房产面积测算细则(内部指引)

.
（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半 计算。
无顶盖室外楼梯
.
（5）有顶盖不封闭的 永久性的架空通廊， 按外围水平投影面积
的一半计算。
.
三、不计算建筑面积的范围
（1）层高小于2.20m以下的自然层、夹层、插层、 技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
（2）房屋之间无上盖的架空通廊。 （3）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
（1）与房屋相连 有上盖无柱的 走廊、檐廊， 按其围护结构 外围水平投影 面积的一半计 算。
无围护结构的无柱走廊
.
（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等 属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一
半计算。
独立柱、 单排柱
.
未封闭挑廊
未封闭的 阳台
（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平 投影面积的一半计算。
.
（4）突出房屋 墙面的构件、 配件、装饰柱、 装饰性的玻璃 幕墙、垛、勒 脚、台阶、无
柱雨篷等。
.
ห้องสมุดไป่ตู้
（5） 骑楼、 过街 楼的 底层 用作 道路 街巷 通行 的部 分。
.
（4）与房屋相连的 有柱走廊，两房屋间 有上盖和柱的走廊， 均按其柱的外围水平
投影面积计算
.
（5） 房屋间 永久性 的封闭 的架空 通廊， 按外围 水平投 影面积 计算
.
（6）有柱或有围护结构的门廊、门斗、雨篷，按其 柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
门廊
有柱雨篷
.
二、计算一半建筑面积的范围
一、计算全部建筑面积的范围
（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积 ;多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

房屋面积测量规范房屋面积测量规范一、引言房屋面积的测量是房地产交易、租赁和评估的重要环节，准确的面积测量结果对于房产交易各方来说都具有重要意义。

为了保证面积测量的公正、准确和可靠，特制定本测量规范。

二、适用范围本规范适用于所有类型的住宅、商业和办公房屋的面积测量。

三、测量原则1.测量面积的原则是以实际使用面积为准，排除掉无法使用的部分，如梯户空等。

2.测量应参照国家相关测绘规范和标准进行，确保测量结果准确、可信。

3.测量应按照图纸和现场实际情况相结合，如果两者有冲突，则以现场实际情况为准。

四、测量方法1.住宅房屋测量方法：（1）独立住宅：以墙体内部为界线进行测量，包括主体空间、走道、门厅、阳台等。

（2）多层住宅：测量住宅单位的净面积，不包括公共部分。

公共部分应按照业主权益进行分摊，但不纳入住宅实际面积计算。

（3）小区配套设施：如车库、储物间、游泳池等，应按业主权益进行分摊计算，不计入住宅面积。

2.商业和办公房屋测量方法：（1）商业房屋：以墙体内部为界线进行测量，包括主体空间、门厅、阳台等。

（2）办公房屋：以墙体内部为界线进行测量，包括主体空间、走道、门厅等。

五、测量误差控制1.在实际测量过程中，应采取多次测量的方法，确保结果的准确性。

2.测量误差应控制在±3%以内，超过此误差范围的应重新测量。

3.测量结果应由测量人员与委托方共同签字确认，确保测量结果的可靠性。

六、测量报告1.测量报告应包括房屋的实际使用面积、公摊面积等详细信息，以便于房产交易各方进行参考和核对。

2.测量报告应有相应的图纸和文字说明，清晰明了地展示房屋的布局和面积。

七、监督和管理1.相关行政部门应加强对房屋面积测量的监督和管理，确保测量工作的公平、公正、准确。

2.测量机构和人员应具备相应的资质和技术能力，经过认证或授权后方可从事测量工作。

八、违规处理对于故意作假、虚报面积等违规行为，应依法追究相应的法律责任，并吊销其测量相关资质。

房产测量面积计算规范讲解房产测量面积是房屋交易和租赁过程中非常重要的一个环节，准确的面积计算不仅能够确保交易的公平性和合法性，还能避免产生纠纷和损失。

下面将从测量对象、测量方法和测量规范等方面详细讲解房产测量面积的计算规范。

一、测量对象：1.住宅和商业用房：住宅的面积一般是指建筑的净面积，即室内可供人们居住或办公的建筑面积，不包括公共走道、楼梯、电梯间、管道井等。

商业用房的面积一般是指建筑的总面积，包括公共区域和私人使用区域。

2.地下室和阁楼：地下室的面积一般是指建筑净面积的一部分，但需考虑地面以上的高度。

阁楼的面积一般是指屋顶下方可居住或使用的面积，不包括屋顶上的面积。

二、测量方法：1.实地测量法：经过测量员实地测量建筑的尺寸和面积，在测量过程中需严格按照规范进行操作，包括使用专业测量仪器、测量所需的长度和宽度、记录测量结果等。

