财税实务土地增值税清算重点关注加计扣除政策规定

建安成本问题多合法扣除需下足功夫建筑安装成本是房地产开发项目中最重要的成本项目,也是房地产开发企业在土地增值税清算审核中存在问题最多的项目,稍有不慎,就会给企业带来较大的税负影响. 例如:某房地产开发企业开发一商品住宅,2014年底经验收合格开始交付购房者,该年度已售面积达总可售面积85%以上.2015年6月,税务机关通知企业进行清算,10月,企业向税务机关报送了清算报告和相关资料.税务机关在清算审核工作中,重点对该企业建筑合同、结(决)算及所取得的发票进行审核,经与发票管理系统查正,该企业在取得的发票中有3000多万元的建安发票属跨地区开具的发票.对此,税务机关作出了该事项不得扣除并补缴土地增值税的处理意见. 上述案例只是众多建筑安装成本审核事项中的一种情况.关于对建造安装成本的计税扣除问题,《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除;房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除. 《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)规定,在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除;扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的;扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆;扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的. 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)中关于房地产开发企业未支付的质量保证金中规定,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除. 从上述规定来看,”实际发生”并取得”合法有效凭证”是作为土地增值税清算扣除项目认定的底线. 在日常的土地增值税清算审核工作中,主管税务机关对建筑安装工程费用审核与确认的重点是:1.按各施工单位分别审核发生的建筑安装费用是否与工程结(决)算、工程造价审计报告、工程施工合同、取得的发票及款项支付凭证所记载的内容相符.2.根据开发企业采购合同、取得的销售发票、款项支付凭证、收货单证,逐项审核房地产开发企业自购建筑材料情况.3.根据材料领用单证,审核房地产开发企业自购建筑材料用于建设工程的财务处理情况,验正材料用于的开发项目、是否与施工企业结(决)算有关.4.严格审核房地产开发企业自购建筑材料(即甲供材)与施工单位的结(决)算关系,看施工单位开出的发票是否包含甲供材金额,查清开发企业是否存在重复计算扣除问题.5.对某些工程因特殊原因作报废处理的,必须附企业内部职能管理部门的报批、审批材料和工程监理单位的证明材料.6.通过国地税发票管理系统,对开发企业取得的所有发票及其他票据进行真实性、合法性核查.对应取得而未取得发票以及取得不符合规定的发票,比如取得假发票、未在项目所在地税务机关开具的建筑安装发票等情况,一律在计算土地增值税时予以剔除,不得作为清算项目的建安工程费用的扣除项目金额.7.参照当地当期同类、同区域开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常.对建安成本明显偏高且无正当理由的,经税务机关核实后,可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等情况,核定单位面积金额标准并据以计算扣除. 税务机关对清算项目建筑安装费用的上述重点审核工作,为房地产开发企业在土地增值税清算中应准备和提供的相关涉税资料提出了明确要求. 因此,开发企业在日常的经营管理工作中,应认真收集和严格管理好开发项目日常签订的所有合同或协议以及企业外部传来的涉及建筑安装业务的各类证明、批文等资料;及时办理工程结(决)算并”齐全”取得发票;严格审核取得发票的真实性和合法性,对应取得而未取得发票以及取得不符合规定的发票的,一定要提早与发票开具方沟通联系,想尽一切办法在清算前取得. 只有保证了业务真实、票据合法,补救措施及时,才能规避在税务机关清算审核时不予认可给企业带来较大的涉税风险和避免不必要的损失. 小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧4、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

"5、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。

应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006]187号)第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。

6、对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。

按国税发［2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009］31号文件相符），待实际投入使用时再按上述办法确认收入.（三）土地增值税扣除项目应注意的几点2、拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。

4、多个(或分期）项目共同发生的公共配套设施，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除；(2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

