假设开发法在房地产估价中的运用解析

从 上例 的分 析 和 图示 可 以看 出 传统 计 算 方 法 存在 的
实 例分 析传统 方法 的计算 过程 。
例 ： 一 宗 “ 通 一 平 ” 待 开 发 建 筑 地 ， 地 面 积 为 有 七 的 土 ２０ ０平 方 米 ， 筑 容 积 率 为 ２５ 拟 开 发 建 设 写 字 楼 ， 设 ０ 建 ．， 建 期 为 ２年 ，建 筑 费 为 ３０ ０元 ／ 方 米 ， 专业 费 为 建 筑 费 的 ０ 平 １％ ， 筑 费 和 专 业 费 在 建 筑 期 内均 匀 投 人 。该 写 字 楼 建 成 ０ 建 后 即 出售 ， 计 售 价 为 ９０ ０元／ 方 米 ， 售 费用 为 楼 价 的 预 ０ 平 销
２１ 开发 法 中房地 产 的价 值不 是现 值 而是未 来 的价 ＿ 段设 值。 假设 开发法 的前提 条件是 最佳开 发利用 方式 的选择 、 未 来 开发完成 的房地 产销 价 以及开 发费用 和相 关税 费等经 济 参 数的推测 具有 一定 的准确性 。可见 ， 算待开 发房地产 的 计
整
鱼 ： 等 ． 此 估 算 待 估 房 地 产 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 以
预售楼价 、销 售费用 、销 售税 费等经济参数２ 末的终值 年
设 开发 法在房 地 产估价 中的运 用
专业 费、利息 、利润 数 ２ 末 的 终值 年
开 发 完 成后 房 地 产 的 预 期 值 ／１ｉ” 【 发 成 本 ／１ｉ 】 正 （＋ ）一 开 （＋） 一
算 利 息 。利息 ＝ 价 × （＋ ％） １＋ １ ０ ０ ｌ５ ００ ０ × 地 ［ １６ ｚ ］ （５ ０ ０＋ ０ ０ ） ＿ ０ ０ ［ １ ６ ｌ１＝ ．２ ６ 地 价 ＋ ９ ０ 。（ ） 取 地 价 。地 价 ＝ （＋ ％） ］０１ ３ ｘ ＿ ９ ００ ０ ６ 求
的价值 。
２５ ．％，销 售 税费 为 楼价 的 ６５ ，当地 银 行 年贷 款 利率 为 ． ％ ６ 开 发商要 求 的直接成 本利 润率 为 １％。试 估算 该 宗土 ％， ０
地 目前 的 单 位 地 价 和 楼 面 地 价 。 计 算 过 程 ： 判 断 可 使 用 假 设 开 发 法 。 （ ） 算 预 期 楼 经 １计 价 。 价 ＝ ０ ｘ ．ｘ ０ － ５０ ００ ０ 元 ） ２ 计 算 建 筑 费 楼 ２Ｏ０ ２ ９０ ０ ４ ０ ０ （ 。（ ） ５ －
价 ＋ 筑 费 ＋ 业 费 ） １ ％＝ 地 价 ＋ ６５ ０ ０ ） ｌ％。 （ ） 建 专 ×０ （ １ ０ ０ｘ Ｏ Ｏ ５ 计
的价值 ，而计算 房地 产价值 的经济参 数都是发 生在未来 的 ，
所 以采 用 贴 现 法 比较 合适 。 算 公 式 为 ： 开 发 土 地 的 价 值 ＝ 计 待
和 专 业 费 。建 筑 费 ＝ ０ ｘ ０ ｘ ． １ ０ ０ ０ （ ）专业 费： ３Ｏ ０ ２０ ０ ２ ＝ ５ ０ ０ ０元 ； ５ １ ０ ０ ０ｘ Ｏ １５ ００ ０ 元 ） （ ） 算 销 售 费 用 和 税 费 。 ５ ０ Ｏ ０ ｌ％＝ ０ ０ （ 。 ３ 计 销 售 费 用 ＝ ５ ０ ０ ０ ０ｘ ． ４ ０ ０ ２５ １１５ ０ ０ 元 ） 销 售 税 费 ＝ ％＝ ２ ０ （ ；
４ ０ ０ — ６５ ０ ０ ０ ｌ １５０ ０ ２９ ５０ ０ ０１ 地 价 一 ５ ０ ００ ０ １ ０ ０ 一 ２ ０ — ２ ０ — ．×
价 值 的 经 济 参 数 都 是 未 来 发 生 的 ， 因 此 要 求 现 在 时 点 的 价
值 应 该 是 经 济 参 数 的现 值 的合 计 。
二 、 现 法 的 运 用 贴 根 据 假 没开 发 法 的 含 义 ， 知 要 求 评 估 的 是 评 估 基 准 日 可
４ ０ ０ ｘ ．％＝ ２ ０ （ ） ４ 计 算 利 润 。利 润 ＝ 地 ５０ ０Ｏ ０ ６５ ２９ ５０ ０ 元 。（ ） （
终 值 合 计 计 算 结 果
一
、
假设 开发 法评 估房 地产 价 值 常用传 统 计算 方 法
一
般 的 待开 发房 地产 价 值 的计算 公式 为 ： 待开 发土 地
问题 ：
图 １
价 值＝ 开发 完成后 房地 产价 值一 整个 开发项 目的开发 成本 一
投 资 利 息 一 常 税 费 一 发 商 的合 理 利 润 。下 面 通 过 具 体 的 正 开
假 设
假 设 开 发 法 ， 称 剩 余 法 ， 将 待 估 房 地 产 的 预 期 开 发 又 是
１６ ００ ０ ０ ２ ６ 地 价 一 ９ ０ ；地 价 ＝ １ １ ０ ＋ ．２ ６ ５ ０ — ． ３ ｘ １ ９ ００ ０ ２ ００ ０ １ ３ ＝ ８ ２ １ ２ ５ （ ） （ 评 估 结 果 。 单 位 地 价 ＝ ７８ ４ ４ ２ ７ ８ ４４ ２ 元 。 ７） １ ２ ５ ＋ ２０ ０ ８９ ２ 元 ／ 方 米 ）楼 面 地 价 ＝ １ ＋ ．： ３５ ５ 元 ， ０ ＝ １ （ 平 ； ８９ ２ ２５ ６ （ 平 方米 ） 根据 上面 的计算 过程 在 图 １ 表 示如下 ： 。 上
１资 产 评 估 的 结 果 不 是 评 估 基 准 日 的 价 值 。从 上 面 的 ．
计 算过 程 可 以看 出 ， 终 的 结果 是 两 年 后 的 价值 ， 最 即上 图 中点… 的价 值 。这 与资产 评估 时点 性 的要求 不相符 ， 点 ２’ 时
性 要 求 是 对 评 估 对 象 在 某 一 时 点 的 价 值 估 算 。根 据 题 意 评 估 基 准 日应 该 是 当 前 的 价 值 ， 所 求 的 价 值 应 该 是 … 点 即 ０’