[经济管理]
金融泡沫和房地产泡沫的产生缘由及其对策分析
彭讲华
(南京财经大学国际经贸学院,江苏南京210000)
[摘 要]房地产业是国民经济的支柱,房地产业的健康发展与否关系到我国国民经济的安全,所以对
房地产业发展的监控尤其重要,造成金融市场和房地产泡沫的原因主要包括资本膨胀、流动性过剩等宏观经济因素,以及市场主体盲目跟从等微观经济因素,同时包括政府监管不当等非经济因素。为根治金融和房地产泡沫,我国应加强金融监管,转变经济增长方式以促进经济持续健康发展。
[关键词]金融泡沫;房地产泡沫;流动性过剩;实体经济
[中图分类号]F830 [文献标识码]A [文章编号]1002-2880(2010)01-0104-02 一、泡沫化产生的缘由
追究金融泡沫和房地产泡沫的产生缘由,无非由经济因素和非经济因素两种成因导致,而经济因素又可根据影响主体和影响客体的不同分为宏观经济因素和微观经济因素。
(一)宏观经济因素
11经济增长带来的资本膨胀效应
自1998年东南亚金融危机以来,我国国民经济始终保持在8%以上的增速发展,经济规模逐步增大,从而带动了个体资本规模和企业等集团资本规模的持续膨胀,进而使得国内总资本规模加速膨胀。而资本具有牟取暴利的特性,使得资本过多涉足“虚拟”的金融业以及“半虚拟”的房地产业,过度的资本投入在非理性炒作的影响下最终导致了金融业和房地产业的泡沫化“虚假繁荣”。
21流动性过剩及国际热钱的涌入
改革开放以来,我国卷入国际市场第三次分工的浪潮,逐步使得国民经济走入外向型经济增长的轨道,转变为新的“世界工厂”。过多的贸易优势虽然带动了以出口导向型为主的企业发展,使得我国国民经济借以在短时期内迅速发展。但是因贸易顺差带来的超额外汇储备加速了我国流动性的过剩,进而使得金融系统内部资金量迅速膨胀,金融业泡沫逐步出现,并随着流动性的进一步增加,泡沫化更加严重。
近年来,人民币升值压力逐步加大,借助我国经济的繁荣发展,国际热钱透过我国汇率改革的缝隙大举流入,并与国内资本一起投机房地产业,使得房地产业短期内地价、房价节节攀升,泡沫化程度不断加深。
31实体经济的萎缩,投资渠道的减少
自2007年次贷危机以来,以出口导向型为主的中小企业备受打击,资源与市场“两头在外”的实体经济格局使得企业在欧美市场萎缩的背景下难觅投向,逐步将投资于实体经济的资本转而投入股市、楼市等高回报、高风
险投资渠道,期望寻求短期投机收益。
过度的资本注入使得股市、楼市短期内难以消化,资本的相对剩余和相对过剩使得金融泡沫和房地产泡沫出现,并随资本的反复注入泡沫化程度逐步加深,并在一定程度上进一步恶化。(二)微观经济因素
11市场主体的盲目跟从
经济学和金融学的基本原理认为,市场主体(即交易
中的买卖双方)是理性的。然而,理性同时又是有条件的,即存在完全透明、完全对等的市场信息。但是,在现实的市场经济运行过程中,并不存在完全的市场信息,反而因信息优势方的炒作或投机行为带动市场的运行。在以股市、楼市为主的偏虚拟经济中,绝大部分交易主体处于信息的劣势方,只能盲目跟从于信息优势方,使得股市、楼市在经济好转或繁荣时迅速膨胀,泡沫化进程加快。而我国楼市、股市自2003—2007年,始终保持着“牛市”,发展势头相当好,使得盲目跟从者在谋取超额收益的同时丧失理性,加大了金融泡沫和房地产泡沫出现的可能。
21投机性的供求效应(1)需求效应
在金融投机与房地产投机中,需求曲线并不是按照正常品的价格机制呈现反方向的对应关系,即随着商品价格的上升需求量而随之下降。而是呈现向外弯曲的需求模型,这正是近年来导致金融泡沫和房地产泡沫的原因。
在金融泡沫和房地产泡沫形成的过程当中,起初,当商品的价格低于购买者的保留价格P 时,价格机制仍然有效。而当价格高于P 时,超额的利润回报使得在商品价格上涨的同时,市场预期价格在未来更会上升,预期的如此传导往复,使得泡沫出现,并随着预期在交易主体间的蔓延进一步加剧。
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401—2010年第1期总第187期黑龙江对外经贸
H LJ F oreign Economic Relations &T rade N o 11,2010Serial N o 1187
(2)供给效应
如上对需求效应的表述,同理可知,当金融商品价格和房地产产品价格低于P时,商品交易仍按照正常品的市场交易运行,价格机制仍然有效,商品价格与商品的供给量呈现正方向的对应关系。
但当商品价格高于P(可理解为消费者的预期投机价格)时,便会出现价格机制失效的情况,即商品供给方不再单纯地赚取商品的教育收益,而且要占有正常品交易收益以外的额外预期收益。
