土地增值税细则加计扣除项

房地产企业土增税扣除项目问题问题描述1、房地产企业在计算土地增值税加计扣除时，精装修的成本可以作为加计扣除基数的一部分吗？再就是购买土地的价款计入加计扣除的基数的是土地的价税合计款，还是购买土地价款/（1+9%），还原成不含税价，作为加计扣除基数？（成本加计20%，费用则是按照10%来扣除），2、土地增值税扣除的税金我看只有城市维护建设税和教育费附加，请问地方教育费附加及地方水利建设基金是否可以扣除？印花税是否可以扣除？专家回复1.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：四、土地增值税的扣除项目（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

所以可以计入开发成本的装修费用可以作为加计扣除基数。

然而，《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

根据上述规定，我们理解，装修费用可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目及加计扣除基数，但是住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

即对于精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。

但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。

但是目前各地对家具、家电土地增值税前扣除规定不一致，实际执行中建议咨询主管税务机关的掌握口径。

以出让方式取得土地的，不涉及增值税问题，按照全额计入取得土地使用权支付价款。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：第六条计算增值额的扣除项目：（四）与转让房地产有关的税金；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》：第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。

（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。

2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。

可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。

3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。

特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。

土地增值税清算:重点关注加计扣除政策规定《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

是否支付的地价款和房地产开发成本都能享受加计扣除？本文详细解读。

一、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，不允许加计扣除。

《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第六条（一）项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

二、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许加计扣除开发土地所需成本的20%，加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。

《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第六条（二）项规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

三、代收费用计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。

（财税字[1995]048号）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

”二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

……（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

”土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

土地增值税计算方法土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

了解土地增值税的计算方法对于房地产开发企业、投资者以及相关税务从业人员来说都非常重要。

下面，我们就来详细介绍一下土地增值税的计算方法。

土地增值税的计算主要包括以下几个步骤：第一步，确定应税收入。

应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

例如，房地产销售收入 1000 万元，增值税税率为 9%，则应税收入为 1000÷（1 ＋9%）＝ 91743 万元。

第二步，计算扣除项目。

扣除项目包括以下几类：1、取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2、房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3、房地产开发费用，即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内；不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内。

4、与转让房地产有关的税金，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

5、加计扣除。

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计 20%扣除。

第三步，计算增值额。

增值额＝应税收入扣除项目金额。

第四步，确定增值率。

增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%。

第五步，根据增值率确定适用税率和速算扣除系数。

土地增值税实行四级超率累进税率：1、增值率未超过 50%的部分，税率为 30%，速算扣除系数为 0。

2、增值率超过 50%至 100%的部分，税率为 40%，速算扣除系数为 5%。

第一章总则第一条为了规范土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。

第二条土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

第三条土地增值税的征税范围包括：（一）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物；（二）出租国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权。

第四条土地增值税的纳税人是指在中国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

第五条土地增值税的征收管理，依照《条例》和本实施细则的规定执行。

第二章纳税义务人第六条纳税义务人包括：（一）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人；（二）出租国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权的单位和个人。

第七条纳税义务人应当依照《条例》和本实施细则的规定，办理土地增值税的纳税申报、纳税申报表的填写和报送手续。

第三章税率与计税依据第八条土地增值税实行超额累进税率。

第九条土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目后的余额。

第十条土地增值税的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地和新建房及配套设施的成本；（三）开发土地和新建房及配套设施的费用；（四）旧房及建筑物的评估价格；（五）与转让房地产有关的税金；（六）财政部规定的其他扣除项目。

第十一条纳税人取得的收入包括以下几项：（一）转让房地产的全部价款及有关的经济收益；（二）出租房地产的租金收入；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权的收入。

第十二条纳税人取得的收入为人民币以外的货币的，应当折合成人民币计算。

房地产业土地增值税允许加计20%扣除1、取得土地使用权所支付的金额，所缴契税[所支付的费用在“开发成本”中列支（不包括政府以各种形式减免或者返还的金额），在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除]2、房地产开发成本，装修费、精装修与房屋不可分离部分（以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除）3、营销设施费：单独修建的售楼部、样板房1、小区内、主体外：计入房地产销售费用，2、主体内：修建临时售楼部、样板房建成后有偿转让，应计算收入并准予扣除，3、规划配套设施发生的售楼部、样板房（建成后产权属于全体业主所有的，无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用）4、转让旧房：按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算（计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。

