评估企业拥有一上市公司的股票50000股。
其评估值=股票数量*评估基准日的市场收盘价=50000*14=700000（元）55、被评估企业拥有非上市普通股10000股。
P=R/r=10000*1*16%÷12%=13333（元）
56、公司甲拥有公司乙的非上市普通股股票10万股。
评估值=前3年的收益折现值+第4年后的收益折现值=100000*15%*（P/A,12%,3）+(100000*20%÷12%)*（P/F,12%,3）=154657(元)
57、甲公司持有乙公司的100股累积性、非分享性优先股。
P=A/r=100*100*17%÷（10%+5%）=11333（元）
58、甲企业于2003年1月以公司土地对乙企业进行长期投资。
P=n在∑上面，t=1在∑下面
=∑上面下面都写好了再*｛Rt(1+r)负t次方｝+A（1+t）负n次方
=5÷1.1+6÷（1.1）的2次方+4÷（1.1）的3次方+
5÷（1.1）的4次方+50÷（1.1）的5次方
=50.08（万元）
59、某公司因产权变动进行整体评估。该企业长期摊销费用的账面价值余额为52万元。
租入固定资产改变支出的评估值=26÷2*1=13（万元）
60、某评估企业因产权变动需进行整体评估，企业长期摊销费用账面余额为150万，租期3年，已摊销12万元，账面余额为3万元。
评估值=15÷5*3=9（万元）长期待摊费用评估值=9+42=51（万元）
61、某企业预计未来5年的语气收益额为10万元，11万元，12万元，13万元
答案，P=5Zt=1[Rt*(1+r)^-t/5Zt=1[(1+r)^-t]/r
P=[10*(P/F,10%,1)+11*(P/F,10%,2)+12*(P/F,10%,3)+12*(P/F,10%,4)+13*(P/F,10 %,5)]/[(P/F,10%
,3)+(P/F,10%,2)+(P/F,10%,3)+(P/F,10%,4)+(P/F,10%,5) ]/10%
=1153万元
62、某企业预计未来5年的语气收益额为10万元，11万元，12万元，13万元，并且从第6年起
答案：P=n∑t=1[Rt*(1+r)^-t]+Rn(1+g)/r-g*(1+r)^-n
P=[10*(P/F,10%,1)+11*(P/F,10%,2)+12*(P/F,10%,3)+12*(P/F,10%,4)+13*(P/F,10 %,5)]+13*(1+1%)/10%-1%*（P/F,10%,5)=
63、假定社会平均资金收益率为7%,无风险报酬率为4%
答案：Rr=(Rm-Rg)*β=（7%-4%）*1.2=3.6%
折现率=3.6%+4%=7.6%
64、假定社会平均收益率为8%，无风险报酬率为4%，
答案资本化率=【（8%-4%）*1.5+4%】*60%+0.4*6%=8.4%
65、某被评估企业,基本情况如下:(1)该企业未来5年预期净利润分别为100万元、110万元、120万元、120万元、130万元；(2)该企业适用的所得税税率为33%；(3)据查,评估基准日社会平均收益率为9%,无风险报酬率为4%,被评估企业所在行业的基准收益率为9%,企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率(β)为1.2；(4)该企业长期负债占投资资本的50%,平均长期负债利息为6%,未来5年中年平均长期负债利息额为20万元,年流动负债利息额为10万元；(5)被评估企业生产经营比较平稳,将长期经营下去。试用年金法评估该企业的投资资本价值。答案：企业自有资本收益率：(9％-4％)×1．2+4％=10％
投资资本收益率：6％×50％+10％×50％=8％
则投资资本价值：=[113．4×0．9259+123．4×0．8573+133．4×0．7938+133．4×0．7350+143．4×0．6806]÷(0．9259+0．8573+0．7938+0．735+0．6803)÷0．08=1604．56(万元
66、某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前 5 年的税前净收益分别为40 万元，
45 万元，50 万元，53 万元和55 万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55 万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？
答案:前 5 年企业税前净收益的现值为：
p=40*(p/f,10%,1)+45*(p/f,10%,2)+50%(p/f,10%,3)+53*(p/f,10%,4)+55*(p/f,10, 5)=181.47（万元）稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元）
67、待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业价值。
答案：P＝（100×0．9091＋120×0．8264＋110×0．7513＋130×0．6830＋120×0．6209）÷（0．9091＋0．8264＋0．7513＋0．6830＋0．6209）÷10%
＝（91＋99＋83＋89＋75）÷3．7907÷10%
＝437÷3．7907÷10%
＝1153（万元）
68、待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、16
0万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，企业的年收益额将维持在200万元水平上，假定资本化率为10%，使用分段法估测企业的价值。
答案：运用公式=（100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.683+200×0.6209）
200/10%=1778（万元）
69:某企业准备继续生产已入库的A系列在产品，经调查了解，关于该系列在产品的资料如下；
答：报废在产品成本=150*100=15000元
价格上涨增加的评估值=（200-1.5）*70%*10%=13.9
评估值=200-1.5-5+13.9+0.35=207.75
70:评估某企业某项低值易耗损品，原价700元，预计使用1年，现已使用6个月。
答：成新率=1-(6/12)=0.5
评估值=1100*[1-（6/12)]=550元
71：评估某企业化工类库存材料，经核实材料库存量为100吨，原始购入成本为200万元。
答: 报废的材料价值=2.5*2=5万元
应剔除材料的超额存储成本=（100-2.5）*25%*0.04=0.975万元
该材料的评估值=（200-5）*(1+2%)^3-0.975=205.96万元
72：企业在联营过程中，需对其某一工序上的在制品进行评估，该工序上的制品数量为5000件
