购物中心租赁方式策略详解：固定租金、扣点和保底

购物中心租金制定方法及参考方案(餐饮\\娱乐\\文化\\服装)在商业地产领域，租金的制定是一个复杂的体系，理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，但主要集中在三大点：1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，再根据不同的业态租金承受水平去推算。

这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是比较客观的。

要注意的方面：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。

这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。

要注意的方面：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。

这个是我现在正在使用的办法之一。

要注意的方面：涉及的细节问题太多，不好把握。

同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。

娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。

酒吧：30—80元/平米·月；KTV：20—40元/平米·月；滑冰场：30元左右/平米·月；游乐场、电影院：30—50元/平米·月。

餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。

一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月；西餐如有合适的位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。

购物中心的招商政策和租金制定第一篇：购物中心的招商政策和租金制定购物中心的招商政策和租金制定对于任何购物中心项目来说，在进行准确定位的前提下，招商的正确与否和项目的成败也会有直接关联的作用。

招商能否成功，当然也取决于招商政策的制定是否科学合理。

本节就针对购物中心各种业态的招商政策进行分析说明。

8．2．1主力商家招商政策购物中心项目牵涉的主力商家主要是百货店、超市大卖场及电影娱乐，很显然每一类主力商家都会有多个选择，但其品牌、辐射半径、投资价值推动力、开发商的成本指标及商家是否有开店计划都显然存在根本的差别。

评估时，品牌度指标从低到高分1—10级；辐射半径指标分为：周边(3～5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；投资价值推动力指标从低到高分为1～5级；成本指标指开发商为了推动合作，需要让利或投入；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。

以上指标对于招商政策产生直接影响。

在主力商家招商过程中，需要从上述五个指标判断招商综合可行性，单纯考虑一个方面显然不足以作出足够准确、清晰的判断。

依据对主力商家品牌度、辐射商圈范围、投资价值推动力、有无开店计划及开发商引入可能发生的成本趋势等因素的分析，提出相应的招商政策。

在招商执行过程中也必然存在相应的调整。

8．2．2半主力商家招商政策半主力商家招商的关注点和主力商家有很大不同：评估半主力商家需要从品牌、辐射半径、经营特色、商家是否有开店计划和成本指标五个方面来看。

在评估过程中，品牌度指标从低到高分1—10级，和主力商家采取同样的指标分级。

辐射半径指标分为：周边(3—5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；经营特色分为价格优势、差异化、品质等；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。

以上指标对于招商政策产生直接影响。

一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。

对于业人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。

赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。

后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。

一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。

即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。

首先，商圈业态分布不是均衡的。

其次，商圈租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。

承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。

一是区位因素；二是预期经营状态。

案例1：五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里围商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。

主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。

商场租赁保底扣点合同5篇篇1甲方（商场）：_________乙方（租户）：_________根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就商场租赁保底扣点合同事宜，达成如下协议：一、合同标的1. 甲方将其所有的商场（以下简称“商场”）部分出租给乙方，乙方在租赁期内享有该商场的使用权。

2. 商场位于_________，建筑面积为_________平方米。

3. 乙方将按照本合同约定的保底扣点方式向甲方支付租金。

二、租赁期限1. 租赁期限为_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2. 租赁期满，乙方应将商场交还甲方，并恢复原状。

