XXXX年幸福小镇房产项目营销方案2012年营销中心营销方案
营销中心
2012年2月4日
目录
总则
第一部分年度目标任务及任务分解
第二部分阻碍销售工作的不利因素及解决思路
一、阻碍销售工作的不利因素
二、需要公司支持的几个方面：
第三部分解决咨询题具体实施方案
方案1：项目清盘方案
方案2：新市场开发及新业务经理支持方案第四部分组织架构及薪酬
一、业务系统组织架构
二、“幸福小镇”项目组织架构
三、现有商业项目组织架构
四、银川市场拓展部组织架构
五、各部门职能
六、人员薪资待遇
第五部分2012年营销中心重点工作
总则
为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严肃的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。
第一部分
年度目标任务及任务分解
2012年业务部销售目标为3.5亿元，打算完成目标任务3亿元。
目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定打算表》
第二部分
阻碍销售工作的不利因素及解决思路
一、阻碍销售工作的不利因素
﹙一﹚公司外围方面
要紧是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和阻碍。
针对这种的情形，营销中心及时调整思路，召集部门高层治理人员找思路，想方法，定策略。决定在稳固营销人员思想，鼓舞业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财宝广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:
创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采
取工程抵账＋超高点位奖励方法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。
﹙二﹚公司内部方面
1、运营招商目前是阻碍商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍旧没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。期望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保证。
2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是阻碍销售方面的一个大咨询题。尽管公司从正面给客户做了大量的讲明工作，但随着时刻的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，差不多在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销售带来了庞大阻碍。建议公司尽快和谐解决，在5月1日前使精品城、风情街、金世界办证率达到50％以上，缓解客户不满情绪，减轻此咨询题带给销售的庞大压力。
3、各不项目的五证不齐全、不到位，严峻阻碍了一些大客户订单；住宅类项目及丽港新居由于房款数额庞大，客户要求办理按揭，建议公司三月份前把五证落实到位，给予住宅类项目及丽港新居办理按揭手续。
4、交工项目楼内卫生状况差，垃圾污物满地；楼外墙体裸露部分破旧面广，给前去看房的客户带来了专门不行的印象，阻碍到公司项目声誉和销售。建议公司尽快联系有关施工单位，做好工程扫尾工作，在此基础上每月组织一次卫生评比，把项目形象做扎实、做完全，切实达到随时经得起客户观瞻的程度。
5、在营销工作开展过程中，部分现场人员及后勤服务人员综合素养下滑，工作态度浮躁，在客户中产生了一些不良阻碍。对此营销中心将采取培训与绩效挂钩的策略，通过2月9日组织的为期三天的培训，对现场、市场人员进行教育引导。建议公司对后勤服务人员实行双层治理模式，由市场拓展总监对有关工作人员进行打分考评，并将考评结果与绩效挂钩，
评分比例占绩效考核的30％，通过实质性方法提升有关人员综合素养和工作态度。
﹙三﹚销售市场方面
1、国家楼市政策调控大环境阻碍，造成客户群体中观望人群递增，导致成交率下滑，业务份额缩小。在这方面营销中心已在2011年末，针对国家楼市政策调控采取了相应的计策。一方面，制作了楼市调控下商业地产为最佳投资趋势的宣传光盘和单页，发放到每个市场；另一方面，结合空港晋升省级开发区的利好消息，对市场客户群体全面进行正面宣传引导。
2、市场销售人员匮乏，业绩大幅度下滑。据了解，目前我们个不市场销售人员显现匮乏现象，一方面，由于老的营销员自身客户资源枯竭被迫舍弃；另一方面，新业务员本身缺乏自信心自动舍弃；造成一些市场业绩要靠业务经理自己去跑，业务量一直处于下滑趋势。针对那个不利因素，营销中心在2011年底已着手行动，从进展市场营销人员入手，采取新市场聘请、老客户转换、从客户中挖掘等方法，进展营销人员，为销售团队注入新的血液，壮大队伍，提升销售业绩。
3、老市场负面阻碍大，需大力开发新市场。随着老市场销售鼎盛时期的回落，项目招商、交房、房产证办理等方面的延缓和不到位，造成老市场销售负面阻碍越来越大，业务量逐年下滑趋势。至此，我们决定在爱护老市场的基础上，大力开发新市场。营销中心目前已针对这方面，出台了有关策略和政策。要紧从广告支持、差旅补助、市场帮扶三个方面对新市场进行支持，具体内容详见《第三章方案2新市场开发及新业务经理支持方案》。
4、公司在项目包装上，由于之前的差不多运营的项目经营情形惨淡，阻碍了客户的投资信心，给后期项目销售带来了庞大阻碍。关于现在在售项目的包装，第一借助空港升级为省级开发区利好消息，包装宣传投资环境，并针对每个项目包装不同的主题定位，随着招商的进展，着力宣传招商项目入驻事件，同时在金世界国际广场全面运营的利好下重点包装宣传，达到促进项目销售的目的。
二、需要公司支持的几个方面：
1、在新建小区幸福小镇集中为职员预留一部分房源，以职工房形式创建鼎元职员之家。
2、提升职员福利待遇，关于任职长、业绩好的专职人员，能给予养老保险、医疗保险等方面支持。
3、在售楼部邻近建立一个相对卫生、容纳量大的厕所，解决客户和工作人员的实际咨询题。
4、在圈层营销过程中，关于一些有购房意向的大客户，需要公司领导出面接待。
5、各网站上关于公司各种负面消息较多，需要公司和谐各网站清除该类消息。
第三部分
解决咨询题具体实施方案
为确保全年完成3个亿的销售任务，实现运城项目公司剩余的商业项目全面实现清盘工作，同时结合运都市场争抢团队的现状，本着留团队、增业绩、清项目的目标，对各类型项目制定出不同的专门奖励方案及新市场开发支持方案，将同比2011年增加销售费用，全年销售费用操纵在20%以内。
方案1：项目清盘方案
（一）、正常销售类项目：创业城、临街底铺、财宝广场、
1、销售现状
现时期销售业绩的来源要紧依靠该类项目，目前该类项目仍剩余1.8亿元左右的销售额，其中创业城及底铺剩余7千万销售额，剩余房源A区要紧以一二层为主，B区以三层为主；财宝广场由于刚开盘还有1.1亿销售额，房源方面每个楼层销售均为过半。
2、销售思路：加大奖励
针对以上项目剩余房源楼层的不同，每月推出重点销售的楼层在原销售提成基础上增加5%的销售奖励来鼓舞有关销售人员的主动性，从单层开始逐一实现清盘。该类房源的销售奖励额外增加5%，总销售费用为16%—
18%之间。（5%奖励中营销人员3%；业务经理占1%，现场签约手0.5%；对应拓展总监0.15%；行政经理、现场经理、大区总监、及业务治理人员共0.35%）
3、专门奖励方案
（1）、营销人员
每成交一套创业城房源，该单业绩3%的现金奖励，由持卡人凭其本人的会员卡使用记录领取现金；同时该单业绩营销人员的3.5%提成不变。
（2）、业务经理
业务经理市场团队中所成交的创业城房源，销售业绩提成额外奖励1%，同时原薪酬奖励不变；当月发放该奖励部分的80%，剩余的20%年次年4月份发放。
（3）、现场签约手
签约手本人所成交的创业城房源，销售业绩提成额外奖励5‰，同时原薪酬奖励不变；当月发放该奖励部分的80%，剩余的20%年次年4月份发放。
（4）、拓展总监
拓展总监管辖的市场中所成交的创业城房源，销售业绩提成额外奖励1. 5‰，同时原薪酬奖励不变；当月发放该奖励部分的80%剩余的20%年次年4月份发放。
（5）、行政经理