股市的“逢涨不抛反而买入”、房地产商的“捂盘惜售”等现象便使得供求在短时期内供应严重失衡,在市场预期的作用下,供求失衡引起的价格飞涨使得金融泡沫、房地产泡沫随之出现。
(三)非经济因素的影响
11金融监管缺失
金融泡沫与房地产泡沫的形成都离不开资金链的支持,两种泡沫的形成在一定程度上都反映了政府对进入监管的缺失。以人民币升值为预期的汇率、以外向型模式为主的经济模式、以流动性过剩为背景的国际形势使得我国国内资本规模呈级数式上涨,而相配套的外汇监管、热钱吸收与对冲等因进入改革的滞后难以实现,短期内国际投机资本、贸易资金难以消化,加剧了以投机资本集聚产业———金融业和房地产业的泡沫化。
同时,国内金融系统内部的信用泛滥,使得大量的信贷资金被用以房地产商的积压资金当中,在加剧房地产泡沫的同时也加速了金融泡沫。
21土地审批制度的单一型弊端,地价高涨引发新的信贷过度
我国实行的是土地集体所有制,所有权归属国家政府,单纯的经营权归个人,而土地审批过程中的无序竞争,进一步提升了竞拍中的土地价格。“地王”的出现无疑增加了房地产商的建房成本,在赚取超额收益意识的引导下,地价成本的上升必将导致房价的更高攀升,最终导致房地产因价格高涨,恶性投机行为而引发房地产泡沫,此次泡沫主要体现在基础资产价格上的泡沫化和无序高涨。
同时,“单一型”土地审批程序的存在,无法避免寻租行为的出现,过度的因恶性竞拍而形成的寻租成本势必再次加入到土地竞拍的成本中,无形中再次提升了地价的膨胀速度,加剧了泡沫化出现的程度。
地价上涨的同时,房地产商所需的购地和建筑资金也随之上升,而其资金链大多依附于银行信贷,最终导致金融系统内部信贷规模迅速膨胀,在房地产泡沫出现并加剧的同时导致了更加严重的泡沫。
二、根治金融泡沫和房地产泡沫的对策
(一)加强金融监管,稳定金融秩序
11在坚持货币政策的同时,加强对国内信贷的监管
在应对次贷危机影响的过程中,必须坚持适度宽松的货币政策,抵御经济形势的继续恶化。但同时必须加强对国内信贷的监管,尤其是对房地产业等投机性较强产业的信贷规模,从资本流向的根源上阻截恶性投机行为的蔓延。
21稳定汇率预期,遏制过度的汇率投机行为
汇率监管部门综合运用对冲、对外投资等多种方法稳定汇率预期,抵御国际热钱的涌入,从国际投机资本的角度防控投机风险,防止热钱注入国内市场,从而降低其投机金融产品和房地产产品的可能性。
31加大对国际投机资本的监管,维护金融稳定
近年来,以“量子基金”为代表的国际大宗投机资本不断投机于各个国家的金融产品,加剧了国际金融市场的动荡,同时也加大了各国当局抵御投机性极强产业泡沫化的难度。因而,政府必须从入境资本的数额、入境资本的进出频率、入境资本的目的等多个角度对进出我国资本市场的国际大宗投机资本进行监督,在维护我国金融秩序的同时,遏制金融泡沫出现的可能,同时抵御其投机我国房地产业的威胁。
(二)转变经济增长模式,形成内外兼顾的经济
过分依赖外部市场是我国遭遇次贷危机以来的重要教训。因而,转变以外向型经济增长模式,形成内外兼顾的经济模式显得尤为重要。转变经济增长模式,不仅可以增加资本投资的渠道,向产业链更深更广的区域发展,同时还可以降低对欧美市场的过分依赖,形成以内销为主的内部循环模式,使得国民经济增长中,消费与投资平衡增长。此外经济增长模式的转变在实体经济恢复的同时,有利于降低相应的因贸易顺差而致使外汇储备,降低流动性过剩的风险,更有利于用高新技术改造传统的中小企业,促使其成为新的经济增长主体。从而借以消化过度的资本剩余,防范金融泡沫和房地产泡沫的出现。
(三)加大市场信息透明度,增强购买者的理性意识
市场经济中,信息的及时性、准确性和完整性极为重要。在防御金融泡沫和房地产泡沫形成的过程中,及时准确的、完整的市场交易信息更为重要。各级政府尤其是国土资源管理部门对各地块地价的公开,在防止房地产商恶意提高房价的同时,增加购买者的理性化交易行为。而商品房市场交易过程中,对房价的强制性公开更能从信息的源头上降低因盲目跟从而引起的房地产泡沫。
同时,金融监管部门,如央行、证监会、银监会等监管部门对利好消息的及时完整的公开,势必会提高金融产品购买者的理性预期,减弱恶性投机者的信息优势,从而规范其交易行为,防止金融泡沫的形成。
因而,在金融产品和房地产产品的审批、构建、交易全过程中,推行信息及时、完整的公开,在稳定市场交易秩序,抵御泡沫经济形成的过程中显得尤为重要。
[参考文献]
[1]徐金毅.论房地产泡沫产生的原因[J].中国商界,2009(5).
