2010中国房地产金融年度报告

- 1 - 我国房地产金融风险的评估与演化

李宇嘉（深圳市房地产研究中心）

一、我国房地产显性金融风险比较小

1、从房地产金融风险暴露情况来看。2004年以来，尽管我国银行业房地产贷款增长加快，翻了近6倍，快于全部贷款余额的增速，但房地产贷款在全部贷款中的占比从未超过20%（图1），也就是说商业银行在房地产行业的风险暴露额度比较小。

2、从房地产贷款的杠杆利用情况来看。自2004年银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》以后，商业性房地产开发贷款项目资本金比率一直坚持不低于30%的要求。同时，2010年以来房地产市场一直处于紧缩性调控下，银行对房地产的支持开始下降，房地产开发贷款增速从2009-2010年间的25%左右下降到了2012年的10%左右，占房地产贷款的比重在2006年以来也一直下降。

同时，土地贷款抵押率均没有超过70%。而且，较日本上世纪90年代滥用土地融资功能和土地频繁再交易的投机炒作，我国土地融资的杠杆利用率是较低的，仅限于土地储备贷款和开发商抵押贷款；个人首套住房按揭贷款的首付成数一直在20%-30%之间，二套住房的首付成数在30%-60%之间，较美国“次贷”危机期间的“零首付”、2008年之前西班牙房地产市场贷款的“零首付”，我国住房按揭贷款的杠杆率也是较低的。

3、从借款人偿债能力来看。可以从“城镇居民购房贷款余额占其可支配收入的比率”（即居民部门负债率）来衡量的是微观主体个人的偿债能力。2009和2010年间，居民部门负债率有所上升，但2010年以来有所回落，整体而言2004年以来处于50%以内的安全区间内，即居民平均房贷债务仅占收入的不到一半。

综上所述，我国目前银行体系对于房地产的贷款风险暴露比较少；现有的房地产贷款杠杆利用程度较低，企业或个人的自有资金对于房地产贷款起到了有效的保护；无论居民个人还是全社会的财富，均有能力和足额覆盖房地产贷款可能发生的损失，故我国房地产贷款的显性风险可控。截止到2012年底，我国房地产行业全部贷款和按揭贷款的不良率分别仅为1.26%和0.37%，处于历史较低的水平。