行政经理对应市场中所成交的创业城房源，销售业绩提成额外奖励1‰，同时原薪酬奖励不变；当月发放该奖励部分的80%，剩余的20%年次年4月份发放。
（6）、大区总监
大区总监管辖的市场中所成交的创业城房源，销售业绩提成额外奖励1‰，同时原薪酬奖励不变；当月发放该奖励部分的80%，剩余的20%年次年4月份发放。
（7）、业务治理人员
公司所成交的创业城房源，以下人员均额外奖励：现场经理额外奖励0. 3‰；策划经理额外奖励0.3‰；市场总监额外奖励0.3‰；营销总监额外奖励0.3‰；行政总监额外奖励0.3‰，同时原薪酬奖励不变；当月发放该奖励部分的80%，剩余的20%年次年4月份发放。
（二）、住宅及公寓类项目：创业城大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居
1、销售现状
住宅及公寓类项目目前剩余销售额为1.3亿元，受大环境阻碍近一段时刻该类项目销售大幅缩减，同时在2011年公司将该类项目定为内部职员集资房，但由于项目为东西向沿街高层且形不成独立社区，尽管公司已底价销售但回款并不理想，丽港新居大部分的款项并未收回。
2、销售思路：内部集资房+底价包销，
将该类项目全部可核算出底价，并将底价公布于所有市场人员，对内部职员销售时公司只按照底价进行销售，该单销售业绩运算在销售任务内但不在支付任何销售提成；对客户销售时可按销控图明示价格进行销售，公司只收回底价部分，超出底价部分的金额全部作为销售佣金，支付给市场现场的销售人员。丽港新居项目分时期实施底价包销方案，第一时期包销底价为2700元；第二时期包销底价为2550元；第三时期包销底价为24 00元；；
3、专门奖励方案
(1)、底价包销
创业城大厦1、2、3号楼，时尚公寓4、5、6号楼，创业城1、2号楼，丽港新居房源，按“销售底价”下放给市场人员，最高售价不得超过销控图所明示的价格；实际成交总价与销售底价之间的差价部分作为该单业绩的销售佣金，并按照比例发放给有关人员，所有人员均不再享受原业绩提成及奖励。
(2)、奖励分配
业务经理享受该套房源奖励金额的45%（含业务主管5%）；营销人员35%；现场签约手5%；对应拓展总监5%；行政经理5%；公司治理人员5%（对应大区总监2.5%；现场经理0.5%；策划经理0.5%；市场总监0.5%；营销总监0.5%；行政总监0.5%）。
备注：1、销售底价详见价格表；2、上述人员不再享受原业绩提成及奖励；3、业务经理团队中有业务主管时，业务经理享受该套房源奖励金额的40%，业务主管享受5%。
（3）、举例讲明
时尚公寓4号楼401房源，面积138㎡，公司给予销售底价2040元/㎡，总价281520元，实际成交总价345000元；该单业绩的销售佣金（实际成交总价与销售低价之间的差价）345000—281520=63480元，业务经理享受45%即28566元；营销人员享受35%即22218元，现场签约手享受5%即3174元。
（4）、奖励结算
1、每销售一套房源，有关人员须填写《底价房源奖励确认单》，经有关人员签字确认后。
2、客户一次性付款时有关人员佣金月底一次性随工资一并发放。
3、客户按揭时有关人员先发放该单佣金的40%；该客户银行按揭手续通过后，补发有关人员的60%
4、2月13日之前的大小定房源不享受此项奖励，按照有关人员按原奖励方案执行。
（三）、滞销项目：明清街、风情街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺。
1、销售现状
该类项目剩余4739万元，由于工程、招商等多方面缘故该类项目一直处于滞销状态。
2、销售思路：工程抵账+超高点位奖励
该类房源营销人员的奖励提升到13%，对外造成高点为的宣传，制造声势吸引其他团队加入。估量该类房源销售总点位在23%；同时该类房源可作为工程抵账房，具体抵账方法另行制定。
3、专门奖励方案
2012年2月26日至3月25日期间，销售明清街、风情街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺房源时，销售该房源的营销人员佣金提成按照13%运算（其中3.5%的原业绩提成部分仍由其业务经理承担，其余9.5%部分由公司承担）；该奖励月底随工资一并发放。
附：住宅公寓些列房源底价表
方
案
2：
新市场开发及新业务经理支持方案
由于各种缘故现有老市场业绩已大幅缩减，为确保完成全年的销售任
务必须大量开发新市场，同时鼓舞在市场中大力进展新业务经理，针对新
市场开发、新业务经理进展特在3、4、5三个月期间予以开发期专门支持，估量开发期支持费用在89万元，约占全年销售额的0.23%。
（一）、广告支持
1、在开发支持期间，每个拓展总监在其管辖的现有市场内，享受每个
市场200元以内的聘请广告费；同时，每个拓展总监可开发3个新市场，
每个新开发的市场可享受300元以内的聘请广告费；报销时，须凭广告公
布合同及发票经市场总监（陈静）实报实销。以上支持每个总监开发期内
可享受一次。
2、新市场在开发支持期间，每个市场每个月可享受3000元的广告费
用支持，若不公布广告可在当地聘请3名推广专员，由于扎点宣传工作，
并在公司办理档案，每天进行电话考勤，后可将广告费用转为推广专职员资，广告费用及推广专员人选由对应拓展总监核实，经市场总监（陈静）
签字后，由财务直截了当将广告费用支付给广告公司或将工资直截了当支
付给推广专员本人，如有套取该项费用一经查实处罚当事人5000元，同时
处罚对应拓展总监3000元。
3、新市场开发第一个月，每个市场公司提供10万份单页，用于市场
造势工作，同时公司给予每份单页3分钞票的单页发放费用，报销其所发
单页数量的80%，报销时须填写单页报销表，由对应拓展总监核实，经市
场总监（陈静）签字后，由财务直截了当将广告费用支付给广告公司，如
有套取单页费用一经查实处罚当事人5000元，同时处罚对应拓展总监300 0元。
（二）、差旅补助
1、拓展总监每开发一个新市场，须在当地以固定电话报至信息部备案，开发期内电话备案次数达3次以上，不管该市场当月是否产生业绩，均补助该拓展总监300元差旅费；该市场产生第一单业绩时该市场归属该拓展总监团队所有；此后，拓展总监按照公司有关规定享受该市场的提成及补助。以上支持每个总监开发期内可享受一次。
3、在新市场未任命新业务经理之前，每个拓展总监初次带该新市场应聘人员前来公司的车辆费用由公司承担；在报销初次车辆费用时须核实应聘人员的身份信息是否归属该新市场，同时须由其拓展总监签字确认，方可予以报销（每个新市场仅限报销2次）。
4、开发成功的新市场在两个月内公司不对拓展总监下达考核任务。
（三）、市场帮扶
1、拓展总监管辖的市场中，行政经理在该市场工作考勤记录达到15
天以上时，经信息部考勤签字及经市场总监签字后，即可享受每月800元以内的住宿费用（由公司按租房合同直截了当支付给房东）。
备注：行政经理是其市场的当地人时，不享受以上住宿费用。
2、拓展总监开发的新市场中新任命的业务经理，在产生第一单业绩时，对其进行帮扶及爱护并在该市场工作考勤记录达到15天以上的对应行政经理可享受300元奖励。
（四）、业务经理
1、在公司现有市场中，拓展总监向公司举荐的新业务经理人选，须是当地人并未在公司担任过任何专职（业务经理、行政经理）职务，经公司审核后即可任命为业务经理。
2、在公司新开发的市场中，所有拓展总监均可在当地聘请的人员中，向公司举荐业务新经理人选，经公司审核后即可任命为业务经理；在该市场中产生第一单业绩的业务经理，即成为该市场的业务经理，同时该市场
及公司在该市场中任命的所有业务经理，全部归属产生第一单业绩的业务经理对应的拓展总监管辖。
3、公司新任命的业务经理，在入职当月完成30万以上业绩显现亏损在5000元范畴内的，亏损部分由公司承担并给予其当月业绩8‰的提成支持。
4、公司新任命的业务经理，在入职当月未完成30万以上业绩但显现亏损的，公司将再给予其1个月的考核期，若其在入职后两个月内累计完成50万元以上业绩，当月亏损在5000元范畴内的部分由公司承担，并给予其两个月总业绩8‰的提成奖励。
5、公司新任命的业务经理，在入职当月由公司给予其3000元的广告费用支持并不进行挂钩考核。
（五）、新市场定义
新市场是指公司在2011年后从未在该区域任命过业务经理的市场即为新市场。以下二次开发市场均可享受新市场开发待遇：
孝义、介休、柳林、离石、洛阳、潼关、华阴、渭南、大宁、交口、石楼、高平、陵川、长治市、襄垣、潞城、华县、沁水、孟津、焦作、巩义、乡宁、大宁、济源、伊川、沁阳、白水、栾川、长治县、屯留、榆林、宜阳、偃师、新安。