[2]钟立春.房地产泡沫对我国金融安全的影响及对策[J].商业经济,2009(7).
[3]王必梁.论房地产泡沫的成因、危害及对策[J].沿海企业与科技,2005(11).
[4]张文远.我国房地产泡沫对金融安全的影响研究[J].山东大学硕士论文,2007(9).
(责任编辑:马 琳)
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彭讲华:金融泡沫和房地产泡沫的产生缘由及其对策分析
房地产泡沫的成因分析及防范对策
房地产泡沫的成因分析及防范对策 中文摘要：近年来, 我国房地产价格一直高位运行,投机交易极为活跃，百姓买房越来越困难，房地产已成为社会关注的焦点问题之一。当前，我们应该怎么做才能遏制房地产的过热发展,“最严厉”的楼市调控究竟能否使我国的楼市实现“软着陆”？本文将通过对日本房地产泡沫和美国次贷危机两个案例进行分析, 希望可以从中吸取经验并有针对性地提出中国房地产市场泡沫的应对策略。 关键词：房地产泡沫次贷危机应对策略 Abstract：In recent years , China's real estate prices have been running high , Speculative trading is very active , People feel more and more difficult to buy a house , Real estate has become a focus of social concern . How should we do to curb the overheated real estate development now, Most severe of market regulation can make our property a "soft landing"? This article will analysis the Japanese real estate bubble and the U.S. subprime mortgage crisis, hope to learn lessons and puts forward China's real estate market bubble of the coping strategies. Key Words：Real estate Bubble Subprime mortgage crisis Coping strategies 一前言 经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。美国著名经济学家查尔斯?P?金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格将远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。 第1页 (共14页)
目录 提纲： 摘要 引言 简单介绍房地产以及引出房地产泡沫 一、房地产泡沫的实质 二、房地产泡沫的危害 (一)造成经济结构和社会结构的失衡 (二)容易引起金融危机 (三)造成生产和消费危机 (四)容易引发政治和社会危机 三、房地产泡沫的成因 （一）过度投机 （二）消费者及投资者对未来价格的预期 (三) 银行信贷非理性扩张 四、防止房地产泡沫产生的措施 （一）加强对房地产市场的宏观监控和管理 （二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理 （四）加强金融监管力度，合理引导资金流向 五、我国房地产泡沫成因及其治理过程 （一）我国房地产泡沫的形成原因 （二）我国房地产泡沫治理的对策
房地产泡沫形成原因以及防范措施 内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。 一、房地产泡沫的实质 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。 二、房地产泡沫的危害 (一) 造成经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营
学号： 现代房地产投资与开发结课论文 课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）： 姓名： 指导老师： 班级： 日期：2014/12/25
摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。 关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略
1前言 房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。 2泡沫与泡沫经济 2.1泡沫的定义 2.1.1泡沫经济现象的历史回顾 荷兰1634-1637年的郁金香泡沫 密西西比股市泡沫(法国) 南海泡沫 日本房地产泡沫 我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 2.1.2泡沫的定义 概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。 两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。(2) 2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3) 2.2.1实体经济 实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 2.2.2虚拟经济 虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 2.2.3泡沫经济 泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济 2.3.1价格波动与泡沫经济
