房地产估价练习

一、计算题
1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。

试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。

2、某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为50年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。

建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的80％。

根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月50元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，分别计算土地总价、建筑物总价、房地产价值该房地产在2010年10月1日的土地总价、建筑物总价、房地产价值。

3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。

获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2 ，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费用的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米2500元，试利用所给资料用
动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为10%）。

二、填空题
1、房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，该房地产评估价应为元。

2、某房地产1996年1月1日的价格为1000元/平方米，1996年到1999年年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产2000年1月1日的价格应为元/平方米。

3、某临街宗地（具有标准深度）总价为100万元，根据四三二一法则，其临街前半部分的价格应为万元。

三、单选题
1、楼面地价=土地单价/（）
A、建筑层数；
B、建筑覆盖率；
C、绿地率；
D、建筑容积率。

2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。

A、本地区房地产；
B、全国房地产；C本地区本类房地产；D、本类
房地产
3、完好房的成新度一般为（）
A、十成新；
B、八到十成新；
C、九到十成新；
D、七到十成新
4、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。

A、环境因素；
B、质量因素；
C、区域因素；
D、新旧程度
5、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）
A、一般物价指数；
B、建筑材料价格指数；C房地产价格指数；D、
定额调整系数
6、成本法估价时，房屋评估值=（）
A、房屋重置价格—年折旧额⨯尚可使用年限；
B、房屋重置价格
—年折旧额⨯耐用年限；C、房屋重置价格⨯成新度；D、房屋重置价格—年折旧额
7、用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：新建房地产价格=取得土地费+（）+正常利税。

A、拆迁费用；
B、开发费用；
C、公共设施建设费用；
D、市政设施
费用
8、土地剩余估价法的公式为：土地价格=[房地产纯收益—（）]/土地还原利率。

A、土地纯收益；
B、建筑物价格* 建筑物还原利率；
C、建筑物总收
益；D、房地费用
9、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。

A、越高；
B、越低；
C、不变；
D、越可靠
10、收益法公式V=a/r成立的条件是（）
A、a每年不变、有限年限、r每年不变且大于零；
B、a每年不变、无限年限、r每年不变且大于零；
C、a每年变化、无限年限、r每年不变且大于零；
D、a每年变化、有限年限、r每年不变且大于零；
11、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（）
A、一般生产用房、腐蚀性用房、非生产用房；
B、一般生产用房、非生产用房、腐蚀性用房；
C、腐蚀性用房、一般生产用房、非生产用房；
D、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性用房；
12、一般情况下，房地产估价服务费的计取基础是估价对象的（）
A、资产原值；
B、评估值；
C、重置价格；
D、市场价格
13、定型式估价报告的组成部分包括封面、目录、致委托方函、估价结果
报告、（）及附件。

A、估价对象概况；
B、影响因素分析；
C、估价分析报告；
D、评估
测算分析。

14、采用成本估价法评估房地产价格时，其重置成本是该房地产（）的价格
A、建造时
B、估价时点；
C、评估作业时
D、委托评估时。

四、多选题
1、对一宗房地产同时采用三种不同的方法估价，计算出三个价格，则（）
A、这三个价格应是相等的；
B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值；
C、可采用这三个价格中的某一个作为最终评估价格；
D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定
一个评估价格。

2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求（）
A、与估价对象具有类似性；
B、交易日期与估价时点接近；
C、交易双方有经济关系；
D、成交价格是单价。

3、房屋估价时，确定其面积的依据有（）
A房屋所有权证所载面积；B、房屋现有实际面积；C、建筑竣工图所载面积（竣工但未办理产权证时）；D、房屋买卖合同所载面积。

4、按照房地产估价师执业资格制度暂行规定，申请参加房地产估价师执
业资格考试须提供（）三个文件。

A、学历证明；
B、实践经历证明；
C、个人身份证明；
D、职称证明；
E、报名申请表。

5、征地补偿费包括（）及土地补偿费；
A、地上建筑物、构筑物补偿费；
B、青苗补偿费；
C、房屋结构价差；
D、交通补助费。

6、我国土地使用权出让可以采取（）方式。

A、征用；B划拨；C、拍卖；D、招标；E、协议。

7、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（）
A、估价时点；
B、估价目的；
C、估价对象；
D、估价原则。

8、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（）
A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性；
B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C、房屋结构类型确认的正确性；
D、房屋重置价格的准确性。

9、根据国家有关规定，房屋完损登记是根据房屋（）的完好、损坏程度来划分的。

A、结构；
B、设备；
C、设计；
D、装修。

五、判断题
1、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格（）
2、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应有合法的评估
资格。

（）
3、估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。

（）
4、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交
易情况修正。

（）
5、综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。

（）
6、房屋拆迁作价补偿金额是按照被拆迁房屋建筑面积的原值结合成新
因素计算。

（）
7、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，必须办理土地使用
权出让手续，交纳土地使用权出让金。

（）
8、房地产中介服务机构包括房地产评估机构（）
9、购买年不是预期可获得收益的年限（）
10、同一宗房地产的价格与租金之间存在转换关系（）。

六、问答题
1、有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以选用哪四种估价方法？并简述理由。

2、就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以选用哪三种估价方法？分别需搜集哪些资料？
3、在某市旧城区改造中，需拆迁一批六十年代建的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑作价补偿时的技术思路及基本步骤。

七、改错题
分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。

某某市华兴酒家评估报告
一、评估单位：某某房地产估价公司
二、委托单位：某某工贸公司
三、评估期日：1995年8月1日——1995年8月30日
四、评估目的：为入股评估房地产价格
五、评估人员：（略）
六、评估原则与依据：（略）
七、华兴酒家概况：土地使用年限为40年，从1990年8月30日起
至2030年8月30日止。

其他略。

八、评估过程
选择评估方法并计算：V=a/r（1-1/（1+r）n）
=（518000-4442700）/14%[1-1/（1+14）40]
=489.79（万元）
其中a为年纯收益
r为土地还原利率
n为收益年限
九、评估结论
华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为489.7万元。

某某房地产估价公司（公章）
一九九五年八月三十日。