第四部分
组织架构及薪酬
一、业务系统组织架构
五、各部门职能
（一）、治理处职能
1、销售行政处：对运城各项目公司的销售现场工作进行监督治理；负责审核运城各项目部上报的人事录用、离职、变动等人事治理工作；负责审核运城各项目部上报的人员薪酬工作。
2、营销策划处：对运城各项目部的营销策划工作进行监督治理；负责运城各项目部及银川市场拓展部上报的各种销售政策审核工作。
3、市场推广处：对运城各项目公司的广告推广工作进行监督治理；负责审核运城各项目部的广告宣传打算、费用等工作；负责运城商业项目的市场拓展工作；
（二）、幸福小镇各部门职能
1、幸福小镇销售现场：负责接待本项目所有到访客户的登记、接待、讲解、签约、爱护等销售工作。
2、策划部
负责幸福小镇及现有商业项目的营销策划工作，制定各项目的营销推广方案、年度及月度销售方案，以及各项目的促销活动方案。
3、宣传部
负责幸福小镇项目的宣传推广工作，联络并维系各宣传媒体的公共关系，制定各类媒体的宣传打算并落实公布情形。
4、推广部
负责幸福小镇项目的营销推广工作，负责项目具体销售时期内的营销推广打算实施；对项目进行有效整合传播，确保项目宣传推广的成效。
（三）、商业项目各部门职能
1、现有商业项目销售现场：负责接待本项目所有到访客户的登记、接待、讲解、签约、爱护等销售工作；销售现场内勤服务部：包括销售现场前台、会员卡发放处、礼品发放处、信息部等工作人员，负责幸福小镇及现有商业项目的日常内勤工作。
2、策划部
负责现有商业项目的营销策划工作，制定各项目的营销推广方案、年度及月度销售方案，以及各项目的促销活动方案。
3、市场拓展部
负责现有商业项目的市场网络拓展工作，爱护市场团队的稳固进展并主动拓展市场，组织营销团队进行项目销售。
4、推广部
负责现有商业项目的营销推广工作，负责项目具体销售时期内的营销推广打算实施；对项目进行有效整合传播，确保项目宣传推广的成效。
六、人员薪资待遇
此方案自2012年1月1日起开始执行。
（一）、业务系统治理人员
治理人员薪资实施：底薪+绩效考核+季度提成+年终奖励；
绩效考核实施：浮动绩效考核方法即连续两个月100%完成考核任务则绩效工资自动上调1000元。若连续两个月考核分值低于80分则绩效工资自动下调1000元；
考核任务实施“业绩考核”加“关键指标考核”，考核对应项目的负责人当月该项目的销售任务额的分值占到考核比例的50%；考核人当月“关键指标考核”分值占到考核比例的50%。
1、销售行政总监：（兼任幸福小镇项目负责人）年薪32万
（1）月薪资标准
※底薪：3000元/月；
※补助：每月补助100元电话费；每月私家车400元油费。
※绩效考核奖励7000元
（2）季度提成
※享受运城商业项目总销售业绩总提成，每季度考核任务一次，完成季度销售任务110%以下时提成按照万分之四运算，完成季度销售任务110%以上时提成按照万分之五运算，每季度发放一次提成。
（3）年终考核
※100%完成全年销售任务时，按照年薪32万的标准，扣除每月及每季度差不多发放的薪资及提成外，发放剩余的部分；如未完成全年销售任务时则按照任务完成的比例发放；剩余部分发放方法：年底发放50%；次年4月发放剩余50%
（4）任务超额及费用节约奖励
超额完成运城商业项目全年销售任务奖励8万元，次年4月份发放；全年销售费用操纵在20%以内时节约的费用在50万元以上时奖励2万元；亏损50万以上时处罚1万元。
2、市场总监：（兼任现有商业项目负责人）年薪：32万
（1）月薪资标准
※底薪：3000元/月；
※补助：每月补助100元电话费；每月私家车400元油费。
※绩效考核奖励7000元
（2）季度提成
※享受运城商业项目总销售业绩总提成提成，每季度考核任务一次，完成季度销售任务110%以下时提成按照万分之四运算，完成季度销售任务110%以上时提成按照万分之五运算，每季度发放一次提成。
（3）年终考核
※100%完成全年销售任务时，按照年薪32万的标准，扣除每月及每季度差不多发放的薪资及提成外，发放剩余的部分；如未完成全年销售任务时则按照任务完成的比例发放；剩余部分发放方法：年底发放50%；次年4月发放剩余50%
（4）任务超额及费用节约奖励
超额完成运城商业项目全年销售任务奖励8万元，次年4月份发放；全年销售费用操纵在20%以内时节约的费用在50万元以上时奖励2万元；节约的费用在300万元以上时奖励6万元；亏损50万以上时动身1万元；亏损300万以上时处罚5万元。
3、营销总监：年薪32万
（1）月薪资标准
※底薪：3000元/月；
※补助：每月补助100元电话费；每月私家车400元油费。
※绩效考核奖励7000元
（2）季度提成
※享受运城商业项目总销售业绩总提成提成，每季度考核任务一次，完成季度销售任务110%以下时提成按照万分之四运算，完成季度销售任务110%以上时提成按照万分之五运算，每季度发放一次提成。
（3）年终考核
※100%完成全年销售任务时，按照年薪32万的标准，扣除每月及每季度差不多发放的薪资及提成外，发放剩余的部分；如未完成全年销售任务时则按照任务完成的比例发放；剩余部分发放方法：年底发放50%；次年4月发放剩余50%
（4）任务超额及费用节约奖励
超额完成运城商业项目全年销售任务奖励8万元，次年4月份发放；全年销售费用操纵在20%以内时节约的费用在50万元以上时奖励2万元；亏损50万以上时处罚1万元。
（二）、商业项目销售现场薪酬
1、现场经理：
※底薪：1500元/月
备注：当月综合考核指标=当月公司下达销售任务×50%
※佣金结算：每月结算当月提成的90%，如无违纪现象，10%次年4月份结算。
2、现场主管
※底薪：1000元/月
※个人销售业绩提成：参加现场个人销售业绩考核
※岗位补助：依据“本组销售业绩×本组成交率”进行排名，第一名补助1600元；第二名补助1000元；第三名补助800元；第四名补助500元；第五名补助200元。
3、现场签约手
※底薪：1000元/月
※个人销售业绩提成：依据“个人销售业绩×个人成交率”进行排名，前十名享受个人销售业绩的千分之五；最后十名享受个人销售业绩的千分之三；其余人享受个人销售业绩的千分之四。
备注：成交率=签定合同套数/大小定套数+签定合同套数
4、前台接待、会员卡发放处、抽奖处等销售现场内勤人员
底薪：1000元/月加工龄工资
奖金：公司月度销售业绩在2000万元以下时，每人奖励600元；2000万元至及3000万元时，每人奖励700元；3000万元及以上时，每人奖励8 00元。
5、信息中心内勤人员
底薪：1000元/月加工龄工资
奖金：公司月度销售业绩在3000万元以下时，每人奖励600元；300 0万元及以上时，每人奖励700元。
（二）、策划部
1、策划部副经理
※底薪：1500元/月
※绩效：1000元/月
※商业项目销售业绩提成：未完成当月销售任务时，享受总销售业绩的万分之三；完成当月销售任务时，享受总销售业绩的万分之四。
※佣金结算：每月结算当月提成的90%，如无违纪现象，10%次年4月份结算。
2、平面设计
※底薪：2000元/月
※绩效：公司月度销售业绩在1400万以下时，绩效考核奖励为800元；公司月度销售业绩在1400万以上时，绩效考核奖励为1200元，公司月度销售业绩在1800万以上时，绩效考核奖励为1600元，公司月度销售业绩在2200万以上时，绩效考核奖励为2000元，公司月度销售业绩在26 00万以上时，绩效考核奖励为2400元，公司月度销售业绩在3000万以上时，绩效考核奖励为2800元。
（三）、推广部
1、推广部副经理
※底薪：1500元/月
※绩效：1000元/月
※商业项目销售业绩提成：本部门商业项目销售业绩提成的千分之一。
※佣金结算：每月结算当月提成的90%，如无违纪现象，10%次年4月份结算。
2、推广专员
※底薪：1000元/月
※外勤补助：300元/月
※个人销售业绩提成：个人销售业绩的千分之五。
（四）、客服人员
※底薪：1000元/月
※拓展提成：按已成交客户产生的业绩运算，已成交客户在购房当月产生业绩时，每套奖励对应的拓展专员200元；已成交客户在购房次月产生业绩时，每套奖励对应的拓展专员100元；已成交客户在购房两个月后产生的业绩，每套奖励对应的拓展专员50元。
（五）、市场拓展部
(一)、营销人员
※个人销售业绩提成：每销售一套房源，按个人销售业绩的3.5%提成，每月10日发放上月提成（该提成包含在业务经理的基础点位中）。
（二）、介绍人及业务主管
