房地产项目成本控制标准表

施工技术　房地产开发项目施工阶段的成本控制　黄淑红　（厦门国贸控股建设开发有限公司，福建厦门　３６１０００）　摘要：项目施工阶段的成本控制是项目成本全过程控制中极其重要的一个环节和阶段，它与设计阶段的成本控制一起构成房地产开发项　目成本控制的两个关键阶段。本文针对施工阶段成本控制的重点内容及控制方法进行探讨。　关键词：施工阶段；成本管控；内容；控制方法　１　引言　工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，且项目实施阶段由　于施工过程周期长，影响因素多，材料价格波动大，工程现场处理　因素都会直接影响工程造价，有效的造价控制可以很好地调节承发　包双方的行为和利益，既降低业主的投入成本，增加项目利润。又　可以促使承包商规范施工行为。　２施工阶段成本管控的重点内容　施工阶段是资金投入最大的阶段，是招投标工作的延伸，是合　同实施的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。在这　一阶段应努力做好以下工作：严格控制工程变更，抓好过程管理，　减少工程索赔；及时组织合约交底、加强合同履约跟踪管理；加强　价格信息管理，了解市场价格变动；对工程质量、进度、造价进行　全面控制；从技术、经济方面采取措施控制工程造价；控制建设工　程价款的结算工作。　房地产开发项目建安成本控制主要从固定成本和可变成本两方　面进行控制。通过对东方高尔夫别墅及公寓已开发项目建安成本现　场管控的得失，并结合行业情况进行分析总结，现场成本管控的重　点如下：　２．１　固定成本控制方面　承包单位是否严格按照合同约定、设计图纸、合同工程量清单　进行施工是固定成本控制的重要内容。一些承包单位为了获取最大　经济利益，不严格履行合同约定，想方设法偷工减料，设备材料以　次充好，更换材料品牌，增加主材价差，从而影响建设项目工程质　量及品质，增加项目后期维护成本。　２．２可变成本控制方面　该部分现场成本管控的重点内容包括暂定项目、洽商变更及现　场签证、合同外项目等。由于该部分成本为可变成本，成本控制存　在不确定性和风险。由于建筑市场竞争激烈，一些承包商为了获得　工程任务，采取低价中标高价索赔的策略，索赔通常会把突破口选　择在可变成本方面，具体体现在以下两个方面：　（１）暂定项目（暂定金额、暂定供应单价、暂定数量）及合　同外项目。由于暂定项目在合同价中属于可调部分。承包商会抓住　这个机会向建设单位进行高报价，如公共部分精装修、钢筋及电缆　价格凋整等。　（２）洽商变更及现场签证。由于施工设计图纸的缺陷、市场营　销需求的调整及工程本身的特点，洽商变更及现场签证的发生是难　以避免的，承包商通常会想方设法进行索赔。主要体现在：①故意　夸大洽商变更事实。如有的洽商变更内容应属于技术变更或细部调　整，甚至仅是对原设计要求进一步解释，这些变更内容对造价影响　很小或者根本没有影响，承包商会充分利用机会进行索赔。若成本　９９　管理人员不能深入现场实际了解事情真相．将不利于现场成本的有　效控制；②同一变更内容多次签认。在成本管控过程中，有时候会　遇到若干份变更通知实质上都是涉及同一项内容，承包商通过多次　报价，利用时间差，企图蒙混过关。若我们不能掌握现场第一手资　料，将会对变更审核带来很大难度；③存在洽商变更指令不完全实　施或根本不实施的情况。洽商变更指令发出后。若工程师不加强现　场监督管理，承包商有时存在侥幸心理．对洽商变更指令不完全实　施或根本不实施。　３　施工阶段成本管控的主要方法　作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审　核工程变更，计算各项变更对总造价的影响，尽量减少工程变更。　从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不　必要的工程费用支出，避免投资失控。　施工阶段工程造价管理的主要任务是通过工程变更费用控制、　预防并处理好费用索赔、挖掘节约工程造价潜力等来节约开发成　本。该阶段造价管理应从组织、经济、技术和合同等多个方面采取　措施。本文通过东方高尔夫别墅及公寓实际施工案例，分析施工阶　段成本管控所采取的措施：　３．１　及时组织合约交底、加强合同履约跟踪管理　（１）合约交底。工程项目合约签订后，为保证总包合同、各分　包合同顺利执行。加深对主要合同条款的理解和认识，有必要向项　目部、监理单位进行合约交底，说明工程的承包范围、承包方式、　合同条件、合同单价及总价、暂定金额项目、暂定供应单价项目．　以及合同执行过程中可能出现的索赔事项及注意事项。　（２）加强合同履约跟踪管理。为了及时掌握合约履行情况，应　随时深入现场了解工程进展情况。参加项目部重大会议．跟踪项目　合约执行情况，及时发现问题和偏差，并做好现场记录及相关证据　资料的收集，同时对发现的问题和偏差及时向相关领导汇报．协同　相关责任人落实解决方案。　３．２配合项目部加强监督及跟踪　加强现场监督及跟踪管理，积极配合项目部监督施工单位严格　按照合同及设计图纸施工。及时发现施工单位未按设计要求施工的　情况，并收集证据资料以便进行成本核减工作。对工程施工过程中　的造价支出做好分析与预测，经常或定期向上级提交项目造价控制　及其存在问题的报告。　案例ｌ：东方高尔夫公寓楼屋顶装饰二次深化设计为钢制花架。　其中钢制方钢管檩条壁厚设计为５ｍｍ。工程完成后，通过跟踪检　查，发现钢制方钢管檩条实际施工壁厚为３ｍｍ。结算时，按收集到　的资料对钢制方钢管檩条的工程量按壁厚为３ｍｍ进行核减．其核　减量约为４ｔ，降低成本３．５万元。在事实面前．施工单位只能同意　２０１１年第

