第八章房地产价格及建筑物成新率
知识点一：房地产价格及其影响因素
1.房地产价格的特征和分类
2.房地产价格的影响因素
1.下列房地产价格中属于政府制定的价格是（）。
A.交易底价
B.基准地价
C.标定地价
D.房屋重置价格
E.课税价格
『正确答案』BCD
『答案解析』房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。参见教材P421。
2.下列价格中属于按房地产实物形态划分的价格是（）。
A.楼面地价
B.土地价格
C.建筑物价格
D.房地产价格
E.房地产单位价格
『正确答案』BCD
『答案解析』AE属于按照房地产价格表示单位不同分类。参见教材P421。
【总结】
4.单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。
A.单位价格
B.土地使用权价格
C.总价格
D.楼面地价
『正确答案』D
『答案解析』楼面地价又称单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。参见教材P422。
5.已知一幢10层的写字楼占地3000平方米，写字楼首层面积为1500平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米。据此，该写字楼建筑容积率的计算结果为（）。
A.0.5
B.2
C.3
D.3.5
『正确答案』D
『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积=（1500+9×1000）/3000=3.5，参见教材P423。
6.房地产评估中，楼面地价×容积率=（）。
A.土地总价
B.土地单价
C.房地产总价
D.建筑物单价
『正确答案』B
『答案解析』楼面地价＝土地总价格/建筑总面积
容积率指地块的建筑面积与地块总面积的比率
容积率＝建筑总面积/土地总面积
楼面地价＝土地单价/容积率
参见教材P423。
7.某房地产土地总面积为20万平方米，土地单价为1000元/平方米，建筑总面积为50万平方米。则楼面地价为（）元/平方米。
A.200
B.400
C.500
D.1000
『正确答案』B
『答案解析』楼面地价＝土地单价/容积率
容积率＝建筑总面积/土地总面积=50/20=2.5
楼面地价=1000/2.5=400元/平方米
参见教材P423。
8.根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。
A.评估
B.申报
C.公示
D.登记
『正确答案』B
『答案解析』《城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度”。
参见教材P423。
9.基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合（）的土地使用权的平均价格。
A.用地
B.土地级别
C.土地
D.公共用地
『正确答案』B
『答案解析』基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用
地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。参见教材P421。
10.影响房地产价格的一般因素主要包括（）。
A.经济因素
B.社会因素
C.城市设施状况因素
D.行政因素
E.道路通达因素
『正确答案』ABD
『答案解析』参见教材P424。
房地产价格的影响因素
11.下列因素中属于影响房地产价格区域因素的是（）。
A.行政规划
B.基础设施
C.交通便捷
D.生活设施
E.环境状况因素
『正确答案』BCDE
『答案解析』参见教材P427。
房地产价格的影响因素
知识点二：建筑物损耗与成新率
计算：成新率＝1－损耗率
损耗率＝1－成新率
成新率的确定方法：使用年限法、观察法、综合进行确定
使用年限法
1.根据《房地产估价规范》，钢结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（）。
A.40年和50年
B.50年和60年
C.60年和70年
D.70年和80年
『正确答案』D
『答案解析』钢结构的生产用房70年，非生产用房80年。参见教材P434。
1）各种房屋的经济耐用年限
钢筋混凝土结构：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架—剪力墙
生产用房受腐蚀的生产非生产用房钢结构70 50 80
钢筋混凝土结构50 35 60
砖混结构一等
40 30 50 二等
砖木结一等
30 20 40 二等
三等
简易结构10年
2.根据《房地产估价规范》，未受腐蚀的一等砖混结构生产用房，经济耐用年限的参考值为（）年。
A.40
B.35
C.30
D.20
『正确答案』A
『答案解析』未受腐蚀的一等砖混结构生产用房，经济耐用年限的参考值为40年。参见教材P434。
3.某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值和附属设备价值分别占总价值的80%和20%，耐用年限分别为50年和20年。该办公楼到评估基准日已使用15年，则按使用年限法确定的成新率为（）。
A.61%
B.70%
C.66%
D.75%
『正确答案』A
『答案解析』35/50×80%＋5/20×20%＝0.61，参见教材P433。
4.某公司于2004年初在市郊获得一块国有土地的使用权，其使用年限为40年。该公司在2001年在该地块上动工兴建—座钢筋混凝土结构的厂房。2003年初厂房竣工验收，但直到2005年初才正式投产。公司于2007年初对厂房进行评估时，应按耐用年限（）年计算该厂房的成新率。
A.43
B.45
C.41
D.50
『正确答案』 C
『答案解析』土地从2004年开始，使用权40年。厂房2003年开始，耐用年限50年。房子在前，土地在后。土地短于厂房先结束，按建筑已使用年限加土地剩余年限计算。土地剩余40－3＝37，加已使用年限4年。参见教材P434。
【简答】
1.在现场查勘过程中，评估人员对钢筋混凝土结构、砖混结构的地基基础和承重构件应重点查勘的内容。
钢筋混凝土结构
地基基础：是否有不均匀沉降，对上部结构是否产生影响；
承重构件：有无裂缝，混凝土是否剥落，是否露筋锈蚀。
砖混结构
地基基础：是否有不均匀沉降，对上部结构是否产生影响；
