CX物业公司发展战略研究

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精品文档 鑫泰物业管理公司发展战略规划

一、 前言

二、 发展战略规划

1、 长期战略

2、 中期战略

3、 近期战略

三、 发展战略具体目标及

四、 近期战略目标实现的依据

五、 中期战略实现的步骤及实现措施

六、 实现战略目标的基本保障条件

七、 战略风险分析

八、 战略实现财务分析

九、 结语

一、 前言

第一部分物业公司现状诊断

XX物业管理公司自成立以来，基本状况是以管理处形式开展各方面工作，应该说公司成立一年以来，取得了一定的成效，尤其是管理处现场管理工作。组织一个物业管理公司，其运作由于客观原因基本以没有正式开展，根据一个星期的调查、了解，现将本物业公司的基精品文档

精品文档 本现状诊断如下：

一、 组织机构不建全，规章制度不完善

物业公司目前其实就是一个管理处在开展运作，公司组织机构基本为零，在公司制度对XX物业的描述中，XX物业将由总经办、市场拓展部、物业管理部、各管理处等机构组成，但由于成立时间短，物业管理面积小，公司上述部门除总经办和管理已为实体外，其他部门均为虚设。当然这是由于客观原因造成的，但如果公司要发展，并在一定的时间内上规模、上档次，就必须完善公司组织机构。

由于公司机构的虚设，自然导致物业公司规章制度建立的不完善，目前除管理日常运作制度相对较完善以外，公司为物业公司的各种规章制度均没有，就是已有的管理处日常运作制度也均是抄别的公司的，其具体符合性和可操作性都不强。

二、 人力资源结构不合理，员工素质有待提高

若要公司为一个正式的物业管理公司开展工作，目前的人力资源结构是非常不合理的，除现场管理处人员外，公司其他人员均为空缺。目前公司缺少的人员有以下几部分：一是市场拓展人员；二是内部规范管理人员。公司要上规模、上水平，必须加强人员培训和调整人力资源结构。

