旅游综合体开发模式及开发方法研究
随着产业结构升级,旅游结构从原有的单一旅游经济模式向多元化的、集合式的、综合性的旅游模式发展,产生了以旅游资源与土地为基础,以旅游休闲功能为主导,结合大型旅游休闲项目、高品质服务的配套设施、互动发展的休闲旅游地产等多功能的、集合式的土地利用模式及产业聚集模式。
一、旅游综合体发展的三种模式
旅游综合体的开发、建设、运营、管理、盈利模式与传统旅游景区发展模式有较大区别。综合考虑其特定空间内产品复合性和产业集聚性，对比不同旅游综合体的主导产业及产业链中各要素的关系，可以以不同驱动力为基础将旅游综合体的发展模式划分为三类，即以旅游景区转型升级为驱动力的旅游综合体、以地产开发模式创新为驱动力旅游综合体和以城市特定阶段的发展要求为驱动力的旅游综合体。
1.1景区升级驱动型旅游综合体
以旅游景区转型升级为驱动力的旅游综合体，主要以旅游企业为主体进行开发建设，依托知名景区进行旅游综合体打造。该旅游综合体模式主要目的是延伸旅游产业链，提升传统旅游景区的产业结构，完善丰富旅游服务功能及与之配套的旅游服务设施。其中，地产业只是作为重要的关联产业，以一种配套设施的主体部分而存在。此类旅游综合体是一种以不同旅游资源为吸引物的旅游景区的全面开发，更有可能发展成为一种以休闲旅游为导向的旅游目的地。
国内景区升级背景下的旅游综合体发展模式中较为典型的景区之一就是黄山景区。前些年，黄山景区一直采取景区带动性发展模式，随着旅游产业的不断发展，黄山变单一“景区带动型”为“景区城市双带动型”，以品质高、功能全的服务内容为根本，融入度假、会展、演艺、娱乐、居住等产业，改变了传统的发展模式和盈利模式，衍生新型产业，实现多功能、多业态的集聚，对整个区域的发展起到一定的带动作用。
国外如墨西哥坎昆，它是依托世界级的自然资源打造滨海旅游项目，同时通过推广人文历史资源来加强旅游度假地的吸引力。
墨西哥坎昆位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨。发展初期仅为一小渔村，拥有世界级的沙滩和海资源;岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟，距离坎昆130公里处还有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。1.2地产创新驱动型旅游综合体
以地产开发模式创新为驱动力的旅游综合体，以地产投资商为开发主体进行建设，多以城市综合体为背景，以住宅地产、商业地产及休闲地产项目为核心，承袭做地产的思维来打造旅游综合体，旅游只是作为一种元素融入其中，撬动旅游地产的开发，此类旅游综合体是地产
业的创新和升级，更可能演变为一种以居住、度假、商务、会展等为主的旅游目的地。
例如东部华侨城，一个众人熟知的成功旅游综合体模式，是以旅游地产开发为核心，开发模式呈现出商业化、追求高利润等特点，但为撬动其全面发展，最初需要以自然为背景，以人工构筑为手段创造旅游要素，进行主题开发，将传统地产中融入繁多有趣的交通、红酒小镇、茵特拉根小镇、天麓大宅、高尔夫球场、天禅演出等等，构造旅游+地产+辅助产业的创新型地产开发模式。
从项目定位上来说，华侨城是华侨城集团总部所在地，从华侨城建立之初就存在的地方，位于深圳南山区，是一个集旅游、商业、酒店、地方的大型城市社区。东部华侨城是华侨城集团在深圳东部开发的一个大型生态旅游度假地，是一个大型的旅游项目。华侨城旅游主要有3个主题公园：锦绣中华-民俗文化村、世界之窗、欢乐谷;东部华侨城是国家生态旅游示范基地。
1.3城市发展驱动型旅游综合体
以城市特定阶段的发展要求为驱动力的旅游综合体，是城市发展到一定阶段的产物，需要依托城市发展的需要进行开发。随着城市快速发展、人们消费水平不断提高、旅游业发展逐渐走向成熟，城市化发展与旅游业在空间、客源、资源等方面的耦合作用形成了顺应时代发展需要的旅游综合体。
旅游综合体本身就能形成一个旅游吸引物，可以将其作为核心打造一个新的旅游目的地。但旅游综合体不可能独立于城市发展，必须与时代背景、区域发展相协调。
例如新加坡克拉码头，位于新加坡城市中部地带新加坡河上游，连接新老两个中心，承担着新加坡城市娱乐休闲的功能。它是上世纪60年代开始实施重建，经过近20年的改造，从原来的传统的二手贸易区改造成为“外来人都必去，本地人都想起”的旅游目的地与城市商业休闲生活的聚集区。
二、开发旅游综合体的方法
对于相对复杂的旅游综合体，究竟如何打造不同类别的旅游综合体，打造模式也必然不同。结合实践经验，提炼出最一般的模式，让开发企业在最短的时间内，抓住旅游综合体的开发要领。打造的方式可以从四个方面来阐述：
2.1确立综合打造为指向
综合打造的指向，既是旅游综合体的核心特征，也是打造旅游综合体的第一要领。实际上包括四大含义：
其一，是土地的综合开发。旅游休闲导向型的土地综合开发，是旅游综合体打造的本质所在，
所谓“复合型资源、综合性利用”的思想。
其二，是产业的综合发展。旅游综合体，是从单个旅游项目到综合旅游聚集区的转变，实际上是包括地产、商业、会展、创意、体育、文化等在内的泛旅游产业的综合发展架构，当然，不同的旅游综合体，产业的侧重将不同。
其三，是功能的综合配置。旅游综合体，区别于传统旅游景区的特色之一，就是聚集了多种旅游功能，既要突出某项功能，又能够一站式满足游客全方位的旅游体验需求。
其四，是目标的综合打造。一个成功的旅游综合体，实际上完全有可能发展成为“城市特色功能区、旅游休闲新地标、城市文化新名片”，这是一个综合目标的构架，已经超越了一般旅游区的层面，而对城市、文化同样有着巨大影响。
2.2确立定位突破为先导
在旅游综合体未来的发展中，必然面临激烈的竞争，赢得竞争的关键，在于定位的突破，主要包括两个方面：
其一，是区域功能定位。就是要跳出地块，在区域旅游一体化的结构中，通过发挥自身的比较优势，明确自身在区域发展格局中的定位，这是旅游综合体融入大区域城镇发展与旅游发展的前提。
其二，是开发主题定位。实际上就要面向市场需求，以创造差异化的吸引力与感召力为指向，整合自然旅游资源、文化旅游资源和社会旅游资源三大资源，凸显放大比较优势，形成一个独特性的主题(案名)，即要找到“旅游综合体”打造的灵魂，这个灵魂将指导旅游综合体个性文化与特色意境的构建，是非常重要也极具难度的一个环节。
2.3确立功能构架为核心
功能构架的确立，是旅游综合体打造的核心所在。旅游综合体在功能构架上，绝不是各种功能简单的堆砌和罗列，而是要充分研究其主要作用、内在关系和互动模式。
(1)打造核心吸引中心，是面向市场需求，创新整合开发核心资源，目的是创造一个或多个独特的核心吸引物，这是创造核心吸引力的基石所在，可以是一个或多个核心旅游休闲项目——观光景区、主题公园(乐园)、赛马场、赛车场、影视城、特色街区、温泉养生中心、高尔夫球场、特色酒店、主题博物馆。