自考“资产评估”计算题（带答案）一、核心考点之一——机器设备评估的成本法 资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。 重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。 成本法、市场法 二、核心考点之二——房地产评估的市场法 市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算： 修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值 分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。 土地使用权评估：市场法、收益法、成本法、假设开发法 建筑物评估：成本法、市场法、残余估价法（收益法）
评估新收费标准集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
最新资产评估收费标准 中评协[2009]199号《关于贯彻实施《资产评估收费办法》尽快做好资产评估收费管理的通知》 中评协[2009]199号 各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）： 为规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进资产评估健康，国家发展改革委、财政部联合发布了《资产评估收费管理办法》（发改价格[2009]2914号）。为贯彻执行《资产评估收费管理办法》，做好资产评估收费管理有关工作，现将有关事项通知如下： 一、高度重视，积极配合。国家发展改革委、财政部联合发布的《资产评估收费管理办法》是资产评估收费制度的重大改革。按规定收费关乎评估报告质量和评估行业健康发展，关乎国家财产和经济安全。各地方协会要高度重视，积极配合省级财政部门、价格主管部门做好资产评估收费管理相关工作。 二、测定标准，统一参照。为了给各地制定具体的评估收费标准提供参考依据，我会通过对全国资产评估行业收费情况的两次调查分析，并查阅国家统计局公布的1992至2008年各年的通货膨胀率，结合今后几年内经济增长、物价指数继续上涨，并参照注册会计师、律师等中介行业的收费标准等因素，提出了资产评估收费水平的测算标准。 （一）计件收费 计件收费平均标准分为六档，各档差额计费率如下表： 差额定率累进收费表
（二）计时收费 计时收费平均标准分为四档，各档计时收费标准如下： 法人代表（首席合伙人）、首席评估师（总评估师）：300-3000元/人?小时；合伙人、部门经理：260-2600元/人?小时； 注册评估师：200-2000元/人?小时； 助理人员：100-1000元/人?小时。
第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产?= 4．规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111
第一次作业 一、简答 1、什么是资产评估的目的？评估目的在资产评估中有什么作用？ 2、什么是市场法？市场法适用的前提条件是什么？ 3、折现率与资本化率的关系如何？ 4、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？ 5、资产评估包括哪些基本要素？ 二、计算 四、计算题 1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1,200件产品，成交价格为1,500元，评估对象的年生产能力为1,000件，问评估对象的价值为多少？（单位：元） 2、评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万、22万、24万、25万、26万，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约为120万元，假设折现率为10%，用收益法估测资产的价值。（单位：万元） 3、被评估企业预计未来五年的预期收益为100万、120万、150万、160万和200万，假设折现率和资本化率均为10%，企业永续经营，试用年金法估测企业整体价值。（单位：万元） 4、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万(该企业所得税税率为33%，假定者现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（单位：万元） 5、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。实际累计利用时间为50,400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（单位：万元）每天标准工作时8小时，一年360个工作日。
第二章 资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功 能 价 值 法 ： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 4．规模经济效益指数法： X ? ?? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重 置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2. 公 式 计 算 法 ： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实? -= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 % 100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间 截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: % 1001???? ? ???????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1???? ? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值= () ()∑ =+++=n t t t t r A r R P 1 11 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限 时， R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年 等 值 收 益 额 ： 评 估 值 = () () ∑ ∑ ==++ +=n t t n i t t r A r R P 1 1 11 2. 未来收益不等额情形： 资产评估值（预 期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器
