亿利XX地产集团营销管理制度实施细则DOC.doc
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营销管理制度实施细则 文 件 号
可阅范围 全体人员
编 制 古玉建 审 批 薛海涛 批 准 王文治 共 页 第 页
日 期 2011-2-28 日 期 2011-2-28 日 期 生效日期
更 改 记 录 标 记 处 数 更改单编号 更改人 更改日期 更 改 记 录 标 记 处 数 更改单编号 更改人 更改日期
.目的
根据公司总体战略发展要求，本着利润实现最大化，提升企业及项目市场知名度为原则，建立并健全对项目发展的全程营销管理体系，指导营销工作按规范流程推进和有序开展，不断提高营销管理的整体水平和市场竞争力。特制定本管理制度，供部门员工遵照执行，同时为相关部门提供参考。
.适用范围
本制度适用于XX建设集团公司在内蒙及全国投资发展的所有房地产项目。
.职责
本制度的工作内容须由各房地产项目部的专职策划推广岗位负责人如实填写，并交由项目部负责营销工作的项目经理审阅确认后提交集团客户与品牌营销部，要求按时保质。
.适用文件
市场类（无）
营销策划类
年度营销计划模板（2.24） 年度营销工作总结模板（2.21）. 季度营销计划模板（2.24） 项目年度推广计划表（2.24） 项目季度推广计划表（2.24）
销售管理类
金威地产项目年度指标分解表.xls 亿利金威集团项目月度营销报告（模板） 亿利金威集团项目销售日报（模板）201 亿利金威地产项目营销周报（模版）201 明源系统季度报表.xls
公司品牌管理类
集团品牌管理试行办法.DOC
营销类重点工作
.市场类工作
.项目前期可行性研究工作
5.1.1工作要求：
已有开发项目区域：公司在正式拿地前应对项目所处的地块进行前期可行性研究分析，在已有开发项目的区域，应由集团客户与品牌营销部联系区域营销物业部负责人组织市场基础调研数据收集工作，并提交集团客户与品牌营销部。由集团客户与品牌营销部审核通过后，作为后期产品可研报告的基础数据。并由集团发展部完成后期的项目可研报告；
在无开发项目新区域：公司在正式拿地前，应对项目所处的地块进行可行性研究分析，在无开发项目的新区域，应由集团发展部组织牵头，集团客户与品牌营销部负责目标市场基础数据的调研工作，形成调研成果，报送集团发展部完成后期的项目可研报告；
5.1.2上报内容：《某某地块前期市场调研报告》
5.1.3上报时间：调研工作完成后日内。
5.1.4审批目的：通过项目地块前期市场分析，从市场角度对项目地块价值进行客观的技术研判。
5.1.5审批流程： 皮匠网—开放、共享、免费的咨询方案报告文库
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项目前期可行性研究工作流程集团发展部集团客户与品牌营销部编制《某某地块前期 市场调研报告》汇编
.市场调研类工作
5.2.1例行市场调研工作
工作要求：区域营销物业部应坚持日常性的市场信息收集、研究工作，确保及时、准确地了解市场信息，为项目经营决策提供科学依据。月度市场信息，每月日前根据模板，由区域营销物业部提交《月度区域市场动态简报》，集团客户与品牌营销部汇总各区域简报后报运营管理部备案。
上报目的：了解市场情况，为决策提供依据。
审批流程：
例行市场调研工作流程区域公司总经理集团运营管理部集团客户与品牌营销部区域公司营销物业部编制《月度区域市场动态简报》汇编审阅备案
5.2.2专项市场调研工作
工作要求：为完成某专项工作而进行的专门性调研，在调研中，需根据调研结果的应用目的，有针对性的设计调研工作重点及调研方法。区域营销物业部根据集团业务需求针对某区域或专项内容编制《专项市场调研报告》，上报至公司集团客户与品牌营销部。
关注要点：市场信息收集的内容，包括但不限于以下方面：
、市场的宏观信息（例如城市的经济发展状况、市区及所在区域房地产市场的供应量、存量、开发量、销售量等）；
、竞争对手信息（竞争楼盘价格、产品特点、产品配置、户型配比、销售情况推广策略等）；
、消费者信息（当地人文、消费及行为习惯等）。
上报目的：对我公司的产品定位、户型配比、建造标准提供指导意见；
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专项市场调研工作流程相关部门/主管领导集团客户与品牌营销部区域公司营销物业部编制《专项市场调研报告》汇编审核 5.2.3项目产品定位
工作要求：
、集团公司在取得土地后，由集团发展部组织开展调研工作，论证产品定位方案，并对市场情况、竞争对手(包括已上市或近期上市的项目)户型配比情况及销售情况充分调研后，形成《项目市场调研报告》，集团客户与品牌营销部根据《项目市场调研报告》及市场状况，编制并上报《项目产品定位及户型配比建议书》。在报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素等进行深入的分析并提出结论性建议。
