案例1
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房屋买卖中阴阳合同的效力问题
案情
原告王某经某房屋中介公司居间介绍,看中了被告钟某的一处房屋。并且原、
被告在该中介公司处签订了《房地产买卖合同》及《补充协议》。为了达到
少缴纳税收的目的,双方在《房地产买卖合同》中约定的房屋价款为108万
元,而《补充协议》中约定该房屋价款为人民币150万元,原告分三次将购
房款支付给被告,并于合同签订当日支付首付款15万元,任何一方违约需
支付守约方房屋总价款20%的违约金。后双方产生矛盾,原告起诉要求确认
合同无效,要求被告返还购房款15万元。
所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订
立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份
对外。其中对外的一份,即阳合同并不是双方真实
意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的
一份阴合同才是双方真实意思表示。实践中一般认
为,阴阳合同中的“阳合同”因不体现当事人的真实
意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意
思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,
同样受到法律保护。
由于阳合同中关于房屋价款的变更并非双方变
更房价的真实意思表示,且具有非法目的,所以仍
应当依据阴合同约定的房屋成交价履行。本案中,
买卖双方在《房地产买卖》合同中故意压低房屋真
实交易价格,造成国家税费减少,可能导致该合同
无效,但不能因此否认《补充协议》的效力,如果
《补充协议》是双方真实的意思表示,且内容合法,
那么转让房屋行为仍旧合法有效。如确实存在规避
纳税、骗取贷款等违法行为,可建议相关主管部门
予以处理。