三、保底扣点方式1. 乙方每月向甲方支付保底租金，保底租金为人民币_________元。

2. 乙方在每月的第一个工作日向甲方支付保底租金，甲方出具收据。

3. 乙方同意甲方在每月的第一个工作日对其所租赁的商场进行实地检查，并确认其是否达到本合同约定的用途和要求。

若未达到要求，甲方有权扣除相应的租金。

4. 乙方同意甲方在其租赁期满或提前终止合同时，对商场进行实地检查，并确认其是否恢复原状。

若未恢复原状，甲方有权扣除相应的费用。

四、租金调整1. 根据市场情况和经营效益，甲方有权在租赁期满前调整租金，但应提前三个月通知乙方。

2. 乙方应在接到通知后三个月内按调整后的租金支付，否则视为违约。

五、违约责任1. 乙方如未按时支付保底租金，每逾期一天，需向甲方支付违约金人民币_________元。

2. 乙方如有其他违约行为，应承担相应的违约责任。

若因此给甲方造成损失，应赔偿甲方的全部损失。

六、其他约定事项1. 乙方在租赁期内应遵守国家的法律法规和商场的规章制度，不得从事违法经营活动。

如有违反，甲方有权立即终止合同，并要求乙方承担相应的法律责任。

商铺租赁费用约定方式商铺租赁是商业运营中常见的一种合作方式，租赁双方在签订租赁合同时需要明确商铺租赁费用的约定方式，以确保双方的权益和利益得到保障。

下面将介绍商铺租赁费用的几种约定方式。

一、固定租金固定租金是商铺租赁中最常见的费用约定方式之一。

租赁双方协商确定一个固定的租金金额，通常以月为计费周期。

商铺租赁合同中会明确约定每月需要支付的固定租金金额。

这种方式的优点是简单明了，租赁双方可以提前预算好租金支出，方便管理。

然而，固定租金不考虑商铺的实际经营情况，可能会出现租金支付较高或较低的情况，对于商户而言可能风险较大。

二、营业额租金营业额租金是商铺租赁中另一种常见的费用约定方式。

这种方式是根据商户的实际经营情况来确定租金金额。

租赁合同中会明确约定租金按照商户的每月或每季度的营业额的一定比例进行计算和支付。

这种方式的优点是能够根据实际经营情况灵活调整租金金额，降低商户的风险。

然而，对于房东而言，无法预先确定租金金额，可能存在租金收入不稳定的情况。

三、固定租金+营业额租金在商铺租赁中，还可以结合固定租金和营业额租金的方式来约定费用。

双方可以约定一个固定的基础租金金额，再根据商户的营业额进行相应的比例调整。

这种方式结合了固定租金和营业额租金的优点，既兼顾了租金的稳定性，又考虑到了商户的实际经营情况。

四、其他费用条款除了租金，商铺租赁合同中还可以约定其他费用，如物业费、水电费、税费等。

这些费用的支付方式可以根据双方协商一致来确定。

商铺租赁合同中通常会规定费用的支付周期和金额。

双方在约定这些费用时应当明确具体的计算方式和支付方式，以避免产生争议。

总结：商铺租赁费用的约定方式有固定租金、营业额租金、固定租金+营业额租金以及其他费用条款等。

选择适合双方的费用约定方式需要考虑商铺的实际情况、商户的经营能力和租金稳定性等因素。

在签订商铺租赁合同时，双方应当明确约定费用的支付方式、周期和金额，并在合同中明确规定，以确保租赁双方的权益和利益得到保障。

购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。

一方面，经营者采取何种购物中心租赁方式，对购物中心招商开业和持续经营影响很大，对购物中心的整体收益和收益增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。

本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分成的适用条件；指出物业管理费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略，并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。

固定租金与扣点分成购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。

固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。

租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。

值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。

表面上看，实用面积等于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。

第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。

商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。

在决定物业管理费水平时，一般用月作为单位时间，不受固定租金选取月或日作为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保持一致，即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。

商业项目租金方式纯租金纯扣点以及租金加扣点商业项目租金方式：纯租金、纯扣点以及租金加扣点一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择上。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一、商业项目租金方式解析1、?纯租金按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。

其特点为：①、账期短，现金流较为顺畅选择纯租金的租金方式已成为当今商业项目的主导趋势。

近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。

例如：翠微百货、王府井百货等。

纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。

翠微百货在其最新的项目——翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。

②、拥有自主经营权当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的租金方式。

购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。

进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同——是否拥有自主经营的权利。

每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。

因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。

购物中心实施租赁策略及运用方式租赁招商是将零售市场的开发从营建方案阶段转变成零售营运个体阶段的中间步骤。

租赁招商是人与人间的关系，它是一项选择，也是一项替选方案的评估，它拥有的产品使零售商希望成为它的一部份，它创造了一个零售的焦点，使消费者愿意前往。

租赁招商是一项艺术也是一项技巧，它包括了客观的资料、经验与直觉反映，对于市场、消费者、零售商及购物中心本身的分析将是成功的租赁招商得以达成的主要关键。

最重要的，租赁招商的关键在于了解如何促成一桩交易及了解如何执行这一交易，创造力与资料可说是租赁招商的门槛。

下面的资料将帮助解释许多有关招商作业的重点，在很多方面而言，租赁招商是自发性直觉的反映，且就像是轶闻趣事一般，其规则常常不是片断而枯燥的，而且成功的捷径常随着不同的购物中心而有所不同。

