1,房地产投资分析中的基本问题
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房地产投资
【对象】
房地产资产：实物资产，直接投资，如房地产开发投资和房地产置业
投资，
房地产资产权益：权益资产，间接投资，如购买房地产企业发行的股
票、债券，以及购买房地产支持的证券或债券。
特点：抗通货膨胀、风险适中。
【类型】
{形式}
直：1，房地产开发投资（属短期投资，形成房地产市场上的增量供
给）
商品房开发投资，土地开发投资。
2，房地产置业投资
是购置物业以满足自身生活居住或出租、经营的需要，并在不
愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。
对象：市场上的增量房地产、存量房地产。
长期投资角度，保值、增值、收益和消费四个方面的利益。
间：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
1， 购买房地产开发投资企业的债券、股票
2， 投资于房地产投资信托基金
3， 购买住房抵押贷款证券
{用途}
地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资。
{经营方式}
出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资、混合型房地产
项目投资
【目的】
未来收益：
1， 现金流量收益
（税前的）现金流量大小取决于三个因素：
。房地产租金总额，
。房地产的总营运费用，
。投资借款的偿还方式和数额
2， 避税收入（利用折旧来避税）
途径：。扩大房地产投资规模
。争取加速折旧
。操纵应纳税所得额
。控制开始获利年度
3， 销售收益
【特性】
1， 位置的区位性
2， 寿命周期长
3， 适应性（据市场的变化和需要，及时的调整房地产的使用功能）
4， 个别性
5， 政策影响性
6， 对专业管理的依赖性（物业管理的费用要占到物业租金收入的
10%，此外，还需会计师，律师等提供专业服务）
7， 相互影响性（×烂尾楼）
8， 房地产投资的巨额性（土地投资—综合开发—建筑施工—房地
产交易，1-5年）
9， 房地产投资的风险性
10， 房地产投资的保值和增值性
房地产投资分析
【任务】
1， 为投资者提供投资方向
2， ···········运作方式
3， ·······预测投资收益
4， ·······描述风险及提供避险的方法
最终目标：使房地产投资项目在既定的目标和既定的资源条件下，
选择最佳方案以获取最好的经济效益。
【内容】
1， 市场分析
2， 区位条件分析
3， 基础数据估算分析
4， 财务分析
5， 不确定性分析
6， 风险分析
7， 决策分析（方案比选分析）
※ 可行性分析与投资分析的不同：
“可”：项目成功可能性，技术上？先进实用可靠；经济上？合理，
财务上？盈利。
“投”：选最适合投资者目的的方案
※ 可行性分析的内容：
投资机会研究，初步可行性研究，详细可行性研究
※ 可行性分析与项目评估的不同：
。行为的主体不同（投资者；贷款银行或有关部门）
。立足点不同
。所起的作用不同
。所处的阶段不同
※ 可行性分析应该注意的问题：
。防止先入为主
。选好可行性分析的主角
（业内专家：经济专家，工艺工程师，土木工程师，财务专家：
造价工程师，注册会计师，房地产估价师）
。投资决策的结论首先取决于市场分析的结果
【常用概念】
◎ 关于投资价值
1， 交易价格
2， 最可能销售价格 意识到交易过程中议价能力的相对差异
3， 市场价格（理想价格）前提：假定买卖双方的议价能力相等（态
度上的理智，知识水平的相近）
4， 交易区间
5， 投资价值（是预期的未来收益的价值。是潜在购买者愿意为某
一物业支付的最高价格，或是潜在卖方愿意接受的最低价格）
。资金因素。其他投资机会的水平。投资者个人因素
6， 投资价值（主）与市场价值（客）的不同
◎ 关于现金流量
◎ 关于投资与成本
投资针对于项目；成本针对于产品
◎ 关于财务杠杆
1， 抵押贷款
2， 财务杠杆（利用借贷资金扩大自有投资产出）
财务杠杆效益是指投资者以低于某房地产预测总回报率（or收益
率）的利率借款可能获得的收益。
财务杠杆的作用----正，负向
◎ 关于其他投资经济效果评价指标
1， 投资回收（对投入的资本的回收）与投资回报（所投资本在使
用过程中所获得的报酬）
2， 收益率：复合年百分率，表明：投资项目在某一计算周期内连
续收益能力
投资回报率：某年的收益或收入与投资之比。（收益是某年的，不
是连续的）
利息率：针对信贷资金而言。∴它是借贷资本，而不是权益资本
的收益率。
折现率：将未来收益或收入转换成现值的收益率
内部收益率：某一固定资本投资在其持有期内实际获得的预期可
获得的收益率。
形式：全部投资收益率，权益投资收益率
