历年房改房计算系数及公式

房改房出让⾦怎么计算？

国家为保障职⼯利益，推出了房改房政策，房改房对于单位职⼯来说是⾮常经济实惠的，但是虽然购房价格优惠，房改房也要

缴纳出让⾦，很多⼈关⼼房改房出让⾦怎么计算，其实房改房出让⾦的计算是按照规定公式计算出来的，与标定地价、缴纳⽐

例、上市房屋分摊⼟地⾯积、年期修正系数有关，下⾯就由我来为⼤家介绍下。

国家为保障职⼯利益，推出了房改房政策，房改房对于单位职⼯来说是⾮常经济实惠的，但是虽然价格优惠，房改房也要缴纳

出让⾦，很多⼈关⼼房改房出让⾦怎么计算，其实房改房出让⾦的计算是按照规定公式计算出来的，与标定地价、缴纳⽐例、

上市房屋分摊⼟地⾯积 、年期修正系数有关，下⾯就由我来为⼤家介绍下。

⼀、房改房出让⾦怎么计算

因为许多市民在时并不知道要补缴这笔出让⾦，等两边讲好价格去效劳办⼿续时才知道要补上，许多买房者都觉得⾃个的房⼦

买亏了，致使⼀部分⼈在转让办证时中⽌了买卖。

对于已购公有住宅上市出售需依照有关核算公式来补缴，其中，应补缴的⼟地出让⾦=标定地价(元/平⽅⽶)×交纳⽐例(≥40%)×

上市房⼦分摊⼟地⾯积(平⽅⽶)×年期批改系数。

1、标定地价：即专门评价组织评价。上市房⼦尚未断定分摊⾯积的，则可⽤：总⽤地⾯积÷总建筑⾯积×每户建筑⾯积得到分

摊⾯积

2、基准地价：据介绍，基准地价是指政府托付评价的，地价被政府所认可的特定条件下某⼀⽤途类型、某⼀区域的平均价

格。

居住⽤地基准地价按不⼀样的规范分为五级，其中⼀级为304元/平⽅⽶，⼆级为243元/平⽅⽶，三级到五级依次为192元/平⽅

⽶、145元/平⽅⽶、110元/平⽅⽶。

所谓标定地价，算起来也是有章可循的：标定地价=基准地价(元/平⽅⽶)×区位批改系数×容积率批改系数。

3、区位批改系数由各地依据房⼦所在位置、交通便捷程度、基本⽣活设备和公共服务设备情况、环境质量等因从来批改，变

动范围⼀般以基准地价为基数，上下浮动20%，即基准地价的80%—120%。⽽我市的⼀般多层，容积率都符合要求，在核算

估价方法公式

房地产估价的常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法。

1、比较法

比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

计算公式：P=ncbaXiiiini/)(1

其中：

P—估价对象房地产价格

n--选取的可比实例个数

Xi--第i个可比实例的价格

ai、bi、ci--第i个可供比较实例的交易情况、市场状况、房地产状况的修正系数。

2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

V=∑i=1n ×[Ai/（1+R）n]

其中：

V--表示估价对象在价值时点的收益价格，即现值 Ai--表示未来第i年的净收益

R--表示报酬率

n--表示房地产的收益年限

3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧加土地使用权价格得到估价对象价值或价格的方法。

建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

公式：估价值=重置成本-物资折旧-功能折旧-外部折旧+土地使用权价格=重置成本×成新率

4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

P=(P完成-C后续)×[1/（1+Y）n]

其中，P--待估在建工程的价格

n—后续开发经营期

Y--折现率

P完成--开发完成后价值

C后续--后续开发的必要支出

5、基准地价修正法，是在政府确定公布基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、建(构)筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。其基本公式为：

房龄系数还原计算公式

随着时间的推移，房屋的价值会逐渐降低。这是因为房屋的老化和磨损，以及市场供需关系的变化。为了准确地评估房屋的价值，我们需要考虑房龄因素。

房龄系数是一个用于计算房屋价值的重要指标。它是根据房屋的年限和市场情况来确定的。房龄系数越大，房屋的价值就越低。因此，我们可以使用房龄系数还原公式来计算房屋的实际价值。

房龄系数还原计算公式可以表示为：

还原价值 = 原价值 × 房龄系数

在这个公式中，原价值是指房屋的初始价值，房龄系数是根据房屋的年限和市场情况确定的一个比例。通过将原价值与房龄系数相乘，我们可以得到房屋的实际价值。

那么，如何确定房龄系数呢？房龄系数的确定是基于市场调研和统计数据的分析。一般来说，随着房屋年限的增加，房龄系数也会逐渐增加。这是因为随着时间的推移，房屋的磨损和老化程度会逐渐加重，从而影响房屋的价值。

房龄系数还受到市场供需关系的影响。如果市场上房屋的供应量大于需求量，房屋的价值往往会下降，房龄系数也会相应增加。相反，如果市场上房屋的需求量大于供应量，房屋的价值可能会上涨，房龄系数也会相应减小。

不同地区的房龄系数也可能存在差异。一些地区的房屋供需关系可能更加紧张，导致房龄系数相对较高。而在一些供需平衡的地区，房龄系数可能会较低。

通过房龄系数还原计算公式，我们可以更准确地评估房屋的实际价值。这对于房地产市场的参与者来说是非常重要的。买家可以根据房龄系数还原公式来判断房屋的实际价值，从而决定是否购买。而卖家可以根据房屋的实际价值来制定合理的售价，以吸引潜在买家。

房龄系数还原计算公式是一个重要的工具，可以帮助我们准确评估房屋的实际价值。通过考虑房屋的年限和市场情况，我们可以确定合适的房龄系数，并利用公式进行计算。这将为房地产市场的参与者提供有价值的信息，帮助他们做出明智的决策。

北京市国土资源和房屋管理局

北 京 市 物 价 局

京国土房管拆[2003]808号

关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知

各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构：

••••为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地 产 估价规范》(GB/T50291-1999)和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价 局对原《北京市房屋估价办法》、《北京市住宅楼房估价技术规范》作了修订，现予发布， 并就有关事项通知如下：

••••一、本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。

••••二、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》进行房 屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重置成新价进行评估的，应当按照本标准执行。

••••三、平房、中式楼房重置成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、 海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分，其他远郊区(县)为182元/分。

••••四、本标准自2003年10月1日起施行。原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月 1日《关于 发布修订后的〈北京市房屋估价办法〉的通知》(京房地评字〔1996〕573号)、市房屋土地 管理局1997年1月7日《关于实施〈北京市房屋估价办法〉有关拆迁问题的通知》(京房地拆 字〔1997〕第018号)、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日《关于印发〈北京市住宅 楼房估价技术规范〉的通知》(京房地评字〔1999〕655号)同时废止。

•••••••••••••••北京市房屋重置成新价评估技术标准

•••••••••••••••••••••••目 录

•• ••第一章 总 则

••••1-1 〔立法目的和依据〕1-2〔适用范围及重置成新价定义〕1-3 〔估价技术路线〕•1-4 〔未列入的项目〕