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TOD发展模式一、引言第二次世界大战结束后，西方发达国家普遍进入了经济发展的“黄金时代”，以伦敦、巴黎为代表的大城市经济和人口急剧增长，市区人口和产业地聚集不断加强。
导致市区用地不断向周围蔓延。
形成了单中心高度聚集的城市形态。
中心城区人口密度很高。
如20世纪，50年代，巴黎市区平均人口密度为2．6万人／平方公里。
这种单中心高度聚集的城市结构给城市生态环境、城市效率以及城市管理等方面带来了诸多城市问题。
如城市环境恶化、城市热岛等生态问题凸显，城市住房短缺，房屋价格飞涨，两极分化矛盾日益突出，交通拥挤、出行不便等。
在空间上，人口大量增加造成城市住宅的严重不足，使得许多设施不完善的住宅开始在郊区蔓延。
城市郊区用地急速向城市建设用地转变。
无序开发带来了开发效率偏低等一系列问题。
为了维持城市经济增长的持续性和社会的稳定性。
各国政府在大量研究的基础上，逐步形成了“从城市区域的角度出发，通过开发城市远郊地区的新城分散大城市压力”的规划思想。
TOD开发营运而生。
TOD即是指“以公共交通为导向的发展模式(Tran—sit—oriented development)”。
这个概念最早由美国建筑设计师哈里森·弗雷克提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延和伴随产生的经济、社会、环境等问题而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区模式。
其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400—800米(5—10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心，在这个半径范围内，有0．50—1．01平方公里的土地用于交通导向的开发，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。
城市重建地块、填充地块和新开发土地均可用来建造TOD。
TOD实现的一个先决条件是“步行化”，这也是世界上各大城市在发展中遇到的共同问题。
如何在“汽车化”和“步行化”之间做出选择，不止是生活习惯的问题，更是由早先城市形态和近期国家工业发展战略所决定的。
京郊传统村落城镇化方式研究——以琉璃渠村为例郭亮摘要：我国正处于一场前所未有的快速城镇化进程中。
随着城市的扩张，众多城郊传统村镇地区被纳入城市规划建设范围。
由于目前“大拆大建”土地一级开发城镇化实施模式的僵化执行，众多城乡传统风貌村落不断消失。
本文以北京市门头沟区琉璃渠村为研究案例，试图探索传统村落如何协调城镇化与传统风貌保护的关系，实现真正意义上“人的城镇化”。
论文提出要避免大拆大建、整体搬迁、集中安置、改变对原住民实施一次性拆迁补偿等思路，并提出了关于传统村落城镇化实施的规划方法建议，包括基于传统村落空间肌理进行道路等基础设施改造并将其纳入一级开发成本、推进住宅院落用地确权与合法流转、实施小规模渐进式改造建设、鼓励公众参与、保障原住民长期利益，力求探索相对合理有效且适合京郊传统村落的城镇化实施方式。
关键词：传统村落，城镇化，规划实施北京是一座有着3000多年历史的古都、国家级历史文化名城。
中心城区保存了大量的历史文化遗存，而在郊区则是由众多的传统村落承载着千百年来积淀下的历史文化信息。
从空间层面上看，这些地区保持着历史格局、自然肌理、极具人情味的空间感受、以及大量地方传统民居建筑群落，形成了传统风貌，体现了地方文化特征，是传承地区非物质文化遗产重要的空间载体。
由于目前在城镇化过程中尚无针对传统村落的具体实施政策，因此在快速城镇化发展的背景下，研究适合传统村落的城镇化规划实施方式便成为当务之急。
