安庆市体育中心工程项目风险 识别及防控工作方案 中国建筑第七工程局有限公司 C HINA CONSTRUCTION SEVENTH ENGINEERING DIVISION.CORP.LTD 7月
目录 一、项目概况 (1) 二、方案编制及实施机构、人员组成及职责 (2) 三、项目风险识别及防范措施 (4) 四、项目风险管理流程图、技术路线图 (8) 五、项目风险评估表、风险事件分析和评估统计表 (10) 六、结语 (19)
安庆市体育中心工程项目 风险识别及防控工作方案 本项目是安庆市政府为了举办安徽省运动会而建设的运动会 所需场馆。根据工程局《关于开展项目全面风险管理工作的指导意见》( 建七法［２０１０］２２０号) 文件从总承包商对于风险识别及防控角度制定了本工作方案。 具体方案如下: 一、工程概况 本工程建设地点位于安庆城市总体规划中城市办公及商务中心圈内。安庆市宜秀区顺安路以东、祥和路以北、白泽湖及现状大电厂铁路专用线以南、潜江路以西。道路南侧为规划中即将开工建设的政务中心区。用地被一条城市次干路柘山路划分为两部分。总用地面积566202.09平方米。根据建设方提供的地形测绘图所知, 场地原始地貌较低洼, 标高低于周边市政道路标高。 主要工程量 工程分为体育场、游泳馆、全民健身中心、体育学校4部分。总用地面积566202.09平方米, 总建筑面积147400.47平方米。其中体育场建筑面积为74504.72平方米, 游泳馆建筑面积为16076.49平方米, 全民健身馆建筑面积为24163.25平方米, 体育学校建筑面积为7013.34平方米。 2、工程造价本合同预计总价为: 暂定价人民币( 大写) 拾贰
《项目投资风险评定报告》是分析确定风险的过程，在国际投资领域中，为减少投资人的投资失误和风险，每一次投资活动都必须建立一套科学的，适应自己的投资活动特征的理论和方法。《项目投资风险评审报告》正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性和定量相结合，对投资项目的风险进行全面的分析评价，采取相应的措施去减少、化解、规避风险的途径。 “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风投领域奉行的一贯准则，最关键的是如何识别和预测风险，并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是：是否是与预期收益相匹配，必要承受的风险。同时也只有精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果，才能针对未来将可能出现的风险，提出防范的措施和解决的办法，避免可能带来的经济损失。 项目投资的风险是指在投资活动中投资者不希望的结果出现的潜在可能性，或者说投资失败的可能性。由于投资的对象大多是具有较高增长潜力的项目，从技术的研发、产品的试制与生产，到产品的销售要经历许多阶段，而投资风险存在于整个过程中，并来自于多个方面，所以风险投资的失败率极高。因此，对投资项目的风险进行客观的评估和分析，从而有效地规避风险，是风险投资能否成功的关键。 投资的风险主要包括技术风险、管理风险、市场风险、财务风险和环境风险等。由于风险投资过程是一种投资期限长、投资结果高度不确定的创新过程，投资主体很难获取关于整个投资过程的比较完整、准确的信息，即信息是不完全的。投资主体虽然对未来情况（如
对某些定性评价指标）有所了解，但对如概率、可能的风险损失、投资收益变动等定量指标很难做出估计。项目的风险具有广泛的复杂性和系统性，如何准确识别所有风险，如何衡量各个风险影响程度，如何将各个风险指标系统的整合起来得出项目风险整体评价？这只能借助专家的意见和知识，并用定量指标和科学的计算模型进行评价。《项目投资风险评定报告》正是这种方法体系的集中体现，并且已经为国内外风险投资公司广为接受和推崇。 《项目投资风险评定报告》在全面系统分析目标企业和项目的基础上，按照国际通行的投资风险评估方法，站在第三方角度客观公正地对企业、项目的投资风险进行分析。投资风险评定报告包含了投资决策所关心的全部内容，例如企业详细介绍、项目详细介绍、产品和服务模式、市场分析、融资需求、运作计划、竞争分析、财务分析等内容，并在此基础上，以第三方角度，客观公正地对投资风险进行评估。 附：项目投资风险评定（评审）报告的格式和内容 绪言 1项目单位概况 2项目投资风险评审及建议 此部分包括项目单位公司及项目的合法性评审、项目基本建设程序合法性评审、环境影响评价及审批的评审、项目生产经营合法性的评审、项目方财务状况的评审、项目方信用等级及其他评审。 3项目概况