2.图纸测量法：通过查看建筑的图纸进行测量，将建筑的尺寸和比例计算出来。

这种方法适用于无法进行实地测量或其他特殊情况。

三、测量规范：1.界定建筑边界：在进行面积测量之前，需准确界定建筑的边界，包括室内外交界线的确定、建筑和地面的接触点等。

2.净面积计算：住宅和商业用房的净面积计算不包括公共走道、楼梯、电梯间、管道井等。

计算时需将建筑尺寸减去这些面积，得到净面积。

3.高度计算：地下室的面积计算需考虑地面以上的高度，一般按照建筑部分高度的比例计算。

阁楼的面积计算需考虑屋顶下方可居住或使用的面积。

四、注意事项：1.测量人员的资质：测量面积需要由具备相关专业知识和技能的测量人员进行，以确保测量结果的准确性和可信度。

2.测量工具的准确性：测量员需使用准确的测量工具，如测量尺、测量仪器等，并定期校准以确保测量结果的准确性。

3.测量记录的保存：测量人员需将测量结果准确记录，并妥善保存，以备查证和备案。

4.测量过程的公正性和透明性：测量过程需公正、透明，相关当事人可参与或委托代理人进行监督，以确保面积测量的公正性。

南京市房产面积测算实施细则南京市房产面积测算实施细则南京市房产面积测算实施细则为进一步贯彻执行南京市房产管理局下发的《南京市房产面积测算规则》，规范房产面积测算工作，根据《规则》中的有关规定，结合我市的实际制定本实施细则本实施细则是对《规则》中房产面积测算内容的细化和补充第一章总则房屋建筑面积测算的目的房屋建筑面积测算是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相关信息，为城市规划、土地管理、房地产产权、产藉管理、房地产开发等提供基础数据和资料房屋建筑面积测算的内容房屋建筑面积测算的内容包括房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档房屋建筑面积测算的类型房屋建筑面积测算的类型包括预售房屋建筑面积测算、竣工房屋建筑面积测算、变更房屋建筑面积测算预售房屋建筑面积测算根据*行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图等资料进行所出具的测绘成果供建设单位用于房地产预售审批、销售和备案等竣工房屋建筑面积测算根据竣工房屋现状、*行政主管总共16页1南京市房产面积测算实施细则部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图、设计说明等资料进行所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记变更房屋建筑面积测算根据房屋现状、*行政主管部门核发的相关资料或申请人的申请资料进行所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记房屋建筑面积测算的成果房屋建筑面积测算的成果主要包括：房屋基本信息、测算依据、现场查勘记录、处置方案、房产分幅平面图、分层分户图、成果报告、审核意见、变更记录等资料第二章房屋测量的一般规定房屋测量的基本原则房屋以幢为单位进行测量测量点位可以是分隔墙、柱或界钉等界址点计算房屋面积的基本条件结构牢固；具备有上盖；有围护结构或柱；层高米以上房屋上盖、围护结构或柱的建筑材料以规划核准设计的材料为准房屋面积房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积房屋的套内建筑面积房屋的套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成总共16页2南京市房产面积测算实施细则房屋套内使用面积是指房屋套内全部可供使用的空间面积不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积房屋的套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积套内阳台建筑面积是指套内各阳台建筑面积之和，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算房屋分摊建筑面积是指房屋套内建筑面积依比例分摊得到的共有部位的建筑面积房屋测量仪器设备和边长丈量、面积计算数据取值要求房屋测量应使用相对误差小于1/的仪器和工具房屋边长丈量以米为单位丈量结果取位至米房屋面积以平方米为单位计算结果取位至平方米房屋边长丈量、面积测算限差规定房屋复测结果与原成果差值符合限差要求的仍使用原测绘成果房屋面积测算的精度要求房屋面积测算的精度，按《房产测量规范》面积精度的二级标准执行：限差：中误差：式中：S为房屋建筑面积，单位为平方米房屋边长、层高测量限差要求房屋边长、层高测量限差，按面积精度对应测量边长的要求总共16页3南京市房产面积测算实施细则△D ≤±△D ：限差D ：相邻界址点间的距离单位为米实测边长与图纸设计边长实测边长尺寸与规划核准图上设计尺寸的较差值满足的限差时，可认为实际房屋边长与设计值相符第三章房屋边长数据采集方式房屋边长数据采集有两种方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是实地丈量取得房屋边长数据房屋边长数据的图上采集竣工并且有建筑施工图的房屋，从建筑施工图上采集边长数据时，应对实地分段边长和总长度进行检核若实地丈量的尺寸与对应图纸上的尺寸之差符合规定时，该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸房屋外墙体的厚度以结构厚度计算，设计有保温墙体的，保温墙体的厚度计入外半墙房屋边长数据的实地采集竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪等测量工具沿不规则形状边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积当房屋边长较长且直接测量有困难时，或需要检核总边长与分段之和无法直接测量总边长的，可采用全站仪测绘坐标后计算相应的总边长值按柱外围计算面积，而柱子上下由不同直径多节总共16页4南京市房产面积测算实施细则柱体构成时，边长以柱边离地面米处进行测量当建筑物设计层高小于米或大于米时，可只检核测量一个层高值；当设计层高在大于米和小于米之间的范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均数作为实测层高值在净高测量时，应在不同位置测量3个以上净高值，取平均数作为实测净高值第四章房屋总层数与所在层次房屋层高全部在米以上的层面计算层数假层、附层、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的设备间、水箱间等不计层数房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和自然层数是指按规划核准的室内地坪±0以上的层数，±0以下为地下层数±0标高设计在房屋中间部位且±0以上的净高超过房间净高1/2的层面计入自然层数所在层次是指产权人的房屋在该幢楼房中的层次地下层次以负数表示第五章房屋边长数据的采集房屋边长数据采集要求多产权房屋按户室、共有部位进行边长数据采集单产权房屋的边长数据应分层采集总共16页5南京市房产面积测算实施细则测量边长的记录应在实地完成，不得依据事后回忆补充或随意涂改数据房屋分户建筑面积计算边长量取规定户室与户室之间的共墙、户室与共有部位之间的共墙、共有部位与共有部位之间的共墙，均以墙体中线为界线，半墙厚度尺寸分别计入相应户室的边长或共有部位的边长电梯井周围结构墙体的内外，规划设计有隔音墙的，将隔音墙与分隔墙视为一道复合墙体，以复合墙体的中线量取半墙尺寸室外楼梯、外走廊、阳台与户室或共有部位之间的隔墙，其墙体厚度的一半尺寸计入相应户室或共有部位，另一半尺寸计入外半墙以柱、墙体等构成阳台围护结构的，以围护结构的外围量取尺寸，突出围护结构的构造物不计入阳台尺寸地下空间进行房屋边长丈量时，因无法丈量外墙厚度尺寸的，外墙厚度尺寸可取施工图的设计值斜屋面、墙体向内或向外倾斜的建筑空间，净高在米处无墙体的，丈量时无外半墙尺寸房屋外墙面贴有装饰材料的，装饰材料厚度不计入房屋边长各层墙体厚度不一致的，分别丈量墙体厚度架空层的外侧墙体厚度按其上一层的墙体厚度尺寸计算当层面内有部分为架空空间时，架空部位外侧墙体厚度按本层面相邻外墙厚度尺寸计算第六章房屋面积计算规定总共16页6南京市房产面积测算实施细则计算全部建筑面积的范围单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算房屋内的夹层、插层、技术层、转换层及其楼梯间、电梯间等其层高在米以上的部位穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积门厅、大厅内的回廊部分，层高在米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积楼梯间、电梯井、管道井、通风井、提物井、垃圾道等均计入房屋自然层建筑面积房屋主墙体外的管道井、通风井等，层高在米以上的按一层计算建筑面积各种类型的楼梯，按其对应的空间部位计算建筑面积房屋天面上的楼梯间、水箱间、电梯机房等层高在米以上的部位斜面结构房屋及平顶房屋，按其净高在米以上的部位计算建筑面积挑楼按其外围水平投影计算建筑面积嵌入主墙体内的设备部位，按主墙体外围水平投影计算建筑面积全封闭的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积房屋主墙体投影范围内的走廊、架空部位，按其外围水平投影计算建筑面积房屋主墙体外，与房屋相连的封闭走廊、门廊，按其外围水平投影计算建筑面积房屋间封闭的架空通廊，按其外围水平投影计算建筑面积总共16页7南京市房产面积测算实施细则地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙外围水平投影计算建筑面积幕墙等作为房屋围护结构的，按幕墙等计算建筑面积；同一楼层外墙既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算有柱或围护结构、不完全封闭的车库、仓储等专用房屋依