地产项目成本控制
建议方案
江苏久盛房地产开发有限公司
成
本
控
制
建
议
方
案
部门：工程部
编制人：蔡顺红
审核人：
审批人：
大丰海洋经济综合开发区湖心美域项目部
二〇一二年八月八日
目录
一、前言 (3)
二、投资决策阶段 (3)
1.决策阶段首期工作 (3)
1.1组织优秀的项目团队 (3)
1. 2投资决策市场调研 (3)
2.决策阶段的难题和对策 (4)
三、成本控制前期估算 (4)
1.土地出让金估算 (4)
2.前期工程费用估算 (4)
3.建筑安装工程造价成本估算 (5)
4.区管网、配套设施、小区智能化 (5)
5.园林环境工程费 (5)
6.三通一平工程费用 (5)
四、规划设计阶段 (5)
1. 根据项目定位确定合理的容积率 (5)
2. 做好设计方案的评审 (5)
3. 实行限额施工图设计 (6)
4. 成本控制设计监理制度 (6)
五、勘察设计和前期工程费办理阶段 (6)
六、招投标与合同洽商阶段 (6)
1.招标 (7)
1.1做好招投标工作的几个主要措施 (7)
1.2招标阶段控制造价的主要方法有： (7)
2.合同 (7)
2.1合同管理体系中的成本控制 (8)
七、销售阶段 (8)
1.时间控制 (8)
2.避税节税能力的控制 (8)
八、结算阶段的成本控制 (8)
九、其它费用管理 (9)
1.销售费用 (9)
2.财务费用 (9)
1.1财务费用的全面监视管控 (9)
1.2.不可预见费及风险分析 (9)
3.税金 (10)
4.管理费用控制 (10)
十、成本控制的分析 (10)
十一、补充内容：征地、立项、设计、报建等前期阶段 (11)
十二、安排合理的融资方案 (12)
江苏久盛房地产成本控制建议方案
一、前言
(一)成本控制的意义
随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求我们开发企业必须有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理地控制房地产开发过程中每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。下面就从房地产开发过程中的几个阶段具体谈一下成本控制。
(二)项目概况
湖心美域项目位于江苏大丰海洋经济综合开发区，位于星光大道以南，日月湖以北。该项目四面沿路，地段周边的各种生活配套正逐步完善，是理想的居住生活用地。项目设计充分利用地块的区位优势，打造一个位于大丰经济港区周边的具有品质的高档次、高品位居住社区。该项目包含9-17层高层住宅及2-5层低多层住宅，一所幼儿园，沿街1层商业裙房，地下车库、架空停车库、设备用房及配套公建等内容，地块用地面积为210056.0平方米，总计容面积210056.0平方米。
二、投资决策阶段
投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。
（一）决策阶段首期工作
1.组织优秀的项目团队
项目可行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、安装工程师、造价工程师、（营销人员或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、（经营管理人员或项目经理）。
2.投资决策市场调研
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
（二）决策阶段的难题和对策：
1、项目的初步控制方案一定找有实力的规划院做，况且需根据项目特征，宜与实力强有专业规划院合作。并要考查规划设计单位与图审机构的合作关系是否融洽，避免非合理图审引起造价增加。
2、对于商业等特殊的非住宅开发项目，宜在企业内发展建立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料及外颜色设备选型、设计的合理性和安全
性等进行全面的评估和审核。其督查手段有：
1）经过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化规划、设计方案；
2）按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步方案设计；3）经过合同对勘察设计单位明确规定责任，避免误勘带来的设计失误；
4）监控国家颁布设计标准的合理应用及企业内控标准设计的修订完善等。
5）设计要有细度，力求每个环节和节点都到位明了，从而避免设计变更带来的成本增加或与施工单位的结算时产生困难。三、成本控制前期估算
（一）土地出让金估算
1.土地的确定，其成本的确定应包含：土地出让金，土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
(二)前期工程费用估算
前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，我们开发企业应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变
