百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。
房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。
1、样本的选择与替换
样本的选择及调查方法
调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准
指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。
3、计算公式
理论基础
运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。
1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。
拉氏价格指数公式为：
其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
帕氏价格指数的公式为：
其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费
雪指数的公式为：
利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。
指数的选择
在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。
其基本计算公式如下所示：
即该种店型报告期相对于基期的价格水平的变化。
商铺租金平均价格的计算步骤
1）各类型（楼层）商铺的平均价格
第五章统计指数习题答案 一、单项选择题 1、 C 2、 A 3、 D 4、 C 5、D 6、 B 7、 C 8、 D 9、 A 10、B 11、 A 12、 B 13、 B 14 B 15、C 16、 B 17、 A 18、 C 19、A 20、A 21、 D 22、 D 23、 C 24、B 二、多项选择题 1、CE 2、ABCE 3、ABD 4、BD 5、CD 6、BC 7、AB 8、CD 9 、ABDE 10、ABC 11、ABD 12、ABDE 13、AE 三、判断题 1、√ 2、× 3、√ 4、√ 5、√ 6、√ 7、× 8、√ 9、√10、√ 四、填空题 1、平均数指数 2、个体指数、总指数 3、广义、狭义、狭义 4、质量指标、数量指标 5、连乘积、之和 6、同度量作用、权数 7、基期、报告期 8、可变构成、固定构成、结构影响 五、复习思考题 1、什么是指数？指数有哪些类型？ 答：统计指数的概念有广义和狭义两种理解。广义指数是泛指社会经济现象数量变动的比较指标，即用来表明同类现象在不同空间、不同时间、实际与计划对比变动情况的相对数。狭义指数仅指反映不能直接相加的复杂社会经济现象在数量上综合变动情况的相对数。例如，要说明一个国家或一个地区商品价格综合变动情况，由于各种商品的经济用途、规格、型号、计量单位等不同，不能直接将各种商品的价格简单对比，而要解决这种复杂经济总体各要素相加问题，就要编制统计指数综合反映它们的变动情况。 指数的类型： （1）按其反映对象范围的不同分为：个体指数和总指数 （2）按其所反映的指数化指标性质不同分为：数量指标指数和质量指标指数（3）指数按其采用基期的不同分为：定基指数和环比指数
商铺租金谈判技巧 【篇一：店铺转让谈判技巧】 篇一：商铺租赁谈判技巧 商铺 租赁谈判技巧 商铺租赁谈判商 铺在出租和转让的谈判过程中，一定要力争主动，这就需要我们在 商铺租赁谈判中了解出租 方想使商铺租出一个好价钱所采取的方法： 1、找到商铺的卖点， 位置，人流，靠近高档楼 盘，租金低，周围的商铺的集群效应等等，总之，一定要找到1个 核心卖点和2--3个后备核 心卖点。 2、根据承租方的具体情况，尽快摸清承租方最看重店铺 的什么卖点。比如人流量， 就应该在谈判中反复强调人流量将对经营带来的“巨大”的帮助，并 以此作为说服承租方投 资的突破口。 3、既是投资，以万元为单位很正常，假如是成本、 费用，那以千元为单位， 都是比较“恐怖”的数字，应该压缩的。店铺租金有周围店铺的参照 标准，一般在谈判中不 太好争取一个好价钱，但是建立在“投资”上的转让费，则是不好横 向比较的。 4、转让费的谈判过 程中，一定要力争主动，主动做价格分解、分析，先入为主建立 “合理”的概念，在一些设 备费中可以把价格做低一点，装修费可以调高（正规的装修公司收 费的确高），要让步时候， 坚决不谈装修费，适当提高设备的折旧费用，慢慢让步，最后” 勉 强“成交”。上面四种是 出租方特别是转让方最为常用的宣传手段，那我们就要在谈判前找 出这些问题的破绽，以压 低费用从而签订合同。怎样才能租到一间物美价廉的商铺： 1、在 初步选定地点后，对相关 的情况做一定的调查分析后，这样才能决定是否最后把店面订下来。
