泗阳县泗水古城招商策略策划报告
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1 香港波特商业经营管理集团有限公司
深圳市波特商业经营管理有限公司
《项目招商策划报告》
泗水古城
中国·泗阳·CRD
香港波特集团
深圳市波特商业经营管理有限公司
泗阳项目组
二00六年八月
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招商定位篇
一、商业街分类………………………………………………………………………3
二、泗阳县商业状况简析……………………………………………………………3
三、泗水古城项目简析………………………………………………………………4
四、项目定位…………………………………………………………………………4
招商原则篇
一、招商指导思想……………………………………………………………………8
二、招商基本原则……………………………………………………………………9
招商规划篇
一、楼层平面规划……………………………………………………………………10
二、业态业种规划……………………………………………………………………11
招商策略篇
一、价格策略…………………………………………………………………………12
二、定价分析…………………………………………………………………………12
三、招商营销策略……………………………………………………………………13
四、推广策略…………………………………………………………………………13
五、经营策略…………………………………………………………………………14
六、招商优惠政策……………………………………………………………………14
品牌规划篇
一、招商对象…………………………………………………………………………15
二、招商方式…………………………………………………………………………15
三、招商区域…………………………………………………………………………15
四、招商品牌规划……………………………………………………………………16
招商条件篇
一、招商量分析………………………………………………………………………17
二、合作方式…………………………………………………………………………17
三、遵循的原则………………………………………………………………………17
四、招商条件…………………………………………………………………………18
五、招商细则…………………………………………………………………………18
招商收益篇
一、租金收益测算表…………………………………………………………………19
二、管理费测算表……………………………………………………………………19
招商人才篇
一、专业人才做专业事………………………………………………………………20
二、人员配置及架构…………………………………………………………………20
三、人员教育培训……………………………………………………………………20
招商管理篇
一、招商操作程序……………………………………………………………………21
二、管理公司成立的重要意义………………………………………………………21
三、管理操作…………………………………………………………………………21
综述………………………………………………………………………………22
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招商定位篇
一、商业街分类
（一）按规模分类：
大型商业街：在长度为1000米的标准基点上进行的商铺有序布局，如上海的南京路和淮海路两大商业街，北京王府井和西单北大街两个大型商业街。
中小型商业街：如深圳华强北路商业街。
（二）按功能分类：
综合型商业街：如南北总长度为1600米的北京西单商业街，乌鲁木齐中山路商业街；
专业型商业街：如杭州健康丝绸特色商业街、福州榕城美食城、北京三里屯酒吧一条街等。
（三）按所处位置分类：
商业步行街：这是商业街最大众化也是最基本的形式。它是处于某一商业圈内的、面向大众消费群体的商业街。
小区商业街：指建在小区、并以小区居民为主要对象的商业街。
地下商业街：指建在地下，一般为广场地下，或者驳接地铁的条状商业街。
※本案属大型复合型商业步行街·泗阳CRD
二、泗阳县商业状况简析
泗阳县零售业、服务业、娱乐业等尚处在初级阶段，没有真正意义上的商业中心、休闲娱乐中心、美食一条街的存在。该区域聚集的零售、餐饮娱乐及其它业态较全面，从商业经营的每一个方面看，都比较原始，不具备现代商业氛围。该区域除振兴路名品服装商铺外，其它都以经营中低档商品为主，餐饮类除桃源路美食街以外，目前正在经营的没有较为集中的场所，且经营档次也是较低，环境卫生也极不理想，不具特色。餐饮、娱乐休闲类更是难以体现现代都市生活的风格。
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三、泗水古城项目简析
