走出“劳动密集型”行业困局迫在眉睫——学习谢家瑾会长工作报告的体会
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/张一民 谢家瑾会长在《工作报告》中指出: “物业管理劳动密集型和简单服务提供 者的现状,限制 行业未来的发展。”这 一论点正切中了我们行业发展、生存的 要害!目前,中国物业管理行业正展开诸 多变革,其中重要自勺方面是在着力转变 劳动密集型的行业性质,正如谢会长所 称赞的:“一些企业还提出了‘由劳动密 集型向知识技术密集型转变’的发展目 标,在日益深化的社会专业化分工中找准 了自己的位置,凸显了行业不 替代的作 用。”因此,可以说,这一转变,必将给物 管理行业带来革命性的变化。 \ 向管理技术型行业转变 , ■ 一 劳动密集型的行业性质,起源于中 ~国改革开放之初,物业人根据当时的实 .际情况建立小区管理模式所决定的。这 套由深圳传入内地并沿用至今启勺模式, 以开展秩序维护、保洁服务、绿化养护、 设施设备维护等为基本内容,具体从业 人员均由物业服务企业招募、_培训、管 理,从而形成了一个十来万平方米的项目 要直接招募近百名作业员工来服务的管 作台一的管理模式;于是,劳动密集型的 帽子就戴上了! 随着历史进程,城市现代服务业蓬 勃发展,社会分工越来越细化,一大批专 业从事秩序维护 保洁服务、绿化养护、 设施设备维护等服务的企业逐步涌现 而普遍的物业服务企业在面对众多作业 员工,在人事管理、专业培训等方面则越 来越表现得力不从心,从而造成社会对 行业的整体满意度始终不高;这种一方 面作业企业在不成熟的市场环境中苦苦’ 寻求发展而得不到支持,可另一方面物 业服务企业还守着现有模式苦苦支撑而 >专题聚焦.( Focus
上海科瑞物业管理发穗青儇公司副董事长、总经理 张一民 管理状态和经营效益陷于非良性循环的 必须尽快打破.}必须逐步将物业作 业服务事务交由社会专业服务企业去实 施,物业服务企业逐步转向专业管理,成 为物业各项服务事务 组织者、协调者 和监管者,实行“管作分离 事实上,许 城市开发(物业管理) URBAN DEVEIJOPMENT 2010.07 走出 劳动密集型 行业困扃迫在眉睫
学习谢家瑾会长工作报告的体会多企业已经l-在尝试走这条 道路:上海科瑞物业公司经 过5年多的实践,已经形成 、了较完整的“管作分离”管 理模式的管理规范,并取得 了 业员工群体素质提升、 作业人数大大减少、事业规 模轻松扩大、管理品质稳步 提高、企业效益逐步增 的成效。 可以想见,当90%左右 的作业员工逐步被分离出 一物业服务企业以后,物业服 务企业余留的员工均成为了 专业管理者,劳动密集型的 帽子终将被摘掉、终将转变 为管理技术型行业 ~ 物业服务企业成为专 、业管家 ● 当物业服务企业普遍 转变了管理模式,将物业的 管理事务和作业事务分离 开来,实现“管作分离”以 后,当基本的物业作业服务 事务按作业范畴逐步转移 给了社会专业服务企业以 后,物业服务企业则必然 . 从繁重的人事管理事务、庞 大的作业员工培训事务、 具体的作业服务事务中解 脱出来,在这种形势下,物 业服务企业必将面临新生 的考验:实行“管作分离”后,如 可以无所事事了,可以象“二道贩 羊轻松取得利益了,.不能有效地去 项服务事务、去监管专业服务企 作,服务质量下降、业主不满意增 的企业,必然会被社会淘汰,因 F 专题聚焦.( 0CUS 为在“管作分离”的状态下,别人替代管 型的专业“管家”以后,其“管家”模式下 理的可能性将大大增加,个人甚至业委会・ 的物业服务企业必将产生两极分化,那. 也可能实现自管;事实上,那些单株的小 些能把握住物业行业转型特征并能切实 —型的、物业管理费标准低廉的物业项目, 提供优质“管家”职能的卓越企业,其管 完全是可以由业主或业委会自治的;但中 理集约的优势将充分显现,其市场份额 国现代社会特有的大型的、封闭式的商 必将大大增加,—直困扰行业的物业服 品住宅社区,以及大量的商务、办公等设 务企业数量多、规模小、服务质量差的局 施设备复杂、综合事务庞大的物业项目, 面将彻底打破, 品牌企业将不再受制于 任何形式的管理,都必须要建立一 管 管理规模的承受力局限,而能统一标准 理团队、必须有一个管理机构去专事监 地承接更多的物业项目,大量的小企业 督、协调专业机构l;Is ̄n保洁公司、绿化公、.将被淘汰,整个行业的社会满意度必将 司、保安公司、设施设备维护公司等来保 得到整体提升!而众多的小型物业服务 障物业区域的整体物业服务质量,这个 企业,也将在这种变革中改变生存方式, 机构实质就是物业服务公司:所以,物业 选择最擅长的服务条线,转变成为专业 、题多企业只有 步改变自己、提升自己, \服务企业,这些企业在莓型后,可 由于 努力将自己的职能转变为按照和业主方 只做某一范畴的作业服务事务加上本身 的合同,以承诺的恨务质量的兑现作为 ’对物业行业的认知和熟悉,会在这一专 所有工作的主线而开展,对各个作业事 业领域更容易做好,从而形成各类物业 务的外包选择、合同和作业标准的拟订、 专业服务的市场竞争局面,使得物业专 整个项目经济的预算平衡、监督各外包 业服务市场得以成熟和规范。在这种局 单位的合同履行、并与开发商、业委会、 面下,品牌物业服务企业将成为主导,社 业主、和政府主管部门及各相关单位的 会众多专业服务企业与品牌企业形成战 协调处理好各类事项:项目管理处各类 略联盟,互相促拳、共同提升! 、 主管/督导则按其岗位职责根据与服务供 因此,当“物韭管理劳动密集型和 方的合同约定及行业和企业的服务标准 简单服务提供者的现状”得到彻底改 要求,对服务供方作业员工的工作实施 变之后,物业服务的各条线作业事务形 严格的监督、检查和评价,并及时处理需, 成细分了的行业以后,在物业服务企业 要和业主、开发商协调的问题和事项等 主导下的各类物业服务事务其专业、效 等。在这种娄求下,物业服务企业只有迅 ’率、集约的特征将充分显现,物业行业 速适应并转变自己,才能在新的模式机 的整体生存状态将从根本上得到改善, 制 发展壮大,不然淘汰就成为必然!所’同时,在物业基础服务通过管理模式改 以,物业服务企业必须转变成为物业各 变而得到稳定和保障的基础上,物业碾 项事务管理、协调、监管的专家,形象地 务企业作为毒业“管家”,其对业主的衍 说就是物业管理由劳动密牟型向知识技 生服务将形成无限发展的态势,物业管 ; 集型转变后物业服葬;奎皿 将逐步 理行业社会满意茛和行业经营效益必将 成为管理技术型的专业“管家”! 取得双丰收!圜 . . 。 \ 1晶牌企业主导服务联盟 . .、 。一 当物业服务企业逐步成为管理技术 编辑:甘 王玉递 , , 城市开发c物业管理) 0一 . URBAN DEVELOPMBNT 2010.07【
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