2、特别注意在房租 的价格、租金交付方式和房屋合同签订隐含的细节方面更是大有学问。 3、附加条件不可忽 略：在租店面之前，与房东除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附 加条件。这可以使你节省 不少开支。首先，租房前应对店面内现有的情况(包括装修状况、设备状况等)都了解清楚。 然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，拆除 原有已报废无法再利用的 设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维 修水电设施等。或者要求 房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。其次，通过谈判要求免 付押金。一般黄金地段的 门面房押金是比较高的，虽然这钱要还给你的，但如你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死 在那儿了。如果谈得好，完全是有可能卸掉的。再次，通过谈判要 求延期缴付房租。尽量压 低初期的租金，待生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的 差款。只要你能主动p 艮 定延期期限，有些房东是会答应的。最后，缴付方式，交房租一般 最常见的有按月结算、定 期缴付和一次性付清等几种。很多人都觉得房租最好一个月交一次，这样能节约钱。但如果 你有能力一次性交清，那就可以跟房东要求优惠。也能省一笔开支。有的店面是长期定租的， 如果你有足够的资金，而且你看好选定的店面，也可以一次性将十 年二十年的房租全部付清。 这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能免受涨租的影响，节约不少租金。从长远 看，门面的房租价格总体是呈上升趋势的。有的门面房定下一年或 两年的租金后，其后再要 续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租 金缴付方式是每半年或一
第六章统计指数 一单项选择 1、与数学上的指数函数不同，统计指数是（ C ） A、总量指标 B、平均指标 C、一类特殊的比较相对数 D、百分数 2、数量指标指数和质量指标指数的划分依据是( A )。 A.指数化指标的性质不同 B.所反映的对象范围不同 C.所比较的现象特征不同 D. 3、编制总指数的两种形式是（ B ）。 A.数量指标指数和质量指标指数 B.综合指数和平均数指数 C.算术平均数指数和调和平均数指数 D.定基指数和环比指数 4、数量指标指数的同度量因素一般是（ A ） A、基期质量指标 B、报告期质量指标 C、基期数量指标 D、报告期数量指标 5. 以个体指数与报告期销售额计算的价格指数是（ D A.综合指数 B. C.加权算术平均数指数 D. 6.在设计综合指数的形式时，最关键的问题是( C ) A.确定指数的公式形式 B.确定对比基期 C.确定同度量因素 D. 7、若居民在某月以相同的开支额购买到的消费品比上月减少了10%，则消费价格指数应该为（ C ） A.110% B.90% C.111% D.100% 8.销售量指数中指数化指标是( C ) A.单位产品成本 B. C.销售量 D.销售额 9.若物价上涨20%，则现在100元（ A.只值原来的0.80元 B.只值原来的0.83 C.与原来的1元等值 D. 10.已知劳动生产率可变构成指数为134.5%，职工人数结构影响指数为96.3%，则劳动生产率固定构成指数为( ) A.139.67% B.129.52% C.71.60% D.39.67% 1.商品销售额实际增加400元，由于销售量增长使销售额增加420元，由于价 格（ C）。 A.增长使销售额增加20元 B.增长使销售额增长210元 C.降低使销售额减少20元 D.降低使销售额减少210元 2.某企业生产的甲、乙、丙3种产品价格，今年比去年分别增长3%、6%、7.5%，已知今年产品产值为：甲产品20400元、乙产品35000元、丙产品20500元，则3种产品价格总指数为（ C ）。 A. 103%106%107.5% 3 p I ++ = B. 103%20400106%35000107.5%20500 204003500020500 p I ?+?+?= ++
主要统计指标解释及计算方法 １、国民生产总值（GNP） 指一个国家或地区在一定时期（一年）内本国居民在国内或在国外从事物质生产和劳务活动所提供的社会最终产品和提供劳务价值的总和。是按国民原则计算的各经济活动部门增加值的总和。 ２、国内生产总值（GDP） 指在一个国家或地区的领土范围内，本国居民和外国居民在一定时期（一年）内所生产的最终产品和提供的劳务价值总和。它是按国土原则计算的各经济部门增加值的总和。 ３、增加值 是企业进行生产经营活动所获得的总产出扣除原材料、能源、辅助材料及其他物质消耗（包括外购劳务）之后的价值。 增加值的计算方法有两种： ——收入法或成本法 增加值=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余 ——生产法 增加值=总产出-中间投入 ４、三次产业划分: 第一产业——农业（包括种植业、林业、畜牧业、渔业、农林牧渔服务业）。 第二产业——工业（包括采矿业、制造业和电力、燃气及水的生产和供应业）和建筑业。 第三产业——除上述各业以外的其他产业（包括运输业、通讯业、商业、饮食业、服务业、旅游业、金融业、保险业、房地产业、科学、文化、教育、卫生、保健、社会福利、公共行政和国防等）。 ５、人口自然增长率指在一定时期内（通常为一年）人口自然增加数（出生人数减死亡人数）与该时期内平均人数（或期中人数）之比，该指标与人口增长率的区别是未包含人口迁移因素，人口自然增长率一般用千分率表示。计算公式：