本文以北京门头沟新城规划区范围内的琉璃渠历史文化名村为研究对象，对其面临的城镇化实施问题进行思考与研究，试图探索历史文化名村在城镇化过程中兼顾文化保护与地区发展的规划实施方式，并希望为更多其他传统村落在城镇化实施过程中提供相关思路借鉴。
1 传统村落地区面临的城镇化挑战1.1 琉璃渠村规划实施困境琉璃渠村地处北京市门头沟区龙泉镇北部，而龙泉镇是门头沟区政府所在地，可见其村庄与城市关系之紧密。
琉璃渠村现状总人口约4000人，其中外来常住人口占比接近30%。
北京住宅郊区化与就业空间错位随着北京城市的快速发展，住宅郊区化与就业空间错位的现象日益凸显。
这一现象不仅影响着居民的生活质量和出行效率，也给城市的交通、环境和社会经济发展带来了诸多挑战。
住宅郊区化是指城市居民的居住区域逐渐向城市郊区扩展的过程。
在北京，由于城市中心区土地资源有限、房价高昂以及环境质量下降等原因，越来越多的居民选择在郊区购置住房。
郊区相对较低的房价和较为宽敞的居住环境吸引了大量的居民。
然而，与此同时，就业机会却仍然高度集中在城市中心区域。
就业空间的集中主要是由于城市中心区拥有成熟的商业配套、便捷的交通网络以及丰富的人才资源。
众多的企业，尤其是金融、科技、文化等行业的大型企业，倾向于在城市中心设立办公地点，以获取更好的发展资源和市场机会。
这种住宅郊区化与就业空间的错位，给居民带来了诸多不便。
首先，通勤时间和成本大幅增加。
每天往返于郊区和市中心的上班族，不得不花费大量的时间在交通上，不仅造成身体上的疲惫，还减少了与家人相处和个人休闲的时间。
长此以往，可能会对居民的身心健康产生负面影响。
其次，交通拥堵问题日益严重。
大量的居民在同一时间段集中出行，使得城市的交通压力剧增，尤其是在上下班高峰期，道路拥堵不堪，影响了整个城市的运行效率。
从社会经济角度来看，这种错位也带来了一些不利影响。
对于企业来说，由于员工居住分散，可能导致团队协作效率降低，增加管理成本。
对于城市而言，过度集中的交通流量给基础设施带来了巨大压力，需要投入大量的资金进行交通设施的建设和维护。
同时，由于居民在通勤上花费了大量的时间和精力，可能会降低工作效率，进而影响城市的整体经济产出。
为了缓解北京住宅郊区化与就业空间错位的问题，可以从以下几个方面入手。
在城市规划方面，应加强对郊区的产业布局和规划引导。
通过政策优惠等手段，吸引企业向郊区迁移，促进就业机会在郊区的分散分布。
同时，在郊区规划建设完善的商业、教育、医疗等配套设施，提高郊区的生活便利性和吸引力，减少居民对市中心的依赖。
居住郊区化对土地利用方式带来哪些影响？对城市发展带来哪些影响？居住郊区化对土地利用方式和城市发展带来以下影响：1.土地开发：居住郊区化通常伴随着新的住宅区的建设和土地开发。
大量土地用于建造住宅、低密度住宅社区、别墅等。
这可能导致农用地面积减少、生态环境破坏以及土地资源过度开发等问题。
2.土地利用效率：居住郊区化将人群分散到郊区，导致城市土地利用效率下降。
相比集中居住在城镇核心区，郊区的住宅用地对城市基础设施的供给要求更高，如交通、水电等。
因此，郊区化需谨慎规划和管理，以提高土地利用的效率。
3.交通需求增加：居住郊区化意味着更长的通勤距离，从郊区到市区的通勤需求增加。
这可能导致交通拥堵，特别是在进出城市的主要通勤时间段。
这需要加强交通规划和建设，提供合适的交通方式和可持续的交通解决方案。
4.社会服务设施分布：郊区化将人口分散到郊区，可能导致市区内的社会服务设施（如学校、医疗机构、购物中心等）分散不均。
这对城市规划者和政府意味着需要根据人口分布进行合理的社会服务设施布局。
5.经济发展：居住郊区化会影响城市的经济发展模式。
住宅区的建设促进了相关产业的发展，如建筑业、家居装饰等。
然而，郊区化也可能导致城市中心区域的相对衰退，特别是商业和服务业。
这需要城市管理者进行经济规划和促进城市发展的政策调整。
6.社会空间特征：郊区化通常导致居民通过私家车进行通勤和生活，使得城市的社交和社会空间特征发生变化。
相对于更密集的城市核心区，郊区可能缺乏多样性的社交和文化场所，人们的社交联系和互动减少。
