房产案例分析
【篇一：房产案例分析】
第一讲我国房地产法概况一、房地产相关概念 1.房地产广义：指土
地及地上建筑物、其他定着物狭义：指城市中具有商品房意义上的
土地与建筑物结合之物——房地结合商品房地产业它是我国的一个
独立行业，在第三产业之中，业务范围：房地产开发、经营、管理、服务，涉及生产、流通、消费三个环节。
房地产市场是我国市场体系的一个重要组成部分，需要相关法律的
规范和调整。
一、房地产相关概念房地产法指调整房地产开发、交易及管理过程
中发生的社会关系的法律规范的总称。
广义：指各级立法机关制定的所有关乎房地产关系的法律、法规、
行政规章。
狭义：指全国人大及其常委会制定的调整房地产关系的专门法律。
即《城市房地产管理法》二、房地产业发展及立法概况第一阶段：1949-1977年（房地产私有的公有化）第二阶段：复苏阶段 1978-1989年（国有公房管理法制第三阶段:发展与完善 90年代至今（房地产市场经济法治化）（一）房地产管理：房地产管理法、物权法（二）房地产开发：城市房地产开发经营管理条例（三）房地产转让：商品房销售管理办法（四）物业管理：物业管理条例三、房地
产法律渊源根本法——宪法10土地制度/13公民房屋所有权/39住
宅权利案例1 北京画家村房产纠纷案（二）基本法 1.城乡规划法（2008年1月1日施行） 2.土地管理法 88年 04年二修 3.城市房
地产管理法 94年 07年修正 4.物权法 07年《土地管理法》规定：
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地
的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售” 2004年《国务
院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村
购置宅基三、房地产法律渊源（三）行政法规 1.工程质量管理（标
的物质量规格） 00年建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计
管理条例 06年测绘成果管理条例2.房地产维护使用服务： 07年修
订的物业管理条例 3.房地产市场管理：99年土地管理法实施条例\11年《国有土地上房屋征收与补偿条例》 4.房地产部门规章:住房和城
乡建设部 08年建设部和财政部住宅专项维修资金管理办法/建设部
屋登记办法/071211施行的九部委廉租住房保障办法/其他安全生产,
开发,监理,服务企业,估价机构的管理规定三、房地产法律渊源（五）地方性法律法规 05-12-26合肥市物业管理规定/安徽省房屋拆迁管理
办法/安徽省物业管理条例（六）地方政府部门规章（七）最高人
民法院的司法解释 2003-03-24《关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》房地产商品形成过程征收划拨或出让(协议、拍卖、招标、挂牌) 集体土地(农民集体所有) ——国家所有————国有土地使用权(开发企业)—补偿支付地价款 1年内开发竣
工验收委托或自行销售+购房凭证————在建工程——————
商品房————--——-----土地房屋权1----- 施工建设按揭预售交付
纳税（契税等）出租或转让（买卖、赠与、交换）—————————————————土地房屋权证2 纳税（营业税、个税、契税等） 1.概念指房地产法律规范在调整房地产开发、交易和管理关系
过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。
2.分类按法律性质分：按调整对象分： 1）房地产民事法律关系
（1）房地产开发法律关系 2）房地产行政法律关系（2）房地产交
易法律关系3）房地产经济法律关系（3）房地产管理法律关系（4）物业服务法律关系性质多重性主体广泛性客体特殊性权利的可分
离性严格的程序性主体1.政府管理部门身份多重（1）民事主体（2）行政主体（3）经济主体 2.房地产开发商（1）房地产专营企
业（2）房地产兼营企业（3）房地产项目公司 3.建筑业企业 4.买卖
双方 5.房地产辅助者：中介服务机构等 6.房地产他项权利人 1.作为
标的物——房地产 2.房地产经济行为核心：土地利用行为、房地产
开发、交易行为还有学者界定为：物与行为的结合而形成的房地产
物质利益 1.权利:房地产管理权房地产所有权房地产使用权房地产
开发经营权 2.义务:守法义务、履行管理职责义务尊重他人所有权义
务合理使用义务全面履行合同义务 1.行为 2.事件案例2 合肥一房
产中介公司一夜忽关门 1.案由 2.启示: 中介公司的资质客户的谨慎
注意意识与权利保障第二讲房屋权属法律制度房地关系1.土地是房产的基础 2.房屋产权的取得以先取得土地使用权为前提 3.我国采取
房随地走和地随房走的双向抵押法律原则（二）土地使用权与房屋
产权是相互独立的物权 1.土地使用权属民法的用益物权，是他物 2.