实际上，人口自然增长率就是人口出生率减去人口死亡率，当死亡率大于出生率时，人口自然增长为负增长。 ６、就业人员 指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的全部劳动力，该指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况。它包括：（1）全部职工；（2）私营企业从业人员；（3）个体劳动者；（4）乡镇企业从业人员；（5）农村劳动力。 ７、失业人员及失业率 是指在劳动年龄内有劳动能力，在调查期间无工作并以某种方式正在寻找工作的人员。城镇失业率是城镇失业人数同城镇从业人数加城镇失业人数之比。这一指标反映了一定时期内城镇可能参加社会劳动的人数中实际失业的人数比重，也是分析就业水平的主要指标。 ８、下岗职工 指由于用人单位的生产和经营状况等原因，单位未安排任何一种劳动岗位，等待重新安排工作，但仍与用人单位保留劳动关系的人员。包括单位“内退”人员、“轮岗及歇岗”期间的人员，由于单位原因“放长假”人员、“待岗”人员和单位停工、停产下岗、企业裁员下岗的人员。不包括下岗后仍在原单位参加转岗培训的人员。 ９、下岗职工生活费 指符合“下岗人员”定义的下岗职工在原单位领取的无论以何种渠道和各种名义发放的基本工资、比例工资、生活费、补助费、救济金、困难职工补贴等现金和实物折款额。 １０、下岗再就业职工指符合“下岗人员”定义的下岗职工，在城镇劳动力抽样时点前一周内以各种形式为取得收入而劳动1小时以上的人。这里所说的“劳动”是指为获取工资、实物报酬或经营收入而从事的国家法律所不禁止的、对社会有益的各种生产、经营和服务性活动。 １１、平均工资及工资指数平均工资指企业、事业、机关等单位的职工在一定时期内平均每人所得的工资额。它表明一定时期职工工资收入的高低程度，是反映职工工资水平的主要指标。 计算公式为：
第七章统计指数 一、判断题 1.分析复杂现象总体的数量变动，只能采用综合指数的方法。（） 2.在特定的权数条件下，综合指数与平均指数有变形关系。（） 3.算术平均数指数是通过数量指标个体指数，以基期的价值量指标为权数，进行 加权平均得到的。（） 4.在简单现象总量指标的因素分析中，相对量分析一定要用同度量因素，绝对量 分析可以不用同度量因素。（） 5.设p表示单位成本，q表示产量，则∑p1q1－∑p0q1表示由于产品单位成本 的变动对总产量的影响。（） 6.设p表示价格，q表示销售量，则∑p0q1－∑p0q0表示由于商品价格的变动对 商品总销售额的影响。（） 7.从指数化指标的性质来看，单位成本指数是数量指标指数。（） 8.如果各种商品价格平均上涨5%，销售量平均下降5%，则销售额指数不变。（） 1、× 2、√ 3、√ 4、× 5、× 6、× 7、× 8、×。 二、单项选择题 1.广义上的指数是指（）。 A.价格变动的相对数 B.物量变动的相对数 C.社会经济现象数量变动的相对数 D.简单现象总体数量变动的相对数 2.编制总指数的两种形式是（）。 A.数量指标指数和质量指标指数 B.综合指数和平均数指数 C.算术平均数指数和调和平均数指数 D.定基指数和环比指数 3.综合指数是（）。 A.用非全面资料编制的指数 B.平均数指数的变形应用 C.总指数的基本形式 D.编制总指数的唯一方法 4.当数量指标的加权算术平均数指数采用特定权数时，计算结果与综合指数相同， 其特定权数是（）。 A.q1p1 B.q0p1 C.q1p0 D.q0p0 5.当质量指标的加权调和平均数指数采用特定权数时，计算结果与综合指数相同， 其特定权数是（）。 A.q1p1 B.q0p1 C.q1p0 D.q0p0 6.在由三个指数所组成的指数体系中，两个因素指数的同度量因素通常（）。 A.都固定在基期 B.都固定在报告期 C.一个固定在基期，一个固定在报告期 D.采用基期和报告期交叉 7.某市1995年社会商业零售额为12000万元，1999年增至15600万元，这四年物 价上涨了4%，则商业零售量指数为（）。 A.130% B.104% C.80% D.125% 8.某造纸厂1999年的产量比98年增长了13.6%，总成本增长了12.9%，则该厂1999 年产品单位成本（）。 A.减少0.62% B.减少5.15% C.增加12.9% D. 增加1.75% 9.已知某工厂生产三种产品，在掌握其基期、报告期生产费用和个体产量指数时， 编制三种产品的产量总指数应采用（）。