超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算）5、代收费用：可予以扣除，但不允许作为加计扣除（1、计入房价向购买方一并收取，可予以扣除，但不允许作为加计扣除2、在房价之外单独收取且未计入房地产价格，计算增值额时不允许扣除）6、增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

由于土地增值税是地方税，具体操作办法由各地税务机关制定实施，所以全国各地不完全一样，有时同一省的不同省辖市之间也有差异。

目前一般有以下费用作为政府代收费不允许加计扣除，包括市政公用基础设施配套费、防空地下室易地建设收费、新型墙体材料专项基金、白蚁防治费、散装水泥专项基金。

（三）房地产开发费用中利息的计算：1.《细则》规定：利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％以内计算扣除。

2. 《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）规定：财务费用中的利息支出，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。

3.国税函[2010]220号：（1)利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除（2）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）、（2）项所述两种办法。

——选择一种（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

4.财税字[1995]048号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除。

★当前讲授★审核利息支出时应当重点关注：①是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

——计算土地增值税时，将利息支出“从开发成本”中剔除②分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

——按照直接成本法分配。

③利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

土地增值税的计算方法：（1）增值额＝销售收入总额－扣除项目金额（2）增值率＝增值额÷扣除项目金额（3）选择适用税率：四档税率（4）土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除率扣除项目金额＝建造成本＋开发费用＋加计扣除额＋有关税金＝建造成本＋10％建造成本＋20％建造成本+5.5％销售收入总额＝1.3×建造成本＋营业税金及附加前提：《实施细则》规定的建造成本中不含利息支出。

转让旧房计算土地增值税时如何确定扣除项目展开全文原创：德居正团队税法上的旧房包括两种情形：第一种就是经过一次产权变动后，再次进行销售的不动产，也就是常说的“二手房”；第二种是新开发的商品房未经销售，但是实际使用一定时间或者达到一定磨损程度的房子，在计算土地增值税时，也按旧房对待。

这里的“一定时间”在很多地方政策中都按照一年来界定，上海还对磨损程度做了量化。

具体判定要结合地方政策。

如果按照旧房交纳土地增值税，扣除项目如何确定呢？一、扣除项目以评估价为基础确定政策规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

评估价格可能包含土地价格和契税，也可能不包含。

因此应该搞清楚评估价格构成，再确定扣除项目金额。

政策依据：1、财税字[1995]48号财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知；2、《土地增值税暂行条例实施细则》。

二、以发票金额为基础并允许加计扣除相关政策规定《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

《条例》第六条第（一）、（三）项没有包括与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。

（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。

（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。

（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目1、土地成本：（1）《细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。

（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

【老会计经验】计算土地增值税加计扣除规定根据土地增值税相关税法规定，纳税人在转让销售不动产时，按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收土地增值税。

而计算增值额时，是以纳税人转让房地产所取得的收入减税法规定扣除项目金额后的余额为增值额。

因此，确定扣除项目就是准确计算增值额的关键。

《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括以下五项：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

分析上述五项扣除项目，前四项是纳税人实际发生并有准确数字的，但财政部规定的其他扣除项目却不是企业实际发生的项目，而是计算土地增值税中的一项特殊加计扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除，即取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用之和的20%。

但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。

一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。

根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

这样规定的目的主要是抑制炒买炒卖地皮的行为。

显然，这种情况没有规定加计扣除项目。

第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

土地增值税中的地价扣除标准土地增值税中的地价扣除标准，经常有小伙伴遇到这个问题，下面由我们为大家整理相关内容，一起来看看吧。

土地增值税中的地价扣除标准根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

其中（一）取得土地使用权所支付的金额，具体包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

（主要是契税）（五）财政部规定的其他扣除项目（只有适用房地产开发企业）加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%上述一、五两项的扣除标准是与地价紧密联系的。

政府土地出让缴纳哪些税？国有土地使用权转让涉及三项税：土地增值税、契税、土地使用税。

1、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]138号）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

2、契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令[1997]224号）第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