核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地价值的关键所在。这是旅游综合体打造的关键，需要对旅游产品有着深入的研究与创新能力，才能实现。
(2)构造休闲聚集中心，是为满足由核心吸引物带来的客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是在泛旅游产业构架下各种休闲业态的聚集(Mall构架的游憩方式)，主要包括主题酒店群、特色商街、主题演艺、高尔夫球场、水上游乐项目、滑雪场等。
核心吸引中心把人流吸引进来，也形成了最初的消费，但要留住人流并扩大其消费，就需要创造更多的休闲产品，激发并满足人流的休闲消费需要，让其成为旅游休闲目的地，即构造
休闲聚集中心。这是旅游综合体的主体功能部分。
(3)创造延伸发展中心，主要是延伸发展地产业(利润主要来源)、泛旅游产业、现代服务业等相关产业，这是获取土地开发巨大收益的重中之重。
对于旅游综合体，核心吸引中心与休闲聚集中心，是关键所在，也是旅游经营的主要依托，这两部分的成功开发将极大地提升土地价值与品牌价值，也能够创造可持续的现金流。但是，要真正获得土地开发上的巨大回报，必须进行延伸发展，主要是休闲地产社区、会议会展和文化创意产业的开发，以及现代农业、现代服务业的开发等，最终形成一个泛旅游产业的发展构架。尤其休闲地产，是最重要的延伸发展中心，包括高端居住小镇、度假公寓、养生社区、研发园区、文化创意产业园区、企业总部基地等多种形态。
考虑到住宅价值体现的周期较长，先期可以先推出部分休闲地产项目，以便快速回笼资金。
2.4确立操作运营为支撑
由于是一个复杂的综合旅游发展模式，旅游综合体对于运营的要求极高，也具有相当的难度。为此，从立足推进项目操作的角度，可以从两个方面来谈初步的操作建议：
2.4.1寻求专业化、落地化的高水平的智力支持
目前，由于竞争相对激烈，从前期拿地到实际开发，都需要一个高水平的开发方案。这就要求政府或开发企业十分重视旅游综合体开发方案(包括策划、规划、设计和运营咨询)的编制，在实际操作中，要靠高水平的智力支持来实现。对于相对复杂的旅游综合体来说，高水平的智力支持应当具备以下两项能力：
第一，具备多专业配合的团队构架——透析泛旅游产业的团队大构架，特别是旅游产品、度假酒店、休闲地产、投资运营和土地综合开发的专业人才。第二，具备全程化咨询的服务能力——即要具备从创意策划到落地运营的综合能力，因为一个成功的旅游综合体开发方案，必须有灵魂、有骨架、有血肉、能成长，缺一不可。而“策划找灵魂、规划搭骨架、设计长血肉、运营促成长”各有不同，因而能够落地的规划设计机构必须是策划、规划、设计、运营咨询一体化的构架。
2.4.2选择特色化、创新化的高水准的运营模式
真正的旅游综合体，对旅游综合运营的要求非常高，要体现全局性、长期性、品质性，在实际的操作中，应该有两种这样的选择：其一，是独立开发，独立运营的模式。在全国，能够这样做的企业并不多，主要是大型旅游集团或已经转型旅游领域多年的大型地产集团，如华侨城、港中旅等。其二，是统筹开发，合作运营的模式。这里面就会形成一个新的运营主体——旅游综合体运营商，类似于城市运营商、区域运营商，主导地块的规划与开发，并且是一个招商平台、融资平台、营销平台，做一级半开发，除了开发并独立运营自身比较擅长的项目外，综合体内的其他项目则通过战略合作的方式来落实具体运营，如酒店、商业街、娱乐项目等等。
故而，一个旅游综合体既要有自己的一个专业的主体运营公司，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营项目，才能够为目标客群提供周到的综合服务。
三、开发旅游综合体的规划要点
旅游区是表现社会经济、历史文化和自然环境统一的旅游地域单元，是以旅游为主体职能而发展的核心功能区。在旅游区内，可以存在一组或几组发挥重要作用的旅游综合体。
旅游综合体是组成旅游区的重要元素，越来越成为旅游区良好发展的必要元素和核心组成要件。但旅游综合体也可以存在于旅游区以外的资源优越区位，并起着聚集游客的作用。六个方面，探讨旅游综合体开发规划要点：
3.1旅游功能复合性
旅游综合体内功能复合性的规划表现，主要有以下三个方面：
一是功能分区。功能复合的主要表现是功能叠加，而功能叠加的基础是功能分区。功能分区是不同用地类型的功能分区，是不同功能分区叠加出的综合分区。
二是多个功能。一个旅游综合体内，必须具备三个及以上的功能。功能之间可以以一个功能为主，其他功能配合，也可以不分主次协同工作，如“会展+商务办公服务+居住+生态的综合体”模式。
三是功能组合。功能组合要从数量、空间位置和时间三个方面统筹规划、有机搭配，使整体功能效益最大化。时间统筹可使土地得到充分利用，如白天写字楼的停车场可用于居民夜间停车。
3.2业态配比合理性
旅游综合体规划，要根据旅游市场需求，科学确定业种和业态的配比，使旅游服务要素较均衡地分布，从而发挥旅游综合体的规模效应、范围效益和成本优势。进行业种和业态配比时，需兼顾旅游消费需要的时间可变性，统筹考虑白天与夜晚、平日与周末、平日与节假日等不同时段的消费需求，拉长旅游综合体的服务时间，增加游客接待总量。
3.3空间形态连续性
传统城市旅游项目一般基于空间资源单点布局，景点、宾馆、会议中心等旅游要素被分置于不同区位，空间丰富度低，产业联系纽带过长。旅游综合体规划，需根据市场调查结果和前期区域规划，确定旅游服务功能的空间和规模，并进行合理配置。在空间上不仅要保持服务功能的连续性，还要协调各服务功能在空中、地面和地下等不同层次的互动性，在形态上做到旅游服务风格的统一性。
3.4交通系统便利性
旅游交通便利程度是衡量旅游业发展程度的重要标志。旅游综合体规划，不仅要理顺“大交通”，衔接城市主要交通系统，使旅游综合体具有高可达性，还要贯通旅游综合体内的“小交通”，通过不同交通方式链接各旅游服务要素，以支持综合体内客流与物流的集中与疏散。
3.5政府参与的必要性
旅游综合体建筑体量大、聚合功能多、涉及范围广，规划开发中需要从宏观上把握发展方向，从区域发展、区域基础设施配置、区域价值提升等多个角度考虑开发的可行性和发展策略。因此，旅游综合体的规划与发展，离不开政府的参与和协调。
3.6运营一体化的前瞻性
传统旅游区运营存在服务配套设施滞后于市场发展需求，产业要素分配不合理，服务设施多家企业经营，缺乏协调机制等问题。要规避这些问题，旅游综合体的规划需具有前瞻性，规划中要通过翔实的市场分析，合理安排综合体内旅游要素的类型和聚集规模，需要统筹考虑旅游综合体的市场定位、设计、开发、管理与运营等步骤，达到运营一体化。
新乐市旅游综合体市场调查研究报告
新乐市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告 2017-2022年