与城市核心区相比，居住郊区化会对土地利用方式、交通需求、社会服务设施等方面产生不同的影响。
合理的城市规划和发展策略使城市能够实现持续发展和平衡发展。
美国住宅郊区化对中国城市空间发展的启示●住宅郊区化是大势所趋,目前北京正处于城市郊区化的第一个阶段—城市居住功能郊区化.●中国的城市郊区化将很可能经历与美国相似的过程,但将更多地依赖公共交通(地铁,城铁,轻轨等),社区配套商业和中小型购物中心将更适合中国国情.美国是世界上最发达的国家，其房地产开发相当成熟。
美国商业住宅的开发，最主要的发展阶段是第二次世界大战结束以来，直到目前这个阶段。
郊区化，“De-urbanization/Suburbanization”是美国战后居住发展的最主要内容，其发展历程对目前中国城市发展进程和房地产开发商具有借鉴意义。
注：×Employment表示“办公”，Housing 表示“居住”一、美国住宅郊区化过程第一阶段：城市居住功能郊区化始于1920年，40年代后期开始把居民住宅建到城市郊外，美国50年代提出了在郊区建设小城市的观点，50至60年代是美国城市郊区化的高潮阶段。
主要因素：美国人渴望居住在人口密度低的城市外围地带，20年代后，公路的发展使公交汽车和小汽车成为人们出行的便利工具。
第二阶段：郊区购物中心大规模化阶段这阶段从60年代至70年代，在大城市的郊外建造了许多大规模的购物中心，人们不必再为购买生活用品而专程返回城市中心商业区。
第三阶段：边缘城市阶段70年代开始，许多大公司纷纷将自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的商业服务也落户于郊区，具有完善城市功能的中心区域在每个郊区形成。
80年代后，高新技术的发展，把更多的资本、技术带往郊区，加速了郊区城镇的开发力度，许多美国郊区的城市化中心由此而成为具有复合城市功能的“边缘城市”。
在美国，传统的都市中心和它的郊区边缘城市共同构成的多中心城市群的区域被称为大都市圈。
据统计，美国大约有200多个“边缘城市”，全美2／3的写字楼都建在了边缘城市，而且，多数写字楼是在80年代中后期开始建设的。
边缘城市绿化丰富、基础设施完善、具有与现代信息化社会相适应的高效工作环境，它解决了传统城市面临的噪音、交通、住房、大气污染等问题，为城市居民提供了良好的生活空间边缘城市的主要居民是中产阶级，它的规划理念基于小汽车交通，它给城市周边的自然环境带来大气污染。
〔文章编号〕 1002-2031(2007)03-0012-04开发区职住分离问题及解决措施以北京经济技术开发区为例郑 国〔摘 要〕 我国很多开发区目前存在严重的职住分离现象,为开发区未来的进一步发展乃至整个城市的持续健康发展带来了很多负面影响。
以北京经济技术开发区为例,在详细剖析开发区严重职住分离现象及其后果的基础上,深入分析了这一问题产生的根源,并提出了具体解决措施。
〔关键词〕 开发区;职住分离;北京〔中图分类号〕 TU 984 12 〔文献标识码〕 A〔作者简介〕 郑 国(1977 ),男,汉族,四川达州人,中国人民大学区域经济与城市管理研究所讲师,博士,研究方向为城市与区域规划。
〔基金项目〕 2005年度中国人民大学科学研究基金项目;国家自然科学基金重点项目(40335051)。
〔收稿日期〕 2006-09-23〔修回日期〕 2006-12-02一 前言开发区是在大城市郊区选择发展条件较好的区域,通过实施优惠政策、建设完善的基础设施和吸收利用外资所形成的以高新技术产业为主的经济区域。
在中国快速城市化的背景下,开发区不仅仅是我国改革开放与发展的前沿、强劲的经济增长点、外向型经济的主阵地以及创新体系的核心区,客观上也已经成为当代中国卓有成效而又极富特色的城市化载体,对城市空间结构产生了深远的影响。
在这一过程中,一些问题也相伴而生,严重的职住分离就是其中一个亟待解决的问题。
