达州旧城改造兴建都市花园公寓楼开发项目可研报告

编 制 人 员 项目负责人：孙艺华 报告主持人：程 桦 注册高级咨询师 谢育新 高级工程师、注册高级咨询师 郭德清 高级工程师 杨运福 造价工程师 张 华 高级咨询师、会计师 校 稿：刘小宁 会计师 目 录 第一章 总论……………………………………………3 第二章 项目业主与法定代表人…………………… 8 第三章 项目的提出和建设的必要性……………… 12 第四章 项目建设条件……………………………… 17 第五章 工程设计…………………………………… 18 第六章 市场分析与预测…………………………… 24 第七章 建设进度…………………………………… 28 第八章 投资估算与资金筹措……………………… 30 第九章 财务效益评价……………………………… 33 第十章 结论………………………………………… 37 附表目录 附表一《经济评价指标汇总表》…………………… 39 附表二《固定资产投资估算表》…………………… 40 附表三《投资使用计划与资金筹措表》…………… 42 附表四《借款还本付息计算表》…………………… 43 附表五《营业收入、税金及附加估算表》………… 44 附表六《总成本费用估算表》……………………… 45 附表七《损益表》…………………………………… 46 附表八《现金流量表》……………………………… 47 达州市通川区火厂坝旧城改造 兴建都市花园公寓楼开发项目 可行性研究报告 第一章 总论 一、项目名称：都市花园公寓楼建设项目 二、项目性质：达州市城市形象重点基础设施建设 三、项目地点：达州市通川区大西街与红旗桥交汇处的火厂坝 四、项目规划及开发面积： 项目总占地25249平方米(37.87亩)，其中：都市花园楼工程占地20358平方米(30.54亩)，拆迁安置房占地4891平方米(7.34亩)。建筑总面积：135832平方米，其中：都市花园楼建筑面积109154平方米，都市花园楼商业建筑面积36402平方米，住宅面积62974平方米，设备用房面积2556平方米，物业管理用房面积964平方米，地下车库面积6258平方米，合计109154平方米；拆迁安置楼建筑面积26678平方米，其中：商业建筑面积5130平方米，住宅面积21548平方米。

五、项目法人概况 (一)单位名称： 四川省达州四方房地产开发有限公司 (二)法定地址： 达州市通川区朝阳东路15号 (三)经济性质： 国有 (四)法定代表人： 王兴财 (五)注册资本金： 2000万元(资质证注册资本) (六)企业类型： 有限责任公司 (七)经营范围： 房地产开发；五金、交电、化工产品；建筑材料批发、零售； (七)企业资质：房地产开发二级资质证 六、项目承建： 本项目由四川长城建筑材料集团承包施工。 七、可研报告的编制依据和研究范围 四川威权财讯项目管理咨询有限公司受达州市四川省达州四方房地产开发有限公司（以下简称：四方公司）的委托，负责对其开发的达州市通川区火厂坝旧城改造兴建都市花园公寓楼开发项目进行可行性研究，其主要研究内容为项目提出背景及建设的必要性、达州市房地产开发市场分析、建设内容和规模、工程建设方案、投资估算与资金筹措、借款偿还能力分析、风险分析等。

八、可研报告概要及结论意见 （一）项目建设的必要性 达州市处于我国西部大开发的前沿部位，北临陕西、南临重庆，是四川省重要的交通枢纽，贸易集散地。中共中央提出的“实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标的重大举措。” 花园公寓楼项目的建设正是朝着这个目标奋斗前进的。花园公寓楼项目的建设和实施具有十分的重要意义，主要反映在：1、都市花园公寓楼开发项目是城市建设快速发展的需要，2、城市现有街道狭窄亟待改善和改造的需要，3、城市人口急剧增长逼切需要加大城市规划建设力度，4、城市改造和基础设施建设是西部开发战略部署的需要，因此，确立本项目的建设，既是十分必要的也是非常紧迫的，该项目的建设是完全必要的。

（二）建设内容及规模 都市花园公寓楼开发项目是集商业、居住为一体的城市综合建筑群体，该工程的开发建设应兼顾社会效益、经济效益、环境效益，充分发挥黄金地块的社会和经济价值，拓展城市空间，提升达州市的城市形象，方案设计遵循以下原则：1、合理组织外部空间，做到布局合理，节约用地，2、交通组织顺畅便捷，减少人流、车流的相互干扰，减轻城市交通压力，3、加强广场、绿化的建设，形成有特点的绿化体系和广场空间，使之成为城市的有机组成部分，并能进一步提高该地区的城市环境质量。都市花园楼的功能分布：负一层、一至三层为商业用房，负二层为设备用房，23层为物业管理用房，负三层为地下停车场， 2号塔楼5—26层、1、3号塔楼5—23层为住宅房；拆迁安置楼的功能分布：一、二层商业用房，三至十二层住宅房。