前言 旅游业是很多城市或地区的支柱性产业，在国计民生中起着不可忽视的作用。我国有很多典型的旅游城市，例如三亚、丽江、焦作、黄山、敦煌等等，都是以旅游为核心，全面带动整体经济发展的城市。旅游景区是旅游业的核心要素，是旅游产品的主体成分，是旅游产业链的中心环节，是旅游消费的吸引中心，是旅游产业面的辐射中心。 中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在
此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必由目的地。为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。据统计，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边睡新疆，东沿海岸线蔓延，全国有上百个旅游综合体项目。旅游综合体开发热潮在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向。 中商产业研究院发布的《2017-2022年新乐市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告》由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，参考国家统计局、国家旅游局、世界旅游组织、政府部门机构发布的最新权威数据，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。本报告主要分析了我国旅游行业发展环境、新乐市旅游市场总体规模与旅游景区现状、新乐市旅游综合体开发运营模式及借鉴案例、不同类型旅游综合体开发
我国乡村旅游开发模式问题与策略研究 很多人已厌倦城市的生活氛围，渴望去感受大自然的真山真水，寻求返璞归真、回归自然的感受，在宁静、自然中彻底放松自己。现代旅游者也不再满足于普通的观光旅游，希望获得一种愉悦的经历，强调参与和体验。在这样的背景下，乡村旅游应运而生，并备受人们宠爱，得以快速发展。但是乡村旅游仍然存在很多问题和困境，对我国乡村旅游开发模式及策略应用的探讨势在必行。
目录 一、基础篇 乡村旅游开发.pdf1 基于乡村特色为核心的乡村旅游开发研究.pdf2 乡村旅游开发对促进城乡统筹发展的作用.pdf6 乡村旅游开发空间结构及商业业态变化调查.pdf8 乡村旅游开发中存在的问题及对策.pdf9 乡村旅游开发中农村剩余劳动力转移的渠道研究.pdf11 乡村旅游开发中农业景观特质性的保护研究.pdf14 乡村旅游开发中土地流转风险的产生机理与管理工具.pdf22乡村文化视域下的乡村旅游开发研究.pdf29 二、地方篇 承德市乡村旅游开发的影响因素及对策.pdf32 肥西县乡村旅游开发探析.pdf36 关于海南省乡村旅游开发对策的研究.pdf38 合肥市乡村旅游开发模式研究.pdf39 湖北旅游名村乡村旅游开发初探.pdf42 南岳衡山景区周边古镇乡村旅游开发探索.pdf45 秦皇岛市乡村旅游开发对当地农民就业的影响研究.pdf52 生态乡村旅游开发模式探讨以广西富川县秀水村为例.pdf54厦门岛外乡村旅游开发的政策选择研究.pdf56 厦门同安造水村乡村旅游开发研究.pdf60
云南省弥渡县乡村旅游开发初探.pdf64 三、发展篇 城乡统筹视野下的乡村旅游开发模式分析.pdf68 对我国乡村旅游开发模式及策略应用的探讨.pdf71 国内外乡村旅游开发模式对比研究.pdf74 基于顾客期望的乡村旅游开发策略研究.pdf77 民族地区乡村旅游开发创新模式探究古丽扎努尔阿.pdf78民族地区乡村旅游开发创新模式探析.pdf79 浅谈乡村旅游开发的策略.pdf80 浅析乡村旅游开发对策.pdf81 台湾乡村旅游开发模式分析及启示.pdf82 我国乡村旅游开发与可持续发展研究.pdf85 乡村旅游开发模式及其影响因素分析.pdf88 乡村旅游开发我国城市反哺农村的理想途径.pdf91 乡村旅游开发新解读新思路上.pdf93 乡村旅游开发新解读新思路下.pdf96 新农村建设导入乡村旅游开发模式研究.pdf99
旅游节庆开发模式研究 旅游节庆的一般开发模式 随着旅游业的快速发展，旅游吸引物的数量和种类也日益增多，旅游节庆作为一种旅游营销产品，以其巨大的形象传播聚集效应、经济收益峰聚效应、关联产业带动效应受到旅游企业及旅游目的地的高度关注。从1983年河南省洛阳市创办了中国最早的旅游节庆——牡丹花会，全国各地以政府为主导，纷纷创办了很多旅游节庆活动，进入20世纪90年代，中国旅游节庆更紧密的与当地特色经济结合起来，产业类节庆和产品类节庆悄然兴起，到21世纪初旅游节庆在思路、内容、形式、运作方式和组织机构方面都有了进一步的调整，目前全国每年大约举办六千多个旅游节庆活动，吸引着海内外的广大旅游者。 绿维创景通过系统研究我国现有的旅游节庆，总结其一般的开发模式，并结合相关案例，提出区域旅游节庆开发的六个关键思路，以期对国内旅游节庆开发形成一定的指导作用。 虽然目前中国对旅游节庆的研究还比较落后，但是全国以旅游节庆来命名的活动却很多，那么这些节事活动是如何开发出来呢？有没有一定的规律可循呢？绿维创景在系统研究国内现有旅游节庆活动的基础上，以节庆形式和节庆内容为切入点，总结出旅游节庆开发的四种经典模式：
模式一：经典回归型——“老壶装陈酒” 经典回归型就是在保持地方传统节庆形式和内容不变的基础上，以体现地方风俗节庆的原真性为主，向旅游者展示其原有风貌。此模式主要是针对那些偏远地区的少数民族节日或待开发旅游区特有的节庆活动，它们多是“养在深闺人未知”的潜力品牌项目，有着独特的个性魅力和异域风情。在当地历史悠久、特色鲜明、群众基础广泛，对外来的旅游者保持着神秘的吸引色彩。例如大理白族的三月街，古代又称观音市或观音会，是一个有着1000多年历史的大理各民族物资文化交流的传统盛会，也是大理州各族人民一年一度的民间文艺体育大交流的盛大节日。1991年，云南省人民政府将大理三月街定为“大理白族自治州三月街民族节”。西藏是一个具有神秘感的地方，而藏历新年与汉区春节的大不同也吸引着越来越多的汉族人到西藏体验一把。 在此开发模式下，节庆策划者并不需要对节庆的形式和内容进行改变，主要是保持传统节庆的“原汁原味”，通过对当地民俗节庆活动系统全面的调研，借助各种宣传策划活动，以传统活动的神秘感和个性化来吸引旅游者。绿维创景在金仓湖策划项目中，还原传统“七月七夕日，牛女会佳期”的七夕佳节，打造传统节庆——乞巧节，发扬民间
旅游地产开发模式 随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的时间。 “城市功能区”模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域X围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。 而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建