承重构件：观察墙、柱、梁是否完好，屋架各部件、节点是否完好。
自承重墙：观察是否有裂缝，间隔墙面层有无局部破损。
【补充】
现场查勘应重点检查的部位：
1.钢筋混凝土结构
（1）结构部分：地基基础、承重构件、屋面、楼地面
（2）装饰部分：门窗、内外粉刷、顶棚、细木装修
（3）设备部分：水卫、电照、暖气、特种设备
2.砖混结构
（1）结构部部分：地基基础、承重构件、自承重墙、屋面、楼地面
（2）装饰部分：门窗、内外粉刷、顶棚
（3）设备部分：水卫、电照、特种设备
2.说明现场查勘对象的ABC分类原则。
解：A类建筑物——典型建筑物、价值最大的建筑物；
C类建筑物——老式建筑物、零星建筑物；
其余建筑物为B类建筑物。
【例题-综合】至评估基准日，该建筑物已使用5年，自建筑物竣工之时补办土地出让手续，土地使用权年限为40年。该建筑物耐用年限为50年，不计残值。经评估人员现场查勘打分，确定各部分成新率得分为结构部分92分，装修部分75分，设备部分50分，三部分评分修正系数分别为0.65、0.20、0.15。
要求：已知投资总额：6 785 589（元）
假定使用年限法权重40%，观察法权重60%，用综合法计算该建筑物的成新率，并确定该建筑物的评估价。
（计算结果中，涉及金额的，以元为单位并保留整数；涉及百分率的，保留整数）
解：成新率及评估价
①年限法计算的成新率=（35／40）×100%=88%
②观察法计算的成新率=（0.65×92+0.20×75+0.15×50）×100%=82%
③综合法计算的成新率=（88%×40%+82%×60%）×100%=84%
④建筑物评估价=6 785 589×84%=5 699 895（元）
房地产估价理论与方法：收益法及其运用知识点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、多项选择题 收益性房地产包括（ ）。A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地 E.未开发的土地 本题答案： 2、判断题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为5200万元。（ ） 本题答案： 3、多项选择题 收益法中确定报酬率的基本方法不包括（ ）。A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 本题答案： 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
4、判断题 税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。（） 本题答案： 5、单项选择题 现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年，估计建成还需1.5年。投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A.3939.61 B.4433.88 C.4768.50 D.5652.09 本题答案： 6、判断题 早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。（） 本题答案： 7、单项选择题 某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为（）万元。A.195 B.210 C.213 D.217 本题答案： 8、多项选择题 收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。A.收益 B.经营方式 C.收益年限 D.市场状况 E.风险 本题答案：
一般建筑工程手工算量顺序与计算方法 以下为（曾氏）手工预结算的方法。仅供帅哥与美女们参考，所有思路是保存在(曾氏大头里)，因机械运转年数过长，难免出现死机，如有错误，不能追究曾氏法律责任喽，特此申明。(不过昨天维修(休息)得还可以)。 （以下用智多星为例），首先打开套价软件“湖南2010建设项目造价管理”出现对话框，选择“新建项目”双击，出现对话框建立项目名称和选择项目模板(湖南2010建设工程工程量清单计价)，选择保存路径至D盘，确定后出现界面，建设项目下有很多单项工程，首先建立单位工程土石方和建筑工程，分别打开出现另一个界面，建立工程信息，好后刷新，新建分部分项，先选择套用清单编码，在清单下打开工程量计算，把计算式体现在清单下。切记建立清单后，必须马上把(项目特征完整的建立好)。 一般建筑工程： 一、基础工程或土石方工程步骤 1、平整场地(清单计算方法：按首层的建筑面积；套定额的计算方法：按首层 建筑面积+外墙外边线*2+16)；如遇特殊情况特殊处理，如有地下室的工程的计算方法：首层建筑面积+（地下室外墙底宽+基础垫层宽）*四周长+外墙外边线*2+16。 2、挖土方：分机械挖土方和人工挖土方，当今一般为机械挖土方，如因场地 狭小，机械不能进出或施工条件有限才按人工挖土方。机械挖土方套定额时，机械挖土占90%，人工挖土占10%（是指机械有部分挖不到的地方，必须为人工修整基地和边坡，所以要占人工）。 (1)首先计算挖基坑土方(一般是指独立柱基或承台)：按照挖土深度又分放坡 与不放坡两种情况，（放坡起点深度分多种情况，详见定额说明中表格或 下表）。 不放坡的基坑挖土方：按基坑底面积*深度按体积计算。先查看柱基图或 表中平面尺寸长、宽、深。 例如：有1个柱基截面为1000*1200，基础垫层100mm厚，柱表中深度
