当前位置：文档之家 › 2017年长租公寓行业分析报告

2017年长租公寓行业分析报告

  • 格式：docx
  • 大小：1.69 MB
  • 文档页数：28

2017年长租公寓行业分析报告 2017年长租公寓行业分析报告 2017年11月 2017年长租公寓行业分析报告 目录

一、租赁市场是房地产市场的重要组成部分 ........................................ 5 1、租赁是解决住房问题的重要途径 .................................................................... 5 2、租赁市场租金规模超过万亿 ............................................................................ 7 3、租金回报率整体偏低 ........................................................................................ 8 二、租售同权是最重要的长效机制之一 ................................................ 9 1、高房价折射的隐形问题 .................................................................................... 9 2、租售同权是重要的长效机制 .......................................................................... 10 3、发展租赁市场的政策看点 .............................................................................. 11 （1）集体建设用地参与租赁市场 ................................................................................... 11 （2）地方国企统筹政府或国资旗下闲置房源 ............................................................... 12 （3）大力发展REITs ....................................................................................................... 12 三、长租公寓是租售同权最好的实践 .................................................. 13

1、长租公寓的优势 .............................................................................................. 13 2、企业参与长租公寓的方式 .............................................................................. 14 3、长租公寓的房屋来源 ...................................................................................... 14 4、长租公寓的市场空间 ...................................................................................... 15 5、长租公寓的典型盈利模式 .............................................................................. 17 （1）自持长租公寓的盈利模式 ....................................................................................... 17 （2）租入获取集中式房源运营长租公寓的盈利模式 ................................................... 17 （3）租入获取分散式房源运营的盈利模式 ................................................................... 17 （4）受业主委托运营管理的盈利模式 ........................................................................... 18 6、长租公寓的投资模型和估值探讨 .................................................................. 18 （1）自持长租公寓的投资模型 ....................................................................................... 18 （2）租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 ........................................... 20 四、长租公寓的市场格局 ...................................................................... 22

1、长租公寓的参与主体 ...................................................................................... 22 2、海外长租公寓的企业 ...................................................................................... 22 3、长租公寓的核心竞争要素 .............................................................................. 22 2017年长租公寓行业分析报告 五、相关受益企业 .................................................................................. 24 1、地产开发商 ...................................................................................................... 24 2、地产中 .............................................................................................................. 24 2017年长租公寓行业分析报告 本文内容包括租赁是解决居住问题的重要方式、租售同权将促进租赁市场发展、长租公寓是租售同权最好的实践。其中搭建长租公寓主流盈利模式所对应的投资模型，并量化不同模型关键因素的影响程度。最后也讨论了长租公寓的竞争状况和未来展望。 租售同权政策维护租户权益，租赁市场空间巨大。长期以来，租赁权益的不足倒逼租客转向房屋买卖市场，强化社会的买房需求，同时大量社会存量房利用效率低下，局部过热和资源闲置现象明显。为了解决供需错配的矛盾，租售同权是解决此问题的长效机制之一，通过盘活存量房和保障租赁权益解决居住矛盾。根据国内流动人口的结构测算，预计租赁市场租金规模每年超过万亿。 租售同权的倡导下长租公寓将迎来快速发展。长租公寓链接存量资源和租户需求，显著提升房屋使用效率和租户体验，是实现租售同权的最好的实践，发展空间广大。其中，长租公寓模式可吸引资金投资于农村集体用地以及国企闲散房源，盘活因使用性质而无法交易的土地资源，解决城市紧张的居住问题。 搭建长租公寓主流盈利模式的投资模型，量化分析各模式的关键要素。我们开创性地搭建自持长租公寓以及租入房源并运营两类投资模型，其中租入获取集中式和分散式房源，尽管运营操作差别较大，但财务分析较为相似，所以归为一类讨论。通过财务测算，自持-运营-卖出模式的项目收2017年长租公寓行业分析报告 益率较高，适用于房地产开发商自持地块的情况，其中土地溢价对项目的收益率影响较大；在租入房源并运营的投资模型中，压低房源的租金成本和降低空置率是提高项目盈利能力的重要方面。其中，租用厂房和收集分散房源是降低租金成本的重要方式。 各类参与者抢占市场，不同运营模式并存。长租公寓参与者主要有地产开发商、地产中介和互联网创业团体。其中，地产开发商适用自持和租入集中式房源模式，而获取分散式房源是地产中介较擅长的运营方式。我们看好具有较强融资能力、资产运营能力和优质服务的上市公司，预计有望领跑长租公寓领域。 一、租赁市场是房地产市场的重要组成部分 1、租赁是解决住房问题的重要途径 个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。 2017年长租公寓行业分析报告 2017年长租公寓行业分析报告 租赁市场的房屋来源较多元化。房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场；房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，一般是商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场；房地产三级市场是房产再次进入流通领域进行交易而形成的市场；房地产四级市场在此被定义成为租赁市场，即房产再次进入流通领域进行出租的市场，在存量房为主的区域，租赁市场是未来房地产发展的重点。其中，不同级别市场的排序主要基于土地进入流通领域的一般次序排列。