附件3-8/附件9万达商业综合体租赁面积计算原则 【用途】3-8用于合同签约/9用于签署租赁决策文件 1租赁面积构成 租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成 1.1主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成： a，各区域的套内建筑面积。 b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。 c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间 不在此列）。 1.2步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。 1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。提交租赁面积时，应包括各 区域的总建筑面积及面积构成明细。 2租赁面积计算原则 2.1套内建筑面积 外墙取围护结构的外墙外边线。如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。 对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。 其他部分按照国家相关规范要求计算。 2.2地上公摊面积 1首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。 2其它楼层公共区域：由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。 3步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。 4公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。 疏散楼梯间及塔楼核心筒问题： ——疏散楼梯间在本层分摊，一层疏散楼梯间计算计入一层公摊面积内。 ——塔楼核心筒不计入租赁面积。 5主力店与步行街合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照套内建筑面积比例分摊。主力店单独使用卫生间计入主力店套内建筑面积。 6屋顶面积：屋顶公摊面积不计入租赁面积，但在提供给商管的租赁面积表中，需将该部分公摊面积作为一个子项与租赁面积分别列明，由商管本着集团利益最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。 2.3地下公摊面积 非独立设置设备机房的主力店（除商管与百货合用外）在计算租赁面积时可不计算其地下公摊面积。但出于集团利益最大化的考虑，在提交的面积指标中，非独立设置设备机房的主力店也提供地下公摊面积，并单独列出，便于商管对整体经营面积的掌握。商管与百货地下合用设备机房，按照商管（室内步行街）与百货各自的地上套内建筑面积比例进行分摊，并计入公摊面积。
层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式 1. 影响商铺定价的12个因素 2. 商铺租金定价的参考原则 3.租金定价方法
4.租金定价公式 （1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。 （2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。 （3）计算各层别的权重系数。 公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数 （4）计算总权重系数。 公式二：∑权重系数=总权重系数 （5）计算层别总价和层别均价。 公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价 （6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下： 根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。 计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。 公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数 依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。 公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数 计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。 公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价 公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价 至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。 【租金定价案例参考】 项目价值评价表