四、计算题(本大题共5小题，共45分) 1.被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资 50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1986年至1996 年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。 加权更新成本＝2996500（元）（3分） 加权投资年限＝2996500÷339900＝8.8（年）（1分） 成新率＝5÷（5＋8.8×50%）×100％＝53％ 有形损耗率＝1-成新率＝1-53％＝47％（1分） 功能性损耗＝被评估资产生产成本的年税后超支额×年金现值系数 ＝1000×12×（1-33％）×（P/A，10％，5）＝8040×3.791 ＝30479.64≈30479（元）（2分） 经济性贬值率：根据题目已知开工率为100％，所以经济性贬值率为0。（1分） 被评估设备的评估价值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗 ＝339900－339900×47％－30479 ＝149 668（元）（2分） 2.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。(以万元为单位，计算结果保留两位小数) 2、（12分）答案要点:采用成本法 (1)年总收入=2×365×1,000×5=3,650,000(元)（1分） (2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)（2分） (3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)（1分） (4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元)（1分） (5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)（1分）
第二章5、计算题 某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元） 第三章机械设备评估3、计算题 （1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。 1）重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元） 2)加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年 3)实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69% 4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元) 5）功能性贬值=（5－4）×12000*（1－25%）（P/A，10%，6）=3.92(万元) 6）待评估资产的价值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元) （2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。 1)重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元) 2)加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年 3)实体性贬值率＝3.75*60%÷（3.75*60%＋6）＝27.3% 4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×27.3%＝34(万元) 5）估算功能性贬值=-1000×12×（1－25%）×（P/A，10%，6）＝-3.92 6）经济性贬值率＝[1－（80%）X] ×100%＝[1－（80%）0.7] ×100%＝14.5% 7)经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率 ＝（124.72－47.97－（-3.92）×14.5%＝13.72(万元) 8）待评估资产的价值＝124.72－34+3.92-13.72 ＝80.92(万元) 第四章房地产价格评估 （2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济? 根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)
资产评估收费标准 发文标题: 关于贯彻实施《资产评估收费管理办法》尽快做好资产评估收费管理工作的通知 发文文号: 中评协[2009]199号 发文部门: 中国资产评估协会 发文时间: 2009-12-04 实施时间: 2009-12-04 失效时间: 法规类型: 综合管理法规 所属行业: 社会服务业--会计师事务所等中介机构 所属区域: 全国 发文内容: 各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(注册会计师协会): 为规范资产评估收费行为～维护社会公共利益和当事人的合法权益～促进资产评估行业健康发展～国家发展改革委、财政部联合发布了《资产评估收费管理办法》(发改价格[2009]2914号)。为贯彻执行《资产评估收费管理办法》～做好资产评估收费管理有关工作～现将有关事项通知如下: 一、高度重视～积极配合。国家发展改革委、财政部联合发布的《资产评估收费管理办法》是资产评估收费制度的重大改革。按规定收费关乎评估报告质量和评估行业健康发展～关乎国家财产和经济安全。各地方协会要高度重视～积极配合省级财政部门、价格主管部门做好资产评估收费管理相关工作。
二、测定标准～统一参照。为了给各地制定具体的评估收费标准提供参考依据～我会通过对全国资产评估行业收费情况的两次调查分析～并查阅国家统计局公布的1992至2008年各年的通货膨胀率～结合今后几年内经济增长、物价指数 1 继续上涨～并参照注册会计师、律师等中介行业的收费标准等因素～提出了资产评估收费水平的测算标准。 (一)计件收费 计件收费平均标准分为六档～各档差额计费率如下表: 差额定率累进收费表 (二)计时收费 计时收费平均标准分为四档～各档计时收费标准如下: 法人代表(首席合伙人)、首席评估师(总评估师):300-3000元/人?小时, 合伙人、部门经理:260-2600元/人?小时, 注册评估师:200-2000元/人?小时, 助理人员:100-1000元/人?小时。 三、严密组织～认真贯彻。各地方协会要严密组织～将国家发展改革委、财政部联合发布《资产评估收费管理办法》迅速转发各资产评估机构～组织资产评估机构学习领会文件精神～认真贯彻实施。