※薪酬：
介绍人直截了当进展一名有业绩的营销人员，可享受该营销人员产生业绩的0.5%提成；业务主管享受团队中营销人员所产生业绩的0.5%提成；当业务主管同时是介绍人时，可享受该营销人员产生业绩的1%的提成（该提成包含在业务经理的基础点位中）。
（三）、行政经理
※底薪：1000元/月（公司承担800元，对应的业务总监承担200元）※提成：
1、行政经理所对应的业务经理未完成月度销售任务时，其业绩提成按0.2%执行（公司承担0.1%，业务经理代理点位中承担0.1%）。
2、行政经理所对应的业务经理完成月度销售任务时，其业绩提成按0. 4%执行。（公司承担0.2%，业务经理代理点位中承担0.2%）。
当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案
厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
公司年终庆促销活 动方案
附件一:年终庆促销活动方案 目录 第一部分会员活动 活动主题:感恩年终庆·会员印花换好礼 活动时间:12月9日至12月22日 活动内容:活动期间,会员持卡购物单张小票满68元即可获赠印花一个,每日最多可积1个印花,积满10个可兑换(进价35元以内)5KG大米一包或2.5L油一桶。数量有限,先到先得。 活动细则:顾客凭满足条件的购物小票至指定地点,加盖新一佳活动印花章,顾
客集满10个印花(即10张不同日期小票),且为同一会员卡号的给予兑换。活动要求: 费用预算:A类店:4000元 B类店:3500元 C类店: 元 D类店:1500元 活动主题:年终答谢·会员快速积分 活动时间:12月23日至1月2日 活动内容:活动期间,会员购买指定商品,可享受快速积分(即可5倍积分)。商品分配如下: 活动要求:
费用预算:0元/店 活动主题:会员购物超值换 活动时间:12月26 日至1月2日 活动内容:活动期间会员购物满48元,可加1元换伊利250ML 纯牛奶一盒,每日限300名(参加本活动的购物小票不能同时参加店内其它活动) 活动要求: 费用预算:2880元/店
活动主题:会员购物享千元大礼包 活动时间:12月31日至1月2日 活动内容:会员购物满128元送异业优惠套餐(礼品待定,视洽谈为准) 活动要求: 费用预算:0元/店 活动主题:报手机号码即可享受会员卡刷卡积分功能 活动时间:12月9日起 活动内容:未携带新一佳会员卡的顾客,在收银台买单时,只要准确提供注册时登记的手机号码即可享受会员卡刷卡积分功能、享受会员价,让您享受轻松购物,便利生活。 活动要求:
德国小镇推广策划方案 2006年7月
德国小镇营销策划方案 营销策划总体思路：以形象树品质以品质带销售； 营销策划纲要： ?推广费用安排 ?项目卖点提炼 ?推广主题 ?阶段性工作计划 工作重点 销售计划 推广计划 1、推广费用安排 1-1 推广总体费用 根据目前对本案的销售周期与价格水平的预判，本案销售周期计划在一年左右，总货值约1.95亿元，按照1%的取费标准，整个销售周期的推广费用预算约为195万元。 1-2 推广费用分解 按照媒体形式分解：
备注： ?看房班车、背投、沙发、智能化设备、环保建材展示材料、样板间内家具等可用于日后 使用的固定资产，不计入推广费用；（如果能够确定智能化设备、环保建材等设备，建议出现在销售现场展示）； ?异地销售费用计算在异地推广费用中； ?户外等媒体内容更新费用计入户外推广费用中；
未来小区内部样板间装修费用会随销售收回，不计入推广费用； 以上媒体计划及费用预算费用建议仅作为推广费用执行参考，详细推广执行方案根据销售期的实际情况将作相应调整； 1-3 户外广告 1-3-1榆次本地户外 1-3-2其它地市户外 注：以上，户外广告的投放时间根据选择合适广告位后确定投放时间，建议在销售团队进场后，投放的时间越早越佳。 1-4 报纸广告：发布量大，覆盖区域广，体现企业及产品形象 配合项目关键时间节点发布产品形象广告及信息告知型广告 建议投放媒体为：山西晚报、晋中晚报、晋中日报阶段性投放，
计划投放6次（进场、认购、开盘、小高层、花园洋房、商业酒 店），每次约4.2万。 1-5 公交广告：发布时间长，广告持续性好，到达率较高 榆次至太原公交车广告，线路：901与901支共四辆、10路共两辆。 投放期限一年。 1-6 短信广告：发布量大，到达率高 计划选择：太原、榆次、灵石、介休、平遥等地联通、移动号段发行 投放时间段建议：预计投放六次，每次投放50万条，如：销售进场期、认购期、中秋佳节、小高层产品推出、花园洋房产品推出、尾盘 消化； 1-7 电视媒体 建议在榆次电视台、灵石电视台、介休电视台、平遥电视台阶段性投放电视字幕广告。选择四个月进行投放电视字幕广告，待定。项目进场的前两个月（排号、认购、开盘），小高层一个月、花园洋房一个月。费用控制在4万元。 电视专题：建议在晋中电视台、榆次电视台选择合适阶段投放专题广告，费用控制在1万元左右。 1-8 网络媒体 建议在山西房地产门户网投放广告：通栏、对联、文字链等。 1-9 资料派发 建议在太原、榆次、灵石、介休等地阶段性派发资料。 1-10 异地销售或展示区 建议在太原、榆次、灵石设立咨询点或者资料展示区。
关于企业营销的策划书 一、活动背景 宝马汽车凭借国内外品牌知名度和美誉度，经多年以来销售量得到大幅度的增长，已是有口皆碑;同时在适当时机提供更高品质服务满足消费者的需求，让懂得生活的人能更好的享受生活，为市场提供最好的、最有影响力的服务，成了宝马汽车的理想与抱负。宝马汽车借助公益活动走进社区、广场，与目标客户群零距离的接触与互动，将受到各界的关注，提升更高的品牌地位，让品牌深入民心，进一步得到消费者的肯定，最终成为宝马汽车最忠诚的客户。 二、活动目的 1、与目标消费者追求尊贵、地位、身份、品牌、、时尚、安全性、高品位的特性完美结合，满足消费者的心理需求。 2、借夏日人们向往的轻松心理，推出个性、时尚、轻松、公益的活动形式，让消费者体验夏日的轻松心情。 3、通过品牌与公益结合，提高媒体炒作，促进销售力。 4、通过系列活动拉近消费者与宝马的距离，提高公司的品牌形象。 三、活动重点 1、针对客户：追求时尚、尊贵的消费需求，体验生活真谛，突出个性品位。 2、针对媒介：通过公益性活动将吸引众多媒体关注，成为他们宣传的焦点，促进消费者的购买行为，创造品牌氛围和产品价值。 3、针对企业：了解消费心理，树立信心，力创佳绩，提升品牌形象。 4、针对行业：不可低估，拭目以待，认清品牌定位和产品的功能价值。 四、效果评估 1、在这一系列的活动过后，将会给宝马汽车销售带来质的飞跃。市场将对宝马汽车有了更高层次明确的.认识和印象! 2、势必会成为社会和媒体关注的焦点.对树立宝马汽车品牌形象和传播品牌形象起到巨大的作用! 五、活动时间及地点安排待定
六、活动内容 1、“关爱儿童成就未来”，由宝马汽车与大型社区携手举办的互动活动，吸引了社区众多小朋友热情地参与，小朋友在老师同家长的帮助下，绘画了属于他们心中的最喜爱的宝马汽车——“我心中喜爱的宝马儿童绘画巡展”。充分发挥了孩子们的想象力以及热爱汽车的激情。 2、“品位生活共鉴非凡” “宝马品质生活尊贵夜”，与业主们一起共鉴非凡，品鉴生活，共同分享品质生活带来成功与喜悦。香车美酒，拉丁表演，各类展品融合在一起，带来了一个美好的盛会。分享非凡时刻，传递品质生活，与广大业主一起共同分享宝马品质生活带来成功与喜悦。 3、“试乘试驾实现梦想”——宝马完美驾乘分享活动，为期一天的从化道路深度试驾及寻宝体验，让客户在体验车辆性能的同时,加入更多的轻松元素。期间城市道路、快速路、高速路段、乡镇道路的各类道路体验，更是让各位充分体会到了宝马的车辆驾驶乐趣。此次驾乘的目的地是宝趣玫瑰园，玫瑰园的清香也给此次旅途增加了几分温馨浪漫的乐趣。 4、“精彩电影与您共赏”播放了各类影院大片，受到社区各业主的喜好及欢迎，开放式的电影带给大家很温馨的感觉，虽然没有电影院的那种震撼，但更多的带来的是回忆及一家人在一起观看的乐趣。 5、汽车安全公益讲座 主持人和嘉宾将专业的汽车知识化解为容易让人接受和理解的真实案例传递给业主，纠正驾乘者日常生活中常犯的错误。与业主有一个面对面的接触机会，把安全汽车生活的理念带给业主，就是倡导业主在享受汽车带来乐趣的同时，更能过上安全的汽车生活。此次活动结合了趣味安全游戏，直观现场演示，把枯燥的安全知识生动地传达给了活动中的每一个人。 6、汽车日常保养讲座 7、网上车市、供车、改装等咨询活动 8、现场征集意见和建议 9、汽车的模特、美女表演 10、汽车音响、汽车改装酷车展示 活动中，众多客户体验到了宝马品牌一贯的“突破科技，追求卓越”之精髓，同时也为社区带去了丰富多彩的文化生活，秉承着宝马的尊贵性，带给更多客户尊贵的享受。 七、现场服务