贵公司应该缴纳契税。

根据第三条契税税率为3--5%。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

贵公司可以到土地所在地区的土地管理部门查询。

3、土地使用税土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。

（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。

2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。

可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。

3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。

特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。

2、清税项目扣除项目金额情况的确定土地增值税扣除项目的计算是确定土地增值税计税依据—增值额的关键，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

具体为：（1）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

其中，地价款包括：一是按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金。

二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。

三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。

对取得土地使用权时未支付地价款，必须提供已支付的地价款凭证，对不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

（2）、房地产开发成本开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。

是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用,这些成本允许按实际发生额扣除。

土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的及补偿费用等支出。

包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物等回收的残值）、安置动迁用房支出等。

这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。

土增税期间费用如何扣除土增税期间费用如何扣除，会计们日常工作中一定会遇到期间费用的各种问题，下面为大家整理了热门内容，一起来看下。

土增税期间费用如何扣除?《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条是这样规定的：其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

1、该细则所说的其他房地产开发费用，指的就是管理费用、销售费用。

2、该细则所说的（一）、（二）项规定计算的金额之和，指的是土地增值税计算流程扣除项：（1）取得土地使用权所支付的金额，（2）房地产开发成本。

3、该细则所说的：百分之五以内计算扣除，并没有说一定是5%，还好，土地增值税实施细则授权各省规定具体的扣除比例。

各省出台的文件高度统一：就直接将管理费用、销售费用计算扣除比例界定为5%，而不是5%以内。

管理费用、销售费用在进行土地增值税清算的时候，不论实际发生数是多少，不论在会计口径与企业所得税口径下实际发生数是多少，均不影响土地增值税的计算，土地增值税扣除是计算扣除，即公式为：[（一）+（二）]5%。

期间费用能否在土增清算中扣除？《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

根据上述规定，开发间接费用是公司直接组织、管理开发项目发生的费用。

物业公司前期在工地派工程人员监督工程发生的费用不属于公司发生的费用，不属于开发间接费用，不能作为计算增值额的扣除项目。

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⼟地增值税的加计扣除该如何判定？⽼周⾃告奋勇⽼回答⼀下，看能不能给打答疑解惑。

⼟地增值税实际上在1994年就出台了，由于当时的住房实⾏的是计划住房制度，那会没有所谓的商品房，所谓这个⼟地增值税也没啥存在感，主要是在进⼊2000年后，房地产市场⽇趋⽕爆，⼟地增值税⼜浮现出来了，⽬的也是为了抑制房地产的泡沫，⽬前来看，效果不咋地。

要理解这个⼟地增值税加计扣除，咱们从下⾯⼏个部分去分析分析：⼟地增值税计算的基本原理从税法⾓度去看⼟地增值税呢，它的计算公式就是：应纳⼟地增值税=增值额×税率-速算扣除额。

关键就是这个增值额的计算，增值额等于房地产转让取得的收⼊减去法定扣除项⽬，所谓的法定扣除项⽬总的来看，就是按这4项进⾏归类：（1）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额；（2）房地产开发的成本；（3）房地产开发费⽤；（4）与转让房地产有关的税⾦；但是，对于房地产开发企业，在计算⼟地增值税的扣除项⽬时，单独有⼀个加计扣除项，扣除的⾦额为上⾯第1和第2相之和的20%，这个就是所谓的⼟地增值税加计扣除，但是我们要明⽩，这个扣除项仅仅使⽤于房地产开发企业销售不动产涉及的⼟地增值税，其他类型房地产转让计算⼟地增值税时，不可以加扣20%的。

为什么房地产开发企业可以加计扣除20%加计扣除20%这个规定是在2006年提出来的，期初是为了降低房地产开发企业的税费负担，进⽽起到降低房价的作⽤，但是实际作⽤⼤家也都看到了啊，就拿深圳来说，2006年深圳福⽥均价在1.3万左右，⽽现在深圳福⽥的均价在12万左右，房价涨了差不多10倍，所以啊，这个政策出台的初衷，咱就不必再多讲了，讲多了只会更⽣⽓。

加计扣除该如何判定⼟地增值税清算的难点也就在如何把发⽣的开⽀按上⾯提到那4个项⽬去归类，加计扣除只能在（1）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额和（2）房地产开发的成本两个项⽬计算，如何把成本费⽤正确归集到这两个项⽬来那就⾮常重要了，这⾥⾯的学问可就深了，这也是税务稽查的重点。