第三章 机器设备评估 一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重置成本的估算 1.物价指数法： 数设备购建时定基物价指 数评估基准日定基物价指 史成本设备历置成本设备重?= （定基物价指数） 或： ∏+=? =2 11 t t t 环比物价指数设备历史成本设备重置成本 （环比物价指数） 2.规模经济效益指数法 X ? ?? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X ：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系； 当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 （二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本×实体性贬值率 = 重置成本×（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100% 2.机器设备已使用年限： 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100% 其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） Σ加权更新成本= i r R i n i i ?+?∑=)1(1 R i ：投资额； i=评估日－投资日； Σ更新成本= i n i i r R ) 1(1 +?∑= r ：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日 贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% （三）机器设备的经济性贬值机器估算 1.因生产能力降低造成的经济性贬值：
西南财经大学研究生课程《资产评估理论与实务》计算题 答案 习题一 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料： 被评估资产在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元和26万元。该资产从第6——10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约120万元。假定折现率为10%。 3、要求 运用收益法估测被评估资产的价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案： 前5年逐年折现加和，后5年另算： 评估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+（27× 3.7908×0.6209）+120×0.3855=197.42万元 习题二 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料 被评估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元。假定被评估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在200万元水平。折现率和本金化率均为10%。 3、要求 试采用分段法估测企业整体价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案：企业整体价值=100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209+200÷10%×0.6209=536.323+2000×0.6209=536.323+1241.8=1778.04万元 习题三 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料 某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元和13万元。假定资本化率为10%。 3、要求 试用年金法估测该企业持续经营条件下的企业价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案： P=（10×0.9091+11×0.8264+12×0.7513+12×0.6830+13×0.6209）/3.7908/10%=43.47/3.7908/10%=114.67万元。
资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间资率截止评估日资产累计法定利用 三、功能性贬值及其估算 一. 成本法的基本计算公式：被评估资产评估值= 重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬 值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/ 按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成 本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成 本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 被评估资产被评估资产年产量参照物 重置成本参照物年产量重置成本 4 . 规模经济效益指数法： 被评估资产n被评估资产年折现功能性贬值额t1净超额运营年本系数 （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本四、经济性贬值及其估算 资产预计可被资产原设计 利用的生产能力生产能力 经济性资产年收所得 贬值额益损失额1税率P A,r,n 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限）X 100% 2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本X 100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： n 评估值=P t 1 R t A 1 r t 1 r t R---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有设备评估值=重置成本- 实体性贬值- 功能性贬值- 经济性贬值 资产的功能性贬值测算方 第二章资产评估的基本方 经济性 贬值率 100% 被评估资产的重置成本参照物资产的重置成本被评估资产的产量 参照物资产的产量限时，R-中还包括期末资产剩余净额。 