房地产估价师之估价原理与方法练习题(一)及答案

2024年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共45题）1、收益法是以（）为基础的。

A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 D2、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 D3、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 A4、下列不属于土地权属证书的是（）。

A.《国有土地使用证》B.《集体土地所有证》C.《土地他项权利证明书》D.《房地所有权证书》【答案】 D5、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。

A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 C6、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。

A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 A7、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】 B8、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。

A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 D9、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 B10、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。

A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】 D11、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共60题）1、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于A.阴盛格阳B.真寒假热C.阳盛格阴D.阴阳亡失【答案】 C2、关于估价目的的说法，错误的是（）。

A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】 C3、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。

A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许【答案】 D4、“……阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七【答案】 B5、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】 D6、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。

A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】 A7、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。

A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资【答案】 B8、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。

A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定【答案】 B9、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】 A10、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。

2023年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共60题）1、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（）＝可比实例在价值时点的价格。

A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数【答案】 B2、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。

A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】 C3、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。

A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】 B4、( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离【答案】 D5、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。

A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答案】 B6、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。

A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 D7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】 A8、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 B9、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。

2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案单选题（共20题）1、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。

A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】 D2、一份完整的估价报告通常由（）组成。

A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】 A3、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。

A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】 D4、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。

A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】 C5、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。

A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 A6、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】 C7、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 D8、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（）＝可比实例在估价对象状况下的价格。

第一章房地产估价概论一、单项选择题1、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（）。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。

日本和韩国通常称为不动产鉴定评价或不动产鉴定。

参见教材P3。

2、下列有关注册房地产估价师、房地产估价机构，表述错误的是（）。

A、一名合格的房地产估价师需要扎实的专业知识、丰富的实践经验和良好的职业道德B、在我国，注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构C、在我国，注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务D、房地产估价机构统一接受委托和收费【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

选项B错误，目前，国家规定房地产估价师从事估价业务应加入估价机构，在同一时间只能在一个估价机构从事业务；不得以个人名义承揽估价业务，应由所在的估价机构统一接受委托和收费。

参见教材P4。

3、下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。

A、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估价委托人一定是估价报告使用人【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。

选项C错误，在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。

参见教材P5。

4、下列有关价值类型的表述中，正确的是（）。

A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、以上说法均不正确【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

2022-2023年房地产估价师《估价原理与方法》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.一般人通常对土地最直观的认识是( )。

A.建筑物B.水域C.田地D.大气层E 地面正确答案：C本题解析：土地即田地、地面。

这是一般人通常最直观的认识。

2.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.667B.1333C.1000D.500正确答案：C本题解析：[知识点] 净收益每年不变的公式3.某房地产的土地面积为3000㎡，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/㎡，成本法测算的土地重置单价为4800元/㎡、建筑物重置单价为3000元/㎡。

该房地产的总价为（）万元。

A.2340B.3780C.4140D.5220正确答案：B本题解析：把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分，采用成本法估价的基本公式为：房地产价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧。

本题中，可以得出土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，但是无法得到建筑物折旧，因此运用可比实例成交价格的已知条件，该房地产的总价值＝4200×3000×3＝3780（万元）。

4.关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是（）。

A.自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间B.为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和正确答案：B本题解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。

建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。

建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。

2024年房地产估价师之估价原理与方法模拟考试试卷包含答案单选题（共20题）1. 当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。

当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。

A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】 D2. 某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。

某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。

A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】 B3. 预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。

如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。

如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 D4. 某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 A5. 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。

某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。

2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（典型题）单选题（共30题）1、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】 C2、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.1B.2C.3D.4【答案】 C3、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日4、交易情况修正的方法不包括（）。

A.总价修正B.单价修正C.分离修正D.百分比修正【答案】 C5、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。

A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序【答案】 D6、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。

A.3752B.3806C.4128D.48307、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者【答案】 D8、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。

此时该住宅的每年折旧额是（）万元。

A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 C9、提出“四气五昧”药性理论是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》【答案】 C10、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。

真题一、单项选择题3.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。

A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。

房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。

复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。

参见教材P50。

4.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。

A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产『正确答案』C『答案解析』本题考查的是按实物形态划分的种类。

选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。

参见教材P70。

5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。

A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。

房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。

选项B，属于区位状况描述中对交通状况的描述。

参见教材P79～80。

6.某房地产的套内建筑面积为4000平方米，分摊的共有建筑面积为1000平方米，建筑面积单价为8000元/平方米，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（）元/平方米。

A.7000B.8750C.11000D.13750『正确答案』C『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案单选题（共60题）1、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。

该宗房地产2013年10月1日的价格为（）元/m2。

A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】 B2、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。

A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】 C3、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 C4、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。

A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数【答案】 A5、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】 B6、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（）。

A.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理【答案】 C7、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。

A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】 C8、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。

A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】 C9、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。