房地产可从各级市场直接进入租赁市场。一级市场可以通过自建住房出租的形式进入租赁市场，集体用地建租赁房就是目前政府所倡导的一种形式，这种形式的优势便是成本比较低廉；从二级市场新房买卖后直接进入租赁市场的主要是一些针对方便业主进行出租的公寓项目，比如万科云

合集下载

【研报】长租公寓

【研报】长租公寓

长租公寓行业研究报告一、长租公寓简介长租公寓并不是新鲜事物，也非创新模式，其实质是机构企业在房屋租赁市场更深层次的介入。

简单讲，就是机构企业通过整合房源、规范化运营，向租户提供长期居住空间和有限的服务。

目前租赁市场中的长租公寓，可分为集中式和分散式两种，集中式以整栋楼为基本单位，分散式则以房间为基本单位，分布于城市的不同区域。

分散式的长租公寓多以轻资产模式运营，集中式的长租公寓大多属于重资产模式。

二、长租公寓行业快速发展的原因我国长租公寓的快速发展始于2015年，通过近4年的快速发展，涌现出了一批估值百亿级的企业，如链家旗下的自如、蛋壳公寓等；同时房地产巨头也积极布局长租公寓，如碧桂园的“BIG+碧家估计社区”、万科的“泊寓”等。

通过总结分析，我们认为主要的因素如下：（一）政策的不断加码众所周知，我国房地产发展经历了“黄金十年”后，行业拐点早已显现，在政策不断收紧的情况下，房地产行业必须寻找新的发展方向。

另一方面，我国早在2013年便提出建立“房地产长效机制”，“租购并举”逐渐成为新房地产时代的指导思想，建立健康可持续的房地产租赁市场成为房地产行业重要目标。

中央政府从2015年初，开始制定一系列的政策，鼓励支持租赁市场的发展。

2017年十九大报告中明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；同年10月，中央12次发文，明确租赁市场方向，促进行业快速前进，监管行业平稳有序发展。

未来国家将着重发展长期租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

（二）租赁市场的自然发展规律我国住房租赁市场长期以来一直处于自发性的发展状态，据36Kr数据显示，我国住房租赁市场专业化运营机构仅占1.5%-2%，市场结构比例严重失衡。

这种失衡导致租赁市场信息不对称，黑中介、虚假房源等事件、现象频繁发生，租赁市场持续处在混乱的环境当中，进一步加剧了租房需求与供给之间的矛盾，住房租赁市场亟待规范和升级。