本文以北京经济技术开发区(Be iji n g Econo m ic-technolog icalDeve l o pm entA rea ,以下简称BDA)为例,在详细剖析开发区严重职住分离现象及其后果的基础上,深入分析了这一问题产生的根源,最后提出了具体解决措施。
二 开发区严重的职住分离现象1.BDA 基本情况北京经济技术开发区位于北京东南,在城市五环路与六环路之间(图1),距四环路3.5公里,距三环路7公里,距市中心天安门广场16.5公里,始建于1991年,1994年被正式批准为国家级经济技术开发区。
大城市边缘区治理研究——以北京市朝阳区为例的开题报告一、选题背景随着城市化进程的加快，大城市的边缘区已成为城市空间中一个重要的发展区域。
边缘区的治理工作一直是城市管理的难点之一，涉及到土地利用、社会事务、公共服务等各个方面的问题，而这些问题的存在常常会导致一系列的社会矛盾和不稳定因素。
因此，研究大城市边缘区的治理问题，有助于提升城市治理能力，促进城市的可持续发展。
北京市朝阳区是中国著名的城市发展区域之一，也是北京市经济、文化、科技等发展的重要区域，但朝阳区的边缘区治理问题也相当突出。
该区边缘区存在的问题包括“三无”地带、资源浪费、环境污染、公共服务不足等，严重影响到居民的生活和工作质量。
因此，选择北京市朝阳区作为研究对象，探讨大城市边缘区的治理问题，具有一定的实践意义和社会价值。
二、研究目的和意义研究的目的是深入探讨北京市朝阳区边缘区治理问题，并提出相应的解决方案，以推进城市治理体系和治理能力现代化，促进城市可持续发展。
本研究将通过实地调研、案例分析、专家访谈等方式，收集并分析北京市朝阳区边缘区的相关数据和信息，结合国内外相关研究成果，探讨大城市边缘区治理的现状和存在的问题，对解决这些问题提出可行的建议和措施。
本研究的意义在于：1.为北京市朝阳区的边缘区治理提供参考和指导，提升其治理能力和水平，促进该区可持续发展；2.对于其他大城市边缘区的治理也具有一定的借鉴作用；3.为政策制定者提供有关大城市边缘区治理的理论支持和实践借鉴。
三、研究内容和方法本研究将从以下几个方面进行探讨：1.北京市朝阳区边缘区的治理现状和存在的问题；2.分析北京市朝阳区边缘区治理中存在的困难和挑战；3.对大城市边缘区治理的相关理论进行综述和整理，结合具体案例分析进行探讨；4.运用SWOT分析和对策研究方法，提出解决问题的方案和措施；5.对解决方案的可行性和效果进行评估和预测。
研究方法主要包括实地调研、案例分析、专家访谈、文献研究、SWOT分析和对策研究等。
住宅郊区化科学发展的探讨摘要：进入20世纪80年代以来，在改革开放的促进下，中国经济飞速发展，城市化水平大大提高。
在沿海一些发达的特大城市，由于不同人群对居住要求的差异加大，开始出现了社会居住分化、住宅郊区化趋势。
主要表现为城市在接收大量农村人口的同时，中心区域的商业、工业也在向市郊转移，这种功能性的转移也导致了大量人口向城市的郊区转移。
关键词：住宅郊区化科学发展我国大城市郊区化是中国城市发展过程中的一种重要现象。
例如，广州除了传统的城区中心外，形成了以会展业为中心的琶州，港口为中心的黄埔，大学为中心的大学城，甚至以化工业为中心的小虎岛。
而住宅郊区化是城市郊区化的重要组成部分，这种居住变化对城乡空间集约利用、城市交通、生态环境保护、社会公平等带来深远的影响。
1. 住宅郊区化1.1城市功能区域化分工导致住宅郊区化随着城市经济的高速发展，城市化水平不断提高，城市功能不断完善与增加，产业化结构需要调整。
现代特大城市的发展定位是商业化的金融中心，而城市中心区的其他行业，尤其是大型、污染严重的工业开始从中心区向郊区搬迁。
产业结构的调整导致了产业分区集中，从而带动了城市人口从中心区迁移到郊区。
促使了原有的商业、文化、教育、工业等各产业从传统中心进一步分离。
这过程伴随出现了住宅郊区化。
1.2居住多元化需求促进住宅郊区化中心城市的规划问题长期积累和土地过度开发，造成人口急剧膨胀，人口过密、用地紧缺、住房面积狭小、基础设施缺乏、环境质量差和交通拥挤等问题，导致城市中心区居住环境并不能适应所有人的需求。