“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。 现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。 其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下： （1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N} 其中q为成新率 R——残值率 t——使用年限 N——经济寿命 比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。3% （2）现场观察法： 参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率 实例： 评定情况评定分累计 结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34 承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10 非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4 屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6 楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8 装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36 外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4 内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6 顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10 细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6 设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55 电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30 （3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定： 分为：完好房：十、九、八成新 基本完好房：七、六成新
房地产估价理论与方法：房地产估价程序知识点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、判断题 服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（ ） 本题答案： 2、单项选择题 超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（ ）承担。A.政府主管部门 B.估价机构 C.使用者 D.注册房地产估价师 本题答案： 3、单项选择题 签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（ ）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定 本题答案： 4、单项选择题 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。A.应作 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
为估价资料归档 B.不应作为估价资料归档 C.由估价机构决定是否归档 D.依委托人的意见决定是否归档 本题答案： 5、单项选择题 明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人 B.估价利害关系人 C.承担估价项目的估价师 D.估价对象的权利人 本题答案： 6、判断题 如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（） 本题答案： 7、判断题 估价报告应用有效期不同于估价责任期：如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应到估价服务的行为结束为止。（） 本题答案： 8、多项选择题 估价技术报告一般包括下列内容（）。A.估价测算过程 B.估价基本事项 C.估价结果确定 D.市场背景分析 E.估价方法适用性分析 本题答案： 9、多项选择题 估价所需资料主要包括（）。A.反映估价对象状况的资料 B.对房地产价格有普遍影响的资料
工程量计算方法 一、基础挖土 1、挖沟槽：V=（垫层边长+工作面）X挖土深度x沟槽长度+放坡增量 （1）挖土深度： ①室外设计地坪标高与自然地坪标高在土0.3m以内，挖土深度从基础垫层下表面算至室外设计地坪标高; ②室外设计地坪标高与自然地坪标高在土0.3m以外，挖土深度从基础垫层下表面算至自然设计地坪标高。（2）沟槽长度：外墙按中心线长度、内墙按净长线计算 （3）放坡增量：沟槽长度x挖土深度x系数（附表二P7 ） 2、挖土方、基坑：V=（垫层边长+工作面）X（垫层边长+工作面）X挖土深度+放坡增量（1）放坡增量：（垫层尺寸+工作面）X边数X挖土深度X系数（附表二P7 ） 一、基础 1、各类混凝土基础的区分 （1）满堂基础：分为板式满堂基础和带式满堂基础, （图10-25 a、c、d） + OJOOO 室外设计地坪 顶板 n嫡■- 室夕 卜地 面 箱賂華础 a 念理连片基础
(3)独立基础 I 屛前样胎基咄 1、独立基础和条形基础 (1) 独立基础：V = a ' b 'x 厚度+棱台体积 (2) 条形基础：2=断面面积x 沟槽长度 L _____________ w_______________ j J h 4 J 基础平面图 (1) 砖基础断面计算 砖基础多为大放脚形式，大放脚有 等高与不等高两种。等高大放脚是 以墙厚为基础，每挑宽1/4砖，挑岀 砖厚为2皮砖。不等高大放脚，每挑宽 1/4砖，挑出砖厚为1皮与2皮相间(见图10-18 ) f 条瞻折壳慕閱 护丈顶而 I l 亠-亠严寸 I (2)带形基础 各种刚盹雄础均可用于也 下条孫菇础a 如砖、石*航土. 廉浆、三合土、淞魁土零 常JBMO 上材料岀土 质雄'上部荷载大时邛十宁交 叉式布册 适用于敕七地AL 其他还可选用正筒 氏糸形期袖或圉简1￡? 堪础珮 Cb)魏具方帚昭幕咄 (门杯熠施础
建筑物成新率计算