XX商业地产项目营销推广执行方案 一、我们的任务 核心目标――迅速销售一期商品交易一区二区（BC区） 发展目标――义乌商贸国际博览城成为地方最有竞争力的商业项目 兼顾目标――推进项目的招商运营 二、我们的问题 竞争激烈――销售速度和市场同类竟品放量面临极大竞争 距离最远――距离产生消费抗性，影响客户的到访 信心不足――周边配套落差及楼市调空后市不明形成投资或经营信心低落资源有限――当地人口规模和客户资源不高 三、我们的思路 突破常规，实施主动圈层围合营销 思路释意： 所谓“主动”就是区别常规的打广告等客户上门的营销思路，而是要走出营销中心，主动增加客户的接触点，推广项目，解决到访，促成交易。 所谓“圈层”就是找出与产品匹配的其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有相通之处的人群，并针对这部分人群以匹合其消费行为和习惯的方式进行“点对点”的营销推广，促成交易。 所谓“围合”就是对圈层客户群进一步集合、整理、分划为核心意向圈层、紧密意向圈层、传播意向圈层，并对上述三个圈层客户细分为多个有利于营销推广的类似圈层，针对不同圈层分阶段实施针对性的营销推广。 主动圈层围合营销房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地产市场竞争的白热化的产物。它建立在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。其应用“品牌＋资源整合＋差异化的营销方式”的独特模式，能有效解决解决传统营销模式中无的放矢、接收度低、推广费用居高不下的问题，达到有针对性说话、节约成本、有效促进销售的目的。 这种营销行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束，“口碑相传圈”的层传播会不断的累积、增加客户。同时客户通过特定的“圈层”，扩大交际，
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 装饰公司营销活动方案 一、活动概况： 活动时间： 活动地点：待定 活动主题：新春装修享特权疯狂豪礼限时抢 二、活动思路： 前期通过DM单页定点派发、短信、人流量较大地段外展点设置宣传、近期交楼楼盘扫楼及外展点设置宣传、市区拱门、轿厢广告、纸媒、网络等媒体渠道推广宣传活动，通过购卡有礼、签单限时折扣、团购有礼、签单赢大奖吸引目标客户，活动现场为客户提供优秀设计作品展示、家装免费咨询、家装材料展示促销等活动，公司与客户面对面交流，以达营销目标。 三、活动目的： 1、提高公司的知名度和美誉度，扩大公司在业内的影响力; 2、充分展示优秀的设计理念、一方面向消费者宣传家装知识、一方面通过优惠酬宾形式吸引目标群体到场增加现场客流; 3、通过活动收集客户资料，扩大公司的客户群体; 4、通过活动，为公司创造直接的经济收益。 四、活动流程: 1、主持人宣讲本次活动流程、活动主题、活动优惠力度; 1 / 15
2、由公司资深设计师介绍家装常识、剖析家装; 3、签单客户抽奖活动进行。 五、活动内容： 1、装修咨询(时间控制在15分钟内) (1)由资深设计师用PPT图文并茂的形式介绍家装常识、剖析家装，让消费者明白消费、放心托付。(10分钟左右) (2)客户提问环节，客户可以对家装过程中不懂得问题进行现场提问，由讲解人现场解答。(5分钟) (3)内容及目的： ①用专业的知识，通俗易懂的讲解家装，介绍家装设计和配饰的重要性和常识，让消费者明白如何更好的装修房子; ②讲解目前装饰行业正规品牌装饰公司与小企业和游击队的本质区别(如后期服务、质量、保质保量的工期等); ③介绍力天装饰公司的装修模式和收费标准，让客户明白钱到底 花到哪里去，让消费者更加安心、放心、舒心; ④揭示目前装饰、建材行业的黑暗面，提醒消费者注意，同时展示力天装饰公司是如何做的，增加消费者对公司的信任度，有利于消费者的最终签单及后期的口碑宣传。 (3)活动现场： ①作品展示：作品根据活动现场实际情况摆放，作品上面有设计效果图和实景图进行比较，注明设计说明和客户的基本情况，房型和装修投资额;
项目销售方案 1
[凤凰城]项目销售方案 嘉兴六合地产营销策划有限公司 二零一一年十二月
一、代理项目基本概况 1、项目基本构成 精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标 酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积 酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。 二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。 依托崇福广场优势,聚集人气。 依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。 崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。
商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。 政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。 崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。 当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。 总结 综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
x商业项目营销策划方案【最新资料， WORD文档，可编辑】录目 前言…………………………………………………………）3（市场 分析……………………………………………………）4（……………………………………………一、项目背景）4（…………………………………二、西安市场商业现状）5（……………………………三、康复路批发市场发展历程）（6………………………四、西安投资市场发展现状与趋势）（7……………………………………五、市场核心问题呈现）（8…………………………………六、打造本案之市场方向）（10 市场致胜策略的必然性………………………………七、）（12项目定位总体战略与策划思路…………………………） （14 .……………………………….….…一、项目开发目标）14 （……………………………………二、项目原则及思路） （16…………………………………项目整体定位概念）三、（17…项目竞争策略与作用……………………………（18四、）……提升本
案定位之思路……………………………五、）22（市场分体定位与产品规划………………………………）（24……………………一、项目基础状况概括与商圈概况）（24…………二、项目区域商业环境分析…………………）25（． 三、项目SWOT分析.............................................）26（四、市场分体定位.............................................）（27五、项目建筑规划建议. (36) 营销推广计划与实施…………………………………）（39一、宣传目的与实施计划……………………………）（39二、前期媒体统筹安排………………………………）44（三、销售推广方案…………………………………. ）46（四、销售阶段推广途径………………………………）51（阶段销售目标及控制……………………………（54五、） 经营管理推广计划……………………………………）（57一、构建招商成功因子……………………………）57（二、目标市场与品牌比例……………………………）60（三、商户去化策略与操作程序………………………）（63四、经营管理策略……………………………………）69（五、经营管理实施方案…………………………………）72（前言： 对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各大商业状