部分原有居民生活水平不断改善，在勾勒自己未来的“安乐窝”时，充满了美妙的憧憬。
由于在城市内无法达成这种愿望，人们便将目光投向了能够达成自己梦想的郊区地带。
同时，部分城市新人口，由于传统中心区进入门槛过高，而郊区住宅往往购买成本较低，价格便宜、居住环境好，成为了很多城市新人安居较理想的选择。
1.3交通设施是住宅郊区化的动脉“一小时上下班时间”，人们是以这个指标来衡量是否能接受工作与住宅之间距离的。
郊区住宅开发模式探索作者：张曼来源：《沿海企业与科技》2007年第07期[摘要]文章就郊区化定义及城市发展理论进行探讨与阐述，在此基础上结合中国城市发展规律、发展特点，提出郊区房地产开发模式、开发优势及运作方式。
[关键词]郊区化；郊区住宅；开发模式；发展动力[中图分类号]TU2[文献标识码]A[文章编号]1007-7723(2007)07-0141-0002一、郊区化的特征居住郊区化是城市发展的必然阶段，也是城市发展的聚集与扩散的路径之一。
郊区化是城市在原有空间内由于人口、产业的扩张而向空间外围扩展的一种土地利用与空间延伸模式，是一种分散型城市化。
住宅郊区化现象源于美国，是20世纪50年代以后欧美国家城市发展的显著特征。
大批城郊低密度住宅的发展，使许多人都搬到城外居住，白天回城就业，晚上城市变成空城，这也就是发达国家城市化发展已经经历的“城市空心化”阶段，它是城市经济繁荣、交通通讯网络发达、基础设施完善以及人们追求回归自然、人性化生活的必然结果。
美国的城市化历程相对成熟，经历的阶段也比较具有典型意义，从而为我们比较研究城市郊区化提供了蓝本。
二、城市居住模式的发展中国城市居住空间模式源于美国的邻里单位模式。
它以一个小区的合理规划为基础控制邻里单位的人口规模，以四周的交通道路为边界，形成不被外界交通穿越的、内设必要公用设施的、日照通风景观条件良好的居住空间。
邻里单位模式的出现，改变了工业革命后住宅街区中的拥挤、恶劣的居住环境，并以新的居住模式对应汽车交通时代的客观条件，其在当时的进步意义是不可忽略的。
邻里单位模式是在住宅匮乏、需要大量建设的背景下形成的。
当社会从满足量的需求发展转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就显现出来。
因此，20世纪砠年代以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论，进而以社区理论取代邻里单位模式，把人与居住的环境视为一个整体，并强调人的主体性，重视人的生活与环境的对应，追求多层次的物质环境与多元化的生活方式复合，激发居住者对居住环境的心理和情感上的认同。
论郊区化与郊区房地产开发的关系[摘要] 郊区化为郊区房地产开发开辟了广阔的市场，而郊区化的发展离不开郊区房地产所创造的物质空间，两者的关系日益密切，郊区化的空间扩展和外迁人口居住需求等影响着郊区房地产的区位选择和开发结构，而郊区房地产开发以其自身优势对郊区化也有着重要影响。
城市政府、城市人口和工业企业以及城市房地产开发企业共同影响着郊区化与郊区房地产开发的关系，只有深入认识这些因素的影响作用，才能为郊区化与郊区房地产开发的协调发展创造所需的条件。
[关键词] 郊区化；郊区房地产开发；关系；动力机制一、郊区化与郊区房地产开发关系的内容(一)郊区化对郊区房地产开发的影响1.郊区化的现实进程影响郊区房地产开发的目标市场。
郊区房地产开发首先要了解城市发展是处在向心集中阶段、离心扩散阶段还是两者并存的阶段。
如果是向心集中阶段，郊区房地产开发的目标市场便应以郊区的非农化人口为主，工作在城区寻找廉价住房的普通中产阶级为辅，开发中低档住宅；如果是离心扩散为主，郊区房地产开发的目标市场就应定位在城区中产阶级和富人阶层，开发高档住宅和别墅；如果是二者并存的阶段，郊区房地产的目标市场则应根据地块的特征进行细分[1]。