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一)建筑物耐用年限（N） 1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值(年） 生产用房 非生产用房 非腐蚀受腐蚀 钢结构70 50 ８0 钢筋混凝土结构50 35 60 混合结构４0 ３0 50 砖木结构30 ２0 40 简易结构10 10 1０ ２、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时,其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 (二)房屋已使用年限(t) 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建,已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况,确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为１、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准 房屋质 量等级 评定标准成新率范围备注 1级完好房整幢房屋结构构件安全可靠,整体性好, 装修设备完整无破损，能保证正常使用的 房屋 ０.９0— 1．00 2级基本完好房结构安全可靠,整体性好,装修设备个别 部位有轻微破损,但整体现状基本良好, 能保证正常使用的房屋 0．70-－ 0．89 ３级一般损坏房结构构件或装修设备局部破损，或存在严 重老化腐蚀、残缺现象,需要进行小修或 中修的房屋 0.60-－0. ６9 4级严重损坏房结构构件、装修设备明显破损，或存在严 重老化腐蚀、残缺现象，需要进行中修或 大修的房屋 ０．４0－- ０.5９ ５级危险房屋基础、主体结构和屋盖结构等受力物件已 属危险构件,结构丧失稳定性和承载能 残值率－ -0.39 建设部《危 险房屋鉴
一）建筑物耐用年限（N） 1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。 ..
二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准 ..
2.房屋残值率参考值 3.确定成新调整率的方法 （1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率围时，成新调整率为零（q2）。 （2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限，即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。 ..
（3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合结构，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年 房屋已使用年限t=2000－1992=8年 基本成新率q1=1－8/50=0.84 2级基本完好房相对应的成新率围为0.70--0.89 故成新调整率为零。 成新率=基本成新率q1+成新调整率q2=0.84+0=0.84 例2. 某房屋砖木结构，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为3级一般损坏房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 ..
09级资产评估本科房地产估价考试的要点提示 一、题型 单选题，15题，共计30分；判断题，10题，共计10分；计算题，4题，共计45分；论述题，1题，共计15分 二、单选题和判断题 来源于第一章~第三章的每一个知识要点，包括房地产的概念、房地产的影响因素、房地产的描述、房地产的理论、房地产的产权概念、房地产的评估原则、房地产评估程序、房地产评估有关的制度规定等等。每一张PPT中都有可能有考题。 第四章~第七章的每种方法的原理、要素确定的原则和需要注意的事项。 能够判断一些观点的对错，请注意细节，要从原理上去理解知识点，不要死记硬背，关键要树立正确的认识。 三、计算题，四种方法，典型例题如下： 注意：以下每道题都要独立完成，并且很清楚每一步的原理，因为考试题目不会是简单的更换数字，但是知识点或者题点已经包含在以下例题中。 1。市场法 为评估某商品住宅2004年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易，有关资料如下：1）可比实例的成交价格：可比实例A，成交价格为3700元/平方米，成交时间为2004年5月24日；可比实例B，成交价格为4200元/平方米，成交日期为2004年8月24日；可比实例C，成交价格为3900元/平方米，成交日期为2004年9月24日；2）交易情况的分析判断结果：可比实例A的交易情况为偏低2％；可比实例B的交易情况为正常；可比实例C的交易情况为偏高1％。交易情况的分析判断以正常价格为基准；3）该类商品住宅的2004年4月至10月的价格指数（定基价格指数）依次为：100，92.4，98.3，98.6，100.3，109.0，106.8。4）房地产的区域因素和个别因素修正结果如下表： 试用上述资料估算该商品住宅的2004年10月24日的正常市场价格。（运用加权平均法，实例A修正价格的权重为0.5，实例B的修正价格权重为0.3，实例C修正价格的权重为0.2） 2。市场法
一、平整场地：建筑物场地厚度在±30cm以内的挖、填、运、找平。 1、平整场地计算规则 （1）清单规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 （2）定额规则：按设计图示尺寸以建筑物外墙外边线每边各加2米以平方米面积计算。 2、平整场地计算公式 S=（A+4）×（B+4）=S底+2L外+16 式中：S———平整场地工程量；A———建筑物长度方向外墙外边线长度；B———建筑物宽度方向外墙外边线长度；S底———建筑物底层建筑面积；L外———建筑物外墙外边线周长。 该公式适用于任何由矩形组成的建筑物或构筑物的场地平整工程量计算。 二、基础土方开挖计算 开挖土方计算规则 （1）、清单规则：挖基础土方按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘挖土深度计算。 （2）、定额规则：人工或机械挖土方的体积应按槽底面积乘以挖土深度计算。槽底面积应以槽底的长乘以槽底的宽，槽底长和宽是指基础底宽外加工作面，当需要放坡时，应将放坡的土方量合并于总土方量中。 2、开挖土方计算公式： （1）、清单计算挖土方的体积：土方体积＝挖土方的底面积×挖土深度。 （2）、定额规则：基槽开挖：V=（A+2C+K×H）H×L。式中：V———基槽土方量；A———槽底宽度；C———工作面宽度；H———基槽深度；L———基槽长度。.