设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。 此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在XX城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。 在XX城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规X”的机制。 巅峰智业的旅游地产研究院在XX城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行
传统的旅游地产是指一个区域在实施旅游景区开发时，围绕吃、住、行、游、娱、购等基本的配套要素，规划建设一批必要的功能设施，使游客在观光体验的同时能够实现旅游的综合服务价值。而如今，旅游地产在内涵和外延上都有了全新的解释。 从内涵上来说，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业、房地产业及其他关联产业相结合的一个全新模式。从外延来说，旅游地产作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的联动需要，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也为区域以现代服务业为代表的其他关联产业发展提供了融合与共生的空间。随着大众休闲时代国民休闲度假需求已经成为一种常态生活方式、国民对房地产的投资需求和国家对一线城市房地产行业的政策调整等方面的综合影响，使消费者和开发商对旅游地产的需求更加强烈，也使得旅游地产具有更大的升值潜力。 总结近年国内旅游地产开发的实践，笔者认为目前国内旅游地产发展最大的瓶颈和困境在于旅游核心吸引力的缺乏。对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验，在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特的吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。 因此，本文选择目前国内旅游地产开发中最为流行的十大新型旅游核心吸引物驱动的旅游地产开发模式进行研究，以期为不同条件下旅游地产的成功开发提供借鉴经验。
港中旅模式分析 一、公司战略 以旅游为主业，以实业投资（钢铁）、房地产、物流贸易为支柱产业。 以旅游为主是以旅行社业、饭店业、景区业为主，相关适度多元化为辅的总体发展思路，将旅行社、饭店、景区度假区、旅游服务作为未来发展的四大核心业务板块。同时，充分发挥“CTS 中旅”驰名商标的品牌效应，积极推进品牌加盟和特许经营工作，扩大资产和业务规模，健全全国性网络布局建设。 「稳中求进防风险、好中求快上规模、持续降本促增效」的经营方针，并实施「资金和贷款规模管理从严、成本费用管理从严、投资项目管理从严」的「三从严」管理策略。 经过2008-2010三年的快速发展，集团要实现六大目标：1、经营发展目标：资产总额、销售收入、利润总额快速增长，旅游主业占整个销售收入的比重大幅度提高；2、达到现代先进企业的要求，全面落实强总部管控下的专业化经营体制；3、旅游主业稳坐中国第一、进入亚洲前五、世界前十；4、干部队伍和骨干人才队伍能满足企业发展需要，全面落实四个百人才工程，基本形成强激励硬约束的市场化用人机制；5、集团投融资体系更加完善，资本运作更加成熟,目标得以实现；6、企业文化建设得以全面提升，企业的凝聚力和战斗力
进一步增强，共同的理想和信念支撑着港中旅的发展和进步。 二、公司投资方向 1、饭店投资方向 首先，凭借良好的品牌形象和积极的网络宣传，全力向外寻找合作项目，原则上不再直接投资建设新酒店，在未来的发展战略中，管理输出的方式将大有作为（作为股东并管理、业主委托管理），管理输出将瞄准四、五星级酒店市场，以商务酒店为主，审慎考虑酒店公寓，适当考虑旅游度假酒店，为提高“维景”品牌市场覆盖率，将加强在华北、华中、西南布点，通过与当地旅游部司合作等途径，有意识地主动寻找这些地区的合作项目。 同时，作为国资委管理的大型骨干企业，计划充分利用这一身份，在国资委整合国有资产的过程中，争取获得部分国有企业旗下的非主业酒店资产的管理权。 随着酒店项目的增加，项目类型的增多，多品牌经营可能会成为公司发展壮大的过程中的必经之路，针对中小企业商务客打造具港中旅特色的城市商务经济型酒店，主要在商务氛围浓厚的一线城市，如北京、上海、广州等筹建主要针对一般商务客人的城市商务经济型酒店；而中国主要旅游城市和省会城市，结合地方特点，相应考虑家庭旅游者的需求。完成国内布局后走出中国，根据中旅社在海外的网点进行相应的布点，在海外进行经济型酒店的布局。 2、地产投资方向
旅游综合体发展模式 前言：随着产业结构升级,旅游结构从原有的单一旅游经济模式向多元化的、集合式的、综合性的旅游模式发展,产生了以旅游资源与土地为基础,以旅游休闲功能为主导,结合大型旅游休闲项目、高品质服务的配套设施、互动发展的休闲旅游地产等多功能的、集合式的土地利用模式及产业聚集模式。 一、旅游综合体发展的三种模式 旅游综合体的开发、建设、运营、管理、盈利模式与传统旅游景区发展模式有较大区别。综合考虑其特定空间内产品复合性和产业集聚性，对比不同旅游综合体的主导产业及产业链中各要素的关系，可以以不同驱动力为基础将旅游综合体的发展模式划分为三类，即以旅游景区转型升级为驱动力的旅游综合体、以地产开发模式创新为驱动力旅游综合体和以城市特定阶段的发展要求为驱动力的旅游综合体。 1. 景区升级驱动型旅游综合体 以旅游景区转型升级为驱动力的旅游综合体，主要以旅游企业为主体进行开发建设，依托知名景区进行旅游综合体打造。该旅游综合体模式主要目的是延伸旅游产业链，提升传统旅游景区的产业结构，完善丰富旅游服务功能及与之配套的旅游服务设施。其中，地产业只是作为重要的关联产业，以一种配套设施的主体部分而存在。此类旅游综合体是一种以不同旅游资源为吸引物的旅游景区的全面开发，更有可能发展成为一种以休闲旅游为导向的旅游目的地。 国内景区升级背景下的旅游综合体发展模式中较为典型的景区之一就是黄山景区。前些年，黄山景区一直采取景区带动性发展模式，随着旅游产业的不断发展，黄山变单一“景区带动型”为“景区城市双带动型”，以品质高、功能全的服务内容为根本，融入度假、会展、演艺、娱乐、居住等产业，改变了传统的发展模式和盈利模式，衍生新型产业，实现多功能、多业态的集聚，对整个区域的发展起到一定的带动作用。 国外如墨西哥坎昆，它是依托世界级的自然资源打造滨海旅游项目，同时通过推广人文历史资源来加强旅游度假地的吸引力。 墨西哥坎昆位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨。发展初期仅为一小渔村，拥有世界级的沙滩和海资源;岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟，距离坎昆130公里处还有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。 2.地产创新驱动型旅游综合体