房产权属于民法中的所有权，是自物权3.我国对其管理也是独立的:
绝大部分地区实行土地与房屋分别登记制度（三）房产与地产同时
抵押具有客观经济性从经济学角度看，地价与房价的相互渗透和客
观不可分性表现出一种结合性，同时抵押交易，更能发挥经济价值。（四）房产与地产分别抵押具有实践认可实践中不少法院认可分别
抵押案例3 粮油公司贷款案结论我国房屋所有权和土地所有权采取
的是分离主义，在房屋所有权和土地使用权采取的是房地一体主义，处分上有向分离主义转变的趋势 1.物权法第10条不动产登记，由
不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登
记办法，由法律、行政法规规第47条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第64条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材
料等不动产和动产享有所有权。
2.房屋登记办法第8条：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房
屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
3.城市房地产管理法48、52条 48条依法取得的房屋所有权连同该
房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
52条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押
财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。4.担保法36条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占
用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土
地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地
使用权同时抵押。
55条城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵
押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵
押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
二、房屋所有权 1.概念：房屋所有权人对房屋享有的占有、使用、
收益、处分的权利。
2.特征（1）房屋所有权与土地使用权密切联系权属登记朝统一登记趋势发展（2）房屋所有权是最完整的自物权占有、使用使用权可分
离出去，设置限制物权如居住权收益：出租投资处分：法律处分买
卖赠与事实处分抛弃改扩建（3）房屋所有权的变更是要式法律行为，以登记为成立要件分析“一女二嫁”式卖房 a发展商签定买卖
合同，交付房价35万，拿钥匙入住，但未办理产权登记 a发展商后
与乙签定买卖合同，交付房价42万，并办理产权登记手续分析：
我国物权法对不动产物权的取得采登记要件主义。
甲买卖合同成立，债权合法，物权因未登记而不能获得，但按解释
第8条的规定，甲可要求解除合同，a返还35万及利息、赔偿损失，还可请求a承担不超过35万的赔偿责任。
乙合同成立，债权合法，物权生效，享有所有权，可行使物上返还
请求权，要求甲腾空搬出房屋 3.分类（1）房屋所处地理位置和适用法律不同小黄和小林同是福州晋安区新店镇某村村民，2006年，小
黄用16万元购得小林总面积达200平方米的房子。
该房子盖在村集体土地的宅基地上，也就是通常意义上的小产权房。因双方关系好，他们在转让时，只简单签订了一份买卖协议，并由
小林及其父亲共同与小黄签字。
6年后，房子面临拆迁，按照估价，这200平方米的房子可以获得
70-80万元的补偿，是原来的5倍。这时，小林要求小黄与其平分
拆迁补偿，并提出当时买卖房屋时，其母亲并未签字，而母亲作为
房屋共有人并不同意出售，所以购房协议应属无效。
在福州，小产权房主要集中在仓山区和晋安区。据记者了解，小产
权房实际上分为两种：一种是不能进入市场交易，但通过了相关部
门审批，其土地属于集体住宅用地，只能出售给当地村民；另一种
是未经审批自行建设的违章建筑。
案例中提到的房屋属于第一种。
合同中涉及的宅基地的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，而且双方是同一村集体成员，所以合同应该是合法有效的。
现对方以妻子一方没有签字同意为由认为合同无效，因为丈夫与儿
子的签字转让行为已经是共有人意思的表达，且时间已过六年，妻
子对此从未提起异议，如今反悔，难以被支持。
但与同一村集体以外的居民订立的购房合同都属于无效合同，这样
的交易，如果遇到国家征地拆迁，由于没有合法产权，拆迁补偿将
无法保障。另外，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，都将无法有效维护权利，风险极大，要慎重对待。
（2）依所有权主体不同国家房屋所有权直管公房自管公房外产房
屋所有权：外国政府、社团、国际组织、华侨其他主体所有权：宗
教团体（3）依权能大小不同受限制的房屋所有权法院不支持成都
一当事人田某在2002年9月从公司购得一套经济适用房，已向公司
付清全部购房款，但至今尚未取得房屋产权证，购房合同交与中介
保管。2004年通过中介将房屋出卖6年后又反悔，并以未依法登记
领取权属证书的房屋不得转让为依据要求法院认定其所签订的房屋
买卖合同无效。两审法院均不支持。
法院认为，虽然我国实行不动产权属登记制度，但一般而言，转让