房地产行业发展的宏观风险分析 关键词 一、上海房地产行业发展回顾 1.2０0０年-2004年上海房价走势回顾 上海楼市自1999 年开始回升以来，2０00-200２年,上海房价连续三年保持上涨态势，并且上涨速度逐年加快。以上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数为例(如图1所示）,2000 年同比上涨４.５%,20０1 年为7.8%,2002 年为１3.2%，可以说是２000 年微涨, 2０01 年小涨,２0０2 年大涨。这三年尽管房价上涨速度逐年增加，但仍处于一个比较正常区间，与国民经济发展状况基本相协调，三年累计涨幅为27．5%。2000
年上海市商品房平均销售价格为3３21元／平方米,在２003 年上海房价出现飙升,全年上涨近25%，到2004年则达到６385元/平方米,相比2000年价格上涨了近两倍。针对房价上涨过快的势头，2００4年国家为防止房地产经济过热而采取了宏观调控，包括提高存款准备金率、房地产业资本金比例升至３5％等等。２004年上海住宅商品房价格上涨了14．6％，虽较2０03年的涨幅有所下降,但仍保持了较高的增幅（如图2所示）。 2．上海房价上涨的原因分析 分析上海市近年来房地产价格的持续上涨主要是受市场供需两旺的影响所致。 (1) 房地产市场供应 作为上海的支柱产业之一，房地产近几年的投资总额保持持续增长势头(如图3所示)。２０03年投资额为９01.２4亿元,同比增长2０.3４%；2004年首次突破１０00亿元，达到11７5.46亿元,同比增长30．43%。
（２) 房地产市场需求 从需求层面来看，目前上海市市场上对于房产的需求主要分为三类：增量需求、改善需求以及投资需求。外来人口自然增长以及房屋拆迁带来的是增量需求；更新换代带来的是改善需求;对上海市房地产的市场发展预期以及对人民币增值预期带来的则是投资需求。自１999年以来上海市房屋销售面积保持持续增长(如图4所示）。2003年销售面积达到
长庆油田西峰生活基地住宅项目风险分析 长庆油田西峰生活基地住宅项目位于庆阳市西峰区，占地667亩，总建筑面积67万平方米。项目周边尚未开发成熟，属新城新区，生活配套不完善，地理位置较偏。在此区域开发建设如此大规模的大型社区，需要引起市场的高度关注从而聚拢大量的人气才能使之顺利完成开发建设。就目前该项目的总体设计规划布局以及在开发过程中将要面临的若干问题，我司分析认为存在以下几项开发风险，现概括如下，望领导评估参考。 一、政策风险 1、国家政策调控风险 2010年中国经济势头良好，将趋于稳定。专家预测经济增长量将有10%的冲击点。这说明，类似09年通过房地产来拉动内需，保增长已不再需要。 代之的是随着房价的飞涨，已和人民收入水平严重失衡。就目前的经济形势，国家对房地产宏观调控，即使房地产市场受到影响，对国民经济的影响也不会太大，这应该是本是新政出台前因。 对房价的调控最有力度的政策是金融杠杆。“新国十一条对首付和利率进行调整”这是有史以来最严厉的一次调控！有专家做过计算：“首付每提高10%，将失去20%的购房需求量，加上利率的影响，本次新政将会影响到30%的购房者”。 随着新政执行力度的不断加强，一线城市房价将率先松动，由原来遮遮掩掩的暗降优惠，将演变成直接的折扣促销！而号称不差钱的开发商，在面临成交量大量萎缩情况下，也将降价！一线城市一向是市场的风向标，随着一线城市房价的松动将逐步波及到二三线城市。 我公司认为：415政策治标不治本，采取“一棒子打死”极端手段，警戒意义大于实质意义，刚性需求或改善型需求何必要急于一时买房，再观望会等到更加合适的房子。 结论：楼市将会进入观望期、调整期;具体时间看政策房大批供应上市，房价出现调整降幅或经济危机仍然继续，需要房地产来拉动投资和内需。
青岛市李沧区房地产开发项目风险分析
摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法
一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。 项目平面图如下： 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险 政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险
风险项目 可行性分析报告 规划设计 / 投资分析
风险项目可行性分析报告说明 该风险项目计划总投资4863.90万元，其中：固定资产投资3489.56 万元，占项目总投资的71.74%；流动资金1374.34万元，占项目总投资的28.26%。 达产年营业收入11479.00万元，总成本费用8961.80万元，税金及附 加94.94万元，利润总额2517.20万元，利税总额2959.34万元，税后净 利润1887.90万元，达产年纳税总额1071.44万元；达产年投资利润率 51.75%，投资利税率60.84%，投资回报率38.81%，全部投资回收期4.08年，提供就业职位188个。 坚持节能降耗的原则。努力做到合理利用能源和节约能源，根据项目 建设地的地理位置、地形、地势、气象、交通运输等条件及“保护生态环境、节约土地资源”的原则进行布置，做到工艺流程顺畅、物料管线短捷、公用工程设施集中布置，节约资源提高资源利用率，做好节能减排；从而 实现节省项目投资和降低经营能耗之目的。 ...... 主要内容：总论、建设背景分析、产业研究分析、投资方案、项目选 址说明、土建工程研究、工艺原则、项目环境影响情况说明、项目安全管