、召开项目产品定位会：区域营销物业部应在专项市场调研完成后编写形成《市场调研报告》提交集团客户与品牌营销部，由集团客户与品牌营销部拟定《项目产品定位及户型配比建议书》，并组织召开项目产品定位会，此会议由项目部人员、区域公司相关人员、集团客户与品牌营销部相关人员、集团设计与研发部有关人员参加。会议审核、研讨《市场调研报告》及《项目产品定位及户型配比建议书》，最后确定产品定位结果，并形成最终上报的《项目产品定位及户型配比建议书》。
上报内容：《市场调研报告》及《项目产品定位及户型配比建议书》
上报时间：会后天内。
审批目的：确定项目产品定位及户型配比。
审批流程：
项目/产品定位工作流程发起人发展部集团总经理区域公司总经理集团设计与研发部集团客户与品牌营销部区域公司营销物业部讨论编制《市场调研报告》审批审核编制《项目产品定位及户型配比建议书》编制《市场调研报告》审批审核讨论编制《项目产品定位及户型配比建议书》
关注要点：项目的产品定位、客户定位、户型套数比、面积比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素（开间、进深、层高、分割面积）等。
.市场研究工作
5.3.1年度全国房地产市场运行状况
工作要求：针对上一年度的全国房地产市场运行状况进行研究，首先收集上一年度的全国总体市场数据，通过数据分析，对上一年度的房地产运行状况进行分析，为我公司全国发展战略提供数据参考；
上报内容：《某某年度全国房地产市场运行状况分析报告》，主要内容包括但不限于；土地市场状况、开复工状况、销售情况、政策情况、未来市场发展预期等； 皮匠网—开放、共享、免费的咨询方案报告文库
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上报时间：次年的月日前（受官方数据出台时间制约）
审批目的：通过全国市场的运行情况分析，对未来全国总体市场情况进行研判；
审批流程：
年度全国房地产市场运行状况分析报告流程集团总经办集团客户与品牌营销部集团运营管理部集团各部门抄送备案编制《专项市场调研报告》参阅
5.3.2年度区域房地产市场运行状况
工作要求：区域营销物业部针对上一年度的区域房地产市场运行状况进行研究，首先收集上一年度的区域总体市场数据，通过数据分析，对上一年度的区域房地产运行状况进行分析，为我公司维持区域内地产开发领先地位提供数据参考；
上报内容：《某某年度区域房地产市场运行状况分析报告》，主要内容包括但不限于；区域土地市场状况、区域项目销售情况、重点竞争公司（项目）运行情况、未来区域市场发展预期等；
上报时间：次年的月日前（受官方数据出台时间制约）
审批目的：通过区域市场的运行情况分析，对区域发展及竞争环境情况进行研判；
审批流程：
年度区域房地产市场运行状况分析报告流程集团运营管理部集团总经办集团各部门集团客户与品牌营销部区域公司营销物业部抄送参阅参阅编制《专项市场调研报告》备案
.房地产政策研究
5.4.1工作要求：针对国家或地区出台的房地产各类相关政策进行解读，并分析新政策对房地产市场的影响及对我公司的影响；
5.4.2上报内容：《房地产市场信息、政策快报》，主要内容包括但不限于；新政策内容、新政策对未来市场的影响、新政策对我公司项目的影响、未来新政预期，同时提出相关应对措施及建议；
5.4.3上报时间：新政出台后天内
5.4.4审批目的：通过房地产新政的研究，对新政对房地产市场的影响及对我公司项目的影响进行研判；
5.4.5审批流程： 皮匠网—开放、共享、免费的咨询方案报告文库
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4. 房地产市场信息、政策快报流程集团总经办集团运营管理部集团各部门集团客户与品牌营销部参阅备案编制《房地产市场信息、政策快报》抄送
.营销策划类工作
营销策划 (含售前与售中)管理
6.1.1 营销策划把控
工作要求：带领区域营销物业部编制区域（项目）的年度营销计划、执行方案及年度总结，并督导区域营销物业部的年度营销计划、执行方案的落实和执行情况，对年度营销工作进行分析汇总。
上报内容：《**区域**年度营销计划》、《**区域**年度营销工作总结》；
上报时间：《**区域**年度营销计划》在当年月日前上报。
《**区域**年度营销工作总结》下年度月日前上报
审批目的：对销售任务、推盘计划、营销节点、推广费用等营销数据进行审核，并在年终对项目年度营销工作和执行情况进行评定，。
关注要点：
、年度营销计划及执行方案应明确区域（项目）的销售目标、营销策略、实施步骤及执行方案；
、根据项目优势和市场趋势，为实现年度销售任务提出切实有效的营销策略、推售方案、推广渠道、营销费用及阶段性活动方案等；
、根据销售任务，提出价格策略及推售方案等；
、制订营销费用比例、构成和使用计划明细（总比例及分项额度双向控制）。
、对区域营销物业部的年度营销计划及方案的执行情况和工作成效进行汇总品顶。
审批流程：
年度营销把控集团总经理集团客户与品牌营销部区域公司总经理集团董事长集团运营管理部区域公司营销物业部编制《年度营销计划》《年度营销工作总结》审核审核审批审核备案批复后