其中外墙基槽长度以外墙中心线计算，内墙基槽长度以内墙净长计算，交接重合出不予扣除。 基坑开挖：V=1/6H[A×B+a×b+ (A+a)×(B+b)+a×b]。式中：V———基坑体积；A—基坑上口长度；B ———基坑上口宽度；a———基坑底面长度；b———基坑底面宽度。 三、回填土工程量计算规则及公式 1、基槽、基坑回填土体积=基槽（坑）挖土体积-设计室外地坪以下建（构）筑物被埋置部分的体积。 式中室外地坪以下建（构）筑物被埋置部分的体积一般包括垫层、墙基础、柱基础、以及地下建筑物、构筑物等所占体积 2、室内回填土体积=主墙间净面积×回填土厚度-各种沟道所占体积 主墙间净面积=S底-（L中×墙厚+L内×墙厚） 式中：底———底层建筑面积；L中———外墙中心线长度；L内———内墙净长线长度。 回填土厚度指室内外高差减去地面垫层、找平层、面层的总厚度，如右图： 四、运土方计算规则及公式： 运土是指把开挖后的多余土运至指定地点，或是在回填土不足时从指定地点取土回填。土方运输应按不同的运输方式和运距分别以立方米计算。 运土工程量=挖土总体积-回填土总体积 式中计算结果为正值时表示余土外运，为负值时表示取土回填。 五、打、压预制钢筋混凝土方桩 1、打预制钢筋混凝土桩的体积，按设计桩长以体积计算，长度按包括
?工程量计算规则公式汇总 土建工程工程量计算规则公式汇总 平整场地: 建筑物场地厚度在±30cm以的挖、填、运、找平. 1、平整场地计算规则 （1）清单规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 （2）定额规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 2、平整场地计算法 （1）清单规则的平整场地面积：清单规则的平整场地面积＝首层建筑面积 （2）定额规则的平整场地面积：定额规则的平整场地面积＝首层建筑面积 3、注意事项 （1）、有的地区定额规则的平整场地面积：按外墙外皮线外放2米计算。计算时按外墙外边线外放2米的图形分块计算，然后与底层建筑面积合并计算；或者按“外放2米的中心线×2=外放2米面积” 与底层建筑面积合并计算。这样的话计算时会出现如下难点： ①、划分块比较麻烦，弧线部分不好处理，容易出现误差。 ②、2米的中心线计算起来较麻烦，不好计算。 ③、外放2米后可能出现重叠部分，到底应该扣除多少不好计算。 （2）、清单环境下投标人报价时候可能需要根据现场的实际情况计算平整场地的工程量，每边外放的长度不一样。 大开挖土 1、开挖土计算规则 （1）、清单规则：挖基础土按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘挖土深度计算。 （2）、定额规则：人工或机械挖土的体积应按槽底面积乘以挖土深度计算。槽底面积应以槽底的长乘以槽底的宽，槽底长和宽是指混凝土垫层外边线加工作面，如有排水沟者应算至排水沟外边线。排水沟的体积应纳入总土量。当需要放坡时，应将放坡的土量合并于总土量中。 2、开挖土计算法 （1）、清单规则： ①、计算挖土底面积： 法一、利用底层的建筑面积+外墙外皮到垫层外皮的面积。外墙外边线到垫层外边线的面积计算（按外墙外边线外放图形分块计算或者按“外放图形的中心线×外放长度”计算。）法二、分块计算垫层外边线的面积（同分块计算建筑面积）。 ②、计算挖土的体积：土体积＝挖土的底面积*挖土深度。 （2）、定额规则： ①、利用棱台体积公式计算挖土的上下底面积。 V=1/6×H×(S上+ 4×S中+ S下)计算土体积（其中，S上为上底面积，S中为中截面面积，S下为下底面面积）。如下图 S下＝底层的建筑面积+外墙外皮到挖土底边线的面积（包括工作面、排水沟、放坡等）。 用同样的法计算S中和S下 3、挖土计算的难点 ⑴、计算挖土上中下底面积时候需要计算“各自边线到外墙外边线图”部分的中心线， 中心线计算起来比较麻烦（同平整场地）。
一）建筑物耐用年限（N） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋己使用年限二估价基准日年份一房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况, 确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、 2.级基木完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准
3.确定成新调整率的方法 (1)当基木成新率(ql)在房屋质量等级相对应的成新率范围内时, 成新调整率为零(q2)。 (2)房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率范围大于基本成新率时，成新率(q)取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限, 即q二ql+q2=基木成新率+成新调整率二评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。 （3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量