n——收益年期r——折现率 X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R /R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R'-----某类抽样资产 的重置成本R---- 某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1. 观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置 成本x （1—实体性成新率） 2. 公式计算法： 资产的实重置成本预计残值实际已 体性贬值—总使用年限使用年限总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率2.资产未来收益无限期情况: （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额 R t 2.未来收益不等额情形: 评估值= 资产评估值（预期收益现值）=Y前若干年各年收益额x各年折现系 数+以后各年的年金化收益/资本化率x前若干年最 后一年的折现系数 第三章、机器设备评估的成本法:机器
各章计算 第二章资产评估的基本方法 1. (1)计算资产利用率：资产利用率＝50400/57600×100％＝87.5％ (2)确定成新率：成新率＝8/(20×87.5％＋8)×100％＝31.37％ (3)确定功能性贬值： 功能性贬值＝3×（1－33％）×（P/A，10％，8）＝2.0l×5.3349＝10.72(万元) (4)由此可以确定评估值：评估值＝480×31.37％－10.72＝139.86(万元) 该资产的评估价值为139.86万元。 2. (1)首先将未来5年的收益额折现求和： P＝13/（1＋10％）＋14/（1＋10％）2＋11/（1＋10％）3＋12/（1＋10％）4＋15/（1＋10％）5＝13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6830＋15×0.6209 ＝11.8183＋11.5696＋8.2643＋8.196＋9.3135 ＝49.1617(万元) (2)求第六年以后的收益额的现值： P2＝（16/11％）/(1＋10％)5＝90.32（万元） (3)确定该企业评估值： 评估值＝49.1617＋90.32＝139.48(万元) 因此，该企业的评估值为139.48万元。 提示：注意折现率和资本化率使用上的差别。 3. ⑴采用环比物价指数计算设备当前重置成本： 重置成本＝资产的账面原值×(1＋价格变动指数) ＝120×（1＋4％）×（1＋4％）×（1＋4％）×100％ ＝120×112.49％ ＝134.98（万元） ⑵资产的实体性贬值 甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态， 资产实体性贬值＝0 ⑶计算该设备的功能性贬值： (P/A,10％,10)＝[1－(1＋10％)－10]÷10％＝6.1446 该设备的功能性贬值 ＝（0.12×2×12＋4）×(1－33％)×(P/A,10％,10) ＝6.88×(1－33％)×(P/A,10％,10) ＝6.88×(1－33％)×6.1446 ＝28.32（万元） ⑷计算该设备的经济性贬值：生产80万件设备的重置成本 ＝资产的重置成本[1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）X] ＝134.98×[1－(80/100)0.8] ＝134.98×(1－0.84) ＝21.60（万元） ⑸设备于评估基准日的评估值 ＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值 设备于评估基准日的评估值＝134.98－0－28.32－21.6＝85.06（万元）
重庆市资产评估收费标准（渝价【2011】258号）重庆市物价局、重庆市财政局为贯彻国家发展改革委、财政部《资产评估收费管理办法》精神，促进资产评估行业健康发展，经过反复研究，多方协商，于2011年7月14日联合印发了《重庆市物价局重庆市财政局贯彻〈国家发展改革委、财政部关于发布〈资产评估收费管理办法〉的通知〉的通知》（渝价【2011】258号），公布了重庆市资产评估具体的收费标准，新的收费标准将于8月1日正式实施。与之前的收费标准相比，新标准主要特点有： 一、新收费标准与重庆市经济发展水平相适应，资产评估收费标准有较大幅度的提高； 二、提出法定资产评估服务可实行计件收费、计时收费相结合的方式，提高了收费标准的适用范围； 三、规定了评估的最低收费标准，收费额不足3000元的按3000元收取,保证小额评估项目有合理报酬； 四、明确了计时收费标准并对执业人员和助理人员分别划分档次，体现了服务能力与报酬的匹配性； 五、明确了计件收费和计时收费标准为基准费率，上下浮动幅度为30%。 重庆市新的资产评估服务收费标准的出台，将改变长期以来存在的评估收费不能真正体现评估执业人员价值，劳动报酬水平偏低的局面。对规范本地区资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，吸引和留住资产评估人才，促进本地区资产评估行业健康发展将发挥积极作用。重庆市资产评估协会也将积极采取各种措施，确保新收费标准得到确实有效的执行。
附件：《重庆市物价局重庆市财政局贯彻〈国家发展改革委、财政部关于发布〈资产评估收费管理办法〉的通知〉的通知》 附件二： 一、计件收费标准 说明：1、按差额定率累进方式计算。例如：某企业整体资产评估，账面值3000万元, 收费金额为100×10‰万元+900×4.5‰+2000×1.2‰=7.45万元 2、计费基数按账面值，无账面值按评估值； 3、适用于整体资产评估和除土地、房屋以外的各类单项资产评估； 4、本表基准费率上下浮动不超过30%； 5、证券期货业务不适用本标准。 二、计时收费标准
《资产评估》计算题 1、评估某企业的通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备10台，估算其重置成本之和为50万元，而该10台具有代表性的通用没备历史成本之和为25万元，该类通用设备账面历史成本之和为800万元，则该类通用设备重置成本是（ ）。 A.750万元 B.850万元 C.1500万元 D.1600万元 【解析】50800×=1600万元25 2、某企业若能继续经营3年，每年的收益预计分别为300万元、400万元、200万元。营业终止后预计可回收500万元。假设折现率为6%，则该企业的评估值应为（ ）。 A.419.8万元 B.806.9万元 C.1226.7万元 D.5806.9万元 【解析】23300400700++1+6%（1+6%）（1+6%） =1226.7万元 3、被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60%，已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（ ）。 