日本房地产泡沫原因及过程 日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。 （一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈 日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。 在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。 对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话 从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。 据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。 同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。 更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。
抑制房地产泡沫 摘要 如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。 1. 建立房地产泡沫模型。 经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成 2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。 从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断， 2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型， 用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。 4．解决措施 根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势
关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab
目录 一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (3) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (4) 5.1房地产泡沫的测度模型 (4) 5.1.1理论准备 (4) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (6) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9) 5.3.1理论准备 (9) 5.3.2影响房价的因素分析 (9) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13) 5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (18) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (19) 八、抑制房价的建议 (19) 九、结果预测 (21) 十、参考文献 (21) 十一、附录： (22)
基于行为金融学的房地产泡沫现象分析 摘要：随着前些年房地产价格疯狂地上涨引发房地产泡沫现象，近期国家和政府宏观政策调控的指引和经济发展趋于新常态化，使我国多地房价一度低迷，多地鬼城等事件发生。以当今房地产泡沫现象为背景，加入行为金融学的投资者心理和行为因素为投资者分析房地产市场存在的问题及其产生泡沫的成因。为房地产市场购房者和开发投资商的非理性行为及其国家政府的政策提出了一些规范建议，促进我国房地产市场健康发展。 关键词：房地产泡沫;房地产投资者非理性行为;房地产泡沫形成成因;行为金融学; 1、行为金融学的产生和发展 经过与传统的有效市场理论(EMH)的多年来的交锋，基于市场的信息的披露不充分，理性与非理性投资者掌握的信息不对称。难以形成完全理性的市场竞争机制。理性投资者与非理性投资者共同决定市场价格，有效市场假说没有办法继续解释发生的经济现象，行为金融学也就产生了。 行为金融学是后金融时代经济学的众多分支学科中推翻了有效市场假说，将心理学和行为学共同融入金融学理论中，所取得成果最为丰硕的领域之一。它将人们在投资金融决策过程中的自身原有的偏好、信念、知识构架感觉及其受外界干扰的从众心理一系列影响决断的因素都考虑进来。通过探究这些市场非有效性的因素看其对房地产市场价格的影响。如果把开放商和购房者在房地产的行为投资活动看成一个心理过程。以下图表为投资者心理对房地产价格的影响： 在行为金融学中，有限套利理论是其重要的理论板块，在后金融时代的中，传
统的金融学中假设套利是完全无风险的，已经无法解释很多市场经济现象。它不可能是充分实现的，受到很多因素的影响。例如市场中不能提供完全的替代品，受到资产价格回归的时间和资金信贷配给的限制以及噪音交易者在市场盛行的限制，各种干扰使得套利者无法充分发挥其捍卫市场有效性的作用。在行为金融学中，第二个重要的理论就是投资者心理。这一理论主要探讨现实世界中投资者在买卖证券时如何形成投资理念和对证券进行判断的。 2、房地产市场泡沫及其存在问题 房地产泡沫，即房地产价格的泡沫，是指由于房地产投机行为而导致的房地产价格超过其自身市场基础价值并持续上涨，房地产市场价格严重脱离了使用者实际承受能力的情况。房地产市场不同其他行业，存在着萧条、恢复、繁荣、衰败的重复的经济周期理论。虽然一般情况下，房地产泡沫仅仅指出现于房地产市场的繁荣阶段，但是泡沫期间房价的暴涨暴跌也是致使房地产市场从繁荣顶端破裂走下坡路的主要诱导因素。致使给经济社会都带来的巨大的破坏，对房地产市场有着摧毁性的打击。 房地产泡沫现象不仅仅在我国房地产市场盛行，在国际市场上更是猖狂。从上一轮回的美国次贷危机以来，美国、欧洲、日本、香港等房地产市场都持续的走着下坡路。全球性的房价格快速上涨，投机现象严重，房地产市场是一个周期长、高投资、高收益、高信贷、高风险、资金密集型的投资行业。房价跟随着我国超常高速发展的经济高低起伏，房地产价格脱离基本面支撑进入非理性的泡沫发展阶段已是不争的事实。我国房地产市场投资者非理性行为表现为投机过度，商品房空置率居高不下、羊群效应严重、房价收入比远高发达国家噪声交易者纵行，过度反应等等众多现象。
