房地产项目建设成本风险分析
摘要随着我国经济的快速发展，涌现出了很多的发展机会，也使得企业之间的竞争更加激烈。企业都以追求利益为最终目标，最大化的降低自己的生产成本逐渐成为企业生产经营的重要手段，通过有效的成本控制提高企业的利润空间，提升企业自身的生产能力，是企业具有竞争力的前提。可以说，企业要想获得较高的利润，必须通过提高企业自身竞争力来实现，而提高成本控制能力有效降低风险又是提升企业竞争力的重要手段。综上所述企业管理的最终任务其实就是不断降低成本，树立明确的成本管理目标，建立正确的成本风险应对措施，从管理着手，提高管理理念，降低成本，提高企业的核心竞争力是急需解决的问题。
关键词房地产项目；建设成本；风险
1 房地产项目建设成本风险管理的定义
房地产开发项目的建设成本是按照费用要素的构成定义的，主要是指建筑施工成本，涵盖施工过程中消耗的各种材料和人力资源所创造价值的货币形式，这就代表某建设项目所产生的所有费用的总和，它包括设备费、人工费、材料费、措施费、其他税费等。所谓的房地产开发项目建设成本风险管理涵盖整个项目的建设期，即与建设项目相关的所有设备费、人工费、材料费等风险，针对这每一种风险，应当制定合适的识别与评价措施，并给出具体的防控措施，降低各种风险发生的概率[1]。
2 房地产项目建设成本风险识别
风险识别的方法主要有财务状况分析法、保险调查法、分解分析法、德尔菲法和缺陷树法等。分析项目成本风险需要收集项目相关的各种数据，利用大数据的方法对这些数据进行处理，利用处理后的数据进行预测。在风险识别过程中要结合多种方法进行识别，多种方法对比、结合分析能够得出详细的风险事件清单。收集资料主要考虑四个方面：第一，项目建设地块方面的数据，包括地块周围的地形条件和周围已有建筑或者生产区。第二，类似工程的历史数据，包括环境类似和结构类似两方面。第三，工程自身的数据，涵盖工程的自身结构、大小，设计图纸，政府批准的施工文件，施工所需的材料，以及材料的标准和质量。施工的技术难度也是一个很重要的点，确保施工单位的技术能力，可以胜任该项目的实施，并达到要求的质量，尽量避免技术风险的产生，因为技术风险往往是致命的因素，决定项目的成败。另外设计文件的变化可能会带来风险，所以应当持续关注设计文件的变更情况。第四，合作部门的风险数据，这些信息需要开发商收集，可以通过相关咨询公司了解情况，获取这些公司的历史数据，通过分析历史数据得出它们的风险级别，针对分析的结果制定预防措施，预防风险的发生[2]。
3 房地产项目建设成本风险因素分析
（1）利率风险。利率风险是指利率的变化对房地产建设期成本带来的影响。
房地产是投资额大、投资周期长的产业，这就注定其对外部资本尤其是银行贷款的程度相当大。这样的不良后果极易使企业负债规模过大，当利率上升时，会使企业支付的利息随之提高，资金的成本增加，从而导致房地产价格的上涨，进而可能会影响到将来的房产销售。
（2）劳动力价格上涨风险。建筑行业是劳动密集型产业，而且劳动力成本占整个房地产项目建设成本的20%～30%，而我国近几年劳动力的价格一直都在上涨，这对房地产项目成本控制带来了一定的难度。
（3）建材价格变动风险。在整个施工项目成本中建设材料占约70%，且其建设周期长，建材价格又是经常变动的，人们不可能在材料价格较低或价格回落时一次购入所需要的全部材料，因此材料价格的上涨必然带来建筑成本的上升，从而迫使投资者增加资金的投入。
（4）设计变更风险。其一是由于消费者需求和偏好的变化使设计方案“过时”而引起的设计变更；其二是由于在实际工作中，设计方案设计不合理及与施工相脱节等原因引起的设计变更。在大多数情况下，设计变更往往带来投资的增加。设计变更越多，成本增加会越大，因而给投资者造成的损失也越大。
（5）管理风险。在房地产项目建设管理中由于管理人员工作失误或疏忽或缺乏管理经验等原因，而引起的人、财、物的损失。如安全措施不健全，造成人员伤亡；物资设备管理不严，造成企业财产浪费、损坏等。
（6）自然风险。自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产建设造成的影响。主要包括：火灾、暴雨、地震、台风等风险。这些风险出现的机会很少，但是一旦出现，造成的灾害是相当严重的。
4 风险评价
制定工程目标时，要依靠工程数据库，工程数据库可以帮助决策者制定完善、合理的目标。工程数据库中包含了各种历史数据，是每一个具体的工程实例，从这些历史数据中可以得到某些风险的转换方法，避免风险的发生。工程数据库中的风险不是单个风险，而是整个项目开发的综合风险，我们需要对其进行分解，分析这些风险带来的损失，便于进行借鉴。但是由于每个项目都有各自的特点，项目中潜藏的风险也是各不相同，带来的结果也是多种多样，因此，我们从工程数据中挖掘他们分析风险的手段、方法和预防措施，借助这些去分析对应项目的风险，需要结合实地情况进行分析，具体分析每一项目，只有这样才能得出准确的工程目标。对风险进行评价后，才能制定特定的对策，才能对风险进行有效的控制，不同的对策适用于不同的对象，风险对策需要考虑代价和效果这两方面内容，付出的代价体現在实施对策的过程中会付出各种费用，无形之中增加了项目的成本，降低利润，导致项目实际情况与预定目标产生偏差；效果体现在降低项目实施过程中风险发生的概率，减少风险带来的直接损失，减少额外的损失带来的成本增加，有效地控制了成本的增加。因此在选择风险对策时，首先，分析风险评价的结果，根据评价的结果做出权衡。其次，分析风险自身的特点和实际情
况。最后，分析风险带来的后果和治理风险所需的成本，制定出适合的风险对策。
5 结束语
房地产商要想在竞争激烈的房地产市场中占有自己的一席之地，就必须提高自己的成本管理水平和专业技术水平，从而建立良好的市场信誉，尽可能降低自身项目成本前提下，获得较高的利润。在房地产企业不断提高自身水平的同时，也应当更重视对于房地产成本管理风险的研究和管理，从而降低成本管控风险，提高房地产企业自身竞争力。
参考文献
[1] 孙悦.建筑工程施工项目成本风险管理研究[J].门窗，2017，（10）：74.
[2] 文佩丽.成本风险控制在成雅项目中的应用[J].四川水力发电，2017，36（S2）：61-63.