未依法登记领取权属证书的房屋，并不必然导致转让合同无效，只
有转让始终不能取得权属登记的房地产，如未经审批的违法建筑，
或者转让未取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的，
才应当认定转让合同为无效合同。而本案房屋购房合同系双方当事
人的真实意思表示，相关房屋权属证的办理和实际取得完全可期待。（4）依主体数量不同房屋的共同所有权专有权房屋的区分所有权
共有部分持份权成员权三、房屋共有权相邻权一、房屋共有的概念
和特点（一）概念指两个以上的权利主体就同一项房屋共同享有所
有权的法律状态。
（二）分类共同共有按份共有（一）概念指共有人按照确定的份
额对共有财产分享权利、承担义务的共有。
（二）特征（1）各共有人分别享有确定的份额——通常称为“应有
部分”。
（2）按份共有人不需要存在特殊的身份关系（3）按份共有人对其
应有部分享有所有权（三）按份共有的内外部关系 1.内部关系管理
费用和税费＼损赔费用原则上分担，以共有人另有约定为例外．（１）对应有部分的处分只能作法律上的处分，不能作事实上
的处分分出：从共有物中分割出来，退出共有关系法理上不必征得
其他共有人同意，其他共有人也无权限制该行为允许共有人间对应
有部分分出的限制达成约定，法律对此有规定的，遵之转让除非法
有另规，共有人有另约，转让应有份额不必经过其他共有人同
意．但有偿转让时，其他共有人同等条件下有优先购买权．抛弃
该抛弃不得损害国家社会利益，他人的合法权利，被抛弃的份额归
其他共有人按比例取得．２.外部关系即外部效力，指共有人作为
一个整体与第三人发生的权利义务关系．权利：物权请求权债权请
求权义务按份责任如修缮费偿还义务连带责任如共同侵权的赔偿
义务３.共有物的分割分割原因：共有物灭失、共有关系终止分割
原则：分割自由与遵从约定原则、保存和发挥物的效用原则、平等
协商原则分割方法：实物分割＼变价分割＼作价补共同共有（一）
概念共有人基于共同关系，不分份额的共享共有物所有权的共有。（二）特征 1.以共同关系的存在为前提夫妻财产共有家庭财产共有
共有人范围：贡献说、全体成员说（1）没有应有部分之说（2）共有关系存续期间，不划分份额（3）共有关系消灭，才能确定各自份
额（三）共同共有的内外部关系 1.内部关系——内部效力主体共有人之间（1）平等的占有、使用、收益、处分共有房屋的权（及于
全部物）（2）共有关系存续期内，不得请求分割共有物（3）共有
物维护支出、费用分担除法定、约定外，平均分担为宜 2.外部关系——外部效力所有共有人vs第三人连带性的权利义务关系附:未婚
\结婚\离婚中的房产问题集锦一、未婚阶段房产问题（甲男乙女）（一）甲男在婚前购房，婚后与乙女共同还贷况而定，分为三类：
但一般先考虑产权人（登记权人）的保护 1.房子是甲男以个人财产
按揭购买，产证登记在其一人名下——该房为其个人财产。按揭贷
款为其个人债务。离婚后，分割财产时，乙女仅能要回已还贷款中
属于自己清偿的部分钱财。
2.产证登记在甲男名下，该房屋仍为产证登记人的个人财产，按揭
债务为甲男个债。若乙女有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，有权要求甲男返还首付款和已归还的贷款中属于乙女出资和清偿的
部分。
虽然该房产登记在甲男名下，若乙女有证据证明，她同意婚前出资
共同购买该房是基于两人都认可所购房屋为共同所有的前提，则宜
认定为夫妻共同财产，按揭贷款债务为共同债务。
分割时应按共同财产的分割原则进行处理。一并考虑出资额是否悬殊，婚后有无共同生活，婚姻存续期长短情形，调整分割比例。婚
姻司解三废止 4.甲男出资买房，登记在乙女名下。发生纠纷时看证
据证明力二、婚姻存续阶段的房产问题一、甲男婚后将婚前个人房
产赠与乙女存在风险——赠与方有撤销权二、婚后共同装修房屋：
添付三、婚前甲男的房子在婚后变更登记为双方共有四、婚后买房，却仅登记在一方名下的：夫妻共同所有另外，父母出资帮助的，是
对一方还是双方的赠与，依婚姻缔结时间和父母的表意判断。司解
三有变化三、离婚后房产纠纷 1.甲男离婚前背着妻子买房，婚后私
有 2.一方没有住房的，分得房产的另一方应允许其居住直至再婚为止。
四、启示四、相邻权（一）概念相互毗邻或邻近的不动产所有人或
使用人之间在行使所有权、使用权时，因相互间依法应当给予方便
或接受限制而产生的权利义务关系。
（二）特征 1.主体：相邻近的不动产所有人、使用人 2.客体：行使
不动产权利所体现的利益 3.内容复杂：“不得损害他方”的不作为和“给予他方便利”的作为 4.产生的法定性（三）处理原则有利生产、方便生活团结互助、公平合理尊重历史和习惯（四）种类（一）
相邻土地的使用关系相邻土地的通行关系、管线安设关系、建筑物
营造、修缮关系（二）相邻用水、排水关系高地、低地、自然流向、过水权（三）相邻土地的损害防免关系地基动摇、建筑物倒塌、不
可量物侵入、日照妨害的防免关系（四）越界的相邻关系建筑越界、竹木根枝越界、果实越界案例：合肥司法局副局长因采光问题状告
城管局《物权法》：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。” 《城市居住区设计规范》
国家标准，城市新开发区住宅日照标准为大寒日3小时，老城区大
寒日2小时，保护区大寒日1小时。
五、建筑物区分所有权（一）概念指数人区分一栋建筑物时，所享
有的专有部分的所有权、共有部分的共有权及区分所有权人之间的
共同关系所产生的成员权的总称（二）特征 1.权利的复合性 2.权利
的一体性 3.专有权的主导性 4.权利主题身份的多重性（三）种类纵
割式区分所有权横割式区分所有权混合式区分所有权（四）内容
专有部分所有权1.概念指区分建筑物内，有独立构造、能独立使用
的建筑物某一单元部分。
2.构造上的独立性