中国房产市场泡沫破裂后，会给普通老百姓带来什么影响？ [ 标签：老百姓带来,房产,老百姓 ] 目前我国房产市场泡沫过大，已经濒临破裂的边缘，破裂后会对普通老百姓的生活产生什么影响？ 咏晨回答:5 人气:11 解决时间:2009-12-20 16:55 满意答案 个人就是一个对于中国房地产十分不看好的人士。诚如楼主所说，确实他的泡沫太大了，一旦爆发，将会产生难以估量的影响。楼上的说不可能的事情，确实，国家也不希望这事发生，但是假如不在现在就采取足够的措施，稳定房产，从侧面消除泡沫，那么未来的泡沫爆发也将是一件必然的事情，日本，泰国已经走过这段日子。以前说下岗会使得很多人没饭吃，但是后来也是一样的该下岗的下岗。经济规律造成的后果不是简简单单的人愿就可以解决的。泡沫爆发将会有什么后果？那我来帮你总结下。 (一)生产萎缩 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 (二)消费锐减 Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。 (三)经济增速下降 个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。
房地产泡沫成因与对策分析 ——以HN省为例 摘要：在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大中城市的房地产泡沫程度普遍偏大，更有个别城市的泡沫程度已经明显显现出过大的趋势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，形成的一种房地产市场发展的假象。而HN省房地产业的发展是我国房地产业发展的一个缩影,经历过泡沫期、萎靡期,凭借着建设国际旅游岛战略的出台,HN省房地产业逐渐发展起来。所以，通过对HN省房地产泡沫成因的分析，或许我们可以找出相对的预防对策。 关键词：HN省房地产泡沫成因对策 1 绪论 1.1 研究背景 目前，房地产业作为中国乃至世界各国的重要支柱产业，一直都是前沿热议话题。在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大、中型城市的房地产泡沫程度有点偏大，而且很普遍，甚至有一两个城市的泡沫程度开始呈现出过大的严峻发展态势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，从而形成的房地产业市场发展的一种虚假现象。资产泡沫的其中一种表现方式就是房地产泡沫，如果处理的不好，极有可能对这一国的宏观经济形成动荡，危害性极大，因此房地产泡沫一直以来都是各个国家关注的重点。而HN省房地产业的这种发展模式相当于是中国房地产业发展的一个典型,房地产业历经泡沫期、萎缩期、然后到成熟期，靠着建设国际旅游岛战略政策的作用下,HN省房地产业开始渐渐发展起来。因此，从对HN省房地产业泡沫的各种成因的分析中，或许我们可以找出相对的预防对策。 1.2 研究目的及意义
房地产业在经济发展当中一直都是其中的一只代表支柱，通过对房地产业泡沫形成原因的研究，分析种种情况，得出决策，对房地产业的稳定、健康发展有着重要推动作用，从而实现HN省经济和社会发展的战略目标，对于促进经济和可持续发展都具有非常重要的意义。 （1）通过对本课题的研究，有利于了解HN省房地产业的泡沫成因以及危害； （2）从中得出有利于HN省房地产业平稳、健康发展的相关策略。 1.3 国内外研究现状 1.3.1 国内研究现状 李东晔（2019）在《我国房地产市场泡沫分析》中，明确提出投资者的投机行为、中介的代理问题、金融政策的支持三个方面是导致房地产泡沫的主要的原因，还研究出统计法、指标法、模型法等三种用来检测房地产泡沫的方法，可以检测和分析国内的房地产业是否产生了泡沫和泡沫发展的严重程度，大大地方便了对于房地产泡沫的产生和发展程度的预警措施，而且还可以加强我国对于房地产业市场的风险预防和抵御能力。且李东晔认为房地产泡沫的产生、蔓延和消亡必然会对经济市场形成巨大的动荡，只有加强对于房地产业的泡沫形成原因的深入且准确的研究，才可以不断加强预防和提升抵御房地产业泡沫和相关金融风险的能力。 徐国栋（2019）在《房地产泡沫的传染机制及成因研究》的分析里，运用“VAR模型、脉冲响应函数和方差分解”等三种方法对中国各个阶梯城市之间的房地产泡沫蔓延机制进行了深入研究分析,从中发现了小型城市的房价对于大城市房价产生的影响微乎其微，反而是大城市的房价对于小型城市的房价形成了一定的传染效应。因而发表了“是否控制住一线大城市的房屋价格是抑制房地产泡沫的关键，加强调控一线大城市房价对全国的房地产的宏观调控来说有非常重要的意义”的建设性意见。 张靖伟（2019）在《历次金融危机共性对中国启示，从房地产泡沫角度分析》中明确指出，房地产行业的房屋价格起伏并不是连续性的, 也没有形成固定的周期。又提出了投机才是导致房地产泡沫出现的主要因素,造成了房地产业经济体系中的货币供应量急速增长。由于当前我国的房地产业市场价格的飞速增长, 导致了泡沫的产生, 很明显中国的房地产市场已经违背了“房子是买来住的, 而不是用来投机”的初衷, 这无疑成为了我国实体经济发展的拦路虎, 国家和社会应该要高度重视起来。
如何衡量房地产市场泡沫程度 文 / 江金泽 2016年02月25日 08:09:35 59 国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空臵率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。 任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论： 房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。 房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人