公司营销及优惠活动促销方案 摘要 随着社会的不断发展，人们的消费水平也在不断的提高，对生活和工作的要求也越来越高。在灯饰行业快速发展的十几年里市场
和企业都经过了翻天覆地的变化，从最开始的作坊式生产、路边棚户式叫卖，到之后逐步发展的工业化生产并配以专业化灯饰卖场、灯饰体验店乃至官方旗舰店等模式，灯饰行业从生产方式到渠道模式一直都在经历着自我的升级优化。 在人们的日常生活和工作中。每个人都离不开灯饰，不管是办公的地方还是家庭里面，灯饰都是必不可少的。 目录 一、产品简介................................................................................. (4) 二、市场分析................................................................................. (4) 企业的目标和任务 (4) 市场现状和策略 (5) 1、现状................................................................................. .. (5) 2、策
略................................................................................. .. (5) 主要竞争对手及其优劣势 (6) 优势................................................................................. . (6) 劣势................................................................................. . (6) 企业分析 (6) 优势................................................................................. . (6) 劣势................................................................................. . (7) 机会................................................................................. . (7) 威胁.................................................................................
东方壹品营销策划推广方案 2011年9月15日 大连恒瑞正合房地产营销策划有限公司 前言 根据东方壹品项目本身特点和晨峰地产公司战略发展目标为基础，以客观的市场调研和有针对性市场定位为准则，以独特的概念设计为核心，综合运用各种地域性策划推广手段，按项目施工进度和销售推广梯度来实施，目的围绕三大执行期来综合策划推广，第一期项目告知为主，同时预测市场承载力并有规律的适当调整；第二期为开盘前期大量蓄水为后期强销期做暖场铺垫，充分发挥策划推广市场冲击力和延展性，使我们东方壹品开发、建设、销售取得圆满的成功，并针对晨峰地产公司从成长型向专业化、品牌化过度，并为产品品牌化向企业品牌的定量、定性转变做功课。 一、东方壹品策划推广周期 （一）、辽沈战役---初级推广 （1）2011年8-10月——形象推广期 （2）2011年11--12月——延展筹备期 （二）、淮海战役---中度挖掘 （1）2012年1-4月——引导期 （2）2012年5月--认购期 （3）2012年6-7月——开盘期 （4）2012年8-9月——强销期 （三）、平津战役---高效回收 （1）2012年10月——持续期 （2）2012年11月--13年——收尾期 二、策划推广执行方案 （一）、形象推广期——辽沈战役 节点时间：2011年8月1日～2011年10月30日 前期项目展示告知为主，对市场预期的冲击性，展示项目本身自有的独特性、唯一性、高品质、高性价比、高定位、高标准等。 1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。 2、积累客源
铁锋区1.5公里半径内客户群 3、推广主题 （1）政策引导： 政府未来规划，城市向东、向南迁移，东部大型居住区规划，汽车销售服务产业完善、物流产业发展、旅游休闲区重点规划、中华东路商业延展区未来升值空间和城市门户地段的前景等。 （2）概念诉求：城市门户地标鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑 鹤城首席Art-deco风格法式皇家府邸 4、推广侧重 展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。 5、宣传方式及sp活动 开工奠基典礼（完成）、焰火晚会（取消）、交通广播和乡村广播（完成）、车体广告、站牌广告、户外围挡、户外围挡视觉冲击力强图片配合主题广告语，概念性推出项目区域、风格、价值、形象突出主题。 （1）、电子楼书（网站）：外立面风格、多层、高层数量、户型、面积、企业VI、企业文化等。 （2）、车体广告：以项目整体鸟瞰图为主配以主题广告语。 线路建议6路或28路。时间10月初开始为期一年，内容根据推广计划更换主题。 （3）、10月初房展会：宣传软性彩页，数量10000份和前期制作200把扇子及企业文化衫等。 6、广告表现 展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展 7、VI表现 地标图 道旗 停车站牌 网页设计 8、媒体配合 （1）投放时间及方式（完成） 交通频道、乡村频道广播房产专栏，时间30秒频率6次，早中晚各2次，时间8月9日-9月10日一个月。后期可根据销售节点需要拉长时间及加大投放频率。 （2）软文：（新） 【重磅信息：即日起，联通大道进入后现代法式浪漫生活节奏，时尚、简约、唯美将成为未来高品质生活的主旋律!】 (播报形式) 东方壹品，联通大道上的鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑，面积为50-150平米区间特色的花园电梯洋房与情景高层引领您的居住世界观。社区规划有艺术气
编号： _______________ 商业营销策划项目合作协议 甲方： __________________________ 乙方： __________________________ 签订日期： ____ 年____ 月_____ 日
签订本协议， 并共同遵守； 甲方授权乙方负责甲 甲方： 乙方： ________________ （以下简称乙方 ）为协助 ___________________ 公司（以下简称甲方 ）进行商业营销策 划工作，经双方协商，甲方授权乙方为甲方项目进行营销策划，并签定如下协议。 一、总则 甲乙双方根据中华人民共和国相关法律及法规， 方项目的商业营销策划方案事宜。 二、服务内容 甲方授权乙方进行商业营销策划服务，甲乙双方必须完全遵守本条款中的相关规定。 乙方是甲方独家的商业营销策划服务商，负责甲方的商业营销策划工作。 三、付款方式及要求 1、费用说明： 根据乙方向甲方提供的服务内容，本合同总金额为人民币 __ 元（大写： _______ 整）。 2、付款方式： 自本合同生效之日起，双方在确认项目计划和报价单后，在合同正式签订完成后 _____________________ 日内， 甲方须支付乙方人民币 _________ （大写： _____ ）作为项目预付款。 乙方为甲方提供营销策划报告后，甲方应在收到并确认后向乙方指定账户支付剩余费用人 民币 （大写： ）；所有费用均以甲乙双方协商一致。 3、乙方指定账户： ____________________________________________ 四、甲方义务 1、 根据乙方对商业营销策划工作的有关要求和建议，甲方有义务协助乙方，及时提供内容策 略、相关背景资料、行业概况、企业业务系统技术接口等有关资料或信息的路径。甲方将对授 权乙方发布的信息的正确性和有效性承担责任。 2、 按照合同要求配备相关人员并指定固定的联系人按照双方约定的工作模式协同工作。 3、 根据本合同第三条的规定， 及时向乙方支付服务费。 甲乙双方对于本合同中一项服务发生争 议不影响其他项目的正常付费。 4、 计划确认和配合： 甲方应指定相关人员在乙方提交商业营销策划报告后的 ___________________ 小时内对上 述文件审核完毕，并以书面形式（包括信件、传真、电子邮件等形式）对乙方提交的文件进行 最终的确认和认可。 五、乙方义务 1、乙方委派具有丰富策划经验和专业营销工作的人员组成项目组，依据以上规定代理内容， 提供各项策划服务。 2、乙方承诺，乙方依据本合同所进行的所有工作内容，均符合相关法律规定。 3、乙方有权要求甲方按照本协议约定的期限和方式向乙方支付相关费用。 4、质量保证：乙方保证所有提交的文件一律经甲方确认后方可执行。 六、保证条款