理、项目风险概况、节能可行性分析、实施进度计划、投资计划、经济收益分析、项目评价等。
第一章总论 一、项目概况 （一）项目名称 风险项目 （二）项目选址 某工业新城 （三）项目用地规模 项目总用地面积13319.99平方米（折合约19.97亩）。 （四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数71.93%，建筑容积率1.23，建设区域绿化覆盖率6.95%，固定资产投资强度174.74万元/亩。 （五）土建工程指标 项目净用地面积13319.99平方米，建筑物基底占地面积9581.07平方米，总建筑面积16383.59平方米，其中：规划建设主体工程11055.81平方米，项目规划绿化面积1139.39平方米。 （六）设备选型方案 项目计划购置设备共计83台（套），设备购置费1515.41万元。 （七）节能分析 1、项目年用电量1176552.36千瓦时，折合144.60吨标准煤。
项目风险预测与防范，事故应急预案我公司在公路方面的丰富施工经验，结合本项目的实际情况，并依据我公司计划参建该项目的投入实力，我公司制定了相应的风险预测和防范措施，建立以风险部门和风险经理为主体的监督机制，以目标管理作为手段，动态控制，并建立健全了施工应急预案保证体系。 1 风险预测与防范 1.1 项目风险预测 工程项目的立项、分析和实施的全过程都存在不能预先确定的内部和外部的干扰因素，这种干扰因素称为项目风险，风险是随机的。对我们而言，重要的风险因素主要有：劳力、设备和材料的取得；劳力和设备的生产率；不合格的材料；劳工纠纷；安全；通货膨胀（总价合同）；承包商的工作能力；变更指令的谈判；工程质量；合同延误；财务控制能力；工程实际数量。通过对各个施工过程、潜在风险因素和有关细节进行科学的管理和控制，将降低风险带来的损失，提高盈利能力和资本效率。 1.2项目风险防范 1. 企业制度保障，建立风险控制秩序 管理制度和组织形式的合理性是风险控制的基础，建立灵活务实的制度和组织形式。在公司的组织形式和管理制度上进行适合本企业的创新，以提高公司的活力；同时，建立明晰和井然的工作秩序，使决策得以顺利、有效地实施。适用的组织形式应以矩阵式项目经理制为主体，设立相应的风险管理部门，但管理跨度和管理层次不宜太多，应与公司发展规模相适应。 2. 建立以风险部门和风险经理为主体的监督机制 建立风险部门，并设立风险经理。其作用是对项目的潜在风险进行分析、控制和监督，并制定相应的对策方案，为决策者提供决策依据。围绕整个公司把握建筑市场脉搏进行阶段性管理。阶段性风险管理是针对项目的前期经营招标、中期实施、后期总结和处理三个阶段进行的有效控制和根据相应风险决策而实行的动态前瞻式管理。 3. 明确风险责任主体，加强目标管理 风险管理的关键点，在于确立风险责任主体及相关的责任、权利和义务。有了明确的责任、权利和义务，工作的广度、宽度和深度就一目了然，易于监督和
襄樊房地产行业发展前景 分析及投资风险预测 Final approval draft on November 22, 2020
2010-2015年襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告 【出版日期】 2010年2月【报告页码】 427页【图表数量】 323个 【印刷版价】 6000元【电子版价】 7000元【两版合价】 8000元 【英文版价】 21000元【英文电子】 22000元【英文两版】 23000元【订阅热线】 【版权声明】本报告由中国行业研究网出品，报告版权归中研普华公司所有。本报告是中研普华公司的研究与统计成果，报告为有偿提供给购买报告的客户使用。未获得中研普华公司授权，任何网站或媒体不得转载或引用，否则中研普华公司有权依法追究其法律责任。如需订阅，请直接联系本站，以便获得完善服务。 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分别为415套、561套、494套、815套。整体来看，楼市销售相当红火。襄樊楼市开始“疲软”是从2008年六七月份开始，一直延续到2009年3月份，市民观望氛围浓厚，商品房销售量大幅减少，开发商“忧心忡忡”，不少开发企业资金紧张。由于房价一直没有大降，从3月份开始，受刚性需求影响，不少开发商推出“特价房”“低价房”等优惠措施，加之银行信贷政策有所放宽、按揭买房利率七折优惠、首付降至20%等利好政策推动，一定程度上刺激了楼市成交量，襄樊楼市开始出现“小阳春”。襄樊目前的房价有点偏高，与襄樊市民的收入水平不相符，超出了不少人的承受能力。2009年襄樊市区楼市累计成交套数1万4197套，其中新房7882套。