3.内容权利：所有权+相邻使用权义务（1）按本
来用途、使用目的使用义务（2）维护建筑物安全存在和外观的义务（3）不得随意损毁、变更通过其专有部分的管（4）维护住宅环境
的卫生、安全和当地的善良风俗 4.法律责任停止侵害、排除妨碍、
恢复原状、损害赔偿共有部分的持份权1.概念指区分所有权人依法
或依照管理规约对建筑物的共有部分享有的占有、使用、收益的权利。
（1）法定共有部分又称性质上、构造上的共有部分包括建筑物之
基本构造部分如梁柱楼梯，附属设备如中央空调管线（2）约定共
有部分依规约或合意使本身具有构造和利用上具有独立性的建筑物
部分成为约定部分。如管理人室、仓库、车库、垃圾站、庭院等（3）约定不明时，推定为法定共有 2.特征 3.内容权利：使用权收
益权改良权义务：保护本来用途使用费用共担不得单独处分持份
权和请求分割共有部 4.法律责任停止侵害、排除妨碍、恢复原状、
损害赔偿我国维修资金专用停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失、诉讼成员权1.概念成员权是基于区分所有权之间的共同关系而产生的，独立于专有权和共有权之外的，区分所有权人作为建筑
物管理团体的成员所享有的权利和承担的义 2.内容表决权参与制定
规约权请求权任解聘权执行决议义务遵约义务接受管理义务 3.业
主大会全体业主组成谁是业主？一般认为业主身份以房屋产权证
或购房合同为准配偶房屋共有人是不是业主，他们能否成为业主
大会的成员？房地产开发商在楼盘未售完完时，能作为业主参加业
主大会吗？是否享有与其他业主同等的权利 4.业主委员会是业主大
会决议和物业管理规约的执行机 5.物业管理规约业主大会制定的规章、规则 [案情]2006年12月，某拆迁公司受某市京裕房地产开发
公司委托对该市老城区教场街指定范围实施拆迁。
在具体实施拆迁过程中，因部分被拆迁户未能与该拆迁公司达成协议，导致工期延误。后该拆迁公司的拆迁员胡某决定将居住于被拆
迁区域的被拆迁户陈某等户强制搬迁至位于被拆迁区域附近的临时
居住房。
2007年1月3日上午10时许，胡某私自纠集拆迁工人等数十人，
闯入陈某家中，拆卸房屋屋顶，强行将其家具等生活用品搬出。在
陈某的家人对强制搬迁进行阻止时，陈某的儿子被打伤，造成鼻骨、肋骨等多处骨折，经法医鉴定为轻伤。后被接到报警赶至现场的公
安民警制止。被告人胡某作为现场负责人被当场抓获。
法院经审理后认为：被告人胡某身为某拆迁公司的拆迁员，在未与
被拆迁户达成拆迁协议、未取得任何合法手续的前提下，组织、指
挥民工强行进入被拆迁户的行为，影响了他人的正常生活和居住安宁，侵犯了公民的人身权利和民主权利，已构成非法侵入住宅罪，
依照《中华人民共和国刑法》第245 条第1款，判处被告人胡某有
期徒刑9个月。
陈新华拆迁公司“野蛮拆迁”应如何定罪? 中国法 2008年03月18日一、概念 1.国有土地房屋征收指征收人依法在城市规划区内国有土
地上实施房屋征收，并对被征收人进行补偿、安置的行为。
（1）主体征收人取得房屋征收决定的单位被征收人被征收房屋的
所有权人（2）客体房屋征收行为（3）法律性质国家行政征收行
为（4）特征国家意志性、计划性、民事协商与行政命令的交叉性（1）概念指调整在城市规划区内国有土地上，因实施房屋征收行
为所发生的社会关系的法律规范的总称。
（2）适用范围国有土地上的房屋征收关系（3）相关立法 2011
《国有土地上房屋征收与补偿条例》二、原则：公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开原则三、管理体制 2004年8月31日重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造贴出动迁公告，随后该片区280户陆续搬迁 2004年10月据吴苹称，项目改造区域断水断电断
路2005年2月据开发商称，在10余次协商未达成一致意见后，拆
迁人向九龙坡区房管局提出拆迁行政裁决，要求裁决吴家限期搬迁2006年9月14日开发商委托专人向吴苹送达安置意见书，但双方
协商仍未达成一致意见2007年3月19日九龙坡区法院举行听证后，裁定支持房管局关于搬迁的裁决，要求被拆迁人在本月22日前拆除
该房屋 2007年4月2日异地安置,获一套价值30.7万元的安置房,旧
房评估价24.7万,补差价近4.7万,另外开发商支付90万的营业损失,
搬家费2万,装饰补偿费10 万,补偿旧房设备费2222元,晚10点房屋
被拆拟方案——向市县级人民政府申请——征收补偿方案论证 30天征求意见——听证会——社会稳定风险评估——征收补偿费用到位——作出房屋征收决定——房屋情况固定调——“冻结被征收房屋”——补偿——搬迁——强制执行四、房屋征收 1.遵循征收决定确定的征收范围、期限实施征收 2.确定征收方式两种自行征收和委托
征收（1）法律责任由市、县级人民政府确定的房屋征收部门承担（2）被委托单位不得以营利为目的3.被征收人的期限义务（1）在
征收范围确定后，不得新建、改建、扩建房屋如隔夜楼现象（2）
不得改变房屋和土地用途如民宅变商房屋征收补偿安置协议是征收
人与被征收人就征收的补偿与安置所签定的书面协议，是确立、变
更或终止双方当事人之间权利义务关系的依据。
征收人必须有房屋征收决定书，被征收人另一方有完全民事行为能
力（4）书面形式，公证不是必须特殊房屋征收管理部门代管的房
屋和产权不明的房屋征收的协议必须公证与证据保全（5）在规定
期限内签订（在征收决定书颁发前签订无效）性质：民事协议协议
内容：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点
和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁
期限、过渡方式和过渡期限等事项。
五、强制征收给予补偿后，被征收人没在补偿协议约定或者补偿决