口数量。 任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下： （1）房价收入比 房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标 房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。 首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。 以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、
对我国房地产泡沫现象的研究 王淑梅王朝晖 （山东泰安市房产管理局山东泰安 271000） 摘要：房地产泡沫的形成机制是由房地产内在属性决定的。通过对房地产泡沫形成原因的分析，提出了房地产应“借鉴世界住房保障机制，构建中国的住房保障机制”和“规范土地市场，加强土地资源管理”的解决方法。 关键词：房地产泡沫信息不对称土地储备金融监管 1 房地产泡沫形成原因 房地产具有实体性和虚拟性、投资性和消费性、不动性和流动性等相互对立的属性。土地资源实体的有限性和土地虚拟价格无限性的对立，土地资源的稀缺性和垄断性决定了房地产供给的有限性和信息不对称性。从而引发人们对房地产价格的预期走高，诱发投机行为产生。另外，促成人们房价预期走高的因素并不只限于房地市场，比如经济的高速增长、城市化进程的加快以及各种利好事件对房价都会形成“涨价合理”的预期。 1.1 土地的稀缺性和土地的虚拟资本特性 土地是一切经济活动的载体，其最大经济特征是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性，首先表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上。随着人口数量的不断增加和社会经济文化的发展，人类社会对土地的需求不断扩大，但可供利用的土地又是有限的，这种不足将会有无限扩大的趋势。 土地资源的稀缺性决定了土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨。 在土地获利需求的促使下，由于土地权益是一种虚拟资本，可以反复转手，因此，土地供给具有投机性，把获取的土地权益作为牟利的手段也成为越来越多人所惯用的伎俩，而土地资源的稀缺性、垄断性与投机性必然会导致土地价格的上扬，从而影响房地产价格，使其偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。 由此可以看出，地产的价格在数量上则有一个逐渐增加的变动趋势。当地产的价格逐渐增加的变动趋势超过房产价格逐渐减少的趋势，则房地产表现为增值。所以，房地产的增值性主要是由地产的升值性所决定的，从而决定了房地产发生泡沫现象。 1.2 心理预期 根据理性预期理论，投资主体在充分利用现有的各种信息的前提下，对资产价值做出理性预期。这种理性预期的价格应该与资产的基本市场价值相一致。从定量的角度分析，理性预期最终体现在对未来投资回报的预测，资产的基本市场价值应该是未来现金流的贴现。然而，在实际情况中，由于各方面条件的制约，人们的预期有时会产生一定的偏差，这种偏差会使资产的实际价格产生大幅度波动，使之脱离基本市场价值。房地产价格的波动也是如此，如果人们普遍存在对房地产价格上涨的心理预期，这一预期最终会助长房地产价格的波动。如果房地产的价格波动偏离了基本市场价值，并且满足理性套利条件，那么就会在房地产价格上出现理性泡沫。 当多数投资主体产生非理性预期时，当需求的预期与价格预期的正向反馈导致价格的上涨预期形成了自我强化。过量的资金流入房地产市场，“资产价格膨胀”成为一种普遍现象，但是很少有人注意到泡沫正在孕育中。房地产等价格膨胀通过资产效应，刺激了民众的消费欲望，每个人心理预期非常高，房市像击鼓传花，一直传下去。 1.3 从众行为 投资者并不总是理性地进行决策，其行为不仅受到自身固有的认知偏差影响，同时还受到外界
TECHNOLOGY AND MARKET Vol.18,No.1,2011 近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。改革开放以来，中国房地产市场从无到有，发展迅速，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但目前我国房地产业发展很不规范，存在诸多问题，国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论不断升级。 1中国房地产泡沫程度 通常用房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、房屋空置面积与空置率、房价收入/房屋租售比、银行信贷指标来衡量房地产泡沫程度。 1.1房地产投资增长率/GDP增长率 房地产开发投资额是房地产供给对需求的最直接反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高的价格形成。通常认为该指标不应该超过2。根据若干年数据，我国这一指标超过2的年份为大多数，说明中国房地产投资过热，呈现出较为明显的泡沫过程。 1.2房地产投资总额/固定资产投资总额 反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用于说明某一地区当年有多少资金投入到房地产，这一指标是衡量房地产业发展的稳定性、持久性的重要指标。国际公认的泡沫临界点一般为25%。根据调查，这一指标没有超过预警，但统计数据是全国范围内的，局部地区仍然存在过高的可能。我国目前还未出现全局性的房地产泡沫现象。 1.3房屋空置面积与空置率 适当的房屋空置率满足了流动人口的居住问题，然而过大的空置率预示着灾难。1999年我国根据实际情况，制订了空置率警示表，空置率在14%～20%代表空置率过高。