当你继续往前阅读本部份就会发现许多观念和基本原则都将帮助你更进一步了解租赁招商的真谛。

招商租赁是任何购物中心经营成功与否最重要的要件之一，如何将空间招商出租，如何将空间分割适当以适用不同业种，而与各承租户达成协议，也就是（1）将他们引入购物中心，（2）创造一零售商与业主双赢的财务安排，但是所有以上成功的要点对于不同的购物中心并非全然相同。

一般而言，下列所述综合在一起通常可以说明为什么租赁是如此的重要：・没有租赁购物中心将没有收入：假使零售商不愿签订租约承租购物中心内部营业空间，则购物中心将没有收入产生。

・租赁决定购物中心市场价值：例如，假使你有一座一百万平方尺购物中心，有.400,000平方尺可出租空间（G1A）,而你能够将每一租约每平方尺提高US$1租金,则表示每年将有$400,OOO额外年收入。

・没有出租空间表示空间闲置，而高空置率通常转变成购物中心管理与市场行销头痛的课题：空置空间不仅仅不具生产力，它亦影响了其它进驻店家的生产力，较少的商店表示较少的客源，也表示较少的营业额，也就是每一个人的收入降低了。

・成功的租赁不仅表达购物中心的现况且反映市场未来的驱势：它可以预测市场改变并在空置发生前已有因应对策。

商场租赁策划书模板3篇篇一《商场租赁策划书模板》一、商场概述1. 商场名称：[商场名称]2. 商场位置：[商场地址]3. 商场规模：[商场面积、楼层数量等]4. 商场定位：[商场的目标客户群体、经营特色等]二、租赁目标1. 租赁面积：[具体面积]2. 租赁期限：[起始日期至结束日期]3. 租金及支付方式：[租金金额、支付周期、支付方式等]4. 租赁用途：[商业经营、办公等]三、市场分析1. 周边商业环境：对商场周边的商业设施、竞争对手进行分析。

2. 目标客户群体：研究商场的目标客户群体，包括其消费习惯、需求等。

3. 市场趋势：了解当前商业市场的发展趋势，以便制定相应的租赁策略。

四、商场优势1. 地理位置优势：强调商场所处位置的便利性和吸引力。

2. 商场设施与服务：介绍商场的硬件设施、配套服务等方面的优势。

3. 品牌形象与知名度：如果商场有一定的品牌知名度，可以加以突出。

4. 营销策略与活动：说明商场的营销推广计划和举办的各类活动。

五、租赁策略1. 租金定价策略：根据市场情况和商场优势，制定合理的租金价格。

2. 优惠政策：提供一些吸引租户的优惠政策，如免租期、装修补贴等。

3. 租赁方式：可以采用长期租赁、短期租赁或灵活租赁等方式。

4. 租户筛选标准：明确选择租户的标准，确保租户与商场定位相符。

六、招商推广1. 招商渠道：列举招商的主要渠道，如广告宣传、中介机构、网络平台等。

2. 招商资料准备：包括商场宣传册、租赁方案、平面图等资料。

3. 招商活动策划：组织招商活动，如招商发布会、现场考察等。

七、运营管理1. 商场管理团队：介绍商场的管理团队及其经验和能力。

2. 运营管理制度：制定完善的运营管理制度，确保商场的正常运营。

3. 租户服务与支持：为租户提供必要的服务和支持，帮助其顺利开展业务。

八、风险评估与应对1. 市场风险：分析市场变化可能带来的风险，并提出应对措施。

2. 租户风险：评估租户经营不善或违约的风险，制定相应的防范措施。

商场租金定价策略与测算方法一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。

对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。

一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。

即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金定位？案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。

主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。

②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。

④履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。

案例2：商城租金定位策略租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。

商场租金定价策略与测算方法一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。

即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金定位？案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。

主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。

②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。

④履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。

案例2：商城租金定位策略租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。

购物中心租金及物业管理费定价方案YOUR LOGO年月购物中心租金及物管费定价方案一、租金收取建议1、租金标准：（1）根据面积先规定一个固定的月租金，再根据市场情况，一二年后再增加合理的幅度。

