2015年上半年河南省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷

2015年上半年河南省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。

A：住房公积金管理中心B：住房公积金管理委员会委托的银行C：各个单位D：全体职工E：执行层的组织协调2、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536B．549C．557D．8163、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。

A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》4、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．(2005年试题)A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同5、我国城市规划法律体系的核心是__。

A．《城市规划编制法》B．《土地管理法》C．《城市规划法》D．《城市房地产法》6、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

A：房屋出租B：房屋转租C：房屋承租D：房屋租赁E：执行层的组织协调7、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡，若报酬率为8％，折现率为10％。

则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。

A：9616.83B：10161.05C：12021.04D：12800E：工业用地的监测点评估价格8、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的．【2003年考题】A：合法原则B：最高最佳使用原则C：替代原则D：公平原则E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解E：工业用地的监测点评估价格10、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开B．公平C．客观D．诚实信用11、按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品，是指。

A：工程项目B：建设项目C：单位工程D：分部工程E：执行层的组织协调12、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起13内向人民法院起诉。

B：20C：30D：60E：执行层的组织协调13、按__分类，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。

A．使用用途B．房屋所有权性质C．房屋使用权D．房屋用途房地产14、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。

则该项目的速动比率是（）。

A．80%B．120%C．171%D．200%15、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.28，楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价__万元。

A．78B．882C．1210D．127216、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。

A：物业出租经营成本B：业主希望的投资回报率C：通货膨胀率D：同类物业的市场供求关系E：借款合同17、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图是。

(2007年试题) A：宗地图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调18、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。

A：38B：42C：58D：60E：工业用地的监测点评估价格19、房地产信贷资金来源主要包括政策性住房信贷资金、__和其他房地产信贷资A．商品房预售款B．住房公积金C．自营性房地产信贷资金D．开发企业存款20、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2007年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：2044．87万元B：4296．54万元C：5526．56万元D：7337．33万元E：工业用地的监测点评估价格21、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。

A：30B：15C：45D：60E：执行层的组织协调22、2006年w国本国所有单位、个人国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值为1000亿元，w国所有单位、个人在外国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为200亿元，外国所有单位、个人在w国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为100亿元。

试计算2006年w国的国民生产总值GNP为亿元。

A：1000B：1100C：1200D：2000E：执行层的组织协调23、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。

A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．会计折旧24、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。

A：拍卖实践B：拍卖过程C：拍卖实务D：拍卖行为E：执行层的组织协调25、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526B．2241C．2135D．2985二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。

A．200B．300C．700D．10002、在总登记之后，产权发生继承、买卖、赠与、交换、分拆、转让等情节，必须办理产权过户手续，即：__。

A．他项权利登记B．转移登记C．变更登记D．注销登记3、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。

流动资产投资包括以下__投资。

A．土地B．房屋C．机械设备D．原材料E．辅料4、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。

它的主要还款来源是__。

A．房地产销售收入B．土地出让收入C．土地储备所获得的利润D．土地受让方的投资5、房地产用益物权不包括。

A：抵押权B：建设用地使用权C：地役权D：土地承包经营权E：执行层的组织协调6、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。

A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B．对所选用的材料和设备进行质量评价C．对整个施工过程中的工程质量进行评估D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判E．确定质量控制的对象7、下列权利中，属于用益物权的是。

A：抵押权B：质权C：地役权D：留置权E：执行层的组织协调8、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。

A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化C：收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降9、收益乘数有__。

A．毛租金乘数B．利润乘数C．净收益乘数D．销售收入乘数E．潜在毛收入乘数10、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿B．分散风险C．融通资金D．防灾防损11、市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为__。

A．1.05B．0.97C．0.98D．1.0312、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向提交申请资料。

A：人事部B：住房和城乡建设部C：省级人事行政主管部门D：所在地省级房地产行政主管部门E：执行层的组织协调13、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有(A：城市的发展布局B：功能分区C：禁止、限止和适宜建设的地域范围D：建筑形态控制指标E：城市性质14、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由承担赔偿责任。

A：登记机构B：异议登记申请人C：登记机构的经办人D：登记机构和申请人共同E：执行层的组织协调15、借贷双方资金融通的方式可分为两大类。

A：直接信用B：间接信用C：中间信用D：直接融资E：间接融资16、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资回报率B．承租人愿意承担的费用C．承租人的承受能力D．同类型物业的市场供求关系17、契据登记制又称__。

A．德国登记制B．法国登记制C．美国登记制D．意大利登记制18、下列属于优先股股东享有权利的有。

A：参加股东大会的权利B：分配股息的优先权C：分配剩余资产的优先权D：有限的表决权E：要求赎回权19、收益性物业的经营费用包括（）。

A．人工费B．公共设施设备日常运行、维修及保养费C．绿地管理费D．抵押贷款还本付息额E．清洁卫生费20、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请__。