销售额变动方向及变动原因。 解： （1）计算价格总指数 1101 26784 118.137%22672 p p q k p q = = =∑∑ (2）计算销售量总指数 010 22672 99.178%22860 q p q k p q = = =∑∑ (３）利用指数体系分析分析销售额变动方向及变动原因 ∑∑∑∑∑∑?=q p q p q p q p q p q p 0 1 1 1 1 11 )()(q p q p q p q p q p q p 0 010********∑∑∑∑∑∑-+-=- 有，267842678422672228602267222860 =? 117.165%=118.137%×99.178% 3924(元)= 4112(元)－188(元) 结果表明，由于价格报告期比基期平均上涨了18.137%，使销售额增加了4112元；又由于销售量报告期比基期平均减少了0.822%使销售额减少了188元，价格与销售量两个因素综合作用的结果，使企业的销售额报告期比基期增加了3924元。 10.6.2 已知某车间各小组生产同一种产品，有关资料如下表所示：
要求：计算全车间总产量指数和全车间职工人数指数。 解： 各小组基期实际产量计算表 全车间总产量指数=报告期实际产量÷基期的实际产量=796÷690=115.36% 全车间职工人数指数=全车间总产量指数÷全车间职工劳动生产率指数 =115.36%÷120%=96.13% （2）用基期加权综合法计算产品产量总指数。 解： （1）用报告期加权综合法计算单位产品成本总指数： 1101 81400 103.04%79000 p p q k p q = = =∑∑ （2）用基期加权综合法计算产品产量总指数：
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果 蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。 1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为：
其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。 3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理 想指数”。费雪指数的公式为： 利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。 指数的选择 在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。其基本计算公式如下所示：
商铺租金计算方法 一、房地产定价方法 价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。 （一）成本加成定价法 将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。 （二）竞争价格定价法竞争价格定价法 从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。定价较
1.技术人员要比较两种零件的长度，以X 和Y 分别表示零件甲和零件乙测量的结果，1μ和2μ分别表示X 和Y 的均值；研究者对这两种零件分别测量了60个零件（注意：此为大样本情形），数据存放在数据库5.3中 以90%的置信水平推断零件甲平均长度1μ的范围是（ 2 ）。 选项一：5.2－5.6 选项二：5.4－5.8 选项三：5.1－5.9 选项四：5.6－5.9 以90%的置信水平推断零件乙平均长度2μ的范围是（ 2 ）。 选项一：7.6－8.9 选项二：7.9－8.3 选项三：7.3－8.8 选项四：7.1－8.9 以90%的置信水平确定两种零件长度之差21μμ-的置信区间是（ 2 ） 。 选项一：2.0－2.3 选项二：2.2－2.8 选项三：2.6－3.4 选项四：2.4－2.9 2.数据库4.24中存放1个班级50名学生审计学考试的成绩。 该班级审计学考试的平均成绩是（ 2 ）分。 选项一：74.80 选项二：73.70 选项三：74.10 选项四：73.92 该班级审计学考试的最高分是（ 1 ）分。 选项一：95 选项二：90 选项三：93 选项四：94 该班级审计学的最低分是（ 4 ）分。 选项一：42 选项二：56 选项三：38 选项四：45 该班级不及格的学生有（ 4 ）人。 选项一：3 选项二：5 选项三：1 选项四：4 该班级90分以上的学生有（ 2 ）人。 选项一：2 选项二：1 选项三：4 选项四：3