谈房地产项目成本控制

摘要：要探讨房地产项目成本控制方法，首先先了解项目成本的构成，针对成本的构成建立成本目标、分解成本目标、实现成本目标，从而达到成本控制的目的。

关键词：成本构成、目标建立、目标分解、目标实现、关健环节

一、房地产项目成本构成

房地产项目成本的构成包括：土地费用、前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设计建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其它费用、不可预见费。其中属于工程成本的有：前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设计建设费。属于开发成本的除了工程成本外还算上土地费用。项目开发建设投资总费用组成为：土地费用、前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设计建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费。

以上各项为成本的主干组成，还可以进行细分，如土地费用可包括征地费和拆迁补偿费，前期费用包括勘察设计费、报批报建费等，基础设施费包括区内道路、外水、外电、小区绿化等，建筑安装工程包括土建、安装、装修等内容。各项细分的方法需结合公司或项目的需进行分类，最理想的状态是工程、成本与财务科目对接的方式，有利于项目目标成本的建立，控制。

（一）目标成本的建立

目标成本的建立，不仅限于成本目标值的本身，更要关注成本背后的产品目标；目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数，“算了再做”，而不是“做了再算”；成本目标是整个项目团队的目标，靠团队实现目标范围覆盖全成本。

目标的建立需要水平恰当，支持定位、提升价值，既有可行性，又具挑战性，适当考虑风险；结合产品定位确定目标数据，了解市场、结合产品，有充分的数据支持；成本内容明确，（比如同样是高档，各人心中可能不同）；考虑全面，不要漏项；尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；最好能结合产品的特点，制定公司通用标准和表格，各项目的不同点在局部作调节器整，可以节省时间，减少误解；尽可能作为职效考核指标。现目前的情况是，几乎所有产地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用目标对控制结算管理行考核，成本目标的建立管理只是一句空话。

房地产开发项目成本控制措施

摘要:近年来，房地产行业的竞争十分激烈，房地产企业为了在这样的环境下取得发展，就必须加强开发项目的成本控制。本文通过阐述房地产开发项目的成本构成，论述了房地产开发项目成本控制措施，并对房地产开发项目税务管理、成本管理风险进行分析，可供参考。

关键词:成本构成；成本控制；税务管理；风险

中图分类号：f406.72 文献标识码：a 文章编号：

近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。与此同时，房地产行业的竞争也十分激烈，与其他行业不同房地产是被公认的高风险行业，其资金投入量大、建设周期长，同时受政策及市场因素影响比较大，因此，如何能够在众多竞争对手中脱颖而出求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。