投资理财　物业管理行业集团公司财务管理战略研究　深圳市投控物业管理有限公司　卢纯　ｆ摘要】随着全球经济一体化的逐渐演变，这将对我国物业管理行业的发展产生了巨大的影响，逐步分化出不同的物业管　理服务类型。物业管理就是通过为用户提供保安、保洁等高质量的服务来保证用户的物业资产可以维持正常、良好的运营。对　物业管理行业来说．质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物　业管理企业从服务观念到服务方式．从经营理念到市场定位。都要作出相应的变革。才能适应发展的需要。本文作者通过对物　业管理行业的瞻前顾后，尝试着提出一系列新的建议与方案。　［关键词】物业管理集团公司财务管理　战略管理对策　一、物业管理行业财务管理目前存在的主要问题　上世纪８０年代，随着改革开放的潮流，物业管理行业正式被引入　国内．当时，其运作模式和财务管理都是学习香港、新加坡等的物业管　理．并结合我国情况，总结出了适合我国当时实际的“收支平衡，略有　节余”、“取之于民，用之于民”、“一业为主，多种经营”等财务管理的基　本指导方针．进入９Ｏ年代，深圳等一些物业管理较为发达的地区又进　一步发展总结出“保本微利”、“量出为入”、“独立核算”和“保证佣金”、　“多退少补”等既保证业主利益，也保证企业利益，同时又促进行业发　展的物业管理财务管理思路。如今，我国的物业管理行业已发展约３Ｏ　年．随着时过境迁的变迁与与时俱进的潮流，业主的服务要求越来越　高，相反．物业行业的服务水平与管理模式却呈现落后，笔者将其归纳　如下：　１、物业管理行业管理者理财观念相对落后　如今．随着物业服务需求的进一步扩大，物业管理行业已经逐步　市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来，受“物业管理工作就是　简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响，致使　一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学　的市场定位．没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财　务管理工作．人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪　费，致使企业经济效益低下。因此，物业管理企业经营者应树立现代理　财观和成本核算观。　２、物业管理行业内部财务控制相对落后　当前．我国物业管理公司内部财务存在着诸多问题，其原因归根　到底是因为物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循，很多　物业管理公司甚至没有制定相应的内部财务管理制度，这对于物业公　司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目，但会计基础管理薄　弱、依法建账不到位，并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明　细的账目．这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使　用情况．而且会计信息也不能得到真实的反映。　３、物业管理行业内部资金管理的力度不够　‘主要包括物业管理的启动资金，即资本金；物业维修资金；日常综　合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道，如银行借款资金，由于物　业管理企业几乎都是中小企业，其注册资本较少，资本实力有限，土　地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以　取得银行贷款。　４、物业管理行业内部财务报表过于笼统　各层次的管理需要物业公司根据会计制度的要求，对外提供的报　表。现今大多数物业管理公司只有资产负债表、利润表、现金流量表，　数据过于笼统和宏观，缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各　房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目　成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策　９８财经界　ｔ。　ｅ　ｔ　者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信　息，只能采取统计办法获取，耗时耗力，且容易出现差错，无法满足内　部管理的需要。　二、物业管理行业财务战略管理的目标和理念　众所周知，物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在　资金运行过程中．包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹　集、使用、耗费、收入和分配，必须遵循有关规定。只有规范了财务行　为，加强了财务管理和经济核算，物业管理行业财务管理才会更加完　善。首先，物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用　和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，这　就需要物业管理企业加大经营力度，建立多元化经营，仅此而言，便是　增添了财务管理的工作量。这就需要物业企业建立更新更完善的财务　管理模型．只有如此，才能使得公司本身在竞争中立于不败之地。笔者　在此尝试拟定．其管理模型内容是：对资金筹集运用的管理．固定资产　和出租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理．物业有偿　服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财　务收支汇总平衡等。而其应当建立的主要任务是：　１、筹集、管理资金　主要是保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用　的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来　源是房租收人、物业有偿服务管理费收入。要大力组织租金收入。加强　有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资　金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充　分发挥资金的效果。　２、经济核算　本文通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维　修、养护成本，降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益的最好　方法之一。　３、多元经营　积极组织资金，开辟物业经营新市场，所谓“一业为主，多元经　营”．只有不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领　域．形成新优势才能使得企业走的更远。　４、财务监督　物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和　财经法规以及财务计划．对公司预算开支标准和各项经济指标进行监　督．使资金的筹集合理合法．资金运用的效果不断提高，确保资金分配　兼顾国家、集体和个人三者的利益。　总而言之，物业管理行业未来发展的发展战略、投资扩张规模和　对资金巩固及管理，应当兼顾资金筹措的难易程度和成本高低等因　素。做出合理的筹资规模和结构决策。将资金投放战略的重点建立在　（下转第ｌＯｌ页）

安邦物业公司SWOT分析

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【题目】：安邦物业公司发展路径探究

【第一章】：物业管理企业建设策略研究绪论

【第二章】：物业管理和企业管理的内涵与特征

【3.1 - 3.2】：公司内部环境分析与宏观环境分析

【3.3 - 3.4】：安邦物业公司SWOT分析

【第四章】：安邦物业公司的发展战略制定

【第五章】：实施安邦物业公司战略实施的对策建议

【结论/参考文献】：物业公司未来发展规划探析结论与参考文献

3.3物业公司的行业环境分析。

行业指的是公司生产的产品或提供的服务具有某一共同特征的一个企业群体。通过对企业的行业环境分析，可以得出行业未来的发展趋势。行业环境是对该行业影响最直接的外部环境，其目的是理清该行业的整体状况，把握企业间的竞争关系。本章节将运用波特五力模型对行业环境进行分析。