3.为了解三种不同配比的饲料对仔猪影响的差异，对三种不同品种的猪各选三头进行试验，分别测得其三个月间体重增加量，数据存放在数据库7.13中。判断不同饲料（因素A）与不同品种（因素Ｂ）对猪的生长有无显著差异。（假定其体重增加量服从正态分布，且方差相同，且假定两因素没有交互作用。） 对因素A而言其检验统计量F是（ 3 ）。 选项一：0.1660 选项二：0.0262 选项三：10.36 选项四：2.91 对因素B而言其检验统计量对应的概率为（1）。 选项一：0.1660 选项二：0.0262 选项三：10.36 选项四：2.91 若取0.05，则检验的结论是（ 4 ）。 选项一：饲料对猪增重有影响，猪种对猪增重有影响。 选项二：饲料对猪增重没有影响，猪种对猪增重有影响。 选项三：饲料对猪增重没有影响，猪种对猪增重没有影响。 选项四：饲料对猪增重有影响，猪种对猪增重没有影响。 若取0.01，则检验的结论是（ 1 ）。 选项一：饲料对猪增重没有影响，猪种对猪增重没有影响。 选项二：饲料对猪增重没有影响，猪种对猪增重有影响。 选项三：饲料对猪增重有影响，猪种对猪增重有影响。 选项四：饲料对猪增重有影响，猪种对猪增重没有影响。 4.某大学一位教师去年所授165人的“统计学”课程平均成绩为78分。该教师声称今年自己所授154人的该课程平均成绩将低于去年，因为该课程的相关课程和前置课程今年学生的考试成绩明显低于去年。现在要求你对该教师的声称进行假设检验 ( =0.05)。随机抽取了已批阅36份该教师所授学生的试卷（假设考试已结束），成绩存放在数据库6.2。 你所选取的原假设最好是 ( 2 )。 选项一：u>78 选项二：u≥78 选项三：u<78 选项四：u≤78 你计算出的t= ( 1 )。 选项一：-2.05889 选项二：1.798658 选项三：2.04897 选项四：-2.05143 你计算出的p值= ( 1 )。 选项一：0.023504 选项二：0.018941 选项三：0.040045 选项四：0.051001 你得到的结论是 ( 4 )。 选项一：拒绝u<78
商铺租金定价法则之市场定价法 商铺租金定价法则之“市场比较法” 本文从租金价格体系.项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。 市场比较法一：租金价格体系分析 第一步确定竞争项目租金价格示例项目周边街道及繁华街道租金如下：名称街道1 街道2 街道3 街道4 平均租金40元/㎡/月35元/㎡/月60元/㎡/月60/㎡/月 第二步确定影响市场比较法定价的因素根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。 在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下表：项目权重本项目街道1 街道2 街道3 街道4 平均租金(元/㎡)PZ=X P1=40 P2=35 P3=60 P4=60 地理位置1257587 交通情况964666 商业氛围1445498 人流量情况1144476 车流量情况755555 建筑外观644233 项目规模642233 停车位643334 经营管理863333 经营商实力信誉854355 未来发展1386677 合计100 Q=55 Q1=47 Q2=43 Q3=59 Q4=57 注：1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。 2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。
第三步确定修正后各相关项目的价格PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ为租赁均价)P1 =(55/47)*40=42.55P2 =(55/43)*35=44.76P3=(55/59)*60=55.93 P4 =(55/57)*60=57.89 各相关权重取值为WZ W1=25% W2=25% W3=25% W4=25% PZ=∑PIWI 租价：PZ=50.28 注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡/月。 以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格.回报率来反推的方式也是可行的。 市场比较法二：商业项目价值评价 第一步制定项目价值评价表序号评判因素权重评定分值分值项目1 项目2 项目3 项目4 本案 A 周边环境 (小计) 3020.6723.67232422 A-1 商业位置5344.3344 A-2 交通便利度53.674.334.334.334 A-3 周边房屋素质543.673.6743 A-4 周边居民质素543.3333.333 A-5 人流52.674.333.3344 A-6 车流53.3344.334.334 B 规划及建筑 (小计) 2018.331210.331417 B-1 整体规划43.672.672.3333 B-2 外观建筑风格43.672233 B-3 建筑空间规划32.6721.6722 B-4 停车位（便利大小）331.6711.673 B-5 主题广场 32.671.671.672.333 B-6 动线组织32.6721.6723 C 配套设施(小计) 2013.6710.339.6712.3317 C-1 公共配套设计 432.331.672.673 C-2 无障碍设计42.3321.672.333 C-3 导购设