乡村旅游模式及案例研究 国内主要模式研究 1.【"农户+农户"模式】 乡村旅游初级阶段，原真性强，发展水平低下 1.1内容： 是乡村旅游初期阶段的经营模式,也称自主经营模式，是经营权与所有权的合一,依然存在，具有和理性。 1.2意义： 这种模式具有短平快优势。农户善于学习别人经验，汲取别人教训，因其势单力薄，规模有限，往往注重揣摩、迎合游客心理，极具个性化服务。 投资收益： 该模式主要由农户自负盈亏，最终的受益者为农户。 1.3优势： 1.3.1文化保留最真实 1.3.2游客花费不多，能体验最原生态的本地习俗和文化 1.3.3较适合以“农家乐”为主的小规模乡村旅游 1.4劣势： 1.4.1投入较少，接待量有限 1.4.2管理水平和资金投入差 1.4.3旅游经济的带动效应较差，难以形成规模化发展 1.5解决方案： 可以让政府或者企业介入，加大对资金和管理的投入力度，规模化发展。采用合作社方式，对现有农户资源进行有效管理分配。 1.6案例：成都的农科村、浙江安吉的天荒坪村
2.【个体农庄模式】 自主经营，相对独立，管理水平不够高 2.1内容： 是以规模农业个体户发展起来，是一种相对独立的乡村旅游模式。它将当前农村最缺乏的现代管理、科技、资金等引入土地，个体经营者对自己经营的农牧果场进行改造和旅游项目建设，能完成旅游接待和服务过程中的全部工作。个体农庄的发展，吸纳了附近大量闲散劳动力，他们通过手工艺制作、表演、服务、生产等形式加入到旅游服务业中，形成以点带面的发展模式。 2.2意义： 是以规模农业个体户发展起来的，以“旅游个体户”的形式出现，通过对自己经营的农牧果场进行改造和旅游项目建设，使之成为一个完整意义的旅游景区。 2.3投资收益： 农庄吸纳大量的农户闲散劳动力和资本，集体获利，农户增收。 2.4优势： 2.4.1农庄自主经营，投资少，回报率高。 2.4.2农户可获取大量利益、土地增值、解决就业压力。 2.4.3个体经营者更好的维护当地基础设施和生态环境，从而改善投资环境。 2.5劣势： 2.5.1由于农庄自主经营，管理水平不高，相关知识技能底下，影响整个景区运营。 2.5.2农户会承担一定量的资金风险。 2.5.3规模小，竞争优势差。 2.6解决方案： 转变落后的经营生产方式，积极与政府、企业、旅行社等相关部门的合作。招商引资，拓宽资金来源渠道、按现代工业的经营管理方式运作。增强农户的专业技能和管理经验的培训。 引进先进技术设备，吸纳相关人才。
旅游度假村开发模式研究——以古山重乡村旅游度假区项目为例-精品 2020-12-12 【关键字】功夫、思路、条件、空间、模式、问题、战略、系统、充分、整体、合理、提升、发展、建设、研究、特点、支撑、内涵、基础、需要、利益、素质、项目、资源、体系、需求、方式、特色、结构、主体、关系、吸引、形成、拓展、丰富、满足、整合、规划、确保、方向、实现、实施、中心、核心 ——以古山重乡村旅游度假区项目为例 旅游度假村是指一个用作休闲娱乐的建筑群，通常远离闹市区，依山傍水，为了让客人们于假日时可享受他们的假期，度假村内通常设有多项设施以满足客人休闲的需要，如餐饮、住宿、体育活动、娱乐、购物以及赌博等。多年以来，山合水易研究中心一直致力于旅游度假村开发模式的研究，走在旅游度假村开发的最前列。 由于投资较大、风险较大，度假村的开发应注重在开发建设之前做好项目策划规划设计工作，山合水易的专家称具体应关注两个方面： 第一，旅游度假村规划开发要符合度假村自身经营的特点，要站在经营的角度来考虑策划规划设计问题，才能够确保未来经营的成功。 第二，旅游度假村规划开发要对旅游与休闲产业的互动关系有深度研究，才能够超越“就度假村做度假村”的层面，而是通过“度假村+休闲+旅游”实现质的腾飞。 古山重乡村旅游度假区规划开发项目 古山重旅游旅游度假村开发的核心问题是：“景区提升与度假区开发”。整体定位与发展思路概括为：“一个目标，三重意义，五大支撑和五点做到”。 一、一个目标： 做“纯粹的乡村旅游度假区”。 古山重旅游开发的核心优势就在于田园风光的原始与质朴，虽然目前也存在建筑风貌杂乱，景观风貌吸引力不足等问题，但是世外桃源般的乡村感受，是古山重永久不变的“核心吸引力”。 山合水易认为，古山重整体上也可以按照“农业大观园+民俗博物馆+乡村嘉年华+郊野度假区”的方向进行探索，要体现“原乡原味”。 二、三重意义： 古山重项目的规划设计与实施，不仅仅是一个旅游项目的运作，更重要的是要能够凸显各个利益主体的开发要求，通过项目的建设，实现三重意义： 示范性：项目规划必须按照打造国家级示范品牌的要求，从观光农业、休闲农业、创意农业、时尚农业角度出发，立足特色度假项目、特色体验农庄、特色民俗接待等需求进行设计；
浙江省旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告 2017-2022年
前言 旅游业是很多城市或地区的支柱性产业，在国计民生中起着不可忽视的作用。我国有很多典型的旅游城市，例如三亚、丽江、焦作、黄山、敦煌等等，都是以旅游为核心，全面带动整体经济发展的城市。旅游景区是旅游业的核心要素，是旅游产品的主体成分，是旅游产业链的中心环节，是旅游消费的吸引中心，是旅游产业面的辐射中心。 中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必由目的地。为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。据统计，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边睡新疆，东沿海岸线蔓延，全国有上百个旅游综合体项目。旅游综合体开发热潮在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向。 中商产业研究院发布的《2017-2022年浙江省旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告》由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，参考国家统计局、国家旅游局、世界旅游组织、政府部门机构发布的最新权威数据，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。本报告主要分析了我国旅游行业发展环境、浙江省旅游市场总体规模与旅游景区现状、浙江省旅游综合体开发运营模式及借鉴案例、不同类型旅游综合体开发运营策略，浙江省旅游综合体投资前景及项目开发规划运营策略等。本报告是旅游企业、房地产企业了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，正确制定企业发展战略的必备参考工具，极具参考价值！