公司营销活动策划书方案 策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。下面就是给大家带来的公司营销活动策划书方案，欢迎大家阅读参考! 公司营销活动策划书方案1 一、公司简介 _茶业，坐落于风景秀丽，环境优美的中国自然保护区——_，是中国的历史茶城，因其环境得天独厚，是公认的武夷岩茶生长的环境，历来为四方茶人所瞩目。公司产品全部来自_，一直以传统工艺生产加工为主，以制作原香原味的传统足火武夷岩茶为骄傲，质量有保证。 20XX年9月，在_，成立第一家门市部——_茶叶行。主要销售品种：大红袍、红茶等。 二、大红袍知识 "大红袍"是武夷岩茶中品质异者。武夷岩茶产于_的_，_位于_崇安东南部，方圆60公里，有36峰、99名岩，岩岩有茶，茶以岩名，岩以茶显，故名岩茶。
武夷产茶历史悠久，唐代已栽制茶叶，宋代列为皇家贡品，元代在_九曲溪之四曲畔设立御茶园专门采制贡茶，明末清初创制了乌龙茶。 "大红袍"名枞茶树，生长在_九龙窠高岩峭壁上，岩壁上至今仍保留着1927年天心寺和尚所作的"大红袍"石刻，这里日照短，多反射光，昼夜温差大，岩顶终年有细泉浸润流滴。这种特殊的自然环境，造就了大红袍的特异品质，大红袍茶树现有6株，都是灌木茶丛，叶质较厚，芽头微微泛红，阳光照射茶树和岩石时，岩光反射，红灿灿十分显目。关于"大红袍"的来历，还有一段动人的传说呢，传说天心寺和尚用九龙窠岩壁上的茶树芽叶制成的茶叶治好了一位皇官的疾病，这位皇官将身上穿的红袍盖在茶树上以表感谢之情，红袍将茶树染红了，"大红袍"茶名由此而来。 "大红袍"茶树现经_市茶叶研究所的试验，采取无性繁殖的技术已获成功，经繁育种植，已能批量生产。"大红袍"茶的采制技术与其他岩茶相类似，只不过更加精细而已。 每年春天，采摘3-4叶开面新梢，经晒青、凉青、做青、炒青、初揉、复炒、复揉、走水焙、簸拣、摊凉、拣剔、复焙、再簸拣、补火而制成。
小镇地产营销策划报告 一、价格策略 市别墅格局： 别墅分布，有所谓的四大格局，即“一山”、“两河”、“三线”、“四高”。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“两河”指潮白河、温榆河两河周边别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统的别墅区域，而“一山”和“两河”因其自然资源相对较好，是别墅分布最佳的位置。 别墅市场的价格格局： 目前市别墅的平均售价约为人民币x元／平方米左右。别墅市场的价格格局与普通商品房价格分布特点相似，市场价格由市区向郊区递减。同时由于别墅市场发展的时间和基础条件不同，又呈现出以下特点： 市区别墅：市区内别墅少而价格较高，平均售价在x美元／平方米左右，约合人民币x元／平方米，其中最高价为东南二环旁的别墅开价为x美元／平方米。 京顺路沿线及其周边地区：别墅售价大多在x美元／平方米之间，平均售价以城区为中心，由里向外递减，东北四环附近平均价位在x美元／平方米左右，首都机场附近约为x美
元／平方米，马坡地区中高档别墅约为x美元／平方米，普通项目的售价在x/平方米左右。 立汤路沿线：别墅平均售价人民币x元／平方米。 京昌路沿线：中高档项目的别墅售价平均也在x元/平方米。而且目前西北区域别墅价格直追东北区别墅，如翠湖别墅xx 年8月重新开盘后，销售均价由8500元每平方米上涨到xx 元／平方米；一期现房xx美元／平方米；二期环湖别墅就成倍涨至xx美元／平方米，而别墅一期也在xx美元／平方米庄园一期均价xx美元／平方米；基本上与东北区别墅不相上下。 其他地区：其他地区别墅以内销市场为主，价格差距很大，产品的档次普遍不高。其中售价在人民币xx元／平方米的则分布在海淀上地、通州地区、大兴西红门、亦庄和望京地区。价位在人民币xx元／平方米的低档别墅则主要分布在远郊区县。 需要特殊说明的是，别墅市场价格格局虽然大体上与以上区位价格相符，但同时别墅价格在区位条件影响的基础上，受区域小环境和项目品质影响也很大。所以区位价格格局只能作为项目定价的参考要素之一。 不同价位别墅的市场份额： 从整体市场来看，售价在人民币xx元／平方米以下及高于xx元／平方米的别墅数量相等，共占70％的份额，其余为中
神内公司营销策划方案 市场营销04（2）班 发展现状，市场竞争态势：叶焕新 SWOT分析：谭惠 营销组合（4P）：李亮亮易攀 广告策略、媒体选择：冯传聪 广告预算、效果评估：冯传聪叶焕新 促销策略：冯观秘 关系营销：张志锋 业务员管理体系及方案：李铮铮 资料整理、修改及总结：冯传聪李铮铮
神内公司营销策划方案 一、我国果蔬饮料的发展现状 果蔬饮料作为21世纪的新型健康保健饮料，是现代饮食结构的重要组成部分，随着人民生活水平的不断提高和人们对饮料的多样化及其营养价值的要求越来越高，传统的碳酸饮料、乳酸菌饮料已不能满足人们日益丰富的生活需要，而天然果蔬饮料已经成为人们的新宠。天然果蔬饮料是继碳酸饮料、乳酸饮料之后的又一新型饮料，不仅能最大限度地保存果蔬的营养成份，改进食用价值，而且可以使产品的色、香、味组织形态更好，随取随用。近几年，在中国饮料保持约20％的增长速度的同时，果蔬饮料以其特有的稳步攀升的态势得到了良好的发展，作为成品的果蔬汁饮料摆脱了过去质次价高的形象，发生了质的飞跃。近几年我国果蔬汁饮料的产量虽然一直维持在100万吨左右，但品牌效应、产品结构、企业规模、销售市场已走上了健康的轨道。 二、国内果蔬饮料市场竞争态势 神内的差异化的产品还没有引起饮料业中如娃哈哈、乐百氏、露露、荣氏等知名企业的重视，故新入侵者均为一些规模小的追随者，当前尚未表现出独特的经营特色和产品特色。虽然具体果蔬汁行业内的直接竞争冲击并不大，但是由于“健康，自然”概念在人们生活中发酵，市场中的饮料巨头，具有强大品牌优势的两乐，还有在果汁饮料市场占有巨大份额的汇源果汁都希望在这样的一个健康市场分一
佳兆业集团项目营销执行方案撰写指引 1、目的 1．1规范营销成果标准，梳理项目营销目标与思路，提高营销工作效率。 1．2在发生外包业务时，为所委托服务的目标、架构、内容等提供参考。 2、适用范围 2.1集团以及各下属公司营销职能部门提交的项目营销执行方案。 2.2受集团或各下属公司委托服务的合作公司所提交的项目营销执行方案。 3、职责 3.1集团营销职能部门负责对集团各下属公司项目提交的项目营销执行方案内容进行把控，对营销执行方案的完成质量进行监督。 3.2各下属公司营销职能部门需根据本工作指引的要求完成项目营销执行方案，同时根据本工作指引对各合作公司提交的项目营销执行方案进行把控，项目营销执行方案原则上需要包含本工作指引的内容，但不局限于本工作指引。 4、主要内容 4.1、项目目标及解析：品牌目标、销售目标、目标分解等。 4.2、市场分析： 4.2.1、宏观政策分析：宏观经济金融背景、房地产宏观政策等。4.2.2区域经济分析 1）区域简介(含历史沿革、城市行政划分、面积、人口概况等)； 2）区域经济（含GDP增长情况、人均收入细分等）； 3）城市总体规划与区域规划；
4）城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域当地总体房地产市场与区域房地产市场的影响； 5）行业基础数据收集:开工量、竣工量、存量。 4.2.3、区域土地市场分析 1）区域政府公开交易土地情况，历史交易量和交易价格分析,目前及未来的市场供应分析； 2）项目所在位置的基准地价/政府指导性地价。 4.2.3区域房产市场分析 1）区域楼盘分析 ◇供应量 ◇产品功能设计特点分析 ◇销售价格走势 ◇提价幅度与频率 ◇优惠政策 ◇滞销分析 2）区域市场消化量和速度 3）不同类型产品的购买客群分析 4）区域市场情况总结与趋势预测：重点预测项目所在区域竞争楼盘未来一年内供需走势。 4.2.4可比性楼盘分析 1）市场竞争楼盘详解： ◇供应量 ◇产品功能设计特点分析 ◇产品配比 ◇畅销产品分析