（2）按面积定出最低租金，然后根据商家销售总额按一定百分比收取租金。

（统一收银）2、租金价位定价原则：因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：①如引进的项目知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达3年以上，且每年租金价格要保证5％左右的递增。

②如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。

3、租期：非主力店2年,主力店3-5年.（主力店可根据谈判情况延长租期。

）4、押金：为确保购物中心整体经营氛围不受影响，在商家入驻前必须在合同上注明并缴纳一定数额的押金，如租期不满商家退租押金视为违约金不予退还，租期到期商家不再继续承租时方可退还押金。

5、支付方式：（1）、主力店根据谈判情况决定。

（2）、非主力店半年一付，押金为三个月租金或一年一付，押金为六个月租金。

（可视招商情调整租金支付方式）（方案一详解）（3）、按租期分三个租凭套餐支付租金（方案二详解）6、优惠幅度与条件：（1）、因商业项目装修较一般商铺复杂，往往需要1－3个月的装修期，建议给予免1—3个月装修期的租金优惠政策。

（2）、建议商家入驻后半年或一年内免收租金（可视招商情况而定）（3）、建议第一年的租金为5折优惠起，其中包含管理费，逐年减少折扣。

7、本案商铺参考租金方案一：租期三年（不含物管费，两年内租金不变，两年后根据市场租价做出合理调整）序号楼层建议租金（元/月/㎡）其他情况备注1 一层商铺（销售均价 3.3万/㎡）外铺租金——120元/月/㎡内铺租金——100元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考2二层商铺（销售均价 2.5万/㎡）统一租金80元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考3三层商铺（销售均价 1.8万/㎡）统一租金60元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考4四层商铺（销售均价 1.3统一租金40元/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参方案二：按租期分三个租赁套餐。

一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。

对于业人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是工程推进过程中至关重要的一环。

赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名工程租金明细四大方面做实操干货分享。

后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进展深入剖析，敬请关注。

一、如何做好租金价格定位.1、商业工程的三种租金方式商业工程的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业工程的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活效劳、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。

即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的开展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进展租金定位.要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业开展水平。

首先，商圈业态分布不是均衡的。

其次，商圈租金分布也不是完全呈 *种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。

承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。

一是区位因素；二是预期经营状态。

案例1：五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路① 区域租金水平：工程1.5公里围商业租金价格；② 类比工程：根据工程定位，参考类比工程；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经历，对租金价格进展合理把控；④ 工程地理位置、开展前景：工程是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。

主要商务方案① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中局部较聚人气业态，如美食广场可自营。

购物中心租金制定参考与借鉴一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。

如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。

一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。

这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。

1.基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。

（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。

这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。

（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。

这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。

（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。

这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。

采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。

决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。

例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。

该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表A购物中心客流支撑分析表:A购物中心基础租金:租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。