等级相对应的成新率范围小于基木成新率时，成新调整率应为负数。即q二ql+q2=基木成新率+成新调整率二评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合结构，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基木完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 解:非生产混合结构房屋耐用年限*50年 房屋己使用年限t=2000-1992=8年 基本成新率ql二1一8/50二0. 84 2级基本完好房相对应的成新率范围为0. 70—0. 89 故成新调整率为零。 成新率二基本成新率ql+成新调整率q2=0. 84+0=0. 84 例2?某房屋砖木结构，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为3级一般损坏房，估价基准日 为2000年5月5日，求成新率。 解：非生产砖木结构房屋耐用年限240年
《房地产估价案例与分析》学习要点 第一部分《房地产估价案例与分析》的学习方法 在历届的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到《房地产估价案例与分析》这门课程都不知道如何复习，总感到有劲使不上，因为教材一遍遍去看，也感到收获不大，好像还是无法满足考试的要求，一想到这门课程的考试心理就有些紧张，结果考试成绩也不理想，从而很多考生就因为这门课的考试，数次与房地产估价师失之交臂。 编者认为《房地产估价案例与分析》这门课程的考试虽然较其他几门课程的考试要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么难，只要掌握了科学的学习方法，了解了考试的基本要求，你就会知道如何复习，就会感到劲有地方使，就会感到心里踏实，从而顺利通过这门课程的考试。下面编者就这门课程的学习方法谈一些自己的看法。 （1）、要对前面几门课程特别是《房地产估价理论与方法》和《房地产基本制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解，具体来说是想像如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去。很多考生，单独考估价的理论、方法或法律法规一点问题没有，但当考这些知识在实践中的应用时就考不出来。例如：96 年本门课程中问答题的第 2 题，其实就是考“最高最佳使用的估价原则”的运用，但很多考生都是考后经人点拔之后才豁然开朗。之所以会这样是因为很多考生的估价实践经历非常有限，甚至从来没有从事过房地产估价工作。笔者认为解决此矛盾的办法是：每看到一个房地产估价的理论、或方法、或法律法规的规定，就想像如果自己是个出题人将如何从实践的角度出一个题目来考住一般水平的考生。如果你能做到这一点，你就会感到前面有关课程所学的理论、方法和有关法律、法规的规定不再是枯燥无味的内容，而会感到它们是非常有用的知识；也会感到自己前面所学的理论、方法和有关的法律、法规的规定到这门课程时就能深入进去理解，从而更上一个台阶！也许还有不少考生认为：自己没有从事过房地产估价实践工作，前面学过的知识又那么多，到底哪些知识是密切结合实践，从而可能在这门课程考试呢？笔者认为，这确实是很多考的实际情况。鉴于此，在本资料的第三部分精心编写了《房地产估价案例与分析》的考点分析与详解，相信对广大考生会有不小的帮助。 （2）、要进行概括和总结。如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误，估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是还没有考试过的错误；哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，这样在指错题的考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。又如：各种估价目的和估价对象的技术路线，亦即它们的价格内涵和价格形成过程上的一些特殊性。再如：各种方法的运用必需具备的资料和数据，各种情况的估价需要搜集哪些特殊的资料；关于房地产估价的法律规定重要有哪些；估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况通常如何统一起来，它们与价格内涵和价格形成过程以及与估价技术路线通常会有什么内在联系；各种估价原则在估价实践中的应用主要有哪些方面；各种类型的题目通常会考哪些知识点等。 （3 ）、要适应记忆。很多考生认为：《房地产估价案例与分析》是开卷考试，因而不需要记忆。笔者认为这种观点是不完全正确的。试想“空空” 的大脑如何能在有限的考试时间内通过查阅资料而通过考试呢？因此复习时，一定要在理解的基础上适应记忆，特别是《房地产估价规范》中的一些内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹” ，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后 面改错题的考试节省出宝贵的时间顺便一提的是：很多考生认为《房地产估价案例与分析》与前面几门课程，特别是与《房地产估价理论与方法》有不少不一致的地方，考试怎么办，对于这个问题的答案非常简单：本门课程的考试以本门课程的教材和《房地产估价规范》为准。