我国在郊区化发展过程中并未出现空心化现象，城市中心区反而更繁荣，对人口和商业等经济活动的吸引力有增无减，这种离心扩散和向心集聚现象并存且以集聚为主的城市发展阶段，决定了我国郊区房地产开发应根据郊区地块的具体特征进行市场细分，主要开发中低档住宅以满足郊区非农人口和城区内工薪阶层的住宅需求，同时针对城区的富人阶层开发高档住宅和别墅。
郊区住宅和工业房地产开发应分别与人口郊区化和工业郊区化的速度相适应，郊区房地产过早地大量开发，容易造成大量物业的积压和空置，导致资源浪费。
如果郊区房地产开发落后于郊区化的发展速度，就会限制郊区化的顺利发展，郊区房地产供给短缺会导致地价迅速上涨、房价大幅度上扬，容易造成郊区房地产投资过热。
城市开发／Ｕｒｂａｎ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ／２００３．７．２４．
大城市郊区化与郊区住宅开发模式研究
文／王宏伟北京市到２００５年要基本完成旧城区３０３万平方米危旧房改造任务，城市建设的重点逐步从市区向郊区转移。根据我的判断，２００５年以后，北京市住宅开发的重点是１０大城市边缘集团和郊区住宅的开发，郊区住宅将逐步成为重点和热点的开发区域，这是由城市增长的规律决定的。一．城市化进程中的郊区化现象向心与离心，这一对方向相反、交织反馈的作用力，被看作是推动城市不断发展最基本的动力学解释。Ｐｅｔｅｒ．Ｈａｌｌ提出的城市演变模型，反映了在市场经济条件下世界大都市增长的一般规律，并为大城市郊区化研究提供了阶段鉴定理论。从上世纪２０年代以来，西方发达国家的大城市发生了一次又一次郊区化浪潮。第一次浪潮是人口的外迁，房地产开发商通过改善进出城市的交通设施，加速在地价相对便宜的郊区投资开发，使不断富裕起来的、拥有私人交通工具的富人首先逃离环境不断恶化的市中心。此后，又发生了第二次浪潮是工业的外迁；第三次浪潮是零售业的外迁；近年来办公也在一些主要城市的郊区得到了强有力的发展，形成了城市郊区化的第四次浪潮。事实上，郊区化只是城市化进程中的一个阶段，即城市由高密度集中向离心低密度扩张的转变。我国由于长期实行计划经济体制，城市化的发展规律与国外有较大差异。但是改革开放以来，尤其是土地使用制度和住房制度改革以来，大都市的发展也逐渐具有了国外城市发展的特点。根据有关数据分析，我国的北京、上海、天津、广州、沈阳、大连、武汉、西安等大城市已经先后出现了城市中心区人口和工业外迁，进入绝对分散阶段，而且郊区化的速度有加快的趋势。二．北京人口郊区化的特点、动力机制和居住空间分异特征（一）人口郊区化的特点与发达国家不同，北京的郊区化面临三个限制条件，一是典型的单中心组团式城市结构，中心市区的发展受到地理空间和资源条件的制约，需要通过城市化进程，实施市区产业、人口和城市建设向郊区转移；二是城市人口的收入水平相对发达国家低很多，具体表现在家庭轿车还远未普及；三是郊区在基础设施、文化教育、医疗卫生、环境整治等方面的发展较为滞后。因此，现阶段北京人口郊区化的原因有两个，即主动郊区化与被动郊区化，前者看中的是郊区的优美环境和舒适生活，后者则是被郊区住宅的低廉价格所吸引。（二）人口郊区化的动力机制随着经济增长和人口增加，再加上举办２００８年奥运会等突发因素的刺激，北京的人口郊区化过程在加速进行。人口郊区化的动力机制主要包括以下几个方面：１．级差地租及基准地价的市场化作用，推动了工业的郊区化，由此带动了人口的郊区化。２．城市中心区的用地性质置换、
开发天地Ｄ
ｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ
——以北京市为例编者按：借鉴国外的郊区化发展理论，本文分析了北京市人口郊区化的特点、动力机制和居住空间分异特征，在此基础上，提出了“轴线跳跃式成组团”的郊区住宅开发模式，这对于合理确定郊区住宅的开发时机和开发方式具有直接的指导意义。城市开发／Ｕｒｂａｎ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ／２００３．７．２５．