根据相关统计，我国近几年房屋空置率一般在10%～15%。房地产有产生泡沫的迹象。 1.4房价收入比 即一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。世界银行认为发展中国家一般在3～6倍之间（平均房价=商品房销售额/商品房销售面积），我国这一指标已越过警戒线，均为7以上。 从以上指标分析：目前，中国的房地产市场泡沫程度严重。2中国房地产泡沫化的原因 中国房地产泡沫化的原因主要是流动性过剩，人民币升值的预期导致投机资本涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”中，内需疲软，出口受阻，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动模式，而我国长时间以来都是国家和政府引导的公共基础投资拉动增长，历史积累下巨大的流动性过剩。 这么多的资金，涌入中国这个金融创新还很缺乏的国家，大多数的热钱选择了有保值、增值作用的房地产行业。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，当各投资者对未来房价走向的预期过度乐观时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个循环，最终转化为房地产泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，由市场上土地资产的买卖交易直接决定。土地投资只是中国地产泡沫形成的最直接原因。 政府方该部分政策和监管失效是中国房地产市场泡沫形成的主要原因，政府对土地市场的干预失灵和干预过度，直接推动了泡沫的形成。尤其是我们经常听到的“权力寻租”，地方政府由于要完成地方政绩的指标，变相鼓励房地产商的开发投资，以体现自己优良的执政业绩。 3防止房地产泡沫化的建议措施 3.1房地产市场应有政府调控，建立完善房地产供给机制 目前，存在一些房地产商捂盘惜售、囤积居奇的现象，为的就是谋求更高的利润。此时，政府应该加强监管，及时发现，予以管制。加大房地产市场的透明度，根据不同的消费者开发不同的房型，控制不同种类的供给。虽然“居者有其屋”指的并不是所有人都有自己的居所，但政府有义务管制房地产企业不要过度开发利润高的房型，以免导致一种过剩，而另一种不足。 3.2购房者应理性消费，不要一味追捧 正是市场上存在许多投机者才使得房价一轮又一轮地上涨。房价上涨诱使消费者错误地看好房地产，使很多人提早加入了“房奴”一族。此时消费者应理性消费，不要盲从，以免上演“羊群效应”。 3.3政府应采取有效措施控制房价在合理的范围内 房价要与居民的收入水平相适应，房地产业才能健康发展。正如我们说的供需要均衡。政府要引导现在处于不合理状态的房价合理化，尽量让“居者有其屋”。 3.4建立健全配套的金融服务体系，积极推进资产证券化 要从根本上改变房地产不健康的发展问题，建立健全配套的金融服务体系，引导投资与消费行为，要建立风险预警机制，提早发现并防范治理房地产泡沫的产生，从而使房地产行业健康发展。积极推进资产证券化，由于我国最近部分地区开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高，有必要利用证券化产品转嫁风险。 参考文献： [1]刘洪玉.对当前我国房价问题的思考[J].中国地产，2008,(6). [2]刘洪玉.正确认识房价问题，构建和谐市场发展环境[J].中国 地产,2007,(9). [3]社科院.2009年中国房地产蓝皮书[M].北京:社会科学文献出 版社,2009. [4]中国社会科学院经济研究所.房地产泡沫之争论[Z].中国社 会科学院:所局网文联播,2009. 中国房地产泡沫化现状及成因分析 黄龙，王瑜 (西南财经大学会计学院，四川成都610074) 摘要：对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析，并从三个方面提出了解决我国当前房地产市场问题的对策。 关键词：房地产现状；泡沫化；供求理论 doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.01.033 专题研究 58
【摘要】随着市场经济的不断发展，房地产泡沫已经成为我国所关注的热点与难点问题。而房地产业作为我国重要的支柱产业，它的兴衰存亡也关系着我国经济的发展，20世纪末日本发生的房地产泡沫的惨痛经历，也让我们开始对中国的房地产业产生了深深的忧虑。 房地产泡沫实际上是一种经济不平衡的状态，引起这种不平衡状态的原因是多种多样的。但是，总的来说，房地产泡沫的产生原因主要有4个方面。 一、土地的稀缺性和有限性 稀缺和有限的土地是产生房地产泡沫最基础的原因。土地的基本特性分为土地的自然特性和经济特性，而土地的稀缺性是最主要的经济特性。土地的稀缺性和有限性的存在使土地价格有上涨的可能。首先，从供给的角度上来看，土地的供给是相对比较稳定的，而随着经济的不断发展，人口不断地增加，对土地的需求也增加，这样导致土地相对供给不足，供不应求，再加之大部分土地归属于政府也加重了土地的稀缺性，是土地价格上涨。其次，国家把投资重点放在基础设施建设上，这样就使得土地的供给十分紧张从而加重了土地的稀缺性。最后，土地作为一种虚拟资本，与实际资本不同的是它的价格的变动很可能脱离它的实际价值，它的价格一旦上升就很难会下降，土地价格上涨，开发商的成本增加，就会导致房价的上涨，产生大量的房地产泡沫。 二、过度的投机需求 人们对房地产的需求可以分为投资需求、投机需求与消费需求。其中，投资需求和消费需求发生自实体经济领域当中，而投机需求发生在虚拟经济领域当中，它会造成价格脱离市场价格而疯涨的现象。房地产投机是指人们买楼并不是为了居住而购买的，而是为了倒卖牟取短期利益而购买的。适当的房地产投机能过活跃市场，有利于资源的有效配置，有利于促进市场经济的发展。但是过度的房地产投机对整个房地产行业是有害的，过度的房地产投机会导致整个行业的虚假繁荣，使价格有很大的波动，最终形成泡沫经济。 中国在1998年就已经进入互联网时代，但是房地产业一直没有进入互联网时代。新常态下，房地产业从制造型产业转向服务性产业。