第二课工程量的计算方法 造价=(材料单价+人工单价)*工程量 报价=造价+利润 一、拆除墙砖 计算方法：按立面面积计算、门窗洞口减半(是因为会费工费料) 例如:墙面长度*墙面高度-(门洞长度*门洞的高度*0.5) 补充说明: 1、砌墙、刷乳胶漆、贴墙砖、贴壁纸遇到门窗洞口同样是减半。 2、卫生间做防水的小窗户面积不减。 计算方法：直接长*高(此算法是争对有钱的业主可采用此种方法) 二、清运垃圾 计算方法： 1、如果没有拆除砖墙：一般一套户型一车垃圾，小区有建筑垃圾堆， 则无论需此项。 2、有拆除砖墙：一车可以装8平方米的24墙砖垃圾； 一车可以装10平方米的12墙砖垃圾 搬运下楼：1楼算1层，2楼算2层。 三、铺贴墙砖(不含砖) 计算方法:按立面面积计算;门窗洞口则需减半。 高度计算到吊顶上10CM处 例如：卫生间一般是2.4米，通常为周长*2.5 800*800砖=0.64平方
1平方就需要1.56块砖 若：有30个平方=1.56*30=47块砖 如果：80元/块：47*80=3760元 铺砖就按墙面的平方数算即可。 正铺的价格和斜铺的价格是不一样的。 四、过门石： 计算方法：按米计算，有多长，算多少米 1条80的门按900/条为单位进行计算。 五、瓷砖踢脚线算法： 计算方法：周长不减门洞(卫生间和厨房墙面无需踢线) 六、石膏板吊顶 1、简单吊顶计算方法：按投影面积计算，即按地面面积计算，(不 算原天花部分面积); 简单石膏板是指不含量曲线,不含多级错落的吊顶。 2、复杂吊顶计算方法：按投影面积计算(不算原天花部分面积) 曲线部分按外轮廓拉直计算；圆形吊顶的圆洞面积是不减的）复杂吊顶指：圆弧较多很错落的吊顶。 七、木作隔板 计算方法：按长度计算（宽度不超过200）约70元/米 八、木作假梁 计算方法：按长度计算：大约170元/米，含油漆 九、地台
房屋建筑物评估案例 案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项） 1、评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。 该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。 该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 （1）建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的
总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元 注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。 （2）前期及其他费用计算表
一）建筑物耐用年限（N） 1、各种构造房屋经济耐用年限参照值（年） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋通过改建、翻建，已使用年限起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限，按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调节率 估价人员实地观测，鉴定房屋实际新旧限度，依照房屋建成时间、维修养护状况、使用状况以及地基稳定性等，评出房屋质量状况，拟定房屋成新调节率。 1.房屋质量级别：分为1、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级普通损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准
2.房屋残值率参照值 3.拟定成新调节率办法 （1）当基本成新率（q1）在房屋质量级别相相应成新率范畴内时，成新调节率为零（q2）。 （2）房屋到达一定使用年限后，由于构造损坏老化而进行小修、中修、大修等因素使评估房屋质量级别相相应成新率范畴不不大于基本成新率时，成新率（q）取评估房屋质量级别相相应成新率下限， 即q=q1+q2=基本成新率+成新调节率=评估房屋质量级别相相应成新率下限。 （3）房屋由于使用不当或维修养护不善等因素导致评估房屋质量级别相相应成新率范畴不大于基本成新率时，成新调节率应为负数。
即q=q1+q2=基本成新率+成新调节率=评估房屋质量级别相相应成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合构造，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量级别评估为2级基本完好房，估价基准日为5月5日，求成新率。 解：非生产混合构造房屋耐用年限N=50年 房屋已使用年限t=－1992=8年 基本成新率q1=1－8/50=0.84 2级基本完好房相相应成新率范畴为0.70--0.89 故成新调节率为零。 成新率=基本成新率q1+成新调节率q2=0.84+0=0.84 例2. 某房屋砖木构造，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量级别评估为3级普通损坏房，估价基准日为5月5日，求成新率。 解：非生产砖木构造房屋耐用年限N=40年 房屋已使用年限已超过40年，取40年。