3.3.1现有企业间的竞争。

有市场的地方就存在竞争。苏州现有九百多家物业公司，在2015年评选的江苏省物业服务企业50强排名中，苏州和南京各有十多家物业企业上榜，而省内的其他城市，上榜物业公司仅有十多家。由此可见苏州的物业公司间的竞争激烈程度。由于物业管理行业进入门槛低，从业人员学历偏低，拥有的技术技能良英不齐，因此出现了很多的竞争对手。我国严格实施的资质管理制度，有资质与无资质的物业公司差别很大。无资质的物业公司通过相互压价和其它非正规手段勉强留在物业市场，这种竟争容易影响有资质的企业，引起恶性竞争。对安邦物业公司影响较大的是同样拥有一级资质的物业企业，这类企业间的竞争是五种竞争力量中影响最大的。

3.3.2潜在进入者的威胁。

潜在进入者能否进入该行业，主要取决于进入行业的门槛高低程度，如果进入的门槛低，外来者的威胁就大。反之威胁就小。潜在进入者进入后给物业行业带来新资源、新活力时，也容易扰乱旧的物业市场秩序。

才匙据目前的相关法规规定，要创办物业公司必须有以下几个条件：一是注册资本50万元以上；二是物业管理、房地产建筑、财务等的专业技术人员10人以上，中级职称人员大于5人；三是有一个意向性的物业管理区域。注册资本在50万元以上再加上其他附属条件就可申报三级资质物业公司，如此低的门槛导致小型物业公司、专业承包商等潜在进入者不断地增加，这对市场产生了相当大的冲击，新进入者扰乱了物业行业的正常运转，导致了物业行业整体盈利水平的下降。

盛宣　王谦孟凡贵　

随着我国房地产业的蓬勃发　展．物业管理企业间的竞争日趋激　烈。作为新兴的物业管理行业．如　何形成企业的核心竞争力，在竞争　中获得优势地位．加快企业发展速　度是一个亟待解决的问题。随着我　国住房制度改革步伐的加快，城镇　居民住房私有化的比重逐年增加。　２０多年前，深圳作为开放的新兴城　市，其房屋管理率先借鉴了香港和　国外的经验．在住宅区实行物业管　理，开创了我国物业管理的先河．　其经验在我国被全面推广。社会　化、专业化、市场化的物业管理体　制初步形成．一个由业主自治与物　业管理公司专业化、经营型的服务　相结合的物业管理机制已经形成。　同时，随着房地产业的发展，与之　相依托的物业管理行业也发展迅　速。物业管理企业迅速增加，管理　Ｉ￣２００６．５水平不断提高，行业竞争日趋激烈。　一、物业管理企业的一般环境　分析　所谓企业的一般环境是指各　类企业生存发展的共同空间．它是　企业环境因素中一个比较广泛的　方面，主要包括政治法律环境、经　济环境、科技环境、社会环境、文化　环境和地理环境。　（一）政治法律环境因素　在九届全国人大四次会议通　过的《中华人民共和国国民经济和　社会发展第十个五年计划纲要》中　明确提出了“规范发展物业管理行　业”并指明了发展方向，这标志着　我国计划经济体制下的房屋管理　开始走向社会化、市场化与专业化。　１９９４年以来，建设部先后制定　了《城市住宅小区物业管理服务收　费暂行办法》、《柱宅共用部位共用　设施设备维修基金管理办法》、《物　业管理企业财务管理规定》。《天津　市物业管理条例》于２００２年ｌ０月　２４日正式颁布实施。天津市还颁布　了《关于加快第三产业发展的若干　意见以及再就业人员从事服务性　行业的优惠税收政策》，这些都为　物业企业的发展提供了稳定的政　治、政策、法律环境。　（二）经济环境因素　改革开放２０余年。国企改革　和我国以发展第三产业和高新技　术产业为主的产业结构调整已初　见成效，几年来天津市国民生产总　值以每年两位数的速度增长。党的　十六大明确指　大力发展民营企　业、股份制企业等新的经济体制企　业，在一定领域内主张国退民进　同时，进一步完善社会保障体系、