旧城改建及道路建设的动迁推动了人口郊区化。３．郊区良好的居住环境和便宜的地价，吸引了人口郊区化。４．郊区开发区的建设，带动了人口郊区化。５．高速公路网、轻轨铁路的发展和完善以及私家车的日渐普及，更是大大加快了人口郊区化的进程。６．住房制度改革启动了北京的房地产市场，并呈现快速的发展势头，推动了人口郊区化。７．保护文化名城的需要，这也推动了人口郊区化。北京城市中心地区荟萃了大量文物古迹，如皇城、王府、北海以及四合院、胡同等，为保护其历史古都风貌，对其周边建筑从各方面都会有许多的限制。这些限制决定了在城市中心开发住宅一方面可以利用的土地很少，另一方面，住宅风格和体量都要受到很大制约，因此，在城市中心开发住宅已没有多大余地了。（三）郊区居住空间分异特征１．以美国为代表的西方发达国家郊区化的人口结构郊区化人口的聚居结构往往与收入水平、年龄周期（或家庭周期）、社会地位、种族差异、居住偏好等有直接关系。从美国郊区化的发展史可以看出，最初从城市中心外迁的人口是富人；到了电车时代，中产阶段也开始加入了郊区化的行列；随着汽车的普及，中产阶段甚至一些低收入阶层也迁往郊区。由于市区地价高及可利用土地规模小，房地产开发公司大规模地建设郊区住宅。另外，由于美国政府住宅政策和基金的补偿和鼓励，使许多蓝领工人都可以比较便宜地购到郊区住宅，因此，郊区的蓝领工人在美国社区几乎与中产阶级家庭社区一样普遍。但富人往往迁得更远一些，而中低收入者则通常在近郊。总之，在郊区往往形成一定的居住空间分异特征。Ｍｕｌｌｅｒ曾概括了美国郊区的４种主要居住类型。（１）巨富收入社区。主要分布在远离城市的地区，住宅以庄园式零散分布，并由树木、篱笆分离私家空间。社会交际网络以教堂、乡村俱乐部等自愿团体为基础。（２）中产阶级家庭社区。其分布特点是单个家庭的独户住宅，社会交际形式以核心家庭为基础。社区的子女抚养教育是家庭的核心问题，因此出现了诸如童子军、青少年体育群体等社区组织。（３）工人阶级社区。这类社区虽然也以独户住宅为空间特点，但由于社区内公共户外空间的使用促成了紧密的社区联系，社区整合重视人而不是物质或地位。这些蓝领工人的地理移动性较低，常视社区为永久居住地，进而更促进社区联系的加强。（４）郊区组合型社区。这类社区中包括职员、知识分子、学生、艺术家、作家等自愿者，他们通过桥牌俱乐部、剧组和策划等文化活动自愿组织进行一定的社区交往，但是他们有更广泛的社会联系，他们往往只是追求高水平文化生活居住，所以这些非常现代的社区常常与大学院校联系在一起。２．北京市郊区居住空间结构的特征分析（１）人口郊区化的发展趋势以及该细分市场的需求潜力未来几年内北京人口郊区化将会有更大的发展：不仅继续大量迁往近郊，而且部分还将迁往远郊。这主要是因为：从主观上看，随着人们收入水平的提高，对住房的要求不再是生存型，而是享受型，尤其对居住环境要求的提高，会使更多的人到郊区买房。根据调查分析北京市民对四环路以外的住房需求量在逐年增加。从客观上看，交通条件的改善，信息化的发展、工业的郊迁等都将加快郊区化的速度和距离。首先，随着高速公路网和地铁网的形成，使到达市中心距离的同心圆半径扩大，而时间的同心圆却并不扩大，完全可以迁得更远一些。郊区环境和地价的吸引，也是一个重要引力；其次，随着信息时代的到来，信息的传递不再受地理条件的限制、空间距离大为缩短，居住不再为就业地点所困，“ＳＯＨＯ”族开始出现也使郊迁成为可能；第三，随着郊区工业园区的建设，市区的工业将逐步郊迁，从而带动大量的产业工人郊迁，同时中心城区的旧城改造，也将使得一部分拆迁户迁往郊外。总之，未来１０年，将是郊区化快速发展的时期，也是郊区住宅开发的黄金时期。（２）居住空间分异的基本特征市场经济条件下，按购房动机分，有居家型、投资型和休闲型三大类。居家型购房要求综合条件比较好，投资型购房主要看地段的增值潜力，休闲型购房主要看居住环境和增值潜力。可见，无论哪种购房形式，对地段的增值潜力都很看重。由于郊区各地段的增值潜力明显不同，以及居民购房能力差距的拉大，从而使北京郊区居住空间分异现象进一步明显化。未来几年北京郊区的居住空间分异将主要体现在以下几方面：第一，不同档次的交通干道的建成有可能加快居住空间分异。一般来说，高速公路的建设有利于拥有私人轿车的住户购买高档次的住房，而地铁的轨道交通的建设则有利于一般住户购买普通档次的住房。因此，地铁沿线常常形成一般居住区，而高速公路沿线环境比较好的地段则形成高档富人居住区。“十五”期间，随着京承、八达岭、京密、京通、京沈、京津塘、京开等高速公路和五环路、六环路平原段的建成或完善，这些地段的增值