指数练习题 （一）填空题 1.某百货公司2001年与2000年相比，各种商品零售总额上涨了25%，零售量上涨了10%，则零售价格增长了（13.64% ）。 2.编制数量指标指数时，通常要以（基期的质量指标）为同度量因素；而编制质量指标指数时，通常要以（报告期的数量指标）为同度量因素。 3.统计指数按其反映的内容不同可分为（数量指标指数）和（质量指标指数）。 4.只有当加权算术平均数指数的权数为（p 0q 0）时，才与拉氏指数等价。 5.只有当加权调和平均数指数的权数为（p 1q 1）时，才与派氏指数等价。 6.物价上涨后，同样多的人民币只能购买原有商品的80%，则物价上涨了（ 6.25%）。 7.可变构成指数既受（各组变量值）变动的影响，也受（总体单位数结构）的影响。 8.在综合指数体系中，为使总量指数等于因素指数的乘积，两个因素指数中通常一个为（数量指标）指数，另一个为（质量指标）指数。 9.综合指数的特点表现为（先综合，后对比）、（固定同度量因素）和（保持分子与分母的一致性）。 （二）单项选择题 1. 根据指数包括的范围不同可分为（ A ） A.个体指数和总指数 B.简单指数和加权指数 C.综合指数和平均指数 D.动态指数和静态指数 2.设p 表示商品价格，q 表示商品的销售量，则1101 p q p q ∑∑说明了（ B ） A. 在基期销售量条件下，价格综合变动的程度 B. 在报告期销售量条件下，价格综合变动的程度 C. 在基期价格水平下，销售量综合变动的程度 D. 在报告期价格水平下，销售量综合变动的程度 3.作为综合指数变形使用的平均指数，下列哪项可以作为加权调和平均指数的权数（B ） A.p 0q 0 B.p 1q 1 C.p 0q 1 D.p 1q 0 4.根据指数所表现的数量特征不同，指数可分为（ A ） A.数量指标指数和质量指标指数 B.拉氏指数和派氏指数 C.环比指数和定基指数 D.时间指数、空间指数和计划完成指数 5.下列指数中属于可变构成指数的是（ A ） 1100 1 . :x f x f A f f ∑∑∑∑ 1001 1 . :x f x f B f f ∑∑∑∑ 1101 1 1 . :x f x f C f f ∑∑∑∑ 0100 1 . :x f x f D f f ∑∑∑∑ 6.某种产品报告期与基期比较产量增长26%，单位成本下降32%，则生产费用支出总额为基期的（ B ） A.166.32% B.85.68% C.185% D.54% 7.若销售量增加，销售额持平，则物价指数（ A ） A.降低 B.增长 C.不变 D.趋势无法确定 8.某商店本年同上年比较，商品销售额没有变化，而各种商品价格上涨了7%，则商品销售量增（或减）的百分比为（ A ） A.-6.54% B.-3% C.+6.00% D.+14.29% 9.当平均工资指数下降1.72%，各组工资水平指数提高9.62%时，工人结构指数为（ D ）。 A 、增长11.54% B 、增长18.11% C 、下降11.34% D 、下降10.34% 10.同度量因素的使用时期必须是（ C ）。 A 、报告期 B 、基期 C 、同一时期 D 、计划期 11.在使用基期价格为同度量因素计算商品销售量时，（ A ）。 A 、消除了价格变动的影响 B 、包含了价格变动的影响
商场租金定价策略与测算方法 一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。 一、如何做好租金价格定位？ 1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。 案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路 ①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ②类比项目：根据项目定位，参考类比项目； ③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控； ④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 主要商务方案 ①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。 ②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R" [% D* t.g 平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。 1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H: 率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。 - A! g! J9 ~# y! c 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算