定确定的搬迁期限内完成搬迁；且被征收人在法定期限内不申请行
政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府方可附具补偿金额和专户存
储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料，填好申请
书 1.在达成拆迁补偿安置协议后，被拆迁人拒不搬迁的，拆迁人可
仲可诉，诉讼期间内，可申请先予执行 2.达不成拆迁补偿安置协议的，由当事人申请，房屋拆迁部门在30日内裁决——不服，行政复
议或行政裁决送达日起3个月内提起行政诉讼，在已经给予货币补
偿或提供安置周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行 3.行政裁决
所定的搬迁期限内未搬出的，可以实施强制拆迁。或由房屋所在地
的市县级政府责令有关部门强制拆迁，或由房屋拆迁管理部门申请
法院强制拆迁，并应拆迁公证和证据保全被征收房屋及其附着物的
所有人或产权人，其中包括代管人。房地产管理局作为公房的代管人，产权人不在房屋所在地，或其他特殊原因而委托的全权代理人
为私房的代管人。
（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临
时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。（四）征收补助和奖励（四）补偿标准不得低于房屋征收决定公告
之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
（五）拆迁补偿的形式选择：以被拆迁人自由选择为原则，法律规
定为例外只有在采取产权调换的补偿方式中才存在拆迁安置（一）
征收安置的对象：选择产权调换的被征收房屋所有权人（二）安置
地点：原地再建安置和异地安置（三）安置原则：不低于原面积安置、等价有偿、先安置后搬迁安徽省城市房屋拆迁管理办法第34条（1）被拆迁人选择房屋产权调换的，住宅房屋的过渡期限不得超过18个月，非住宅房屋的过渡期限不得超过24个月。
3.停产停业损失补助费重庆人和镇房屋拆迁补偿集体离婚案主要法律：《城市房地产管理法》第3章：房地产开发、《城市房地产开
发经营条例》 1.概念在城市规划区内国有土地上进行的基础设施和
房屋建设的行为。
规模：单项开发vs小区开发vs成片开发3.特点多部门协作/开发投资大/开发周期长 4.原则符合城市规划原则/三效益统一原则/鼓励和
扶持建设居民住宅的原则案例11 某地拆文物建楼盘案被拆除的纪
念碑 1.概念指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企 2.类型3.
设立条件特殊：最低注册资本，流动资金要求，项目投资比例对称，专业技术资格要求（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4
名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
4.设立程序特殊：工商登记后再去建设部门备案一级：1.注册资本5000万； 2.从事房地产开发5y以上； 3.近3y累计竣工验收建筑面积30万平方米或已投入相当的开发投资额，近5y工程质量合格率100% 4.上一年建设施工15万平方米以上或有相当的投资额
5.有职
称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员40人，其中中级以上20人，有资质证书的专业会计4人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有专业中级以上职称6.具有质量保证体系两书，未发生过重大工程事故二级：2000万；3y；15万平方米，
3y,100%；10万；20，10，3人，其他同上三级：800万；2y；5万，2y，100%；空；10，5，2人，同上（一）规划与计划管理1.
土地利用总体规划 2.城市规划（无锡22层第一人民医院炸楼建250
米的高年度建设用地计划5.房地产开发年度计划如：（国办发〔2006〕37号），廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型
普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
（二）项目管理 1.项目立项管理程序：申请立项（发改局）——建
设用地规划许可证（城规划局）——勘察设计方案（资格管理）——建设工程规划许可证（城规划局）——开工2.项目施工管理（1）资本金占项目总投资的比例不得低于20％（2）先地下再地上统筹
安排配套设施建设（3）施工单位资质合格，保证施工质量（4）施
工计划报备，夜间施工噪音处理（5）工程监理 3.项目竣工验收管理（建设厅局主持、政府质量监督部门及其他组成专家组）案例12
某医院炸楼新建案一、房地产转让概念指房地产权利人通过买卖、
赠与、或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他转让方式：（1）房地产作为股东向企业的实物出资（2）一方
提供土地使用权的合作开发（3）企业兼并购的房地产转移（4）以
房抵债等（5）法律法规规定的其他情形二、转让原则效益不可损
原则（保持土地的整体价值、建筑物的经济效益）三、转让条件（1）已交足出让金，取得土地使用权证书（2）房屋建设工程已投
资25%以上；成片开发土地的，已形成工业或其他建设用地条件
（须通平，不要求必须达到总投资额的25%）（3）房屋建成的：
土地使用权证+房屋所有权 1.转让方式限定：出售、交换、赠与2.转
让标的：土地使用权可以单独转让，也可与地上建筑物同时转让 3.