目录 第一章房地产开发与经营概述 第二章房地产开发市场调查与细分 第三章房地产开发项目策划 第四章房地产开发投资 第五章房地产开发可行性研究 第六章房地产用地取得与开发 第七章国有土地上房屋征收 第八章房地产开发项目建设过程 第九章房地产销售经营 第十章房地产租赁经营 第十一章房地产开发经营税收 第十二章房地产经营效益分析 第十三章房地产开发与经营风险 第一章房地产开发与经营概述 １.１.1房地产的概念与分类 概念：房地产是我国独有的概念，国际上一般称之为不动产。所谓不动产是指不能移动的物，移动后会改变原来的性质、形状和失去原有的价值。如土地、建筑物和构筑物等，其法律意义在于:不动产转移时，必须到国家指定的机关进行登记，其转移才具有法律效力。不可移动性 分类 按房地产开发程度分类,一般可分为: 生地 毛地 熟地 在建工程 现房（含土地） 3 １．2.2房地产开发的形式 按开发区域的性质分：旧城改造和新区开发 Ａ．旧城改造,实际上是城市功能的再开发 B．新区开发。 1．2.3房地产开发的主要参与者 房地产开发企业、政府有关部门、建筑承包商、金融机构、房地产中介机构１.２.4房地产开发程序 1．2.4.2前期准备工作阶段（３）工程勘察与设计 工程设计一般包括初步设计和施工图设计两种，对重大项目、特殊项目或专业性强、要求高的项目可在二者之间加入扩大初步设计(也称技术设计）１．2．４.2前期准备工作阶段(4）施工现场的三通一平与七通一平 所谓三通，是指通电、通水及通道路。七通是指通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热、通邮。一平是指平整土地。 1.３房地产经营概述 １.3.１地产经营
第五章工程计量 第一节工程计量的基本原理与法 一、工程计量的有关概念 （一）工程计量的含义 由于工程计价的多阶段性和多次性，工程计量也具有多阶段性和多次性。工程计量不仅包括招标阶段工程量清单编制中工程量的计算，也包括投标报价以及合同履约阶段的变更、索赔、支付和结算中工程量的计算和确认。工程计量工作在不同计价过程中有不同的具体容，如在招标阶段主要依据施工图纸和工程量计算规则确定拟完分部分项工程项目和措施项目的工程数量；在施工阶段主要根据合同约定、施工图纸及工程量计算规则对已完成工程量进行计算和确认。 （二）工程量的含义 工程量是工程计量的结果，是指按一定规则并以物理计量单位或自然计量单位所表示的建设工程各分部分项工程、措施项目或结构构件的数量。物理计量单位是指以公制度量表示的长度、面积、体积和重量等计量单位。如预制钢筋混凝土桩以“米”为计量单位，墙面抹灰以“平米”为计量单位，混凝土以“立米”为计量单位等。自然计量单位指建筑成品表现在自然状态下的简单点数所表示的个、条、樘、块等计量单位。如门窗工程可以以“樘”为计量单位；桩基工程可以以“根”为计量单位等。 一般来说工程量有以下作用： (1)工程量是确定建筑安装工程造价的重要依据。只有准确计算工程量，才能正确计算工程相关费用，合理确定工程造价。 (2)工程量是承包生产经营管理的重要依据。工程量是编制项目管理规划，安排工程施工进度，编制材料供应计划，进行工料分析，编制人工、材料、机具台班需要量，进行工程统计和经济核算的重要依据。也是编制工程形象进度统计报表，向工程建设发包结算工程价款的重要依据。 (3)工程量是发包管理工程建设的重要依据。工程量是编制建设计划、筹集资金、工程招标文件、工程量清单、建筑工程预算、安排工程价款的拨付和结算、进行投资控制的重要依据。 （三）工程置计算规则 我国现行的工程量计算规则主要有： (1)工程量计算规中的工程量计算规则。住房城乡建设部发布了《房屋建筑与装饰工
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
房地产估价基本知识 点归纳
房地产估价基本知识点归纳 1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。 2.房地产的特征：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值量大；⑥难以变现；⑦用途多样；⑧相互影响；⑨易受限制；⑩保值增值。 3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。 影响房地产变现能力的因素主要有：①该宗房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。 4.依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为12个一级类、57个二级类。 其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。
建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。 国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 5.按建设用地的开发程度，可分为生地、毛地、熟地。 生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 毛地：指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。