泗水古城是由南京亚都房地产开发有限公司投资开发的超大规模泗水古城商业步行街，泗水古城商业步行街项目，属泗阳县2006年重点开发建设项目。该项目的开发不仅是一次商业的变革和机遇，更是在深厚汉文化底蕴基础上对城市的建造。该项目位于泗阳县中心西北方，占地26万平方米，总建筑面积约达22万平方米，项目一期总投资1.2亿元。它将建设成泗阳县规模最大、档次最高、功能最全的复合型商业街，即将购物、餐饮、休闲娱乐、文化、景观、旅游、交友、体验融汇于一体。项目于2006年5月破土动工，计划于2007年5月建成，泗水古城项目的建成将大大提升泗阳县商业经营的档次和水平，成为泗阳县融古代文化和现代商业为一体的中心商业区。
四、项目定位
（一）分析
1．泗阳县商业氛围较好，加以合理引导，其前景将十分看好。
2．泗阳县需要一场商业模式的革命，泗水古城正是这场商业革命的摇旗者。
3．风格、文化、质量的差异将成为项目脱颖而出的关键所在。
4．泗阳县的区位优势的发挥需要一个领导型的物业做支撑。
5．购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、文化、景观、交友将进入体验时代。
（二）定位基本原则
1．因地制宜
项目商业业态定位必须适应本地需要，符合各层次消费人群方便、快捷、实惠的消费需求，才能真正实现聚客率的的提升。
2、概念先行
体现传统文化，引领商业潮流，提升城市形象，改善生活质量，全力打造成为泗阳的CRD。
3、品牌经营
尽可能实施品牌经营，进而提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投资信心
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（三）项目的经营战略定位
本项目定位为中档，集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、观光、文化、景观、交友、体验于一体的“一站式”中央商业步行街，泗阳CRD。
在对外宣传方面要体现中高档次，增加对各业态品牌商家的吸引力，能很好体现泗水古城的整体形象。
1．项目地处主商业主干道淮海路和北京路之间，具得天独厚地理位置，具极大商业开发价值。
2．22万平方米超大规模的仿古商业组群建筑，以复合的商业形态引领泗阳县商业潮流。
3．绝版地段近26万平方米的商业街区，把商业和文化、休闲娱乐、景观等进行有机地结合。
4．泗阳县2006年重点开发建设项目，是泗阳县政府形象工程。
5．一流的外观仿古装修设计体现亮丽、宽敞、通透、流畅的个性和美感，富有极强的冲击力。充分展示了项目深厚的文化底蕴，传统文化和现代商业的完美融合，让消费者留连忘返。
6．餐饮、休闲娱乐、景观体验是本案具备的战略优势，填补了当地市场相对的空白，营造良好的经营口碑是发展的根本。
7．政府对项目开发给予的支持和优惠是显而易见，对项目开发的观注和支持将一如既往。
（四）功能定位
F段：楚汉春秋 南四合院：丽人天地 北四合院：财富乐园
餐饮：美食大观园、特色中餐、烧烤、海鲜等
传统百货：化妆品、黄金珠宝、古玩、女装、男装等
成功者的乐园，传统文化、现代商业的交织和融合。开始全新的人生体验。
D段：浪漫之都 中央景观区：东方巴黎
休闲：西餐、酒吧、咖啡厅、影视等
时尚品牌：知名品牌系列、大小家电、钟表眼镜等
时尚潮流之都，尽显生活之品味，满足人们对时尚和潮流的追求,塑完美人生。
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B段：动感世界 四合院：红番区
娱乐： KTV、迪吧、足浴、桑拿、按摩等
精品世界：运动休闲系列、工艺品、棋牌、桌球、乒乓球等
生命活力的运动之城，主要营造泗阳地区的夜色经济，是融运动、娱乐为一体的特色区域。
精品与特色汇集，繁华与质量相聚。古今中外的交汇，展示了一幅幅美伦美奂的图画，仿佛时空置换，让人们留连往返，追求无限；足不出户，亨受古典之韵、体验潮流之乐。
（五）目标市场定位
商业街的定位，与其它商业业态相比，商业主题定位和社会主题定位价值表现得更为突出。信誉和口碑是商业街长期发展的依托，泗水古城商业步行街的招商工作具有政府规划的性质，不能完全被动地接受客户的租赁行为，一般情况下，开发商们要对入驻商家进行信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面进行考察。
从经营业态定位为：复合型、体现多个主题
从经营者区域定位为：立足本地及周边区域，辐射本省，走向全国
从经营品牌定位为：中档品牌为主，辅以部分高档和低档进行补充，满足市场的实际需求为目的。
(六)目标客户群定位
1、当地和外地商户经营者
具相当的经济实力，本身就是非常内行的生意人，拥有或租有商铺，头脑精明，商铺经营知识、经验皆丰富，对商铺最有需求，或急需扩张生意，或扩展规模，或由租赁转为自买自营，他们是最有兴趣和实力的商家，是本案的准客户。
2、当地和外地普通市民
此类客户往往具一定的经济实力，愿意尝试商业经营，比较注重商业街的形象和对商业街经营管理的理念。
