[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷5及答案与解析

土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷5及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

1 幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的( )。

（A）一般因素（B）区域因素（C）个别因素（D）其他因素2 作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有( )。

（A）土地利用规划、容积率（B）用地结构、建筑物高度（C）用地限制条件、区域交通管制（D）建筑物密度、宗地用途3 土地价格存在的根源是( )。

（A）经济地租（B）绝对地租（C）级差地租（D）垄断地租4 决定土地价格高低的主要因素是( )的存在。

（A）经济地租（B）绝对地租（C）级差地租（D）垄断地租5 城镇土地定级采用的是( )，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。

（A）数理统计法（B）多因素分值加和法（C）层次分析法（D）修正法6 因素分值计算中( )反映土地质量的优劣。

（A）因素指标作用分值（B）因素分值（C）土地总分值（D）宗地分值7 某城镇有两个长途汽车站A和B，功能分别是100和70，其影响半径分别为5000m和 3000m。

有一定级单元距A 4000m，距B 1000m，则在住宅用地定级中，采用线性衰减公式计算出的该单元长途汽车站的作用分值为( )。

（A）20（B）23.3（C）46.7（D）66.78 若要用收益还原法评估不动产价格，应选用( )对房地产纯收益进行还原而求取。

（A）综合还原利率（B）建筑物还原利率（C）土地还原利率（D）房地产还原利率9 总费用是指为创造收益所投入的直接必要的( )。

（A）劳动费用、资本费用（B）劳动费用、资本费用、经济费用（C）经济费用、劳动费用（D）资本费用、经济费用10 属土地收益，但不能作为收益还原法评估地价的依据的是( )。

（A）直接收益（B）实际收益（C）客观收益（D）间接收益11 某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年，年租金6万元。

目前，该类用地市场年租金8万元，土地使用权还原率为7%，则该企业拥有的承租土地使用权价格为 ( )万元。

（A）14.05（B）24.82（C）42.14（D）84.712 在进行土地估价中，能否准确进行情况修正很大程度上依赖于( )。

（A）估价人员的经验（B）计算的精度要求（C）所收集资料的质量（D）比较案例的交易时间13 有一比较案例其地价为1000元/平方米，容积率为1.25，待估宗地容积率为2.0，其他条件均相同，则修正后的比准价格为( )元/平方米。

（A）625（B）800（C）1600（D）以上均不对14 除利用价格指数对地价进行时间修正外，还可利用( )的基本原理，建立地价和时间的相关关系，求取相关系数，利用指数修正交易案例。

（A）对照法（B）比较法（C）相关法（D）长期趋势法15 某一宗地地价指数在1994年5月为100，地价为1000元/平方米，在之后的前半年，地价指数每月在前一个月的基础上递增1个百分点，后半年则每月递增1.5个百分点，则 1995年5月该宗地地价为( )元/平方米。

（A）1126.83（B）1150（C）1160.71（D）1195.6216 在剩余法估价中，税费一般以( )的一定比例来计算。

（A）建成后不动产总价（B）建筑费用（C）建筑费用与开发商利润之和（D）总开发成本17 某开发公司贷款开发9000平方米写字楼，各种修建费用预计1300元/平方米，开发周期2年，第一年投入60%，其余的第二年投入，贷款年利率12%，当地不动产综合还原利率 8%，则开发结束时，所需支付贷款利息为( )元。

（A）1 042 627（B）1 573 628（C）1 276 457（D）2 347 48818 在成本逼近法中，投资利润的正确计算公式为( )。

（A）投资利润＝(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率（B）投资利润＝(土地取得费+土地开发费+税费+利息)×利润率（C）投资利润＝(土地取得费+土地开发费)×投资回报率（D）投资利润＝(土地取得费+土地开发费+税费)×贷款利率19 在征用耕地的情况下，应用成本逼近法求算地价，则土地取得费用应( )耕地开垦费。

（A）不含（B）包含（C）不考虑（D）视评估用途确定是否考虑20 在成本逼近法中，征地费用是( )。

（A）土地使用权的收购价格（B）非市场购买价格（C）正常的买卖价格（D）按新用途收益来确定的21 某开发区总面积为5平方千米，其中可供出让的土地面积为3.5平方千米。

经测算该开发区总的平均地价为3000元/平方米，若某公司预受让该开发区15亩的用地，则其需交纳 ( )万元的地价款。

（A）2250（B）3000（C）4000（D）500022 已知某项目开发周期为2年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3%，借贷资金的年利率为12%。

利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100万元，则开发商最初支付的地价为( )。

（A）66.98（B）77.4（C）79.72（D）82.1123 某临街地某所临道路路线价为1000元/平方米，标准深度为14米，该宗地面积为100平方米，临街深度为13米，查临街深度指数表得其深度指度数为100，则不考虑其他方面的影响，该宗地地价为( )元。

（A）929（B）1000（C）92 857（D）100 00024 一般情况下，对普通的工业建筑物进行评估时，经常以( )来代替其重置价格。

（A）重建成本（B）重置成本（C）建筑成本（D）生产成本25 下列选项中，( )是影响建筑物价格的最基本因素。

（A）建筑式样（B）建筑朝向（C）建筑结构（D）建筑用途26 在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是 ( )。

（A）平方法（B）立方法（C）净计法（D）加总法27 下列折旧方法中，( )的每年折旧额是相等的。

（A）新旧程度折旧法（B）平均年限折旧法（C）年数合计法（D）定率折旧法28 某建筑物占地面积为450平方米，容积率为1.4，耐用年限为60。

已知该建筑物已使用10年，尚可使用40年，残值率为5%，重置价格为1800元/平方米，折旧按平均年限折旧法计算，则该建筑物的现值为( )万元。

（A）91.85（B）71.82（C）86.18（D）90.7229 某房屋的建筑面积为1500平方米，1992年1月1 B建成，已知市场上与该建筑物类似的房屋的重置价为2800元/平方米，该房屋的耐用年限为50年，残值率为3%，若采用平均年限折旧法进行折旧，则该建筑物在评估日 2003年1月1日的现值为( )万元。

（A）305.1（B）330.4（C）338.5（D）340.230 地价管理政策要与相应的( )相配合，在土地市场上才能发挥作用。

（A）社会监督（B）政府干预（C）地价管理制度（D）群众觉悟二、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。

无计算过程、只有计算结果的不得分。

计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。

单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。

31 现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。

2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。

根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。

(1)该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元；(2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；(3)押金收益率为9%；(4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。

32 有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地信息，具体情况见表11-1。

表11-1各宗地的具体情况另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。

对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估宗地G在2002年的价格。

33 某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。

调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。

征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。

开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。

当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。

试根据以上资料估算2001年 5月底开发完成后出售土地的平均单价。

34 有一成片荒地需要估价。

已知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为50%，附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年。

将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元，贷款年利率为10%，投资利润率为 20%。

当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

估算该成片荒地的总价和单价。

35 某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限50年。

该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。

2004年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70%，该企业向保险公司提出索赔。

保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。

为此，该估价机构搜集了如下可用资料。

(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例A为1250元/平方米，实例B为1420元/平方米。

(2)该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房(实例C)，房地年出租净收益为 105元/平方米，可收益年限50年。