2015年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试题

2015年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。

A：152．43万元B：160万元C：609．71万元D：640万元E：工业用地的监测点评估价格2、关于预算的说法正确的是__。

A．预算与物业实际收支相等B．资本支出预算是最常用的预算C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计3、不属于引起房地产价格上升的原因是。

A：外部经济B：需求增加导致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通货膨胀E：工业用地的监测点评估价格4、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。

A：国务院B：省级人民政府C：市级人民政府D：乡级人民政府E：执行层的组织协调5、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。

A：1％B：3％C：5％D：7％E：执行层的组织协调6、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％，则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】A：85．45万元B：87．16万元C：88．50万元D：88．90万元E：工业用地的监测点评估价格7、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。

A：尚未使用的B：有租约限制的C：无租约限制的D：承租人权益的E：工业用地的监测点评估价格8、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。

A．40%B．50%C．60%D．70%9、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。

若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。

以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。

A：83．51B：85．26C：85．36D：87．16E：工业用地的监测点评估价格10、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是。

A：城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意B：城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批C：城市详细规划由城市人民政府审批D：县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批E：执行层的组织协调11、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。

A．《土地法》B．《土地管理法》C．《物权法》D．《财产管理法》12、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金13、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是__。

A．一般居住建筑和公共建筑B．中级居住建筑和公共建筑C．高级居住建筑和公共建筑D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑14、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。

A．概算指标B．概算定额C．预算定额D．施工定额15、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。

A．政策性银行B．商业银行C．中央银行D．人民银行16、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。

A：10B：20C：25D：30E：执行层的组织协调17、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。

A：了解某宗房地产的出租人权益价值B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C：了解某地区地震后房地产价值的变化D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额E：工业用地的监测点评估价格18、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。

假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。

A．3300B．3324C．3335D．357319、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做。

A：净现金流量B：现金流入C：现金流出D：现金流量E：借款合同20、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。

A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B：除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C：委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D：委托人与拍卖人是平等的民事主体E：执行层的组织协调21、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。

A．临时B．三级C．四级D．预备22、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。

A：估价委托人B：估价利害关系人C：承担估价项目的估价师D：估价对象的权利人E：工业用地的监测点评估价格23、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。

A：2759．4万元B：2789．3万元C：2843．6万元D：2987．6万元E：工业用地的监测点评估价格24、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。

A：信用贷款B：保证贷款C：信用保险贷款D：定值保险贷款E：执行层的组织协调25、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售费用和销售税费D．开发成本和管理费用二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、属于城市规划法律体系的是。

A：主干法及配套法规和规章B：专项法C：审批法D：管理法E：相关法律法规2、某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于__。

A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．会计折旧3、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。

A：房地产估价机构具有一、二级资质B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D：有固定的经营服务场所E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全4、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于的设置。

A：项目定位B：盈亏系数C：平衡点D：风险临界值E：借款合同5、某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过__亿元。

A．50B．100C．150D．2006、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。

A．7.9B．11.9C．12.1D．19.07、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。

A：投资回收期B：借款偿还期C：利息备付率D：财务净现值E：现金报酬率8、房地产所有权登记发证的法定机关是__。

A．国家房地产管理部门B．国家土地管理部门C．市、县土地管理部门D．市、县房地产管理部门9、下列关于拍卖特征，说法正确的是。

A：拍卖当事人只有两方，即卖方和买方B：拍卖的整个过程是在公众的监督下进行的C：拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价D：拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的E：从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中，竞买人不用向拍卖人公开其真实身份10、根据消费者的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

A：购买习惯B：购买心理C：购买动机D：购买行为E：借款合同11、常用的吸声材料包括。

A：无机材料B：有机材料C：多孔材料D：无孔材料E：纤维材料12、个人住房贷款包括商业性住房贷款和__两种类型。

A．企业住房贷款B．等额本金方式C．政策性住房抵押贷款D．等额本息方式13、下列，不属于房地产有偿转让。

A：房地产买卖B：房地产入股C：房地产继承D：房地产抵债E：房地产赠与14、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。

A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加15、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。

A．包含了对通货膨胀的补偿B．不包含对通货膨胀的补偿C．没有实际意义D．不能直接用于财务评价16、投资利润率的计算基数不包括__。

A．土地取得成本B．开发成本C．管理费用D．销售费用17、下列房地产中，依法可以转让的是。

A：已抵押的房地产B：未依法登记的房地产C：人民法院查封的房地产D：国家已依法收回建设用地使用权的房地产E：执行层的组织协调18、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。