A.58万元 B.90万元 C.120万元 D.150万元 【解析】100120××60%=90万元80 4、某企业2000年从美国引进一条生产线，当年投入生产。设备进口总金额为100万美元，国内配套设施费40万元人民币，其他费用15万元人民币。2003年进行评估，决定采用物价指数法测算其重置成本。经调查了解到：该设备从进口到评估基准日在其生产国的价格上升了10%，国内配套设施价格上升了5%，其他费用上升了4%，评估基准日该设备的进口关税等税收额为20万元，人民币汇率为1：8。该生产线的重置成本应为（ ）。 A.890.5万元 B.900.5万元 C.937.6万元 D.957.6万元 【解析】???100(1+10%)8+40(1+5%)+15× (1+4%)+20=957.6万元 5、被评估设备与同类采用新技术生产的设备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本10万元，在正常条件下，该设备尚可使用3年，企业所得税率为25%，若折现率为10%，则该设备的功能性贬值最接近于（ ）。 A.19万元 B.23万元 C.25万元 D.30万元 【解析】-3 1-(1+10%)10×(1-25%)×=7.5×2.48685=18.65万元10% 6、某冰箱生产线，设计能力为年产冰箱1万台，每台冰箱的生产成本为2000元。评估时，预计未来5年内，每台冰箱成本上升15%，但销售价由于竞争原因只能上升相当于成本的10%，企业所得税率为25%，若折现率为10%，则该生产线的经济性贬值额约为（ ）。 A.254万元 B.284万元 C.290万元 D.379万元 【解析】 ??-5 1-(1+10%)12000×(15%-10%)(1-25%)×=75×3.79079=284.31万元10% 7、现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2900元/m 2、2800元/m 2、2300元/m 2、1500元/m 2，其容积率分别是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是（ ）。 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
资产评估计算公式总 结
第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产?= 4．规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111
资产评估计算题 资产评估计算题汇总 1．运用重置成本法计算固定资产的评估值。 主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。 例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188） 成新率=10÷（10+5）×100%=66.67% 功能性贬值的计算： 先计算年超额运营成本： 前五年：每年200000÷100×2×20=8（万元） 后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元） 再计算年净超额运营成本： 前五年：每年8×（1－33%）=5.36（万元） 后五年每年9.6×（1－33%）=6.43（万元） 最后折现处理得功能性贬值额： 5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=26.68（万元） 评估价值=90×66.67%－26.68=33.32万元， 例2 某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908） 要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数） （1）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元 （2）实体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值额＝1050×50％＝525万元 （3）功能性贬值额＝40000×0。6×3。7908×0。67＝60956。06元3 （4）评估价值＝10500000－5250000－60956。06＝5189043。94元 例3．已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。
资产评估计算题 1 分段法未来收益无限期，预期未来收益不稳定，但收益是持续的。 例题某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。解：前三年的收益现值 P1=250×(p/s,10%,1）+ 270×(p/s,10%,2） + 300×(p/s,10%,3）=675.8万元 第四年开始的收益折现 P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3） = 3906.8万元 P=P1+P2=675.8+ 3906.8 =4582.6万元 2 市场法书本P26 第三章习题最后一题 有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 解 （1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110 （2）交易情况修正系数为或者0.99 交易时间修正系数为或者1.06 区域因素修正系数为或者1.02
个别因素修正系数为或者1 容积率修正系数为或者0.95 （3）参照物修正后地价=（万元） （万元） 3 国产单台（件）设备计算 某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。 解：机床采购重置全价＝5×(1＋20%)＝6万元 运杂费重估价＝0.1×2＝0.2万元 安装费重估价＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元 调试费重估价＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元 综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为： 6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735万元 4 实体性损耗综合年限法计算成新率P60例3-9 例题 某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。 第一步，调整计算各项现行成本(重置成本)。