(三)投资估算及资金来源 本项目为四方公司投资建设，其建设投资范围包括土建工程、装饰工程、安装工程，室外工程，给水及生活污水排水等工程的投资。

1.项目总投资 经测算、项目总投资27728.7万元，其中建筑工程安装费用18461.6万元，总平面配套设施费4350.3万元，土地购置费2690万元，建设工程其他费用557万元，基本预备费553.8万元，建设期利息1116万元。

2.资金筹措 业主自筹资金: 7728.7万元,其中:自有资金7500万元（购买土地、材料费等），销售转入228.7万元；申请银行贷款20000万元。

(五)结论意见 通过对该项目的分析研究，我们认为项目符合总体规划，有利于加快达州市城市现代化的建设步伐。项目计划申请银行贷款20000万元，3年左右即可偿还银行贷款。项目在整个经营期可实现税后利润9091.2万元，投资利润率为48.93%，投资利税率为57.81%，税后财务内部收益率25.79%，财务净现值5229.63万元，投资回收期3.72年(含建设期)，财务评价指标较好，该项目具有较好的开发前景和良好的投资回报，项目的建设是可行的。

达州市处于我国西部大开发的前沿部位，北临陕西、南临重庆，是四川省重要的交通枢纽，贸易集散地。受成都经济圈、重庆经济圈和长江经济带的影响，在川东经济发展中 具有明显的区位优势。达州市的地理位置、人口状况、人气和商气仅次于绵阳、德阳，从消费水平来看，在中等城市处于前列，城市经济和城市建设等方面的发展成绩十分显着。

随着达州撤地建市，经济得以进一步的发展，人口急剧增多，目前达州市常驻人口超过50万人，流动人口超过20万人，随着都市花园公寓楼开发项目的建成，必将促进达州市城市经济和城市建设快速发展。承建公司也可从中获得合理的投资回报，具有“双赢”的效果。项目的建设是可行的。

第二章 项目业主与法定代表人 一、企业概况 四川省达州四方房地产开发有限公司（简称：四方公司），其前身为达州市广厦房地产开发有限公司，是 1986年9月成立的有限责任公司，具有独立的企业法人资格，公司注册资金2000万元，注册号：5130001800132，公司地址：达州市通川区朝阳东路15号。

四方公司的经营范围：房地产开发；五金、交电、化工产品；建筑材料批发、零售； 公司现有员工400人，其中：高级管理人员4人，高级工程师2人，工程师13人，会计师6人，经济师7人，其它有职称的技术人员10人，公司有大专以上学历员工占26%。

四方公司以“诚信、务实、创新、竞争、高效”的经营理念和“依法经营，互利互惠，共谋发展”的企业形象。全力投入达州市现代化城市建设，改善人民居住环境、生活环境的开发与经营活动、取得了良好的开端和社会效益。四方公司是较早进入达州市房地产行业的企业，在坚持“以质量求生存，靠信誉求发展，向管理要效益”进取发展中，取得了较好的开发业绩。都市花园公寓楼项目的开发，在达州市已创出了较高的品牌知名度，在达州市房地产行业具有一定的竞争力。公司严格按照股份制企业和《公司法》规范运作，经营范围和开发项目符合国家有关规定，具备房地产开发资质，公司现有管理和技术人员 配备，能满足该项目开发经营要求。都市花园公寓楼前期工作已具规模，具备持续发展的条件。财务状况逐年趋好，资产结构合理，具备一定的贷款偿还能力。

在都市花园公寓楼的开发中，公司主要采取自筹方式筹措开发资金，实行分期预收房款滚动开发的原则。鉴于目前房地产开发形式逐年向规模化经营发展，公司充分重视加强与银行的合作，采取银行贷款解决部分开发启动资金，以增大项目开发规模，缩短开发周期，尽快使企业发展壮大，适应房地产行业的竞争要求。

房地产市场竞争的必然趋势是向高度社会专业分工方向发展，也就是从目前房地产企业全程开发向专业策划、销售、设计监理、物业管理方向过渡。公司在争取银行合作快速扩大开发规模的同时，还将选择专业策划、销售公司介入开发项目，以开发项目、提高项目的开发业绩。

二、财务及信用状况： 1、财务状况：2000年末，四方公司总资产5695万元，其中：流动资产4849万元，固定资产846万元；负债总额2278万元，其中：长期负债2800万元，资产负债率46.97%。

2、公司与银行之间一直保持着良好的银企关系，相互配合、相互支持。公司根据都市花园公寓楼开发项目的实际情况，在董事会下，设有总经理和综合部、财务部、工程部、售房部、拆迁部等五个职能部门，公司遵循“重合同、守信誉、求发展、增效益”的宗旨，建立了清晰、高效的企业内部组织机构。农业银行AAA级信用等级。

三、 企业法定代表人和项目责任人基本情况： 公司法定代表人董事长王兴财，男，汉族，现年40岁，文化程度大专，技术职称经济师，从1986年开始一直从事房地产开发经营工作，具有丰富的房地产开发经验，曾先后成功开发广安“洪都花园”(规模8万平方米，总投资4000万元)、成都市“小天竺”住宅