国内乡村旅游发展模式研究综述 1、国内乡村旅游发展 20世纪80年代，我国的乡村旅游随着国内旅游的发展和城市居民生活水平的提高而兴起，90年代中后期得到较快的发展。1995年以后，双休日的实行，广大城市居民有了闲暇时间，，走到乡村，寻找回归大自然的乐趣，乡村旅游在全国持续升温。近年来，国家大力支持发展乡村旅游，发展农村经济。1998年，国旅游局将旅游活动的主题定为“华夏城乡游”，全国兴起了乡村旅游热。1999年，国家旅游局将旅游主题定为“生态环境旅游年”，有力的推动了乡村生态旅游的发展；2006年，国家旅游局推出了“中国乡村游”，号召到乡村去体验“新农村、新旅游、新体验、新风尚”，2007年推出了“中国城乡和谐游”，宣传魅力乡村，在国家的大力支持下，为乡村旅游的发展提供了良好的政策和资金支持，而且我国是农业大国，乡村旅游资源丰富，乡村旅游在我国持续升温，越来越多的乡村在乡村旅游发展中受益。 随着乡村旅游的发展，关于乡村旅游的理论研究也逐步成为学术界关注的热点问题。笔者通过中国学术期刊网（CNKI）检索引擎，检索1992-2009年中文期刊数据库当中关键词包含“乡村旅游”的文献，相关文章共有3415篇。从2006年“中国乡村旅游年”开始，研究乡村旅游的文献急剧增多，乡村旅游越来越受到学者的关注。 从研究的内容上看，我国乡村旅游的理论研究主要集中在以下几个方面：乡村旅游的内涵与概念研究、乡村旅游的开发规划、乡村旅游发展中存在的问题与对策、乡村旅游的开发模式、乡村旅游可持续发展、乡村旅游的影响等。 早期，许多学者主要关注乡村旅游的概念和乡村旅游的意义、影响进行了探讨。邵琪伟(2007)认为“乡村旅游是以农村自然风光、人文遗迹、民俗风情、农业生产、农民生活及农村环境为旅游吸引物，以城市居民为目标市场，满足旅游者的休闲、度假、体验、观光、娱乐等需求的旅游活动[26]。大多数学者们更倾向于从功能、产品表现形式等角度对乡村旅游进行界定。张文(2006)人将乡村旅游对地方经济的促进作用总结为：增加收入与就业机会、带动周边经济发展、促进农村产业结构调整、加速农村基础设施建设等五大方面[27]。大多数学者也赞
基于农耕文化的旅游开发模式研究 基于农耕文化的旅游开发模式研究 【内容提要:这些年以来旅游业发展迅猛，文化旅游逐渐占据越来越重要的地位，而农耕文化在我国过去农业文化中居主体的地位，对我国文化的发展影响普遍而长期。文章在研究现在我国农耕文化旅游开发现状后，从宏观角度提出我国农耕文化旅游开发模式，不一样的地理环境产生不一样的农耕文化，分析农耕文化及其开发模式，特别是放在现在新型农村现代化建设的背景下，加快我国新型农村现代化建设有重大意义。 【本文关键词农耕文化；旅游开发；开发模式 随着经济的发展，旅游业己成为世界经济发展速度最快、财产关联度最高、创汇最多、开放程度最高的财产。而文化作为旅游的生命与灵魂核心，不停是旅游活动开展的核心吸引力所在。在我国的过去文化中，农耕文化占有较大的比重，并且又作为乡村旅游的核心，对其进行分析和开发，对加快发展文化旅游和乡村旅游都具有重要的意义。 一、农耕文化相关概念 （一）农耕文化的定义 有关农耕文化的定义，有的学者认为农耕文化是专指人类在农耕生产实践整个过程中所创造的物质财产和精神财产的总和［1］。倪宗新认为，农耕文化是在农耕经济的基础上形成的农业社会的文化［2］。并且根据人们所从事的不一样活动，又可以对文化进行不一样类别的细分，农耕文化并且是如此。 （二）农耕文化的类型 我国农业是独立起源、自成体系的。中华文明创建在自身农业发展的基础之上，从我国自身的范围看，农业也并非从一个中心起源向周围扩散，而是由若干源头发源汇合而成的［3］。农耕文化包含南稻北麦、水田旱地、绿洲红壤、果园牧场、平川摊田和相应的农牧方式、作业周期、除病防灾等等农事表现和整个过程；祈盼风调雨顺、五谷丰登、六畜兴旺的态度与心情［4］。 （三）农耕文化旅游资源 农耕文化旅游资源是指可以对旅游者产生吸引力的农耕文化原因，并且可以在旅游整个过程当中产生经济效果与利益、生态效果与利益和社会效果与利益。文章继续将农耕文化旅游资源进行划分，主要可以分为具体农耕文化旅游资源和抽象农耕文化旅游资源。具体农耕文化旅游资源是比力直观的，可经过视觉感知，包括农具、饮食、农耕景观、特色物品等；抽象农耕文化旅游资源主要为精神层面的资源，包括民间歌舞、岁时节日、农事活动等。 二、国内农耕文化旅游开发现状及存在难题 （一）国内农耕文化旅游基本情形 现在，我国农耕文化旅游尚处于起步阶段，对农耕文化旅游的办理和分析还很少，农耕文化旅游还没有一个抻邢205>统计标准，统计资料也很少，对消费者消费特征调查与统计几乎没有［5］。我国旅游者进行的乡村旅游还不是一种体验，更多是一种简单的观光。 （二）国内农耕文化旅游开发面临的难题 1.文化主题（内容的主体和核心）不突出 文化主题（内容的主体和核心）不突出主要表现在宣传上、组织上和内容上等各个环节，缺少品牌文化旅游专线，有关旅游文化的内涵很少被挖掘，这主要体现了专题(是指某样方面的内容集中收集，就形成专题，网络上通常指游戏专题或者新闻专题)线路类旅游产品特别是特色旅游产品数量稀少，以至于吸引的旅游者并不多。其他方面本地社区和相关的社团在旅游筹谋中发挥作用有限，从而使得民间文化特色没有被充实的挖掘和开发。所以，增强对农耕文化旅游资源的整合和挖掘是推动我国农耕文化旅游良好发展的主要任务。
区域节庆旅游资源的整合模式研究 董观志杨凤影 国务院侨办人文社科研究项目（编号：04CQBZ003）的部分成果[摘要] 节庆旅游是推广目的地形象、传播区域文化、塑造区域旅游品牌、促进对外经贸合作、带动经济发展的重要载体。本文从区域节庆旅游资源的概念出发，阐述了区域节庆旅游资源的整合原则，提出了产品体系的主题化、时间安排的序列化、空间布局的协同化、活动内容的人文化等四种节庆旅游资源的整合模式，以期为我国区域旅游发展提供操作框架。 [关键词] 区域旅游节庆活动整合模式 一、问题提出 节庆旅游资源是指在一定区域范围内对旅游产生吸引向性，经开发规划后成为吸引旅游者的动态文化吸引物的各种节事庆典活动的总和（包括各类旅游节日、庆典、交易会、展览会、博览会以及各种文化、体育活动），这些活动往往规模不一，在特定区域内定期或不定期的举行，且围绕特定的主题开展丰富多彩的旅游项目，以其独特的形象吸引大量区域内外的游客，从而提高旅游目的地的知名度，并产生效果不等的轰动效应。