一手房的均价由年初的每平方米2900元左右上涨到近4000元，每平方米均价至少上涨了约700元，少数楼盘上涨了1000元，上涨幅度超过25％。2009年，市区（不含襄阳区）二手房转让达6315套，是历年来最好成绩，占市区房屋转让总量的40％，比2008年增长14个百分点，仅契税一项就贡献税收2500万元。 2009年12月，市区商品房成交均价达到3712元／平方米，每平方米比2009年11月上涨了147元。2009年12月，市区（不含襄阳区）住宅类商品房成交量为1107套，销售面积为120734平方米，成交均价为3712元／平方米，其中襄城区均价为3522元／平方米，樊城区均价3644元／平方米，高新区均价为4194元／平方米，鱼梁洲均价为2692元／平方米。襄樊市高新区的房价上涨幅度最高，每平方米比2009年11月上涨了773元，创单月上涨幅度最大的月份；樊城区房价涨幅略缓，每平方米上涨了92元，但已是连续三个月上涨；襄城区房价出现下降，每平方米下降了199元。12月房价上涨主要是由于万达楼盘、民发天地等众多高品质楼盘的开业或投向市场，导致市区特别是长虹路沿线房价整体走高。此外，房价上涨跟众多外地打工者回乡购买房产有关。 本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、襄樊市统
房地产开发公司风险与对策 13工管童斌 M 13工管杨娇娇 M 一、房地产开发公司经营范围： 本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。 二、房地产开发项目风险： 1.决策风险 决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2.土地风险 土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3.设计风险 设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。合理的设计可以降低成本10%，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去，房产滞销而引起收益下降。所以设计前，要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后，再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的
1 / 8 项目各类风险预测和防范措施 一、建筑企业风险的种类按责任方可以把风险划分为： 发包人风险、承包人风险以及第三人风险等。 这三种风险既可能独立存在，也可能共同构成，即混合风险。例如，因发包人支付原因和承包人管理水平因素而导致工期延误等即属混合风险。 按风险因素的主要方面，又可将风险分为技术、环境方面的风险与经济方面的风险以及合同签订和履行方面的风险等三种。 它们主要有以下几类： （一）技术与环境方面的风险 1、地质地基条件。 工程发包人一般应提供相应的地质资料和地基技术要求，但这些资料有时与实际出入很大，处理异常地质情况或遇到其他障碍物都会增加工作量和延长工期。 2、水文气象条件。 主要表现在异常天气的出现，如台风、暴风雨、雪、洪水、泥石流、坍方等不可抗力的自然现象和其它影响施工的自然条件，都会造成工期的拖延和财产的损失。 3、施工准备。 由于业主提供的施工现场存在周边环境等方面自然与人为的障碍或“三通——平等”准备工作不足，导致建筑企业不能做好施
工前期的准备工作，给工程施工正常运行带来困难。 4、设计变更或图纸供应不及时。 2 / 8 设计变更会影响施工安排，从而带来一系列问题；设计图纸供应不及时，会导致施工进度延误，造成承包人工期推延和经济损失。 5、技术规范。 尤其是技术规范以外的特殊工艺，由于发包人没有明确采用的标准、规范，在工序过程中又没有较好地进行协调和统一，影响以后工程的验收和结算。 6、施工技术协调。 工程施工过程出现与自身技术专业能力不相适应的工程技术问题，各专业间又存在不能及时协调的困难等；由于发包人管理工程的技术水平差，对承包人提出需要发包人解决的技术问题，而又没有作出及时答复。 （二）经济方面的风险 1、招标文件。 这是招标的主要依据，特别是投标者须知，设计图纸、工程质量要求、合同条款以及工程量清单等都存在着潜在的经济风险，必须仔细分析研究。 2、要素市场价格。 要素市场包括劳动力市场、材料市场、设备市场等，这些市场价