转让条件（99年城镇国有土地使用权出让和转让条例45条（1）土
地使用者为公司、企业、其他经组、个人（2）领有国有土地使用证（3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明（4）已依法签订
出让合同，向当地市县政府交了出让金或将转让、出租、抵押所获
收益抵交出让金 4.转让程序（1）一般转让程序：转让方申请——
报经审批：转让人+房地合法证件+拟转意向书，向所在地市、县政
府土管和房管部门提申请——政府土管批准。
受让方办理出让手续，缴纳土地出让金：同意转让的，受让方与土
地管理部门签定签订出让合同，60天内交出让金（地方基金，缴入
地方国库）变更登记：办理土地登记手续，转让人与受让方签定正
式的转让合同（转让价格按标定地价和其他因素确定，最少要交标
定地价的40%金额作出让金外，其余归转让人所有），并办理所涉
房产的产权变更登记。
（2）特殊程序特殊之处：不需要办理土地使用权出让手续，只需将
转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
适用的情形：（1）受让方用地目的特殊，不需办出让的：国家公益
性用地；居民住宅用地性质不变；房改中售公有住宅（2）暂时无
法办理出让的：只转让部分房产而土地使用权不可分割的（3）虽
不禁转让但不宜出让土地的：难定出让条件的（三）不能转让的房
地产 1.出让取得的土地使用权，没完成最低的投资开发 2.房地产权
利受到司法和行政强制措施限制的 3.依法被收回土地使用权的（只
能再出让划拨，不能转让） 4.没有经过其他共有人书面同意转让的
共有房地产 5.权属有争议 6.未依法领取权属证书的(仅指自始不能领
取的例案) 7.其他四、房地产转让的程序签书面转让合同——30日
内申办变更登记并申报成交价格——房管部门受理审查——房管部
门实质审查——税费交纳——房管部门核发过五、房地产转让合同（一）主要内容 1.双方当事人的姓名、名称、住所 2.房地产权属证
书名称和编号 3.房地产所在位置、面积、四至界限 4.土地宗地号、
土地使用权取得方式及年限 5.房地产用途、使用性质6.成交价格及
支付方式7.房地产交付使用时间8.违约责任9.约定的其他事项（二）房地产合同的法定解除四种情况土地灭失、国家强制收回土地使用
权、为公益提前收回土地使用权、土地使用权期限届满一、概念房
地产买卖指房地产所有权人将房屋所有权与土地使用权转移给买受方，买受方支付房地产价金的行为。
我国有现房销售、商品房预售、二手房买卖二、房地产买卖行为的有效条件双方当事人具备合法的主
体资格1.买受方的一般主体资格:完全民事行为能力买受方的特殊主体资格: (1)经济适用房的购买人—
政府确认的城市低收入家庭 (2)单位自管公房—本单位职工 (3)外国人、华侨购买房产,还须涉外公证、
认证确认资格 2.商品房卖方的主体资格条件商品房现售的,卖方必须具备: (1)企业法人营业执照\房地产
开发资质证书 (2)土地使用权证书或用地批准文件 (3)建设工程规划许可证\施工许可证 (4)已通过竣工验
收 (5)拆迁安置已落实 (6)七通完成,其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或乙确定施工进度和交
付日期 (7)物管方案已落实商品房预售的,卖方: (1)企业法人营业执照\房地产开发资质证书 (2)土地使用
权证书或用地批准文件 (3)建设工程规划许可证\施工许可证 (4)预售许可证 (5)施工进度和交付日期确定(二)双方当事人真实意思表示如有买卖的内心意思,有处分权代管人违背仅能代为管理和出租房屋的代
理权限,将委托人出卖,买受方也明知其仅为代管人的事实.委托人有权请求撤销房屋转让登记,退回房屋,
损失赔偿由代管人和买受方共同承担 (三)不得违反法律\政策\社会公德土地不卖,确定拆迁的不卖,共有
人不同意的不卖,不得虚报成交价 (四)必须采取特殊的书面形式必须是书面;内容特定;格式特定三、房
地产买卖合同的签订 (一)要约房地产买卖当事人或代理人向双方当事人提出签订房地产买卖合同的意
思表示. (1)内容明确具体 (2)表明一经受要约人承诺,即受该意思表示约束案:甲电报乙,欲卖房,单价
5000,总面积100,一次现付,房在*市*区*街*号,一周内答复,乙立即回电表愿意.三天后,甲将该房卖给丙,
乙起诉. 甲在一周内不得与他人签合同,经乙承诺,甲有接受签订合同的义务,否则违约. 要约邀请概念:要
约邀请指房地产买卖当事人通过媒体或广告或其他途径表明,希望他人向自己发出要约的意思表示. 特殊
情况下,要约邀请视为要约. 第3条:”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开
发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价
格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同
内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” (二)承诺全面接受要约人提出的合同内容四、房地产买卖
合同的定金担保（一）定金性质分析法理定金性质：立约定金、证约定金、成约定金、解约定金、违
约定金 2.合同\担保法定金性质：证约定金、违约定金 3.商品房买卖定金性质：立约定金、证约定金、
违约定金商品房预购中有订金、认筹金、认购金、订购金、押金等形式，只有明确注明适用定金罚则
的才认定为法律意义上的定金（二）案例比较冰湖小区预售商品房案冰湖小区商品房正在预售，张某
看中其中一套房屋，060101签订认购书并交纳2万元定金，约定“认购人须在2006 年2月15日带相
关证明签定正式合同，否则视为认购人违反约定，已付定金不退”。0215张如约来到售楼处，当其见
到
【篇二：房产案例分析】
111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情
一夕游。
一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一
帆行。
一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一
弓惊。
辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金
山漫。
绿城房地产集团有限公司案例分析摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具
有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集
团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存
在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密
切相关的，我们小组通过swot 分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模
型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做
了进一步的环境分析。
关键词：绿城战略 pest 分析 swot 分析波特五力模型引言房地产
行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供
应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业
的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大
的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一
个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中
可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项
目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。
公司概况绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公
司总部设在浙江省杭州市。
绿城成立于1995 年，2006 月在香港联交所主板上市（股票代码3900.hk）。历经17 年的发展，绿城拥有100 多家成员企业，3400 多名员工，开发足迹遍及国内50 多个城市，包括浙江省内的杭州、
宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国
内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011 月底，公司土地
储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200 多万
平方米。
绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已
形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。
绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年
荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产
企业综合实力榜首。
111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情
一夕游。
一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一
帆行。
一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一
弓惊。
辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金
山漫。
三、公司pest 分析政治法律环境面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也
给房地产业带来了很大的冲击。具体如下： 1、税收政策：政府调控采取了平稳的步骤：前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场
部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。
2、限制房地产开发的的贷款管理：对项目资本金（所有者权益）比
例达不到 35% 未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设
工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式
的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤
积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空
置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。
3、规范土地储备管理：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用
于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷
款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 4、加强住房消费贷款管理：银行重点支持借款人购买首套中小户自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已
封顶住房的个人发放住房贷款。增加了投资者投资房地产的成本，
减少了消费者购买房屋的成本。
5、切实调整住房供应结构：重点发展中地位价、中小套商品住房、
经济适用住房和廉租住房。对新建住房结构有具体的比例要求。加
快城镇廉租住房的制度建设，规范发展经济适用住房。
（二）经济环境经济环境主要包括宏观，微观环境两个方面。从我
国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与gdp 增长有明显关系，波动基本一致，但
波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地
产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济
环境变化如下： 1、国民生产总值持续高速增长 111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。
一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一
帆行。
一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一
弓惊。
辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金
山漫。
这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才
能真正的促进供给的增加。中国连续gdp 超过10%。连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时
导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择
了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。
2、提高存款准备金在去年一年中，中央银行存款储备进持续提高，
这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种
牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多
优秀的房地产企业还是可以挺过去。
3、存款加息银行的多次银行加息，虽然是主要针对股市的疯涨，但
依旧对房地产行业产生了影响。
加息最终将加速行业内企业的两极分化，给优质公司带来更多扩张
机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难。加息无疑将加大
开发经营成本，但对房价影响不大。加息无疑会加大开发企业的经
营成本。自从央行提高贷款门槛，有实力的开发企业对银行的依赖
越来越小，贷款比例越来越小，通过自有资金和其他渠道筹集资金
的比例越来越大，加息对房价的影响应该不大，因为影响房价的要
素是市场供求关系。
4、股市影响另外，值得大家注意的是，其实股市和房市是一个互动
的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱
离了正常的轨迹。随着去年中国股市的泡沫的破灭，从股市大量撤
下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经
济规定都相应的影响了房地产业的发展。
（三）社会与文化环境各国的社会与文化对于企业的影响不尽相同。作为中国，有着很明显的区别于其他国家的社会与文化。对于房地
产行业来说，社会和文化的影响也是很大的。
1、人口因素中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人
已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。再者，
对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群。而这
些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其次，从父
母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房
价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。
111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情
一夕游。
一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一
帆行。
一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一
弓惊。
辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金
山漫。
2、社会城市化中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将
会逐渐向城市转移。每年约有1200 万人从乡村转移到城市。而这些