长租公寓行业分析报告范文

长租公寓行业分析报告范文

长租公寓行业分析报告范文引言长租公寓是近年来迅速兴起的新兴住房形态，它通过集中供应和长期租赁的方式，为租客提供舒适、便捷的居住体验。

随着城市化的推进和居民生活水平的提高，长租公寓行业逐渐发展壮大。

本报告将对长租公寓行业进行深入分析，从市场规模、竞争格局、发展趋势等角度探讨行业的现状和未来的发展方向。

市场规模与增长趋势根据市场研究数据，长租公寓行业的市场规模呈逐年增长的趋势。

截至去年底，全国长租公寓市场规模已达到1000亿元，预计未来几年将继续保持10%以上的年均增长率。

其中，一线城市和部分新一线城市是长租公寓市场的主要消费区域，占据了行业市场份额的70%以上。

市场驱动因素1. 城市化进程：随着城市化的不断推进，人口流动增加，租赁需求也相应拉动了长租公寓行业的发展。

2. 租房成本持续上涨：随着房价的不断上涨，购房门槛逐渐增高，许多人选择租房居住，这使得长租公寓市场持续受益。

3. 个性化需求增加：对于年轻人和新移民来说，长租公寓提供了装修精美、设施齐全的住房选择，能满足他们快节奏生活和个性化需求的需求。

增长趋势1. 细分市场发展：随着长租公寓市场的竞争加剧，一些细分市场开始崭露头角。

比如针对老年人、学生族群等特定人群的长租公寓业务逐渐兴起。

2. 品牌运营能力提升：越来越多的长租公寓企业开始注重品牌建设和运营管理能力的提升，以提供高品质的住房体验，赢得客户口碑和市场份额。

3. 业务模式创新：一些长租公寓企业开始推出“共享公寓”、“创意公寓”等新型租赁业务，以更好地满足不同人群的需求。

竞争格局与主要企业目前，中国长租公寓行业呈现出较为分散的竞争格局。

随着市场的逐渐成熟，一些领先企业逐渐崭露头角，形成了一定的品牌优势和规模效应。

以下是几家在长租公寓行业中具有一定影响力的企业：1. 自如公寓：作为国内最大的长租公寓品牌，自如公寓在市场中占据着相当大的份额。

其以高品质的房源、标准化的服务和高效的运营管理，赢得了大量租客的青睐。

2017年房地产租赁市场分析报告

2017年房地产租赁市场分析报告

2017年房地产租赁市场分析报告2017年12月目录一、新租赁时代来临，万亿增量空间打开 (4)1、经济新阶段催生需求发生变化 (4)（1）高企的房价和下降的收入增速使大众的购房年龄不断延后，并引流部分购房需求转向租赁市场 (5)（2）庞大的流动人口带来大量租赁需求 (6)（3）年轻一代和中产的租赁需求也在不断升级 (6)2、房屋租赁政策元年 (7)二、国外成熟房屋租赁市场的发展规律 (9)1、美国房屋租赁市场 (9)（1）美国租赁市场变迁历史 (9)（2）租赁市场影响因素 (10)2、日本房屋租赁市场 (14)3、香港房屋租赁市场 (17)三、行业竞争格局 (19)1、海外龙头公司的规模和市值空间 (19)2、国内房屋租赁产业链和竞争格局 (22)3、重点细分领域 (25)地产板块在国民经济中的地位举足轻重，它关系到投资、消费、民生等方面。

目前国内地产行业由增量步入存量，政策主导思想由“去库存”向完善供给过渡，而租赁住房建设将是住房供给侧改革的核心。

作为房地产调控长效机制的政策之一，推进住房租赁市场发展正在持续深入。

国内住房市场逐步迈向成熟化。

从海外成熟房屋租赁市场的发展和变迁来看，房价、收入增速、人口增速及结构、政策导向，是房屋租赁行业发展的决定因素。

国内住房租赁市场正步入高增长阶段。

从需求来看，高企的房价和下降的收入增速使大众的购房年龄不断延后，并引流部分购房需求转向租赁市场；庞大的流动人口带来大量租赁需求；新生代人群居住观念升级。

政策大力推动住房租赁市场，阻碍行业发展的各种因素逐渐破冰。

低价土地、金融支持、租售同权是本轮政策的核心。

一方面鼓励供给，推出大量低价租赁用地，降低拿低成本，并给予金融、财税、监管等多重政策红利，提高租赁企业或主体的投资回报。

另一方面不断落实租售同权配套政策，鼓励提升租赁需求。

后续需要重点发展的金融创新是住房租赁REITs，解决公寓市场发展的资金难题。

需求和政策共同推动国内房屋租赁市场进入新时代，也将改变着行业竞争格局和盈利模式，行业规模和公司增长空间巨大。

2017年房地产租赁市场分析报告

2017年房地产租赁市场分析报告

2017年房地产租赁市场分析报告2017年9月目录一、“租售同权”的意义 (4)1、公共服务资源难以存在绝对的公平 (6)2、仍需提升供需双方更为完善的制度体系 (8)3、仍需提升供需双方更为完善的制度体系 (9)二、租赁市场的发展会如何影响房价和房租 (10)1、关于房价：租赁发展并不会消灭住房需求，但可能会延后 (11)2、关于房租：租金短期内存在压力，长期将进一步分化 (14)三、租赁市场的发展会如何影响投资 (15)9 月15 日，上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(下称《实施意见》)。

《实施意见》明确，至2020 年，要基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系，至此北京、广州、深圳、上海等重点城市均已经出台租赁政策的具体实施意见。

2016 年以来国家层面密集出台一系列租赁市场相关政策，其中住建部提出将立法明确“租售同权”成为市场关注的热点，近期包括一线城市等各地方政府相继出台方案，从供需两端针对中央文件作出进一步细化的尝试。

7 月以来，我们通对政策细则以及相关法律法规的梳理，以及结合对全国最大的长租公寓机构实地调研与专家研讨，对租赁市场的发展带来我们的一些思考，包括“租售同权”、包括房租、房价、包括对投资的潜在影响。

什么才是“租售同权”的题中之意：个人住宅作为私有财产：1、依法享有占有、使用、收益和处分的权利；2、拥有房屋产权即意味着可落户及享受区域公共服务资源。

而房屋租赁权仅仅是一种优化后的债权，事实上学术界一直对于租赁权可否纳入用益物权有所争论，但现在可能并不是（物权法中没有包括房屋租赁权）。

寄希望于通过租赁就可享受与购买产权对等的公共服务资源的权利并不现实，解决学区资源问题，除了“租售同权”，我们还应该期待教育资源的均衡和提升。

另外，“租售同权”的意义远远不限于教育同权，房屋租赁在权责层面还需要更加细化的保障。

租赁市场的发展会如何影响房价和房租：展望未来，随着全国住。