XXXXXXX项目风险评估报告内容提纲 一、项目概况及外部环境分析 1．项目概况 对项目的主要情况，如市场目标、技术方案选择、投资规模及财务效益等情况，以及项目与全网的关系等进行简要的说明。 2．项目环境分析 就可能对项目造成重大影响的外部环境因素进行分析，如业务开展、市场竞争、技术演进等进行分析。 三、主要风险因素分析 根据项目的具体情况，从项目自身、项目对全网的影响等方面识别项目的主要风险因素。按来源进行分类，电信投资建设项目涉及的主要风险因素包括：市场风险、技术风险、建设与运营风险、财务风险、政策与法律风险等方面。 四、风险评价 1．风险因素评价 在识别主要风险因素的基础上，对各主要风险因素发生的可能性及风险发生后对目标的影响程度进行分析和评价。 风险评价可通过风险坐标图的形式进行，通过风险因素处于坐标图中的位置判定该风险因素的风险等级。 2．项目风险综合评价 在对单个风险因素进行风险评价的基础上，对项目风险进行综合评价。五、风险应对策略 根据对项目主要风险因素的分析和项目风险评级，提出针对性的风险应对
策略。 六、风险评估结论 给出项目的风险评估的简要结论。
XXXXXXX项目风险评估报告编制说明 一、前言 前言部分内容可以省略 1．风险评估的目的与意义 风险是指由于可能发生的事件，造成实际结果与主观预计之间的差异，并且这种结果可能伴随某种损失的产生。尽管在电信投资建设项目的前期工作中已经就市场需求、采用技术、设备、工程方案、环境保护、配套条件等方面作了详尽的研究，但由于这些工作都是根据历史资料对将来所作的预测，预测本身具有不确定性。特别是电信技术发展迅速，新的业务不断推出，电信技术和业务的更新周期不断加快；同时随着电信管理体制改革的深化，电信市场竞争日益激烈，市场变化加剧，电信资费水平调整频繁，使得项目经营的将来状况会与设想状况发生偏离，项目实施后的实际结果可能与预测的基本方案产生较大偏差，致使预期目标带有不确定性，电信投资建设项目因而有可能面临潜在的风险。因此，对电信投资建设项目进行风险评估，识别风险因素和可能的影响后果，提出风险规避措施和对策，以避免因在决策时忽视风险的存在而蒙受损失，并在项目实施和经营中进行针对性地风险防范和控制，尽可能使风险损失最小化。 2．风险评估的主要内容和思路 项目风险评估主要包括风险因素识别、风险分析与评价、风险应对等。风险识别是指查找项目在建设和运营过程中有无风险，有哪些风险；风险分析是对识
10 项目风险预测与防范，事故应急预案 参考我公司在公路桥梁方面的丰富施工经验，结合本项目的实际情况，并依据我公司计划参建该项目的投入实力，我公司制定了相应的风险预测和防范措施，建立以风险部门和风险经理为主体的监督机制，以目标管理作为手段，动态控制，并建立健全了施工应急预案保证体系。 10.1 风险预测与防范 10.1.1 项目风险预测工程项目的立项、分析和实施的全过程都存在不能预先确定的内部和外部 的 干扰因素，这种干扰因素称为项目风险，风险是随机的。对我们而言，重要的风险因素主要有：劳力、设备和材料的取得；劳力和设备的生产率；不合格的材料；劳工纠纷；安全；通货膨胀（总价合同）；承包商的工作能力；变更指令的谈判；工程质量；合同延误；财务控制能力；工程实际数量。通过对各个施工过程、潜在风险因素和有关细节进行科学的管理和控制，将降低风险带来的损失，提高盈利能力和资本效率。 10.1.2 项目风险防范 1.企业制度保障，建立风险控制秩序管理制度和组织形式的合理性是风险控制的基础，建立灵活务实的制度和组织形式。在公司的组织形式和管理制度上进行适合本企业的创新，以提高公司的活力；同时，建立明晰和井然的工作秩序，使决策得以顺利、有效地实施。适用的组织形式应以矩阵式项目经理制为主体，设立相应的风险管理部门，但管理跨度和管理层次不宜太多，应与公司发展规模相适应。 2.建立以风险部门和风险经理为主体的监督机制 建立风险部门，并设立风险经理。其作用是对项目的潜在风险进行分析、控制和监督，并制定相应的对策方案，为决策者提供决策依据。围绕整个公司把握建筑市场脉搏进行阶段性管理。阶段性风险管理是针对项目的前期经营招标、中期实施、后期总结和处理三个阶段进行的有效控制和根据相应风险决策而实行的动态前瞻式管理。 3.明确风险责任主体，加强目标管理 风险管理的关键点，在于确立风险责任主体及相关的责任、权利和义务。有了明确的责任、权利和义务，工作的广度、宽度和深度就一目了然，易于监督和管理。首先，定岗、定责，即确定岗位的数量及相应的任务和责任，但岗位和责任的确定又是灵活的，根据工程项目的进展或需要相应的变化。其次，进行目标管理。根据前面确定的责任、权利和义务，列出规范化表格，同时对应进行计划工作，使责任人明确工作的内容、性质、方法、期限、应变策略、检查人
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
房地产项目投资风险分 析与研究 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
房地产项目投资风险分析与研究 摘要 论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议。根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。 关键词：房地产；投资风险；分析；研究