9、质量保证金的扣除问题（国税函［2010］220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

⼟地增值税清算的有哪些条件在⽣活中，每⼀个纳税⼈都是有义务对国家进⾏纳税的，如果纳税⼈满⾜了⼟地增值税的清算的条件后，是需要缴纳⼟地增值税清算的。

那么⼟地增值税清算的条件有哪些呢?店铺⼩编为您整理了以下内容答疑解惑，希望对您有所帮助。

清算条件纳税⼈符合下列条件之⼀的，应进⾏⼟地增值税的清算。

(⼀)房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的;(⼆)整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的;(三)直接转让⼟地使⽤权的。

对符合以下条件之⼀的，主管税务机关可要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算。

(⼀)已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的;(⼆)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的;(四)省(⾃治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进⾏⼟地增值税清算。

国务院令[1993]第138号第⼀条为了规范⼟地、房地产市场交易秩序，合理调节⼟地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第⼆条转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收⼊的单位和个⼈，为⼟地增值税的纳税义务⼈(以下简称纳税⼈)，应当依照本条例缴纳⼟地增值税。

第三条⼟地增值税按照纳税⼈转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税⼈转让房地产所取得的收⼊减除本条例第六条规定扣除项⽬⾦额后的余额，为增值额。

第五条纳税⼈转让房地产所取得的收⼊，包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊。

第六条计算增值额的扣除项⽬：(⼀)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;(⼆)开发⼟地的成本、费⽤;(三)新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税⾦;(五)财政部规定的其他扣除项⽬。

第七条⼟地增值税实⾏四级超率累进税率：增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的部分，税率为30%。

⼟地增值税清算前准备⼯作⼟增税清算前的准备⼯作关系到清算税负的⾼低，对清算结果有决定性的影响。

做好清算前期准备⼯作就是要做到⼼中有数，有的放⽮。

⼀、清算资料务必详尽在准备阶段务必收集详细的清算资料，并同时设计⾄少两个以上的清算⽅案，通过税收筹划选取对企业最有利的⼀个清算⽅案并全⼒以赴争取达成。

⼟地增值税清算过程中税务局会要求项⽬提供很多相关资料，项⽬应该提前了解清楚，提前着⼿资料的收集和整理⼯作。

各地区的税务机关要求的资料，可能根据地域的不同⽽有不同的要求，但⼤致可以归纳为以下⼏⼤类：①⼟地取得环节资料：⼟地取得信息、完税信息、拆迁相关信息、有关⼟地成本的相关凭证及其他相关资料等；②项⽬⽴项环节资料：项⽬⽴项批准⽂件、建设⽤地规划许可证、建设⼯程规划许可证、建筑⼯程施⼯许可证等；③建筑施⼯环节资料：开发成本费⽤、重要合同管理（50万以上）、以及其他相关资料等；④预售销售环节资料：房源信息登记、销售合同登记、房款收取结算登记、房地产销售合同及不动产发票、销售明细表等；⑤竣备验收环节资料：⼯程综合验收报告、⼯程竣⼯验收备案证、房屋⾯积实测报告等。

⼆、加强与中介机构的沟通加强与中介机构的沟通争取对公司最有利的清算⽅案。

税务机关为了规避执法风险⼀般会要求公司聘请第三⽅税审事务所介⼊⼟地增值税清算，并出具清算报告供税务局作为参考。

⽽第三⽅税审事务所⼤多与税务机关有长期合作的关系，我们应利⽤中介机构争取对公司最有利的清算⽅案。

在第三⽅税审事务所进场前，项⽬应该根据税法的相关规定，提前对项⽬的⼟增税清算数据进⾏摸底测算，了解并选择对项⽬更有利的分摊⽅式，并对发现的风险提前进⾏预警和解决。

⼟地增值税测算数据主要包含两⼤块，⼀是房地产收⼊，⼆是扣除项⽬。

项⽬在测算过程中需要对以下总结归纳点进⾏重点关注：1、转让房地产收⼊1⼟地增值税需要区分物业类型分别进⾏数据统计和测算。

按照税法要求，物业类型分为：普通住宅、⾮普通住宅、⾮住宅开发产品；2测算过程中，需要使⽤到⼟地⾯积、建筑⾯积、可售⾯积、已售建筑⾯积等⾯积数据。