（四）价格指数计算方法 1．价格指数的概念 居民消费价格指数是度量消费商品及服务项目的价格水平随时间而变动的相对数，反映居民家庭购买的消费品及服务价格水平的变动情况。它是宏观经济分析和调控、价格总水平监测以及国民经济核算的重要指标。其变动率在一定程度上反映了通货膨胀(或紧缩)的程度。根据建立大都市统计指标体系的要求，北京市增加了高、中、低收入层居民消费价格指数分组指标。 商品零售价格指数是反映工业、商业、餐饮业和其他零售企业向居民、机关团体出售生活消费品和办公用品价格水平变动情况的相对数，以此反映市场商品零售价格的变动趋势和变动程度。其目的在于掌握商品价格的变动趋势，为国家宏观调控和国民经济核算提供参考依据。 居民基本生活费用价格指数是反映城镇居民家庭维持基本生活水准所需消费项目的价格变动趋势和变动程度的相对数。它从家庭支出角度出发，反映了生活必需消费项目价格变动对特定消费阶层居民生活的影响程度，为制定最低工资标准及最低社会保障线提供重要依据。 2．价格指数的编制单位 市局、总队负责编制全市居民消费价格指数、商品零售价格指数、居民基本生活费用价格指数，并对区县价格调查实行统一的组织管理。 3. 权数资料来源与计算 计算居民消费价格指数所用的权数，根据城市居民家庭住户调查资料整理得出，必要时辅以典型调查数据或专家评估补充和完善。 计算商品零售价格指数所用的大类权数，根据商业统计资料整理得出，小类及基本分类的权数参考居民消费价格指数中的相关权数进行调整，并辅之以典型调查资料。 计算居民基本生活费用价格指数所用的权数，根据城市居民家庭支出调查资料中20%的低收入户居民的消费结构来确定，必要时辅以典型调查数据或专家评估补充和完善。 4．价格指数的计算方法 (1)代表规格品平均价格的计算 代表规格品的月度平均价采用简单算术平均方法计算，首先计算规格品在一个调查点的平均价格，再根据各个调查点的价格算出月度平均价。 ∑∑∑=====m j m j n k ijk i Pij m P n m P 1 111)1(1 其中： P ijk 为第i 个规格品在第j 个价格调查点的第k 次调查的价格； P ij 为第i 个规格品第j 个调查点的月度平均价格； m 为调查点的个数，n 为调查次数。 (2)基本分类指数的计算
. 第12章 相对数和指数练习 参考答案 班级： 姓名： 学号： 得分 一、单项选择题： 1、 编制单位成本指数时，同度量因素一般应采用： ( A ) （A ）报告期销售量（B ）基期销售量 （C ）基期销售价格 （D ）报告期销售价格 2、 最常用的加权调和平均数是： ( D ) （A ）∑∑= 00 0q p q p k k q q （B ）∑∑= 0001q p k q p k q p （C ）∑∑= 0001q p k q p k p p （D ）∑∑= 1 11 11q p k q p k p p 3、 . 4、 ∑∑-0 1 p q p q 表示： ( D ) （A ） 由于价格变动引起的产值增减数 （B ） 由于价格变动引起的产量增减数 （C ） 由于产量变动引起的价格增减数 （D ） 由于产量变动引起的产值增减数 5、 某企业销售额增长了5%，销售价格下降了3%，则销售量： ( C ) （A ）增长8% （B ）增长% （C ）增长% （D ）增长% 5、下列各项中属于指数的是： ( C ) [ （A ）人均粮食产量 （B ）平均价格 （C ）发展速度 （D ）人口数 二、计算题： 1、某工厂生产三种化肥，其2009年和2010年的单位成本以及产量资料如下所示： （1） 计算各种产品的个体成本和产量指数 （2） 计算三种产品的成本和产量总指数。（拉式和派许指数） （3） 用相对数和绝对数分析单位成本和产量的变化对于总成本的影响。 解：（1）单位成本个体指数为：110%,%,%;产量个体指数为：1200%,115%,90% (2)
(3) 一般地，产量用拉式指数分析，因此相对数为%，绝对数36600-34000=2600元。 单位成本用派许指数分析，相对数为%，绝对数37600-36600=1000元。 2、某商店的报告期销售额以及各种商品的销售价格报告期比基期升降幅度资料如下： # 商品名称 报告期销售额(万元) 销售价格的升降(%) 螺纹钢 568 上升 不锈钢 464 ? 上升 圆钢 336 下降 特种钢 788 下降 请计算该四种钢材的物价总指数。 （ 解：1111 1p p p q k p q k = ∑∑568464336788 100.94% 568464336788 1.095 1.0730.9550.946 +++= =+++ 3、已知某百货商场销售的五种家电产品的个体物价指数以及基期销售额资料如下： ， 商品名称 个体物价指数 基期销售额（万元） 电冰箱 50 洗衣机 [ 30 电风扇 3 空调 40 热水器 ` 10