可见，节庆旅游是推广目的地形象、传播区域文化、塑造区域旅游品牌、促进对外经贸合作、带动经济发展的重要载体。目前，我国对节庆旅游资源整合的研究相当薄弱，大部分论文都只是从局部的角度，如从节庆的市场运作、从节庆的可持续发展、从区域形象整合的层面、从节庆活动要素的系统构架等角度探讨了节庆旅游开发的资源整合。这些先行研究为我们探讨区域节庆旅游资源的整合模式奠定了基础。这里所指的区域不是说是一个城市、一个地方或者一定的区位，而是根据节庆文化和旅游活动的相关性而类聚成的一个构架。本文尝试在吸收先行研究成果的基础上阐述节庆旅游资源整合的原则，同时还通过对我国节庆旅游开发中成功的事例的分析，从产品、时间、空间、文化等四个层面对节庆旅游资源整合模式进行探讨。 二、区域节庆旅游资源的整合原则 1.注重节庆资源要素的协调性当节庆旅游资源与区域的旅游发展目标所要求的资源具有很大的相关性时，这些资源就会产生良好的协同效应。这一要求说明，节庆旅游的开发应有协调区域旅游发展的能力，如果不能很好地与区域旅游业相适应，那么，也就不能成为该区域旅游业的竞争优势，节庆资源就有待于进一步整合。这种整合应从两大方面着手：一是区域旅游未来发展战略模式的选择；二是以区域旅游的现有主题为依据。 2.强化节庆产品功能的特色性只有区域的节庆资源是稀缺或独具特色的，才能形成节庆旅游的竞争优势，并由此保持节庆旅游的可持续发展。区域节庆资源独特性的形成有两种途径：一是区域传统的独有的节庆文化传承；二是区域通过挖掘开发出独特的节庆旅游活动。 3.形成节庆资源优势的持久性 区域在整合节庆资源时，应强调在可持续发展的目标要求下，加强保护和创造资源优势，并形成持久性趋势。实践证明，只要区域保持节庆旅游的原生的独特风貌，给人以独特深刻的印象，留住和吸引更多的旅游者，从而保住旅游市场，就能为区域节庆旅游赢得了可持续发展的巨大空间。 4.把握节庆资源整合的有效性节庆旅游资源的整合不是一蹴而就的过程，只有围绕着节庆旅游的主题以旅游者的需求为导向不断地进行产品创新，增加新的活动项目，改进旧的活动项目，最终达到可持续发展的目的。整合并不是所有的节庆资源的整合，而是要按照整合的目的筛选整合的对象，有些节庆资源具有文化优势但是并不具有开发的市场价值,而有些节庆资源缺乏文化优势但具开发价值，对于节庆旅游的开发，其资源整合的客体是与节庆主题相融合的可以用于旅游开发的具有开发价值、市场价值的节庆文化资源。节庆资源需要按照节庆活动的传统性、文化性、综合性、动态性的特点进行灵活地整合。 三、区域节庆旅游资源的整合模式 整合就是有机地融为一体，英语单词为“integrate"，意思是融为一体。在进行节庆旅游开发时，要完成区域内的资源整合并让它们能够和谐共存，关键是根据节庆旅游资源特点，对其文化价值给予不同的定位，优势互补，互为依托，让它们能够满足旅游者的不同角度、不同层面的需求，减少它们间的替代关系而加强合作，这也是大旅游原则的集中体现。节庆旅游资源的整合模式应从产品、时间、空间、文化等四个层面进行分类。 1.模式一：产品体系的主题化产品主题化是指以节庆旅游的鲜明主题为主线整合区域范围内的相关特性的旅游产品形成产品线。按照“主题”整合一系列协调性良好的、内容衔接的、共同体现特色的旅游节庆产品，有助于增强产品的特色，塑造旅游节庆活动在旅游者心中的鲜明的差异化形象，推动旅游目的地的整体形象的发展，扩大旅游节庆活动的影响半径。旅游节庆产品体系的主题化主要体现在项目的主题系列化和项目活动内容的系列化两方面。第一方面是围绕主题的项目系列化。例如，三门峡市以“黄河文化”为
如何打造“旅游综合体” 对于相对复杂的旅游综合体，究竟如何打造？不同类别的综合体，打造模式也必然有所不同。我们结合实践经验，提炼出最一般的模式，让开发企业在最短的时间内，抓住旅游综合体的开发要领。主要从四个方面来阐述： （一）形成概念总体方案，确定打造指向 综合打造的指向，既是旅游综合体的核心特征，也是旅游综合体规划打造的第一要领。实际上包括四大含义： 其一，是土地的综合开发。旅游休闲导向型的土地综合开发，是旅游综合体打造的本质所在，所谓“复合型资源、综合性利用”的思想。 其二，是产业的综合发展。旅游综合体，是从单个旅游项目到综合旅游聚集区的转变，实际上是包括地产、商业、会展、创意、体育、文化等在内的泛旅游产业的综合发展架构，当然，不同的旅游综合体，旅游规划和旅游策划的侧重将不同。 其三，是功能的综合配置。旅游综合体，区别于传统旅游景区的特色之一，就是聚集了多种旅游功能，既要突出某项功能，又能够一站式满足游客全方位的旅游体验需求。 其四，是目标的综合打造。一个成功的旅游综合体，实际上完全有可能发展成为“城市特色功能区、旅游休闲新地标、城市文化新名片”，这是一个综合目标的构架，已经超越了一般旅游区的层面而对城市、文化同样有着巨大影响。 （二）确立定位突破为先导 在旅游综合体未来的发展中，必然面临激烈的竞争，赢得竞争的关键，在于定位的突破，主要包括两个方面：
其一，是区域功能定位。就是要跳出地块，在区域旅游一体化的结构中，通过发挥自身的比较优势，明确自身在区域发展格局中的定位，这是旅游综合体融入大区域城镇发展与旅游发展的前提。 其二，是开发主题定位。旅游策划主题应该面向市场需求，以创造差异化的吸引力与感召力为指向，整合自然旅游资源、文化旅游资源和社会旅游资源三大资源，凸显放大比较优势，形成一个独特性的主题（案名），即要找到“旅游综合体”打造的灵魂，这个灵魂将指导旅游综合体个性文化与特色意境的构建，是非常重要也极具难度的一个环节。 （三）确立功能构架为核心 功能构架的确立，是旅游综合体打造的核心所在。 旅游综合体在功能构架上，绝不是各种功能简单的堆砌和罗列，而是要充分研究其主要作用、内在关系和互动模式。 根据实践的总结，我们提出，任何一个成功的旅游综合体，在功能构架上无不是由“核心吸引中心、休闲聚集中心和延伸发展中心”三大部分构成。开发旅游综合体，实际上就是要“打造核心吸引中心、构造休闲聚集中心、创造延伸发展中心”： 1、打造核心吸引中心 打造核心吸引中心，是面向市场需求，创新整合开发核心资源，目的是创造一个或多个独特的核心吸引物，这是创造核心吸引力的基石所在，在总体旅游规划上，可以是一个或多个核心旅游休闲项目——观光景区、主题公园（乐园）、赛马场、赛车场、影视城、特色街区、温泉养生中心、高尔夫球场、特色酒店、主题博物馆。
