商铺方案
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高盛星河湾商铺销售方案
一、 营销环境分析
1、项目商铺非“黄金旺铺”产品，难做到速销
项目商铺最大价值点为紧邻大广高速，县政府广场，县行政机关单位，紫水学校，但目前该区域仍在发展中，未来规划鲜见抢眼前景，故，相对县中心区域及市区繁华地段临街商业，其自身价值不构成“金铺”产品， 稀缺度不高， 并非市场热捧产品， 如果按照传统的开盘销售思路， 难以做到速销。 既然难以做到“热销”开盘，以自然销售方式更适合项目实情。
2、投资客群分散，商铺体量不大，无法实现高位蓄水
根据前期项目积累的商铺客户分析，客户分布散、需求性质区别较大，即使蓄客时间加长，也较难有效快速增加有效来访客户；加之项目商铺的体量不大，大面积大投入的做推广不切实际。
3、 商铺“捂着卖”
销售时不正式公开开盘，直接公布销售信息后逐步蓄客， 完成少量蓄客短期开盘， 随着销售速度平稳推进，价格逐一般居住片区的社区商业及非繁华路段的临街商铺销售通常会有一年左右的销售周期，商铺销售信息经口碑传播效果
更佳。
结论：
1、 不做正式的开盘活动，确定销售价格后即开始销售； 2、 未取得销售许可证，不能线上推广；
3、加大渠道建设， 多渠道、多途径增加销售信息的发布形式；
4、业主购铺后经营缺乏消费群体，可适当的做短期返租，养铺三年，待我项目业主入住及紫水学校、幼儿园等开学后交由业主自行经营。
二、 商铺销售的目的
1、 目的
（ 1） 提前销售商业,避免现商业客户积累的流失；
（ 2） 快速回笼资金,为项目后期筹资;
三、 目前商业客户分析
1、 到访客户分析客户。
2、 客户面积需求及心理承受价位
15组考虑购买 30 ㎡-100 ㎡
5 组 100-150 平方米
3 组 150-200 平方米
合计 23组
5 组客户面积 100 以上心理价位 7000-12000元
10 组客户对面积 100 以下心理价位 8000-10000元
四、 销售方案
方案一：
1、 产品包装及定位， 利于提升商铺价值。 依托我们紧邻大广高速路口，打造全县唯一一个货物物流集散地， 将之打造为一个专业市场；再者随着周边地块的不断施工，日后小区的建立及入住不断增高，打造具有社区配套服务商业经营圈；
商业配套 建议设计面积（ M2）
便民药店 100
小型超市 400
洗衣店 100
面包房 50
自助银行 100
咖啡厅 150
小餐馆 200
美容美发厅 100
合计 800
2、 三年返租，减轻购房者的养铺压力，商铺的统一返租也有利于我们后期的专业市场的打造。
优势： 统一返租有利于后期专业市场的形成，也可通过市场的形成提升我们小区的自身价值。
劣势： 商铺售出后仍然还需招商，“拖泥带水”。
方案二：
底价出售，不做返租，将后期经营抛给业主。
优势： 低价面向市场出售，不做返租，售后无负担。
劣势： 商铺底价入市， 不见得能够吸引客户购买， 重要的是产品包装及商业定位。
方案三；
商铺分割式销售：把每套商铺切割成20平到50平不等若干分成铺位。（可返祖）
优势：有利于加速商铺的销售，让更多准业主拥有一套自己的小商铺。将购房者的门槛降低。
弱势：商铺出售之后需要统一经营管理。
五、 推广实施方案
1、时间点计划
营销阶段 时间段 营销目标 备注 市场预热期
正式开始认购到解筹前
（约 1 个月）
接受咨询，预约交钱；同时带动住宅销售
1、 现有成交及登记客户的回访，释放信息；
2、 针对已成交客户集中上门递送商业 DM 单，通过老客户口碑的说服力帮助我们传递商业信息；
3、 以县政府广场为中心对周边经营户进行陌拜，重点是紫水学校的师生，学生家长等要让更多了解到我们楼盘后续的前景。
4、 对全县物流运输进行考察、艺术类培训学校等进行陌拜扩大我们项目的影响力。
5、 最终通过实施上诉几点推广达到快速蓄客的目的。
6、 销售人员在蓄客期通过商铺销售信息发表，面积区间，价格区间，认筹优惠等模糊的透露完成前期推广及蓄客。
强势热销期 解筹之日起 2 周内 获取 70％的销售率 公开解筹
3、 推广建议：主题：将物流运输专业市场放大炒作，带动底商销售。 时间 营销重点 项目配合 营销目标
公开解筹前
1-2 个月
1、包装
项目包装
2、宣传
以灯杆旗和户外广告进行展示。
可通过软性文等在网络上宣传项。
❖地盘包装（含围墙、售楼处看板）
❖编印商铺销售海报、资料
❖完成 312 国道及新城区内的路灯广告牌的包装。
❖完成项目商业平面、广告展板的设计。
❖有针对性地入市，从包装中体现商业价值（卖给有眼光人），预热市场。
❖引领客户对县城商业的关注。
❖深耕前期目标客户，
积累后期客户信息数据，充分发挥现有客户的优势，推出老带新的政策。
六、 首推房源建议
本次商业推广，建议只将8#、9#做为主推房源。
1、 8#/9#目前正在施工，有利于建立购房者的信心；
2、根据现有客户反馈，基本选择 7#、8# 偏多，因其面积有大有小且施工进度快；
3、少量的推出房源， 减少客户的选择余地， 便于将购买客户集中，方便日后的蓄客及短期发售。
在8#首推结束后迅速对成交客户进行分析，将未成交客户推荐至我们 7#商业楼上，让其未成交客户有产品可选余地，从而完成两栋商业楼销售的对接，户连拼整层出售较为妥当，一旦划分为隔间，出现少量售出多数空置的情况，后期想脱手将会非常棘手。
整成客户目标锁定： 1、金融保险类机构； 2、中高端连锁餐饮类； 3、连锁宾馆企业； 4、各类培训机构； 5、私人技术文艺等学校； 6、有实力的企业单位办公用房； 7、呼市各大行业协会； 8、美容、整容连锁医疗机构；以上所列目标客户群体，日后都将作为我们整层销售的主要客源。
七、优惠政策
1、凡前期交纳认购金的客户，可享受交 10 万抵 15 万的优惠活动，同时享受“日进斗金”的优惠活动，即从交款之日起每天给予客户 188 元红包费，可累计， 抵房款。
2、项目商铺接受一次性、按揭、分期等多种付款方式：
一次性付款 9 4折、按揭付款 96 折、分期付款为：为 98 折、
2017年 9 月前全部付清，另接受首付款分期，即首付交纳 30%，剩余 20%分三个月付清，首付分期为 99 折。
3、老带新，凡在我项目登记或认购的住宅及商业客户，通过介绍朋友到访且正式交纳定金的客户，我们同时赠送
新老客户 1 万元购房代金卷（可抵房款），若老客户属于登记客户未在我项目买房，我们将赠送老客户超市或商场 1 万
元购物卡。