开发天地Ｄ
ｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ城市开发／Ｕｒｂａｎ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ／２００３．７．２６．
潜力将会明显上升，再加上沿线自然环境比较好，从而将使这些地段沿线再次成为高薪族的居住区，而中低收入阶层只能到填充区和１３号城市铁路、４号地铁延长线和５号地铁延长线等地区居住。第二，不同档次的产业开发区附近将形成居住空间分化。随着中关村科技园区海淀园、昌平园的建设，其附近将成为白领阶层的聚居区。据调查，目前中关村地区商品房的购买者中有６２％左右的购房者消费层次较高，除了高科技、外资企业的职工之外，还有部分是企业老总、企业管理人员、律师等中高收入阶层。根据北京市经济技术开发区的产业布局和地理位置（南城），其附近将形成蓝领阶层的居住区。第三，一些主要风景区和旅游度假区附近贵族化（甚至第二居所）的趋势也将增加。随着收入提高，部分富裕居民有进一步提高生活品质，改善居住环境的强烈愿望，在拥有市区一套公寓的基础上，还奢望在周末体会远离喧嚣、回归自然的乐趣。那种绝对距离较远，但交通便捷的区域，由于成本相对较低，使他们有可能用不是很高的总价买到品质相当不错的产品。对于这类郊区住宅，我认为热点比较分散，但海淀山后地区和温榆河畔将成为开发相对集中的区域。总之，随着郊区土地增值因子的变化，将使本已出现的“北富南穷”的居住空间分化格局进一步显化，这种居住空间分化的加剧将带来一系列社会问题和深层次矛盾。三．居住空间分异下的郊区住宅开发模式（一）基本模式根据郊区居住空间分异的基本特征，北京郊区化不应是“摊大饼”式的郊区居住模式，而是“轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式。“轴线”含义：郊区住宅主要沿着大容量的高速公路、地铁、轻轨等交通骨干体系的轴线方向成线状扩张。沿轴线扩展是解决城市新开发用地与中心城区交通联系的有效方式之一。此外，城市沿对外交通线路走廊式放射扩展，可以在扩展轴间留出农田、森林等形成楔形绿地，有利于城市生态环境的保护，为市民就近提供休憩环境和场所，也避免了对农田和绿地的侵占和破坏。“跳跃式成组团”含义：是一种不连续的郊区增长方式。当城市发展到较大规模以后，单中心块聚式的布局形态已经不适应城市发展，不断地向外层摊大饼式的发展，势必导致人口过密、交通拥挤、环境恶化等一系列严重弊病。这种模式的特点是打破原有的圈层模式，变集中为分散，将原来单中心的一些功能合理分散配置到各个分中心，并结合它们各自原有的优势和特点制定其发展战略，以实现城市地域功能结构的合理重组。多中心发展对于缓解和消除由于高度集中集聚对旧城区造成的各种城市问题所起的作用自不待言。同时，分中心的建设可以集中力量进行发展，充分发挥城市基础设施的效应，避免投资的分散和低水平的开发建设，有利于社会经济容量的迅速提升。（二）类型模式根据北京市郊区居住空间分异的基本特征，郊区住宅的购买人群可以大致分为中低价位和高价位两个层次的购买人群。中低价位郊区住宅的购买人群主要由以下三类人组成：其一是位于郊区想改善居住条件的本地居民；其二是在北京工作或经商的外地人；最后是原居住地位于城里的拆迁户。这几类人群的共同点是经济实力有限，往往是首次购房，特别重视房子的总价和经济实用性。同时，由于他们的经济实力有限，拥有私家车的比例相对
