以案说法-抵押权的实现方式 PPT课件

二、影响抵押房地产评估价格 的因素
• (一)抵押房地产价格的含义及其构成 抵押房地产价格通常是指对作为贷款
抵押物的房地产评估的价格，这个抵押房 地产价格理论上应该是借款人不履行债务、 抵押权人依法处分抵押的房地产时，该房 地产所能够实现的客观合理价格折算到设 定抵押权时的价格
不过，实际评估的抵押房地产价格是房地产 设定抵押权时的价格
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16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。
贷款偿还方式
• 到期一次还本付息方式 • 等额本息还款方式 • 等额本金还款方式
等额本息还款方式
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每月等额偿还贷款本息 贷款本金×贷款月利率
＝贷款本金×贷款月利率＋ -------------------------------------
（1＋贷款月利率）贷款总月数－1
等额本金还款方式
贷款本金 • 每月等额偿还本金＝--------------
房屋期权
• 指以买卖合同约定将来某一时间取得房 屋所有权或者以建筑工程承包合同约定 将来某一时间取得建成房屋的权利。房 屋期权包括预购商品房期权和房屋建设 工程期权
抵押房地产处分所得价款的 偿还顺序
• 支付处分抵押房地产之费用 • 扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费 • 按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还
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5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。
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6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。

=500000×0 009087=4543 50元
⑵借款额的计算 计划每月还款3000元;借款期限是30年即360个月;年利率
是10%;可以借款多少 贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值
=3000×113 950820=341852 46元 如果每月还款5000元呢
贷款额=5000×113 950820=569754 1元 如果期限为25年300个月;月还款4500元;可借款多少 贷款额=4500×110 047230=495212 54元
其计算公式如下： 每月摊还本金=贷款额/贷款期限月数=M/n 每月摊还利息=n+1Mi/2n
每月还款额=每月摊还本金+每月摊还利息
= M/n+n+1Mi/2n
这里;M为贷款额;n为贷款月数;i为贷款的月利率
例如：某人向银行抵押贷款10万元;约定按本息均还法分60个月 5年等额还贷;月利率为6 3‰;请计算每月的还款额
抵押贷款的运作
• 杠杆原理 • 抵押贷款的偿还 • 抵押贷款的运行过程 • 抵押房屋的使用和管理 • 利率变化对还款额的影响 • 期前还款的处理 • 其他抵押贷款类型
第一节 杠杆原理
杠杆原理是静态地分析房地产 投资收益的会计工具;是基于现金流 会计准则的分析方法;在房地产金融 和房地产开发 经营中具有非常重要 的作用
贷款利率为10%的月本利和因子见P55 我们也可以构 造一个贷款年利率为9%即月利率为0 75%的月本利 和因子表
月本利和因子表的基本关系中最重要 最有用的是：
贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值
2 应用举例
⑴还款额的计算 借款50万;分25年还清即300个月;贷款的年利率为10%;每
月的还款额是多少 月还款额=借款额/1元钱的累积贴现值=500000/110 047230=4543 50元 或者：月还款额=借款额×月偿还因子

房地Biblioteka 抵押登記一、公示與登記制度
（一）抵押權設定的形式主義和意思主義
擔保法對抵押權的設定採取了形式主義和意思主 義結合的立法體例。
形式主義是指抵押權的設定不僅取決於當事人的 意思，而且還必須履行特殊的登記形式，否則不 發生法律效力。意思主義是指抵押權的設定只需 依據當事人的意思即可生效，抵押不是其生效要 件，只是其對抗要件。擔保法對登記生效的抵押 採取列舉規定，此外的抵押只需依據當事人之間
二、生效意義的抵押物登記
當事人訂立抵押合同並不能產生法律效力，還 須辦理抵押物登記。登記是抵押合同和抵押權生 效條件。抵押合同自登記之日起生效。
當事人到土地、房管部門辦理了抵押物登記手續， 法院可以認定其合法有效。
三、房地產抵押登記
房地產抵押登記應符合抵押制度的一般規定。
當事人以法律規定的房地產抵押的，應辦理抵 押登記，抵押合同自登記之日起生效。通過抵押 登記，可以規範抵押行為，防止重複抵押和超值 抵押；可以使抵押關係更加明確、具體，維護抵 押權人合法權益。
的所有權或使用權證書。
3、審核登記。登記部門認真審查抵押權人與抵 押人的主債務關係、雙方當事人的真實情況、財 產的權屬情況。在核定確實的情況下，對設定抵 押的房地產進行登記。登記機關的資料，允許查 閱、抄錄或者複印。
房地產抵押登記是強制登記。房地產行政主管 部門是房地產登記、核定頒發房地產權屬證書的 管理機關。房地產他項權利的登記、發證、必須 由房地產行政主管部門辦理。
以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土 地使用權證書的土地管理部門。其他任單位均無 權辦理抵押登記。
四、房地產抵押登記的程式
1、簽訂抵押合同。 2、申請登記。提交主合同和抵押合同；抵押物
的協議即可生效。登記只具有對抗第三人的效力， 也即登記只是對抗要件而不是生效要件。（二） 抵押權設定的公示與登記制度

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权 人有过错（包括单方过错、共同过错、混合过错） 的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
【对比说明】主合同无效对从合同效力的影 响，主合同无效时从合同的效力取决于“法 定”而非“约定”。即确立了独立担保的约 定无效。
担保合同无效的法律后果。
1、通过对比可知，物权法实施后，除非法律对独立 担保另有规定，法规、规章、规范性文件、当事人的 约定中有关担保合同的效力独立于主合同的条款均属 无效。
物权法之抵押质押
《中华人民共和国物权法》已由第十届全国人民代 表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自 2007年10月1日起施行，其中有关担保物权的制 度是在《担保法》及其司法解释（法释〔2000〕 44号，最高人民法院关于适用《中华人民共和国 担保法》若干问题的解释。以下简称司法解释）基 础上做了补充、修改和完善，这就使物权法与担保 法的相关规定发生一定的重叠甚至冲突，那么《物 权法》施行后，担保法与物权法如何适用，在发生 不一致时如何处理？
（担保物权）
第一百七十一条 债权人在借贷、买卖等民 事活动中，为保障实现其债权，需要担保的， 可以依照本法和其他法律的规定设立担保物 权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以 要求债务人提供反担保。反担保适用本法和 其他法律的规定。
（担保物权的适用范围）
第一百七十二条 设立担保物权，应当依照本法 和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主 债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效， 担保合同无效，但法律另有规定的除外。
第二节 动产交付
第三节 其他规定
第三章 物权的保护（第32—38条）
第二编 所有权（第39—116条）
第四章 一般规定（第39—44条） 第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权