高丽公馆项目2008年营销推广策略方案 目录 第一部分前言 第二部分项目整体分析 第三部分目标消费群分析 第四部分广告推广的目标 第五部分项目定位 第六部分主打 第七部分整体推广时机 第八部分六点一面推广策略
第九部分广告包装策略 第十部分策略操纵 第十一部分结语 第一部分前言 目前梅河口市房地产市场还处在初级进展时期，随着小康类住宅工程的启动，同时随着几个项目的进展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，进展商和置业者日趋理性，因此平凡、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在市场调研、综合讨论的基础上，通过对高丽新村项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和
充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售打算，并为树立进展商投资实力信心和项目品牌形象打下坚实的基础，以鲜亮的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为动身点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广打算。 第二部分项目整体分析 一、项目概况 项目名称：高丽公馆 地理位置：梅河口市西部梅河大街旁 项目总体技术经济指标：
本项目占地5.59万平方米，总建筑面积11.2万平方米，是旨在打造零售商业步行街和高档住宅区为一体的21世纪新城。新城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为梅河口市小康 住宅样板工程。建成后的高丽公馆，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为乃至全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。 二、SWOT分析 优势 ■大规模花园式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高；增加配有休闲广场，气概恢宏，气派十足 ■紧邻都市要紧交通干道，周边交通十分便捷 ■社区内提供完善配套服务，有专设的物业治理服务、步行街、广场、会所、幼儿园及储藏间作为配套。 ■性价比优势，价格与同等地段楼盘相比不高
2020 公司促销活动方案文档Document Writing
公司促销活动方案文档 前言语料：温馨提醒，公务文书，又叫公务文件，简称公文，是法定机关与社会组 织在公务活动中为行使职权，实施管理而制定的具有法定效用和规范体式的书面文 字材料，是传达和贯彻方针和政策，发布行政法规和规章，实行行政措施，指示答 复问题，知道，布置和商洽工作，报告情况，交流经验的重要工具 本文内容如下：【下载该文档后使用Word打开】 活动背景 2月14日，一年中最浪漫的日子，这一天无限柔情和蜜意尽情释放，真诚的渴望与期待等待回答，心与心的碰撞，撞出永恒不熄的爱的火花。 在这样一个浪漫的日子里，我们以实际行动送上真诚的祝福，愿天下有情人终成眷属，白头偕老，美满幸福。 流星的传说 在广阔无限的宇宙中，有一个很小很小的星球，在一个晚霞满布的傍晚，邂逅了一颗美丽的星星，那星星奔跑时，身后会带着一道飘逸五彩的光芒，“她好美，”他叹道，被她的美丽打动了，并等待为她做点什么，可是等了一年，二年――十年，二十年――直到一万年以后，她才再一次神采怡怡的跑过，他决定燃烧自己的身体的百分之一，去照亮她，让更多的星星去见证她的美丽，于是天空中有一道美丽的光弧划过。 可是他毕竟太小了，那光芒也太弱太弱，还没有来得及靠近，
就已经陨落了，不知去向，他失望了，他付出了爱，但她却没有得到，于是他在浑浑噩噩中度过了又一万年，他想，如她再次出现，他会燃烧全部自己，去告诉她她是他见过的最美丽的星星，告诉他对她的仰慕，对她是一见钟情，但她却没有再来。一百万年后，他衰老了，也许他将永远的错过这份美丽，在他绝望的时候，她的美丽再一次光临了，他毫不犹豫的燃烧了他的全部，在天空中划过美丽的光芒，形成了宇宙中第一颗真正的流星，这一次他是幸运的，不但见到了她，还剩下一小块落到了她的怀里，他死去了，直到他告诉她，她是他见过的最美丽的星星，对她的仰慕，对她的一见钟情，以及为她所做的一切。她心灵震撼了，决定去找回他陨落的百分之一，也许只剩下千分之一，万分之一――亿分之一，但无论如何，她决定在天空永久的遨游，轻轻的去拂过所有的星球，去找回那属于她的百分之一，千分之一――亿分之一的爱。 后来许多的星星为悼念他们的浪漫，便都燃烧了自己的一部分，形成了流星雨，也许应该说是星星在过情人节吧。每当有流星划过时，其实，那是星星在为爱付出。 一、活动主题 “心语星愿”借浪漫的星，许下诚挚的愿，与他（她）共续前世的缘。 二、活动目的 1、最终目的：提高产品销售量； 2、直接目的：借活动提高品牌知名度和美誉度；
xx广场营销执行方案 目录 第一部分项目分析 一、近期市场状况 二、项目概况 三、项目定位 第二部分销售策略 一、销售总体策略 二、入市时机及销售前提 三、销售阶段及工作安排 四、各销售阶段推货策略 五、销售管理 六、核心卖点的提炼 第三部分价格策略 一、厘定价格的相关因素 二、价格定位 三、价格策略 四、定价原则 五、付款方式及折扣控制 六、价格控制 七、回款预估 第四部分宣传推广策略 一、广告目标 二、宣传推广策略 三、媒体组合策略 四、推广费用预估 第五部分项目包装 一、包装总纲 二、基础形象设计 三、营销通路的包装 四、卖场形象包装 附件： 一、媒体投放计划及费用安排 二、价目表
第一部分项目分析 一、xx市商业地产的市场现状 （一）近期xx市商业地产市场概况 2003年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面： 1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流 体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2003年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉，目前xx在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。xx市场都接受MAII这种类型的商业项目。xx广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业MAII。 2、专业市场行情看涨 由于xx经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。2003年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。 3、主题商场的开发逐渐成趋势 主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2003年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。 4、新开商场引入大型名牌商家 大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。 5、岁末商铺广告投放量激增 2003年11月1至12月20日，共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在xx报纸媒体作广告，比9－10月份多出4个，其中xx市有34个，市外有2个。报纸的广告量为13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市商铺的广告量占商铺广告总量的99％。广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房