乡村旅游模式研究及现状分析 背景 乡村旅游的出现，是中国居民旅游消费进入个性化的标志。从以前的知名景点旅游，名胜古迹旅游到城镇旅游、乡村旅游的火爆，反映出中国人旅游消费进入个性化、品质化的时代。 从宏观经济的角度来看，乡村旅游的发展，可以优化农业产业结构、促进农民增收、帮助农民脱贫、保护生态环境、促进城乡一体化。大力提升乡村旅游，促进乡村旅游升级发展，是形势所在，是时代所趋。 自从中国实行了5+2的工作休息制度后，城镇居民的短期短途旅游消费发展非常迅速，这就直接导致了乡村旅游的快速发展。以下一些数据能够说明现在乡村旅游的规模和前景： 我国城镇居民周末休闲节假期出游，70％以上选择周边乡村旅游点； 2014年，全国有“农家乐”超190万家，乡村旅游特色村10万个，接待游客12亿人次，约占全国旅游接待总人数1/3 预计2020年全国形成15万个乡村旅游特色村，300万家农家乐，乡村旅游年接待游客超过20亿人次，受益农民5000万。 可以说，在未来的中国居民境内游市场上最有发展空间的细分市场就是乡村游，这个市场的开发现在也只是开始，远远没有达到成熟的阶段。 模式分析 乡村旅游的模式是建立在整合乡村自然资源、富余劳动力、基础设施开发的基础上，通过政府或企业的组织协调，经过专业开发设计和建设，形成的以乡村特色
为核心的旅游业态。 中国的乡村旅游从最初的瓜果采摘、远足垂钓等简单的模式，发展到今天已经有固定模式的几种特色模式：现代农业型、乡村休闲度假型、乡村生活体验型。这几种模式在国内比较普及，也比较受城镇旅游者的欢迎。 乡村游的本质是以农村土地和合理流转和整合为基础，以农村富余劳动力的服务为载体，以政府化或者公司化运营的核心推动力的农村生产模式的创新。 从乡村农户和政府管理部门的角度，看乡村旅游的资源整合模式：
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
旅游综合体四大模式、优劣势分析 旅游综合体的核心在于旅游产品，针对不同的客群、地域、资源而产生了丰富多样的旅游产品模式，如同沙场上的不同兵器，各有所长。综合研究，目前国旅游综合体的开发模式，大体可以分为四大类型——主题游乐型，景点依托型，度假酒店型，以及文旅小镇型。 这是一个群雄角逐的新沙场，不管是有着正统血脉的旅游企业，还是生于草莽的土豪地产商，抑或是半官半商的城市文化投资公司，甚至是精耕一方的农场或私家酒庄，都从旅游综合体新江湖的一隅崛起，并迅速展开了凶悍的疆场厮杀。 一、主题游乐型 主题游乐型旅游综合体模式诞生于人们对外界充满无限向往的八九十年代，在改革开放的窗口，欢乐谷和世界之窗的出现，正迎合了人们改革开放走出去的心理需求，随后，华侨城开始了一二线城市的全国布局，并有了越来越多的仿效者，摩天轮、云霄飞车、卡通装，在大江南北风靡起来。 不过，由于往往规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求，且资金沉淀较多，所以涉足的房企较少。效仿华侨城模式的华强集团，目前距离前者还有较大差距。而一直将“中国迪士尼”作为目标的华侨城集团至今仍是国的龙头巨无霸，但相比较自我造血功能强大的迪士尼，我国的主题游乐型旅游综合体仍是小巫见大巫。 用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式，温
泉、高尔夫、滑雪等休闲运动项目也与此有异曲同工之处，融体育经济、赛事经济、商务经济、休闲经济及房地产开发于一体的“观澜湖模式”即为其中的典型代表。在国民收入不断提高、文体休闲需求越来越旺盛的今天，这一类文体休闲主题的旅游综合体有望获得新的爆发。 1、优势 这种模式曾经一度深受地方政府欢迎，低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使得这个看起来资金沉淀较大的形态现金流很容易得到平衡。2012年，华侨城甚至凭借良好的运营能力，成功实现了未来门票收益资产证券化，成为旅游行业第一单。 2、短板 主题游乐型旅游综合体的发展，必须有持续的市场热情作支撑，然而，缺乏强大造血能力的国却很难做到一招鲜，往往都是用地产销售作为重要支撑。随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵，以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降，门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都受到了一定程度影响，曾经的优势很难再得以发挥，历史也将他们推到了转型升级的节点，是“坐以待毙”还是掷重金激发新活力，成为主题游乐型旅游综合体的两难选择。 3、未来趋势 如何持续地留住游客，用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点，融入文化秀是其中的一个必然选择，华侨城、华强、宋城等都已
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/d611683569.html, 民俗旅游资源的开发模式研究 作者：张永方 来源：《西部论丛》2018年第07期 摘要：民俗旅游是一种高层次的文化旅游，它在旅游发展中占据越来越重要的地位。开 封市作为八朝古都，民俗旅游资源十分丰富，包括饮食民俗旅游资源、建筑民俗旅游资源、岁时节日与庙会旅游资源等并且富有原真性、独特性、文化性的资源特征。针对开封市现有民俗旅游资源发展现状，提出了主题公园模式、节庆活动模式、民俗博物馆模式、旅游演艺四种开发模式，并进行了相应的分析。 关键词：民俗旅游资源开封开发模式 一、开封民俗旅游资源开发现状 （一）开封民俗旅游资源类型 1.饮食民俗旅游资源。俗话说：“民以食为天”，开封作为豫菜的发源地，饮食文化历史悠长，我国烹饪界的始祖伊尹就出生在今开封杞县。在北宋时期，开封的饮食文化达到了鼎盛。开封的诸多菜肴中，最吸引人的有灌汤小笼包、桶子鸡、鲤鱼焙面、套四宝、等。开封的特色小吃有花生糕、双麻火烧、杏仁茶等。开封著名的餐饮老字号有：始创于1864 年的“马豫兴”，1882 年的“稻香居”， 1897 年的“沙家酱牛肉”，1997年的“第一楼”等，都是著名的汴梁老店。 2.建筑民俗旅游资源。旅游建筑从属于旅游资源，开封民俗旅游建筑促进了开封悠久文化的传承与发展。与此同时，这些旅游资源也在不断地吸引着来自四面八方的旅游者。其中以清明上河园、开封古城墙、大相国寺、开封刘家胡同、山陕甘会馆等民俗建筑最为有名。 3.岁时节日与庙会旅游资源。岁时节日与庙会是人们在生活和实践中为了纪念重要的日子而创造出来的一种民俗文化。每年10月18日至11月18日，“菊城”开封举办为期一个月的菊花花会，来自全国各地的游客在金秋时节共聚在开封，徜徉在花海中，欣赏数千种精心培育的菊花，感受开封市花的魅力。 （二）开封民俗旅游资源特征 1.原真性。原真性是文化遗产保护的重要原则，开封政府充分认识到这一点，在发展本地民俗旅游业的同时，全面深刻地贯彻了这一原则。如投资21亿元建设环城墙公园，最大程度的保持古城墙的古色古香、原汁原味。同时，对于有些已经失传的历史文化资源，通过街道名称来印证和记忆历史的存在。如双龙巷、学院门街、理事厅门街等。 2.独特性。独特性即独一无二，“人无我有，人有我精”。开封市便是有这样的民俗旅游资源。开封古城人杰地灵，坐拥中原腹地，拥有2700多年的建都历史。作为八朝古都，开封宋