房地产开发的五证二书一照

买房行家必问的十大问题

一般在置业顾问给你介绍完区位沙盘以及户型以后,你需要问以下十个问题：

1、这个小区的容积率是多少？容积率又称建筑面积毛密度，是指一个这个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住这个小区，高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到）

2、这个小区房子的公摊率是百分之几？每个户型公摊面积分别是多少，室内实际面积是多少？

3、这个小区车位配比率是多少？（单位住宅这个小区内这个小区住宅总套数与设计布置停车位总数的比值。）在这个小区规划与设计中，如何选取合理的车位配比率：

首先，要看这个小区的定位，如为面向高收入家庭的高档楼盘，则应考虑一个家庭有多辆车的情况，从而选取较高的车位配比率；

其次，根据所在城市经济状况、家庭车辆拥有率来确定相应的配比率；

最后，要考虑城市经济的发展速度，预留一定的富余量。

4、房地产五证两书一表是否齐全，公示在哪？

五证两书一表：地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售（销售）许可证》；二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；一表：竣工验仪备案表

5、这个小区园区内有没有儿童娱乐设施，面积多少？ 6、这个小区合作的银行有那几家，能不能提前还款，提前还款

有没有违约金？

7、如果贷款征信没有审批通过，定金和首付能不能全部退回？

8、如果延期交房怎么赔偿？

9、这个小区备案价是多少？

10、一次性付款优惠几个点，贷款优惠几个点？

你千万不要乱问价：不要问最低价，置业顾问百分百不会说真话;即使置业顾问说房子已经是最低价了，买房人还是会觉得觉得有水分还能再便宜，还是不会买。

售楼部早会分享房地产小知识

一、房产小知识

1、房地产：由房产和地产组成，即土地和建筑物的组成。城市发展的水平主要体现在房地

产，房地产是龙头企业，它能带动装潢、广告、服务等行业的发展。房地产的增值是由地价、

环境或市政服务的改善，而不是建筑物的增值。

2、房地产经营的程序：前期的土地批文；立项；市场调研和项目可行性分析；项目的投资

和测算(即投资项目的测算)；项目的初步设计、整体规划、户型的设计；方案的确定；开始工程营造；清理土地建筑物；施工；全部竣工。

3、房产预售的条件：整个项目的投资额应超过25%；应申请预售证；预售证审批下来可以签约收款。

4、五证：《国有土地使用》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程.

施工许可证》、《商品房预售许可证》

5、两书：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》

二、房地产的名词解释：

开盘：房地产开发项目正式发售的日期称为开盘

建筑面积：所有地上地下总建筑面积之和

使用面积：在一套建筑内除去非居住面积之外的面积.

容积率：总建筑面积/占地面积

占地面积：建筑所规划用土地总面积

建筑占地率：所有建筑物的垂直投影的占地面积(中午12点) /占地面积.

绿化率：绿化面积/占地面积

得房率：建筑使用面积/建筑总面积

控高：所造建筑之总高度，由规划部门规控

单元房建筑面积的构成：套内建筑面积+所分摊的面积

套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积所分摊的公用面积

分摊系数： (一栋建筑物)公用面积/整栋建筑物套内面积之和

公用面积=套内面积之和*分摊系数

面积误差：整栋楼不允许有误差，整套允许有3%的误差

三、建筑物的分类

按照建筑物的使用性质可以分为：

工业建筑：供人们从事各类生产用建筑和为生产服务的附属用建筑？

农业建筑：供人们从事农业、牧业的种植、养殖、畜牧、贮存等用途的建筑。如：塑料薄膜大棚、温室等民用建筑：供人们居住、生活、学习工作和从事其它公共活动的建筑。民用建筑又分为居住类建筑和公共类建筑两类。居住类建筑包括住宅、宿舍等；公共类建筑包括办公、教育科研、文体、商业、医疗、邮电、广播、交通和其它建筑等。

房地产专业名词及术语(1）

1、住宅

(1）住宅的类型

①按照住宅层数分类可分为:低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅(超高层住宅）；

②按照住宅的平面布局分类可分为：点式(墩式、塔式)住宅、条式（板式）住宅；

③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼)、退台式住宅（台阶式住宅)、跃层式住宅（复式住宅)、错层式住宅（梯间式住宅）；

④按照住宅使用功能分类可分为:公寓,纯办楼，商场，综合楼和别墅等。

(2）共有住宅(公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。

（3)私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅.公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。

（4）期房:指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

（5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

(6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

(7）房屋的所有权:为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和.拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利

(8)房屋使用权：是指对房屋拥有享用权,拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。 （9)房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和,既房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益的处分的权利.

（10）产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证"的二合为一，是房地产权的法律凭证。

办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证——2.国有土地使用权证——3.建设工程规划许可证——4.建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——5.商品房预售许可证 详细步骤介绍：

一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证

1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划） 程序：

（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处 （2）用地处转总工室审查 （3）报局业务会批准 （4）领取选址意见书

2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）

（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查 （2）主管局长、主管局市长批准 （3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（由土地局审批下发）

（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处 （2）土地评估

（3）土地局测量对现场测量，出定界图

（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证 二、建设工程规划许可证 1． 市消防支队盖章

（1） 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批

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（2） 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章 2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续 3．房地产开发建设规模

建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理 4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）

（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处 （2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字 （3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单 5．放线报告