开远市市调报告
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序 言
本报告将深入研究开远市住宅项目市场现状及发展趋势,从中探求本项目的市场机会及威胁。
本报告旨在为开远市福提岛住宅项目提供市场推广依据。
本报告市场采集资料以2008年4月14日为截止时间。
本报告一切资料及数据虽然力求精准,但仅做参考之用。
第一部分 开远市住宅项目市场研究分析报告
1. 开远市目前住宅项目市场概况
目前开远市在售住宅项目楼盘大约有6个。其中新城区(开远河以西为新城区)有4个,一个为别墅项目,其他均为多层。老城区(开远河以东为老城区)有2个。其中一个多层,一个为酒店式公寓。价格方面,整个开远市住宅均价为1980元/㎡。
(1) 新城区 (均价2200元/㎡)
项目名称 开发商 均价 类型 备注
圣景明居 开远永利地产 2800元/㎡ 别墅 详细信息请参看市调表
万达南苑 开远万达房地产开发有限公司 2200元/㎡ 多层 详细信息请参看市调表
福康园 天禾建筑工程公司 2300元/㎡ 多层 详细信息请参看市调表
开远市公交公司职工集资房 800-1000元/㎡ 联排别墅 没有售楼部,暂时不对外销售
开远市电力公司职工集资房 800-1000元/㎡ 多层 没有售楼部,暂时不对外销售
综上所述:开远市新城区住宅项目均价都在2200元/㎡以上。根据实地考察得出,开远市新城区空气污染指数远远低于老城区。开远市人民政府,开远市交通局等一些政府机关均陆续搬迁到新城区。根据开远市规划局的规划图可以看出,城市的发展重心在新城区。另外,新城区有开远市唯一的一条双向6车道的城市道路----建设路。发达的交通与城市的发展是密切相关的,路面宽广、路况良好也就意味着该路段的通行能力比其他路段要强,车流量也会明显增加。与此同时,新城区的发展被人们所看好。与这相似的2006年以前的昆明,滇池路与广福路的修建把昆明的发展重心带到了滇池沿岸的“南市区”。云南省人民代表大会、云南省检察院、云南省高级人民法院、云南省公安厅、云南省检验检疫局、昆明市中级人民法院等一系列的政府机关相继搬迁至此,滇池路也成为了整个昆明市当前最宽的道路(双向8车道),仅仅3年的时间,南市区常住人口已经达到 60万。后来广福路的修缮通车大大缓解了南市区滇池路的交通压力。目前昆明市南市区的房价已经跃居昆明之首,大量的高档住宅落户滇池湖畔。其中有滇池卫城、滇池高尔夫别墅、同德·极少墅、湖畔之梦、公园道1号等高端住宅。
目前居住在昆明市南市区的居民基本上都是中高层企业管理人员、企业老总、政府公务员等高收入者。这一部分人群所带来的高消费能力、高素质都会给这个片区注入新鲜的血液。根据目前的发展趋势,2年后的开远新城区将会像昆明的南市区一样成为开远的新中心。
此图为开远市2008年至2010年城市主要区域规划图
开远市规划图标记含义
另外,从表上可以看出别墅与多层的均价差不到700元/㎡。根据调查,原因如下:
圣景明居是开远市目前在售的唯一一个别墅项目,该项目位于开远市国家粮食储备库旁,属坡地别墅。(总共有147套,占地69.9亩,建筑面积40966.99平方米,容积率0.88,绿地率41.5%。)别墅,在当地人中接受度不高,该项目目前正在排号,已经70号。相反,多层在开远有比较好的口碑和接受度。
(2) 老城区 (均价未知)
项目名称 开发商 均价 类型 备注
华信·金地·名城店 保利集团(澳门)红河华信地产 3650元/㎡ 酒店式公寓 详细信息请参看市调表
香蜜山 开远交通房地产开发经营有限公司 1750元/㎡ 多层 详细信息请参看市调表
综上所述:老城区的均价远远不及新城区。其主要原因是老城区污染非常严重。我们在开远实地考察,老城区的天空基本都是灰色的,看不见阳光。而新城区明显要好很多。
2. 开远市目前住宅项目市场分析
开远市目前住宅项目主要是以多层为主。商品房的需求量并不大,根据对当地居民的抽样调查得知,开远市主要以单位集资房为主。单位集资房价格低廉,平均每平米为500—800元左右。购买商品房的人群主要以外来的上班组为主。投资潜力并不是很好。
3. 项目基本情况
本项目地位于开远市的东北角,属于开远新城区。北临省道(开远至个旧、蒙自),东临建设路(开远市目前最宽的城市道路)。便利的交通非常有利于该地区的发展。
以下的照片为该项目地的大致情况
该项目边上围的白色房子是即将要被拆除的
项目的入口处
项目东侧,入口的右手边
项目从入口处拍照
自北向南拍摄
左边的矮墙为项目的最北端
项目的南围墙
项目的入口
项目的最北围墙
下面的照片为正在建的开远市公交公司集资房,与我们的项目隔路相望(建设路)
以下为开远市电力公司集资房,与本项目也是一路相隔
建设路
通往个旧的省道
4. 区位优劣势分析
优势:1)便捷的交通使该地区的发展得以快速落实;
2)该项目位于开远的新城区,空气质量较好,有利于人类居住。
3)开远的新城区是开远市政府重点规划及城市下一步发展的方向;
4)项目周边有两个单位集资房,居住人员均具有较高的素质;
劣势:1)离开远市主城区较远,多多少少影响了当地居民的出行;
2)目前该区域生活配套非常缺乏,根据实地调查,方圆1公里之内没有医院、大型购物中心、学校、银行等;
3)该项目离开远市的“娱乐区”(KTV、舞厅最集中的地方)很近;
4)治安状况不好,在实地调查的30多分钟里并没有看到有巡逻;
5)项目北紧邻省道,居住在这一方向的居民将面临“噪音污染”的危害;
5. 区位户型分析
6. 价格情况
在该区域内,目前正在建、正在销售的楼盘就只有公交公司和电力公司的集资房,均价为800-1000元之间。
7. 客户分析
就该项目而言,由于周边项目的发展趋势及开远市市政规划的重心偏向,这一地区已经被定位成开远市的“富人区”。因此该项目应该针对的客户应该属于开远本地的中高收入者。但是,由于单位集资房多,从一定程度上冲淡了开远的房地产价格,在中高收入者中有政府公务员,私企、国企中高管,民营小老板等。其中有相当大的一部分人不会选择购买,因为他们已经有了价格低廉的单位集资房。很少有人会想到把房子买下来作为投资,因为开远本地属于工业城市,污染的空气和炎热的气候会让人打消这种念头。与开远相比个旧和蒙自更有利于吸引投资者的眼光。
8. 项目分析
9. 竞争项目分析
10. 项目评估报告