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国际房产保有环节上取得财政收入具有持久性和规范性。而地方政府唯有依托于房地产税，才能拥有持续稳定的支柱财源.全国数字化城市管理工作总结交流会召开本刊讯日前，全国数字化城市管理工作总结交流会暨节约型数字化城市管理论坛在河北省秦皇岛市举办。会议对数字化城市管理试点工作情况进行了总结，对下一步相关工作进行了部署。住房和城乡建设部副部长仇保兴出席会议并讲话，河北省副省长宋恩华等出席，住房和城乡建设部城市建设司司长陆克华主持会议。仇保兴在讲话中指出，数字化城市管理试点工作的开展，搭建了政府与群众沟通的平台，提高了城市综合管理效率和水平。但在数字化城市建设管理中，部分城市缺乏通盘谋划和精心组织，使系统平台出现了重平台建设、轻管理跟进，重硬件建设、轻实用效果，重新建扩建、轻资源整合的“三重三轻”倾向。为此，各地要正确认识城市管理的发展趋势，要加强现场信息的收集，提高信息采集能力；要加强市场化运转，提高系统运行效率；要尽快建立相应的评价、监督、奖惩机制。据了解，自2005年全国开展数字化城市管理试点工作以来，截至今年5月，全国已经建成和正在建设数字化城市管理的城市达到128个，全国36个大城市中有30个已经完成或正在开展数字化城市管理工作。今年，住房和城乡建设部决定在全国地级以上城市全面推广数字化城市管理新模式。会上，上海、河北、浙江等省市的相关部门负责人就数字化城市管理工作进行了经验介绍和总结。来自全国的200余名代表出席会议，并对《关于在全国地级以上城市全面推广数字化城市管理模式的意见（讨论稿）》进行了讨论。（本刊记者凤鸣）香港未来5年新建7.5万套公屋香港特区政府署理运输及房屋局局长邱诚武表示，根据最新的公营房屋建设计划，预期2010-2011年度起5年内，香港新建公屋单位约7.5万个，平均每年约1.5万个。邱诚武称，此次建屋量连同每年预计收回的公屋单位，足以维持公屋平均轮候3年左右的政策目标。为贯彻特区政府为有需要家庭提供租住公屋的房屋政策，香港房屋委员会订立了以5年为期并逐年推展的公营房屋建设计划，以满足公屋需求。该计划每年会根据人口增长推算、住户数目增长速度、公屋轮候册申请人数目等因素进行调整。香港公屋相当于内地的廉租房，是由特区政府建造并廉价出租给收入较低居民的住房。世行报告称中国利率水平偏低导致房地产投机世界银行发布的最新一期《中国经济季报》中表示，仍然看好中国经济增长前景，维持2010年中国经济增长9.5%的预测。《季报》指出，中国宏观经济挑战主要来自资产价格上涨、地方财政和银行不良贷款。《季报》指出，中国目前的利率远远低于地产和实物投资的预期回报率，这种差异是造成过度投资和房地产投机的根本动力，如果不提高利率，这两个问题很难得到控制。《季报》认为，当前用来替代利率调整的作法，如量化政策和信贷配额等行政手段，往往引起金融市场的波动和不确定性，且由于具有扭曲性，与银行商业化改革目标相悖。对于近期备受关注的地方政府债务风险，世行认为，由于中国宏观经济和财政状况稳定，地方财政问题不会带来系统性压力，但还需要控制这类贷款规模。《季报》建议，在制定未来十年济增长目标78资讯时，需要承认潜在增长率减速的可能，这意味着经济政策应更加关注生产率的可持续增长，譬如通过劳动力的重新配置、增加人力资本和创新等。世界竞争力排名发布中国竞争力超过英法日瑞士洛桑国际管理学院日前发布了《2010年世界竞争力年度报告》。美国多年来排名第一的局面被打破，新加坡和中国香港超越美国位列前两名，成为最亮的两颗新星。报告说，虽然新加坡和中国香港的经济受到金融危机影响而出现很大波动，但它们表现出了强大的弹性。除新加坡和中国香港外，亚洲其他经济体同样得益于经济的强劲复苏，排名上升。其中，中国台湾、马来西亚和韩国的排名均比去年有很大跃升，分别位列第八、第十和第二十三位。日本则排名二十七位，有所下滑。在传统经济强国中，德国、英国、法国和意大利分别排在第十六位、二十二位、二十四位和四十位。此份报告的第二大亮点，莫过于中国大陆排名的继续上升。与2009年相比，中国大陆竞争力上升了两位，排在第十八名，领跑英国、法国、日本等这些老牌的经济强国之余，更在“金砖四国”中位于领先。在今年的报告中，印度、巴西和俄罗斯的排名分别是第三十一位、三十八位、五十一位。2010年世界竞争力排名除了主要参考了包括宏观经济表现、政府效率、企业效率和基础设施等在内的共4大类、300多项评估指标外，今年的排名还特别考虑了国际金融危机和主权债务危机等因素的影响。美国住房管理局要求“两房”摘牌退市美国房贷抵押贷款公司房地美（FRE）及房利美（FNM）宣布，按照美联邦住房金融管理局要求，将把各自的普通股和优先股从纽约证券交易所退市。房地美发布声明称，按照房地美的监管者联邦住房金融管理局（FHFA）的指令，该机构要求房地美将普通股和优先股从纽约证交所退市。房地美称，计划于7月8日正式退市，退市后其股票将可通过场外公告板市场继续交易。房地美发表声明后不久，房利美也发表退市声明，称将按照监管机构的指令，从纽约证交所和芝加哥证交所退市。美国政府1938年设立了房地美，以帮助低收入家庭获得住房抵押贷款，1979年政府设立了房利美，以拓展美国住房抵押贷款市场。2008年美国房地产市场崩盘并引发大萧条以来最严重的经济危机后，美国政府于当年10月将房地美和房利美置于政府监管之下。英6月Hometrack房价指数增幅创5个月来最低英国房产研究机构HometrackLtd公布数据显示，因预算紧缩遏制需求且房源供应量增加，英国6月Hometrack房价指数月率增幅创5个月来最低水平。公布的数据显示，英国6月Hometrack房价指数月率上升0.1%，创1月以来最低月率增幅，同期新买家注册数量增长0.1%，报告覆盖的10个地区中有6处出现下滑，其中伦敦地区下挫幅度最大，为0.9%。数据还显示，英国6月Hometrack房价指数年率上升2.1%，挂牌销售房屋数量月增2.9%，且在过去四个月中累计增长15%。英国财政大臣奥斯本(GeorgeOsborne)上周宣布三十年来最大规模的减支及增税计划，以便削减该国预算赤字。英国国家建筑协会(NationwideBuildingSociety)报告显示5月消费者信心跌至08年7月至今最低点。此外房源的攀升也是遏制房价的因素之一。Hometrack研究部主任理查德唐奈(RichardDonnell)表示，房屋供应在过去四个月里的增速比需求的增长快三倍，鉴于季节性因素的介入以及削减计划可能对家庭财务状况和整体经济情况构成影响的担忧，预计购房需求将进一步疲软。79