商业租赁中的租金支付方式与租期延长规定商业租赁是指商家或企业根据业务需求，从房东或物业所有人那里租赁场所用于经营活动。

商业租赁合同是双方租赁关系的法律依据，其中租金支付方式和租期延长规定是重要的合同条款。

本文将探讨商业租赁中常见的租金支付方式以及租期延长的规定。

一、租金支付方式1. 固定金额租金固定金额租金是商业租赁中最常见的支付方式之一。

商家与房东在租赁合同中明确约定每月或每年需要支付的固定租金金额。

这种方式简单明了，方便双方预算和管理资金流动，适用于稳定收入或经营规模不大变化的企业。

2. 百分比租金百分比租金是根据商家的营业额来确定租金支付金额的一种方式。

商家在合同中承诺按照一定的比例支付每月或每年的租金。

例如，租金可以定为营业额的10%。

这种方式适用于行业波动较大、收入不稳定的商家，可以根据经营状况支付相应的租金。

3. 基础租金加租金比例基础租金加租金比例是一种综合了固定金额和百分比租金的方式。

商家与房东可以约定一个固定的基础租金金额，再加上超过一定营业额部分的比例租金。

例如，商家承诺支付基础租金2000元加营业额的5%。

这种方式既能保证房东有一定的固定租金收益，又能与商家的经营情况挂钩，公平合理。

二、租期延长规定1. 续租条款商业租赁合同中通常会包含续租条款，即商家是否有权继续租用该物业。

续租条款可以约定商家在租期结束前提前几个月提出续租要求，并商定续租期限和租金调整。

这样的条款对于商家来说是一种保障，能够确保其能够继续在该物业开展业务。

2. 租期自动延长有些商业租赁合同中还包含租期自动延长的条款。

这意味着商家在租期结束时，如果没有通知要终止合同，租期将自动延长一段时间。

自动延长的期限通常事先约定，可以是数个月或一年。

这样的规定有利于商家长期经营以及房东保持租金稳定。

3. 租期谈判与协商如果商家希望继续租用物业但合同中没有明确的续租或自动延长条款，双方可以进行租期谈判与协商。

商家可以提出续租要求，并与房东商讨新的合同条款，包括租金调整、租期延长等内容。

购物中心租金类型、收取模式与定价方法很多地产商有一个错误观念，认为商业面积越大越好，尤其是购物中心项目，认为面积越大就能挣的越多，租金收益越高，但真实情况并非如此。

因为任何一个商业项目面积超过本区域内可以承载的能力时，项目租金水平将直线下跌。

不但是面积因素，而且影响租金收入的原因还有：租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等等因素。

那么所以为追求项目回报与租金收益，任何商业地产项目都应在满铺率（或者降低空置率）上不遗余力。

然而很多购物中心项目，对于项目租金并不清楚该如何定价？何种标准？如何收取，在谈及这些问题时都是含糊其辞。

既不能面对租户的疑问，又不知道自身租金的构成，在招商谈判（满铺率）时，往往没有底气。

因此，我向大家介绍一下购物中心项目通常所应收取费用的主要构成种类及模式，以供参考。

一、购物中心项目收费的主要构成种类(一)租金以固定租金方式付租时，业主方向承租方按月定时收取，履行合同的对价，通常为上行支付，即：提前支付下月度租金。

(二)履约保证金承租方签订承租合同时，向出租方支付履约保证金，确保承租方会在指定时间内持续不断按照双方合同约定的规则，完整履行承租约定内容，缴付租金等义务。

(三)物业管理费用主要包含公共区域中的水、电、电梯、空调、供暖、网络、公共区域清洁、安保等费用。

(四)施工保证金通常是为确保承租方在所承租的店铺内，为保施工期间的安全、合规而支付的保证金。

由于施工期间的施工单位多是承租方委托的第三方企业，所以该第三方企业须缴交保证金予业主方，以确保以符合规定的方式、时间、流程、材质等进行施工。

若施工期间未造成损害的，施工完成后可将保证金予以退还。

(五)施工管理费在承租方在施工期间，业主方就为该装修所提供水、电、垃圾清运等费用，承租方应当予以承担。

通常多数是以施工天数计算，以便于催促承租方早日开业。

(六)收银机费用如租金计算方式是抽成方式计算，一般需业主方向承租方提供指定型号的收银机并要求使用，承租方应付就该收银系统向业主方每月支付固定的租赁费用。

商业项目租金方式：纯租金、纯扣点以及租金加扣点一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择上。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一、商业项目租金方式解析1、纯租金按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。

其特点为：①、账期短，现金流较为顺畅选择纯租金的租金方式已成为当今商业项目的主导趋势。

近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。

例如：翠微百货、王府井百货等。

纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。

翠微百货在其最新的项目——翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。

②、拥有自主经营权当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的租金方式。

购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。

进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同——是否拥有自主经营的权利。

每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。

因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。

购物中心租金制定方法及参考方案(餐饮\\娱乐\\文化\\服装)在商业地产领域，租金的制定是一个复杂的体系，理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，但主要集中在三大点：1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，再根据不同的业态租金承受水平去推算。

这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是比较客观的。

要注意的方面：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。

这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。

要注意的方面：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。

这个是我现在正在使用的办法之一。

要注意的方面：涉及的细节问题太多，不好把握。

同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。

娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。

酒吧：30—80元/平米·月；KTV：20—40元/平米·月；滑冰场：30元左右/平米·月；游乐场、电影院：30—50元/平米·月。

餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。

一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月；西餐如有合适的位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。