Abstract The paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction, the union real estate investment present situation and the next development tendency market environment analysis, has expounded the real estate investment market future. The establishment real estate investment should follow the basic principle, and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed discussion, debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced. Qualitative has analyzed the real estate investment risk question, recognizes the risk the characteristic, and after obtained the land employment right to the real estate investment the main risk question as well as the risk and the investment income reciprocity has carried on the analysis, proposed under the risk factor disturbance, appraisal investment benefit economical technical specification and theory method. Through an exhaustive real estate investment example, explained this theory method in the investment risk assessment application, how as well as does provide the basis and the suggestion for the investment decision-making. According to the risk assessment and the policy-making actual need, proposed constructs the risk management organization the pattern, favor the prompt adjustment and the safeguard investment risk decision-making correct implementation. Finally were partial in the conclusion, elaborated the risk research long-term
项目风险防范措施 对承包商而言，项目管理的好坏关系到自身的生死存亡，不善于控制项目风险，必然导致巨大的经济损失。实践证明，如果善于处理施工管理中出现的各种干扰因素，并适时采取相应的措施，如进行施工索赔，其索赔金额往往大于投标报价中的利润部分。因此，工程施工项目风险防范的前提是树立合同意识、风险意识和索赔意识。在具体的防范控制中有几个策略： 1.风险回避策略 为预防项目立项阶段所面临的业主风险，在投标报价前，承包商应认真分析业主所在国的政治、经济状况，业主的工程款落实情况和支付信誉；在编标报价阶段，要熟悉招标文件，做好现场勘查，在单价和总价中考虑风险因素；如果发现项目所面临的风险超出自己所能承受的限度，应及时终止项目以规避风险。 2.风险降低（减少）策略 要有效降低（减少）风险，我认为要着重把握好两大环节： （1）项目施工过程中这一环节。把握这一环节首先要制定先进的、经济合理的施工方案，以达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的。施工方案的优化选择是施工企业降低成本的主要途径之一，制定施工方案要以合同工期为依据，