安徽国元信托有限责任公司

ANHUI GUOYUAN TRUST CO.,LTD.

2010年度报告摘要

二○一一年三月

安徽·合肥 国元信托2010年度报告摘要

1 1. 重要提示 1.1 本公司董事会及董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 1.2 未有董事对年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议的情况。 1.3 本公司独立董事鲍金桥、孙晓声明：保证年度报告内容的真实、准确、完整。 1.4 华普天健会计师事务所（北京）有限公司根据中国注册会计师审计准则对本公司年度财务报告进行审计，出具了标准无保留意见的审计报告。 1.5 本公司董事长过仕刚、总裁俞仕新、总会计师熊文、计划财务部总经理朱先平声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。 2. 公司概况 2.1 公司简介 （1）公司法定中文名称：安徽国元信托有限责任公司 中文名称缩写：国元信托 公司法定英文名称：ANHUI GUOYUAN TRUST CO.，Ltd. 英文名称缩写：GYTC （2）法定代表人：过仕刚 （3）注册地址：安徽省合肥市宿州路20号 邮政编码：230001 公司国际互联网网址： 国元信托2010年度报告摘要

2股东会电子信箱：xtbgs@ （4）公司信息披露事务负责人： 朱先平 联系电话：（0551）2659392

传真：（0551）2631500

电子信箱：jhbzxp@ （5）公司选定的信息披露报纸：《上海证券报》 （6）公司年度报告备置地点：安徽省合肥市宿州路20号17层 及公司网站 （7）公司聘请的会计师事务所：华普天健会计师事务所（北京）有限公司 住所：北京市西城区西直门街2号成铭大厦C区21层 （8）公司聘请的律师事务所：中天恒律师事务所 住所：安徽省合肥市淮河路278号商会大厦西7层 2.2 组织结构 图2.2 安徽国元信托有限责任公司组织结构图 审计与风险管理委员会 董事会

2008年-2013年中国房地产调控政策

从2003年以来，我国房地产业的快速发展带来了一系列问题，高房价成为我国社会各种问题与矛盾集聚的焦点；而从2007年第4季度开始，伴随着美国次贷危机引发的金融危机的发生，房地产市场短暂低迷后又进入新一轮的上涨。政府通过一系列的政策措施来确保房地产行业的健康发展。

2008年 (16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭)

2008年3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。

2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。

4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;

5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;

2008年5月30日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。

2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。

2008年7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。

2008年8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。

2008年8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。

2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理。土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。