1房地产开发项目成本构成

房地产开发项目成本主要由前期阶段成本、工程建设阶段成本、开发间接费及期间费等构成。笔者将主要针对前期阶段成本控制、工程建设阶段成本控制以及税务管理三个方面进行深入分析。房地产开发项目前期阶段成本主要包括:土地及拆迁费、勘察设计费、防空地下室易地建设费、建筑企业养老保障金、城市基础设施配套费、白蚁预防工程费、散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费等；工程建设阶段成本主要包括:主体建筑工程费及主体安装工程费、区内管网工程费、园林环境工程费及小区配电室、泵房等配套设施工程费；税务成本主要包括:项目开发全过程发生的各项税费。

2房地产开发项目成本控制措施

房地产成本是决定房地产价格的重要因素,而房地产的价格又影响整个社会的经济发展。对房地产开发项目进行成本控制是十分必要的。房地产项目由于具有投资量大、流动性差、回收期长、同金融业关系密切、投资开发过程涉及单位多等特点,故其成本控制显得分外复杂,难度特别大。房地产开发项目一般采用目标成本动态控制法进行成本管理,即在房地产开发项目的实施过程中,将成本控制目标、成本责任进行具体的量化和分解,做到事前控制,预先控制,并定期归集成本发生的实际值,利用科学方法进行计划值和实际值的分析与比较,检查项目成本执行的偏差情况,及时采取措施进行调整。

Ｍｅｔａｌｌｕｒｇｉｃａｌ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ　房地产开发企业的成本控制　刘玉生　【提要】房地产投资项目具有资金投入大，建　设周期长．成本核算环节多，投资风险高等特点。　近几年来，随着国家宏观调控政策的不断深入，房　地产市场越来越规范．竞争逐步加剧，专业化水平　越来越高，房地产业已告别暴利时代，利润率正回　归社会正常利润水平　这就更需要精打细算，规避　风险．力求以最少的成本耗费获取最大的经济利　益。　房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所　支出的全部费用。日常的成本工作就是要将这些费用按项目　进行归集和分配．最终计算出开发项目总成本和单位建筑面　积成本。　房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核　算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。在市场经济条　件下，竞争日益激烈，房地产开发企业面临着高风险。一些企　业为了抢市场、抢工期，往往走一步看一步。忽视了长期发展　战略，导致企业缺少明确的成本管理目标，容易造成事中成　本管理和事后成本管理的盲目性。由于企业成本管理缺乏战　略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策　可有可无，成本计划如同虚设，加上未建立一套完整的成本　管理控制体系和科学规范的操作程序，成本管理目标最终很　难实现。为了适应房地产市场公平竞争的需要，在强手如林　的竞争环境中立于不败之地，实现近期求生存、长期谋发展　的目标，房地产开发企业必须多快好省地进行开发活动，加　强开发产品成本的控制，不断降低开发过程中耗费的活劳动　和物化劳动，节约使用资金，提高企业经济效益。而要搞好成　本控制，就要明确开发产品成本的种类和内容，正确核算开　发产品的成本．在各个开发环节严格控制各项费用支出。　一、房地产开发成本的构成　房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、　建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、　税费以及其他费用等。　１．土地征用及拆迁补偿费或批租地价；一般房地产开发　企业取得土地方式有两种：一是协议出让，或是政府行政批　准：二是挂牌拍卖出让。随着土地宏观管理政策趋紧，通过拍　卖方式获得开发用地成为大多数开发商的主要方式；　２．前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、地质勘查、　前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七通一平“等土地　开发、整理费用；　３．基础设施费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电　信、电视、绿化等的建设费用；　４．建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工　程、设备及安装工程费用等；　５．配套设施费指建设为项目内居民提供配套服务的各种　非营利性的公用设施（如学校、医院、派出所、自行车棚等）和　各种营利性的配套设施（如粮店、菜市场等商业网点）等所发　生的费用：　６．开发间接费主要是房地产开发企业为组织和管理相关　经营活动所发生的各种费用．它包括管理人员工资、差旅费、　办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等；　７．税费包含两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇　土地使用税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设　税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税等。　二、房地产开发成本的控制　成本控制就是对实际发生的耗费，严格控制在计划成本　范围内．随时揭示并及时反馈，解决经营过程中的非正常损　耗现象，随时发现、总结和推广经营过程中节约耗费的先进　技术、先进方法，扬长避短，使之最后达到计划成本的目标。　一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或　每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本　毒　ｌ奎锭ｉｉ／４Ｉ＂　、年钠嘲囝＼