2017年上半年宁夏省房地产估价师《制度与政策》：建设工程规划许可证模拟试题

2017年上半年宁夏省房地产估价师《制度与政策》：建设工程规划许可证模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某单位以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为__。

A．50%

B．60%

C．70%

D．75%

2、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为三级。

A：一、二、三

B：甲、乙、丙

C：A、B、C

D：1、2、3

E：执行层的组织协调

3、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。

A：1～7

B：7一10

C：7~14

D：15—20

E：执行层的组织协调

4、对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其__的风险因素。

A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性

D．类型归属性

5、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A．225.35

B．216.75

C．230.25

D．245.45

6、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。

A：在建工程抵押估价业务

B：城市房屋拆迁补偿估价业务

C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

E：工业用地的监测点评估价格

7、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的__。

A．考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值

B．考虑抵押后的公开房地产市场价值

C．考虑查封后的公开房地产市场价值

D．公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响

8、评估一宗房地产开发用地2007年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价)为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为：__万元。

A．1562289

B．1652289

C．1502263

D．1520263

9、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。

A．投资机会选择与决策分析

B．前期工作

C．建设阶段

D．租售阶段

10、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

11、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

12、影响房地产价格的环境因素不包括（）。

A．大气环境

B．声觉环境

C．卫生环境

D．治安环境

13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。

A．生活方式

B．受教育程度

C．购买动机

D．自我形象

14、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）临街宽度。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率 C．平均深度价格修正率

D．混合深度价格修正率

15、土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税应纳税额的速算公式是。

A：应纳税额=土地增值额×30％

B：应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％

C：应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％

D：应纳税额=土地增值额×60％-扣除项目金额×35％

E：执行层的组织协调

16、在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为__。

A．该曲线由向上凸转为向下凹的拐点

B．该曲线由向上凸转为向下凸的拐点

C．该曲线由向上回转为向下凹的拐点

D．该曲线由向上回转为向下凸的据点

17、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为__元/m2。

A．950

B．1000

C．1200

D．1250

18、物业服务企业的资质管理实行。

A：一级审批制度

B：逐级审批制度

C：分级审批制度

D：分别审批制度

E：执行层的组织协调

19、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。

A.9 

B.1 

C.14 

D.6

20、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。

A．原土地出让方

B．市、县人民政府城市规划行政主管部门

C．市、县人民政府房地产管理部门

D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门

21、从2005—2009年，某市商品房开工量分别为30万、60万、80万、95万、120万，若以2005年为基期，则2009年该市商品房开工量的定基增长速度为％。

A：100

B：200 C：300

D：400

E：执行层的组织协调

22、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。

A．假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理

B．对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法

C．假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等

D．假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

23、一般中长期贷款都选用__。

A．名义利率

B．实际利率

C．固定利率

D．浮动利率

24、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．7124

25、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。

A：70．00％

B：83．33％

C：84．00％

D：86．67％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、最能说明土地价格水平高低的价格是__。

A．土地单价

B．基准地价

C．楼面地价

D．标定地价

2、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。

A：规避估价风险

B：保护估价师和估价机构

C：使评估价值更接近实际成交价格

D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项 E：使委托人能得到其预期的估价结果

3、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于__阶段。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

4、设计方案评价原则主要有。

A：经济合理性与技术先进性相结合的原则

B：充分考虑近期效益的原则

C：充分考虑远期效益的原则

D：近期与远期效益相结合的原则

E：考虑项目全寿命费用的原则

5、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。(2007年试题)

A：10.0%

B：14.0%

C：25.0%

D：35.0%

E：借款合同

6、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括（）。

A．房屋销售价格指数

B．房屋租赁价格指数

C．房屋抵押价格指数

D．房屋消费价格指数

E．土地交易价格指数

7、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%

8、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为__元/m2。

A．3000

B．3277

C．3295

D．3599

9、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。

A．全租金方式

B．毛租金方式