截止到目前为止，互联网使用人数已经达到8亿多人，这是一个庞大的消费群体，使得各个房地产企业开始关注网上营销这一手段，这打破了传统的房地产业营销模式。回首2014年，万科与淘宝合作买房，在“双十一”开辟了购房专区，以8.9折的折扣销售108个楼盘。万达与腾讯、百度合作成立020业务平台，总投资额达到200亿元。这种网络销售手段也更加的有利于消费者进行投机。 过度的投机需求是产生房地产泡沫的直接原因。房地产价格上涨，会增加房地产投机需求，从而使房价进一步的上涨，直至房地产泡沫破灭，但是随着经济的又一次复苏，又会产生高涨的投机需求，房价上涨，制造大量的房地产泡沫，最终形成恶性循环。 三、信贷扩张 随着房地产规模的不但增大，开发商不可能仅仅只是依靠自有资金来进行开发，大多数开发商会选择向银行贷款，而由于房地产属于不动产，它很容易被查封、变卖。因此，在利润的驱使下很多商业银行非常愿意向房地产开发商发放抵押贷款。而从某种角度上来说，房地产之所以会产生泡沫是由于市场上存在着大量的资金，价格的不正常的上涨，肯定会与市场上存在的资金有着紧密的联系。当大量的资金不断的涌向房地产市场时，市场又缺少必要的风险控制手段与意识，这样，大多数的开发商在拥有少数的资金的情况下就可以进行土地开发，导致房地产业过度开发，使金融风险不断地堆积起来，最终成为了产生房地产泡沫的隐患。银行按照抵押贷款的形式把钱贷给开发商，而银行在评估房地产的当前价值时，往往会过于乐观的估计房地产抵押物的价值，这样，开发商会得到更多的融资，而商业银行也会进一步的增大贷款的数量，就这样房地产的价格与产业就像是滚雪球一样越滚越大，不断地扩张，最终形成了房地产泡沫。
山东职业学院 毕业论文 题目：中国房地产的泡沫形成原因及防范措施 课题名称：房地产泡沫 系部：土木工程系 专业：房地产经营与估价 姓名：赵彤 学号： 201004013234 指导教师：高恒
目录 摘要································································ 一、房地产泡沫的实质 二、我国房地产市场现状 三、房地产泡沫的危害 1.造成经济结构和社会结构的失衡 2.容易引起金融危机 3.造成生产和消费危机 4.容易引发政治和社会危机 四、房地产泡沫的成因 1.过度投机 2.消费者及投资者对未来价格的预期 3.银行信贷非理性扩张 五、防止房地产泡沫产生的措施 1.加强对房地产市场的宏观监控和管理 2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 3.强化土地资源管理 4.加强金融监管力度，合理引导资金流向 六、我国房地产泡沫成因及其治理过程 谢辞 (57) 参考文献 (58)
摘要 房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。 关键词：房地产泡沫；成因；措施；防范 一、房地产泡沫的实质 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。 二、我国房地产市场现状 2011年中国地产泡沫继续越吹越大 房地产泡沫漫画美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解 为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进
数学建模论文 抑制房地产泡沫 摘要 目前各大城市出现了严重的房地产泡沫现象，城市房价已经成为全社会关注的热点问题，本文研究的主要问题是城市房价的形成、演化机理以及影响房价的因素，通过建立房价的数学模型进行科学合理的分析。 针对问题一，通过建立房地产泡沫测度模型测量了不同城市的泡沫大小，发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成，因此依据经济学理论中的泡沫形成和发展过程分析城市房价的形成和演化机理，并将房价的形成过程分为无泡沫的理性增长阶段、泡沫的形成阶段、泡沫的非理性膨胀阶段以及破灭阶段，很好地描述了房价的演化机理。 针对问题二，首先从消费者需求、国家政策和房地产商期望三个角度选取了与房价相关的九个因素，根据经验粗略地比较各因素重要程度，建立层次分析模型对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断，根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断出模型具有很高的精确度，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 。 在对房价形成的机理深入细致分析后，本文将理论结合实际，根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，这些建议可供政府依据价格杠杆对房地产市场进行调控，最大程度发挥市场配置资源的优势，此外，还科学的预测了未来房价的趋势。 关键词 房地产泡沫测度模型 层次分析 多元线性回归 matlab
目录 一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (4) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (5) 5.1房地产泡沫的测度模型 (5) 5.1.1理论准备 (5) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (7) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (11) 5.3.1理论准备 (11) 5.3.2影响房价的因素分析 (11) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (19) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (20) 八、抑制房价的建议 (20) 九、结果预测 (22) 十、参考文献 (23) 十一、附录： (23)