从A4地块购物中心租金测算看整体开发（讨论稿）
一、A4地块购物中心租金测算
考虑到商家的市场培育期，可以采取在保证回本年限不变的前提下，租金递增的方式收回成本，即前两年不递增，从第三年开始
若按照10%利息，10年收回建设综合总成本，则历年租金如下：
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即根据理论测算，如果能够按照34-39元/月/平米的租金执行，基本上能够保证不含精装修的建设综合成本在10-12年内收回。
但是，根据市场了解，王府井近年执行的政策是新开店的亏损年数不得超过1年，超过1年的要采取关店处理。如此一来，租金将被尽可能压低。据了解，王府井在与开发商租赁房屋租金的合作方式一般为租金+递增（不会超过5%）和流水扣点（不会超过10%）的形式，谈判中，需要判定哪一种合作方式将会带来更高的收益。但不论哪一种，王府井一般将前期租金控制在元/天/平米的范围内，即单月单方租金为18-21元/月/平米，而且会要求精装修（精装的费用如何分担，暂无了解）。此种状况与我们上述理论测算相比差距较大。若考虑5%的递增测算（从第三年开始，每一年在上一年基础上递增5%，在20年之后，每隔一年递增一次，5%，即每两年的租金保持一致），按照10%利息，20元/月/平米的租金计算（第一年、第二年），则需要31年才能收回总成本，总计约9亿。租期按照20年计算，所收入的租金总数与含利息的总成本相差约亿。而13年的时间内能够将建设成本收回，计亿。详见表1。
当然，上述测算只是针对我方仅建设此购物中心的方案计算的结果，或者说，如果我们在建设购物中心的同时，仍将会有其他产品同时建设并销售，则销售的利润有可能大大高于建设成本（如商业街），则此部分利润可以代替购物中心的利息成本，则整体考虑，综合成本收回的年限则会相应缩短。即如果商业街建设面积为70000平米，王府井的进驻使得商业街的销售实收价格达到18000元/平米，则总销额达亿，而70000平米商业街的建设成本按照3069元/平米计算，成本约为亿。粗略计算所获得的利润将能够弥补购物中心由于租金过低所产生的高利息成本。
综上，我们不能单独考虑购物中心的成本与收益，必须将包括购物中心在内的所有物业统一考虑，合理安排工期节点，根据资金收益和支出预期安排销售节点，以保证自持物业和销售物业在工程和资金需求上的均衡。
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单独考虑购物中心时的利息与租金变化曲线
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从上表可以看出，在前15年中，租金收入一直低于利息成本，即我们需要支付的利息成本一直处于增长的趋势，从第16年开始，
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租金收入大于利息成本，所需支付的利息开始递减，但一直需要到第31年，我们所收入的租金总和才能抵消全部的建设及利息成本（如果单独考虑建设购物中心的话，且经营情况较好，能够一直保持租赁及递增的状态）。
二、A4地块物业类型定位
根据最新的东城控规，该地块四址为：北至解放东路，东至尧贤街，南至规划1#路，西至中试巷，土地性质为商业设施用地，容积率为，计容建筑面积土地为公顷（合亩），计容建筑面积约为万平方米。
1、购物中心。临汾目前在运营的购物中心面积最大的是世纪百悦，不到4万平米，且经过这几年的经营，也面临着不断淘汰品牌的问题，即面积不够。此外，根据近期与王府井、北京华联的沟通，希望我们能够给到的面积不低于80000平米。当然，我们必须考虑到由于资金问题所带来的租售比例。对于购物中心的规模，结合意向商家的意见，根据我们所了解的同级别市场情况，以及考虑到长期经营的发展、整个地块物业面积分配的均衡性等因素，我们认为不低于60000平米较为合适（不含地下部分），建筑层数不多于6层，含地下一层能够达到7万-8万之间。
2、高端住宅面积过大。住宅部分为现金流的重要构成之一，而且需要放在最后一期实施。住宅市场的未来预期不甚乐观，尤其是高端住宅，预计涨价的空间不大，在3年之后能够实现到5800-6000元/平米的实收价已是不错（毛坯房）。但是要实现此价，万平米的住宅销售期预计将超过3年，资金沉淀和机会成本均过大。或者说，削减一部分面积放在商业中，既能够保证很快地销售，也能够实现较大的价值。我们认为住宅的面积应不高于45000平米为宜，销售期2年，即交房时售罄，最大化地减少资金的压力。
3、商业街。商业街承担着该地块现金流回笼的第一重任，大型购物中心的引进对于商业街的销售具有直接的带动作用，临汾目前商业街的氛围较好，应最大化的设置商业街的面积。我们认为商业街的面积应不低于7万平米，并将商业街作为重点设计部分，通过与购物中心连通、半封闭设计、自由分割、局部重要节点招商、统一业态规划等方式盘活商业街，加上购物中心及多业态的组合，促进商业街的销售、商家进驻和稳定经营。
4、公寓与写字楼。在深圳隆塬公司的定位报告中，公寓与写字楼为同一栋楼，面积设计总计约30000平米，其中写字楼7200平米，公寓为23000平米。我们认为写字楼面积的设置保守。若按照每层1000平米计算，写字楼仅为7层，难成规模，而目前临汾市场上的写字楼均在20层左右，较为纯粹，每栋面积在20000平米左右。面积较小的公寓产品尽可能地少，甚至取消该产品。我们认为临汾在短期内（至少5年内）仍没有迎来类似酒店式公寓等过渡性产品的大规模需求，需求面较窄。反而写字楼市场将会迎来高峰，写
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字楼相对于商业而言，租金相对较低，经营业态除了办公之外，还可经营早教、健身、培训等行业，需求较大。按照一栋30000平米的建筑计算，写字楼应最少不低于22000平米，公寓产品不多于8000平米。
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是成本加大，收入减少，以确保保守计算的收益能够符合开发预期。
从上表可以看出，如果不计算自持物业第一年租金收入，不计入各类物业开发利息成本，能够确保销售收入大于开发投资，利润约3亿。但是开发利息必然会产生，而且有可能贯穿整个A4地块的开发过程，而开发利息成本与开发节奏、销售情况密切相关，合理安排开发和销售节奏能够最大化减少开发利息成本，从而尽可能地保证上述思路的成立。此外，在上表中，可以看出还迁住宅和资金占用成本总计达3亿，此部分是否可由政府部分承担上表中的另一个重点是商业街的销售问题。商业街的销售情况对整个A4地块有着承上启下的重要作用。7万平米的商业街，开始销售后，预计至少3年销售周期，目标是基本上与购物中心的开业同步，同时，周边精品酒店、快捷酒店、写字楼等产品能够启动。故商业街的销售准备要提前开展，必要时进行分销。
四、A4地块开发节奏
1、住宅产品。
若A4地块正常启动，根据目前规划，A4地块有7万左右的住宅（公寓）产品。但结合两个方面：1、政府的要求——政府在很大程度上将不同意先建住宅再建商业；2、产品价值的需要——住宅（公寓）产品若要实现高价值，要先建商业，以商业带动住宅价值的拉升。而且根据目前的住宅市场情况和国家相关政策，临汾住宅市场的投放量较大，尤其是均价超过5500元/平米的中高端高层住宅较难销售，因此，若想通过先开发住宅产品来实现现金流的回笼将不得不面临很大的市场风险——建议住宅产品放在最后一期开发建设。
2、购物中心和商业街。
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