城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展. （四）技术环境相
对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是
对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。
1、融资创新相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多
的问题。其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产
行业的融资变得更加的困难。但是，问题必然有解决的方法，房地
产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金
来源的统计结果显示，企业自筹资金不足 28％，银行融资占 21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％（后者的80％也源
于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此
在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。
其次是购房者的预付款，最后是公司上市。
2、销售创新房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行
的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销
售方法。
三、swot 分析 111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一
处忧，一卷诗情一夕游。
一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一
帆行。
弓惊。
辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金
山漫。
（一）核心竞争优势 1、优秀的企业文化和价值理念：优秀的企业文
化价值理念是公司发展的基石企业愿景：真诚善意精致完美企业
使命：为员工创造平台为客户创造价为城市创造美丽为社会创造财
富（1）价值观员工：员工是公司的第一产品。培养和造就优秀员工，是企业运作的首要目标。为了员工的成长，是公司存在的理由。工作者理应是工作成果的分享者。
客户：客户是我们的衣食父母，对客户要心怀感激。客户的满意度，是公司最重要的考核指标。客户的意见、建议,永远是企业持续发展
的动力和源泉。
（3）价值观城市：城市，是文明的产物。“宜人程度”，是判定城市
价值的核心指标。我们参与建设城市，创造城市，必须研究城市的
人文历史，关注房产品质。创造城市的美丽，应以人为本，以史为鉴。
（4）价值观社会：我们应承担社会的基本责任、道义，为社会理财。教育是我们的归宿产业。我们应参与社会文明的创造，成为社会文
化事业的建设者。
2、高品质产品开发能力和成熟可复制的产品系列高品质产品开发能力：绿城注重住宅园区整体的优美艺术性，和谐的环境，高超建筑
工艺和人性化设施的统一（和谐的人居空间；典雅的建筑形态；精
致的品质细节；严格的质量控制）经验证的可复制成熟产品系列：
绿城是以开发优质住宅为主, 拥有久经验证的成熟产品系列, 降低开
发成本并保证产品的成功（多层公寓；城市综合体；高层公寓；别墅；大型社区；度假公寓；商用物业） 3、广泛的市场、品牌影响
绿城得到全国最高的顾客满意度（住宅楼宇建筑）绿城消费者满意
指标综合排名第一全国十大最有价值的品牌之一。长期不懈对产品
和服务品质的努力和追求,使“绿城” 成为全国知名品牌绿城-中国消
费者最满意的品牌之一。绿城是中国房地产消费者的最爱, 在中国质
量协 111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷
诗情一夕游。
一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一
帆行。
弓惊。
辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。
会调查的六大指标中名列第一。
绿城得到全国最高的顾客满意度（住宅楼宇建筑）。
绿城消费者满意指标综合排名第一。
品牌效应：对于分散的中国房地产市场, 品牌是绿城的竞争优势, 是成功进入新市场的保证（2009 年，在由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究中心、中国指数研究院联合进行的国内房地产企业品牌价值研究中，绿城集团的品牌价值评估值为58.36 亿元，位列综合所有制企业第二名。）品牌溢价：项目价格通常高出对手同类位置的同类项目价格的20%甚至更多, 不断提高盈利能力销售保证和品牌忠诚度：项目竣工前较高的预售率(浙江95%, 全国87%)，老客户加推荐客户超过客户总数的50% 品牌影响：发展战略合作关系：各地政府、土地所有者、金融投资者、大型企业集团 4、经验丰富的高层管理团队和高效的公司治理结构（1）经验丰富的高层管理团队专业稳定的员工队伍：截至2009 年底，绿城集团共有员工 2871 人，员工平均年龄31 岁，平均工龄12 年。依靠“人才是公司的第一产品、造就人才优于造就产品”等先进的人才理念，绿城集聚了一批行业内的优秀专业人才，员工队伍敬业、专业，充满活力。
（2）先进的公司治理结构：国际战略投资人：国际投资者对中国市场拥有丰富投资经验及长期承诺，借助全球行业经验参与公司战略决策，提升公司治理水平，提供融资方案支持，多形式项目合作机会，多元化的董事会结构：公司章程约定独立非执行董事占董事会大多数具有证券监管、财务、房地产相关专业经验的社会知名人士担任独立非执行董事建立了独立董事领导下的审计、薪酬和提名委员会，关联交易实行严格的回避表决机制。
（3）严谨的公司管理体系：绿城管理体系包括人力资源管理、质量管理、财务管理、成本管理、综合管理五大管理体系 5、充裕、优质、多元化的土地储备逐步实现以浙江为重点的跨地域多元化全国性土地储备（地上可售面积2467 万平方米，土地储备总建筑面积3271 万平方米）（1）战略性土地储备基地：浙江省内：杭州、宁波、温州长三角区域：上海环渤海区域：北京、大连、青岛、济南
持续性土地储备基地：浙江省内、江苏、安徽、湖南、新疆等绿城已进入省份的区域中心城市（2）投资性土地储备基地：经济发达省份的区域中心城市 111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。
一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。
一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。
辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。
6、“优势互补、合作共赢”的发展模式绿城依托优秀的品牌影响力和专业管理能力, 以管理和品牌输出为主进行项目合作,是绿城低成本高效益扩张的经营模式，与广泛的战略合作者形成了“优势互补，合作共赢”的良好格局。
政府合作单位：青岛市李沧区政府、杭州市江干区政府、杭州市西湖区政府、青岛市胶州市政府国内知名企业：海尔、西子联合、中青旅等大型国有企业：浙铁投资、北京城建集团、浙江日报等知名开发商：新湖地产、宝业集团、滨江集团等良好的银企合作关系确保公司流动性：大型国有银行和商业银行2009 信额度超过450亿元人民币（二）劣势 1、激进的土地储备策略。2009 年下半年绿城中国在净负债率达 135%的情况下，购入大幅土地储备斥资超过200 亿元。如今还出现了“调查门”事件。
2、资本负债比率一直居高不下，高负债运营模式充满财务隐患。（三）机会绿城中国的激进式扩张可能将改写房地产新竞争格局（四）威胁 1、激进的拿地策略对公司的财务安全造成威胁，尤其在2010 年银行信贷政策不明朗的情况下，流动性风险偏高。
2、房价不断上升，使终端对消费信贷有很高的依赖程度。如信贷收缩或者利息率上升，则购房需求将会快速萎缩，使得销售的大幅增长难以持续。
四、公司波特五力模型现有竞争者目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中度较低，作为房地产行业的老大，王石的万科在房地产市场所占的份额也只不过 2.5%，而且各企业间综合实力参差不齐，中小企业往往避开大企业集中的大城市，选择在二三线城市拓展业务。