结合施工项目规模、性质、复杂程度、施工现场条件等因素综合考虑。可同时制定几个施工方案，相互比较，从中优选最合理、最经济的一个。同时拟定经济可行的技术组织措施计划，列入施工组织设计之中。其次，在项目实施过程中，要实行全面成本控制，按照所选定的施工方案，严格按照成本计划实施和控制。对构成生产资料费用的材料、人工、机械施工现场管理费用分别不同情况，采取不同措施加以控制。一是降低材料成本。由于材料成本占整个工程成本的60%-70%，是降低工程成本的关键。因此，必须对主要材料实行限额领用，根据施工预算严格控制，按理论用量加合理损耗的办法与施工班组结算，节约给予奖励，促使施工班组合理使用材料，避免损失浪费。另外必须健全收料制度，实行三级收料。材料进场，先由收料员清点数量，记录签字；然后由材料保管员清点数量，验收登记；最后由施工人员清点并确认。发现数量不足或过剩时，由材料部门解决。这样可以有效避免收发料中的数量短缺和徇私舞弊等行为的发生。合理组织安排材料的进出场，根据定额与施工进度编制材料计划，确定合理的材料进出场时间，避免材料的毁损以及增加材料的二次搬运费用。二是降低人工及机械费用。改善劳动组织，减少窝工浪费，实行合理的奖励制度；加强劳动纪律，压缩非生产性用工与辅助用工，严格控制非生产人员的比例。正确选配和合理利用机械设备，尽量减少施工中
房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发
房地产合作开发模式及风险分析 目录 1.房地产合作开发的主要模式 2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题 3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题 4.房地产合作开发合同主要条款 5.房地产项目转让合同的主要条款 6.专题一：房地产合作开发概念与类型 7.专题二：房地产合作开发行为的特征及认定 8.专题三：房地产合作开发的主体资格 9.房地产公司如何选择开发模式 10.房地产合作开发中需注意的问题浅析 =本文较长，建议收藏，阅读时间30mins= 1.房地产合作开发的主要模式 1、房地产联建 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（B企业）与提供土地的一方（A企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金、技术、劳务，双方合作开发。 该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 2、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 3、组建项目开发公司 项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。一般适用于合作双方都不是房地产开发公司，用于商品房开发的情形。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以项目公司名义立项并办理有关手续。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。 主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税；应当计算缴纳土地增值税；应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。B房地产企业需要交纳契税.
项目风险预测及防范措施 （一）项目风险分析 工程实施中的风险控制贯穿于项目控制(进度、成本、质量、合同控制等)的全过程中，是项目控制中不可缺少的重要环节，也影响项目实施的最终结果。工程项目实施阶段风险主要表现在合同风险、施工管理风险和材料成本上涨风险。为此，为使项目实施阶段顺利实施要严格做好以下几个方面工作，对防范风险有促进： 1、加强风险的预控和预警工作。在工程的实施过程中，要不断地收集和分析各种信息和动态，掌握风险的前奏信息，以便更好地做好准备和采取有效的风险对策，防止可能发生的风险。 2、在风险发生时，及时采取措施以控制风险产生的负面影响影响，采取挽救措施以降低风险造成的损失是防范风险的最直接和最有效办法。 （二）项目风险防范具体措施 1、通过周密的组织架构完善内部的治理机制，建立合理的项目组织结构化和有效的决策机制、评价和激励机制，对项目进行专业化的管理，以达到项目管理的目的。 2、加强劳务管理，避免出现转包、分包情况的发生。若劳务选择不当，不能按质按量按期完成分包工程，从而影响整个工程的进度或发生经济损失。 3、协调好项目部与劳务队伍之间的关系，调动施工队和工人的积极性，以便工程能保质保量如期完成，压缩工期，减少管理成本。 4、优化施工组织设计，做到科学施工，信息反馈及时，适时调整和改进施工方案，避免出现质量事故，造成返工、窝工。 5、加强安全管理，实行“人人都是安全员”制度，做好施工过程中的安全防护工作。 6、项目开工前，做好材料、设备、施工队伍调查，认真进行项目成本预测。施工过程中，通过工、料、机合理搭配，做好成本控制。项目结束后，通过成本核算，总结经验教训，以便于挖掘项目管理潜力。 7、降低法律风险，加强合同管理，订完善的施工合同，减少或避免风险。 8、对于外部协调和环境因素风险。加强工程项目信息建设，实施信息披露制度，解决由于信息不对称引起的风险，加强内外监督机制。