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层、有围护结构的，其净高在米以上的部位与室内相通的伸缩缝、沉降缝，能正常利用的部位落地窗其净高在米以上的部位对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，净高在米以上的部位房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板与围护结构相接处的外围水平投影计算建筑面积房屋外墙外侧的保温隔热层其它有与以上情况类似的，参照执行计算一半建筑面积的范围房屋主墙体外，与房屋相连有上盖和柱、不封闭的走廊、门廊，按其上盖水平投影面积的一半计算独立柱、单排柱的建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算阳台、有围护结构未封闭的走廊、挑廊，均按其围护结构外围水平投影面积的一半计算不封闭的架空通廊，按其上盖与围护结构外围水平投影重叠部分面积的一半计算不封闭的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算其它有与以上情况类似的，参照执行总共16页8南京市房产面积测算实施细则不计算建筑面积的范围层高在米以下的房屋突出房屋墙面的柱、梁等构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等房屋之间无上盖的架空通廊房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池、水箱作为公共道路街巷通行的骑楼、过街楼下的底层利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋活动房屋、临时房屋独立烟囱、水塔、罐、池、地下人防干、支线与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑本层无顶盖或顶盖不能完全覆盖的阳台、走廊、挑廊飘窗设计上与阳台相连且位置、尺寸明确的设备部位已计算建筑面积的楼梯下方空间屋面上有顶盖但无围护结构的观景建筑设施其它有与以上情况类似的，参照执行第七章房屋面积计算特别规定设计在阳台内的花池、管道及装饰等部位均计入阳台建筑面积房屋内有类似于阳台功能的空中花园、入户花园等部位，按阳台计算建筑面积相邻套型间贯通的类似阳台的部位，按套内分隔墙划分后计总共16页9南京市房产面积测算实施细则入各相关套内面积利用屋顶斜面结构作阳台顶盖的，斜面结构完全覆盖阳台，且阳台地面距斜面结构净高均在米以上，按有顶盖阳台计算面积建筑物内由于自然层数不同，楼梯间的层数按其所在部位的层数计算面积机动车等坡道下方规划核准的，且层高在米以上的空间计算建筑面积房屋内走道两端无论是否封闭均计算全部建筑面积走道与大厅相接无明显分界线的，若面积计算的分摊等级有所差别，应以走道与大厅相接处为界，按各自分摊等级分别计算建筑物内门厅、大厅等的上空部位周边的外围墙体，按跨越的自然层以各层水平投影计算面积第八章共有面积的分摊共有面积分摊遵循的原则协议优先原则有合法的分割文件或协议时，以协议为准进行分摊计算；无分割文件或协议时，根据房屋共有建筑面积的使用功能，按共有面积相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算分割文件或协议应由共有面积的所有相关权利人共同签署，协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不能视为有效的分割文件或协议文件或协议对产权分割的部位和分割方式应明确、一致且无异议共有面积分摊划分的原则依据规划部门核准的设计图，划分共有部位的使用功能和服务范总共16页10南京市房产面积测算实施细则围设计图上的共有部位使用功能和服务范围反映不明确的，应由设计、建设单位共同出具使用说明共有面积分摊其它原则房屋建筑面积的分摊计算以幢为单位，本幢的共有建筑面积不分摊到其它幢，它幢的共有建筑面积也不分摊到本幢低一级共有面积参与高一级共有面积的分摊套内建筑面积均参与共有建筑面积的分摊共有建筑面积分摊后，不划分各套房屋分摊所得共有建筑面积的界线无法认定使用功能和服务范围的建筑空间不得作为共有建筑面积分摊竣工已经过分摊面积测算的房屋，由于部分拆除导致共有面积发生变化的，分摊面积不再重新计算房屋竣工已经过分摊面积测算，由于局部变更导致共用部位发生变化的，原分摊方式保持不变变更部位的原分摊面积和新产生的共有面积，按相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算共有面积按比例分摊的计算公式δSi = K·Si∑δSi K = ─── ∑Si式中：K─为共有面积的分摊系数(取位至小数点后6位数)；Si─为参加分摊的各单元套内建筑面积，平方米; δSi─为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；∑δSi─为需要分摊的共有面积总和，平方米；总共16页11南京市房产面积测算实施细则∑Si─为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，平方米共有建筑面积的分摊类别一级分摊面积：幢分摊的共有建筑面积是指幢内为整幢房屋服务的共有部位的建筑面积二级分摊面积：功能区分摊的共有建筑面积是指幢内专为功能区服务的共有部位的建筑面积三级分摊面积：层分摊的共有建筑面积是指房屋各层次内，为本层服务的共有部位的建筑面积共有建筑面积的分摊处理独立成幢的住宅房屋中，有的单元为多层，有的单元为小高层时，多层单元和小高层单元划分不同的分摊区域，分别为各分摊区域服务的共有面积在各分摊区域内进行分摊多层房屋指自然层数在七层以下的房屋规划核准为6＋1层的房屋，视为多层房屋小高层或高层房屋指自然层在七层以上的房屋独立成幢的住宅多层房屋中，有的单元安装有电梯，有的单元未安装电梯时，有电梯单元和无电梯单元划分为不同的分摊区域，分别为各分摊区域服务的共有面积在各分摊区域内进行分摊单身公寓按层设计具有层分摊的共有部位时，按层设立分摊系数设计有连家店的住宅楼，整幢房屋按住宅楼的计算方法计算建筑面积房屋中有物业、社区等附属用房的，附属用房与其所在区域划为同一功能区或分摊区参与共有共用部位分摊多功能综合楼根据设计功能，将多功能综合楼中计入房屋分摊面积的共有面积，按幢、功能区、层划分为三个分摊类别，然后总共16页12南京市房产面积测算实施细则按此三个类别依次分摊同一功能区内可根据设计使用状况的不同，分别设立分摊区办公楼中每几层设计有中庭的，这几层视为一个整体，设为一个分摊区商业功能区内有商场和门面房的，商场与门面房应设为不同的分摊区综合楼中若规划核准的±0上下层面用途为商业，划分功能区时±0上下的商业设为同一功能区可根据设计功能的不同或业态的不同设不同分摊区单位自建自用综合楼，地下室内有人防部位的，以±0分割将整幢楼设为两个功能区，为整幢楼服务的共有部位在两个功能区分摊房屋内±0上下形成同一个产权单元，且只能从产权单元内部楼梯上下层面的，该产权单元按其主出入口所在部位的功能区划定非整体地下室和地面上房屋合在一起进行面积计算时，±0上下设计为不同用途的，以±0为界，将房屋按地下部分和地上部分划为不同的功能区，共有共用部位分别由其服务区域分摊地下室相通地面上独立的两幢以上房屋，以规划室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊规划设计为±0以下有多层地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下层中有一个层面是贯通的整体地下室，则以±0为界上、下分别计算位于底层房屋内为地下室服务的通风井，无论通风井及总共16页13南京市房产面积测算实施细则其上部空间的高度为多少，该部位均按通风井计算一层面积，由地下室分摊地下室车位按套内面积计算，只参与楼梯间、外墙体一半及为全楼服务的共有共用部位的分摊地下室内的进风机房、排风机房、集气室、扩散室、滤毒室等部位，若位于人防必建面积范围，则计入人防面积；若在非人防范围，则作为户室单独计算面积地下室内既有车位又有商业用房时，为地下室服务的进风机房、排风机房由其服务区域分摊地下室内的电梯基坑按户室处理，只分摊墙体面积第九章参与分摊共用面积的其他部位一幢房屋内的地下室、避难层、架空层、人防地下室、自行车库、停车场、会所、物业管理用房以及设计中未标明用途的各独立单元等作为套内面积，参与共用面积的分摊为多幢服务的变配电所、生活水池、消防水池、水泵房等设备用房作为套内面积，只参与外墙体投影面积一半的分摊第十章可计入分摊面积的共有共用部位位于幢内且只为本幢服务的共有共用部位可计入分摊面积电梯井及机房、楼梯间、管道井、通风井、垃圾道、公共门厅、公共过道、变电室、设备层、水泵房、水箱间、消防监控室、消防楼梯、生活水池、消防水池、污水处理间、锅炉房、冷冻机房、空调机房、卫生间、开水间、电表间、信报间、总共16页14南京市房产面积测算实施细则值班警卫室、管理用房等以水平投影面积计算套与共有部位之间的分隔墙、外墙水平投影面积的一半计入分摊面积第十一章不计入分摊面积的共有共用部位规划核准图上标注的自行车库规划核准图上标注的底层架空层规划核准图上标注的避难层规划核准图上标注的为多幢或小区共用的设备用房房地产开发企业等建设单位按规定或约定应当无偿移交给全体业主的物业管理用房规划配建总量15％的室内机动车停车位为裙房上塔楼服务的室外楼梯建在幢外为本幢服务的配套设施用房只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其位于垂直穿越其他功能区的范围商业、办公用房的底层房屋外不封闭的廊道、门廊规划设计为层高米以下的架空层中的楼梯间、门厅等共用部位封闭建筑空间发建设单位承诺归全体业主共有的房屋它类似以上情况的共有共用部位第十二章不计入共有建筑面积的附属房屋可以销售的专用车库、车位总共16页15南京市房产面积测算实施细则规划部门核准的经营性用房幼儿园、学校、会所、社区服务用房、医院、农贸市场作为人防工程的地下室其它类似以上情况的附属房屋第十三章附则本规则所称“以上”包括本数，“以下”不包括本数各区、县的房屋面积测算，可参照本规则执行总共16页16。