房地产企业税收筹划经典案例

通过学习本课程，你将能够： ● 了解如何进行房地产企业纳税规划分析； ● 熟知如何进行项目财税分析及制订筹划方案； ● 学会制订企业所得税及土地增值税清算筹划方案。

房地产企业税收筹划经典案例 一、宏达房地产纳税规划分析 1.案例一 宏达房地产公司是由两个法人股东投资组建的有限责任公司，注册资本3000万元。该公司在运营过程中因资金困难，拟将在建的一幢写字楼转让给四方房地产公司继续开发，已知宏达房地产公司已投入成本3000万元，评估转让价值为5000万元。假设除股东投入的注册资本外无其他所有者权益，当地规定的土地增值税期间费用的扣除比例为10%。 针对这一案例的纳税规划分析如下： 站在宏达房地产公司角度进行的纳税规划 A方案：直接转让该项目。在这种情况下，该公司转让在建工程属于销售不动产，假定转让的项目地处市区，其涉及的税金包括营业税金及附加5.5%，城建税7%，教育税附加3%。已知该项目的评估转让价值为5000万元，对其的现金流量分析如下： 第一，营业税金及附加＝5000×5.5%＝275（万元）。 第二，土地增值税的缴纳比较复杂，需要用评估转让价值5000万元减去发生的成本和营业税金及附加275万元，此外还有适用房地产公司土地增值税的加计扣除20%的规定以及案例中给定的扣除10%的期间费用，最后得出其增值额。根据增值率在30%之内的规定，假定案例中适用的增值税税率是30%，则其土地增值税＝（5000－3000－275－3000×20%－3000×10%）×30%＝247.5（万元）。 第三，企业所得税的计算为用评估转让价值5000万元减去发生的成本3000万元以及营业税金及附加和土地增值税，即企业所得税＝（5000－3000－275－247.5）×25%＝369.38（万元）。 最后，合计应纳各项税金＝275＋247.5＋369.38＝891.88（万元），因此宏达房地产公司直接转让该项目的现金流入＝5000－3000－891.88＝1108.12（万元）。 B方案：转让该公司全部股权。宏达房地产公司的股东将各自的股权转让给四方公司，四方公司通过收购股权成为宏达房地产公司的股东，从而拥有该项在建工程。在这种操作方法下，其现金流量分析如下： 宏达房地产公司法人股东进行股权转让，需要缴纳企业所得税，根据案例中的说明，宏达房地产公司的股权只有当时投入的注册资本3000万元，而股权转让的收入是5000万元，企业所得税率为25%。因此，企业所得税＝（5000－3000）×25%＝500（万元）。 据此可以计算出，宏达房地产公司通过法人股东转让股权的方式，现金流入＝5000－3000－500＝1500（万元）。 由上述分析可见，宏达公司选用B方案较A方案可以多获得现金净流入391.88（1500－1108.12＝391.88）万元。也就是说，通过税收筹划，宏达房地产公司采用第二种方案可以获得更多的现金收益。 站在四方房地产公司角度对上述方案的分析 假设四方房地产公司获得案例中的在建工程后，完成整个项目的开发需追加投资1000万元，项目完工后的可售金额为8000万元（不考虑印花税、契税等）。 A方案：四方房地产公司直接收购该在建项目。采用这种方案，四方房地产公司直接收购该项目后又继续开发，最后完成销售。在这个过程中，四方公司需缴纳的税金及现金流量分析如下： 第一，由于四方公司最后的销售额和收购价格之间有一个差额，所以需要缴纳营业税金和附加。即营业税金及附加＝（8000－5000）×5.5%＝165（万元）。 第二，四方公司销售已建成的房产项目后，还需缴纳土地增值税，具体计算过程为：用最终销售额8000万元减去收购在建工程支出的5000万元、追加投入的1000万元和营业税金及附加165万元，再减去加计扣除的20%和10%的期间费用，最终得出增值额，乘以30%的适用土地增值税税率。即土地增值税＝（8000－6000－165－6000×20%－6000×10%）×30%＝10.50（万元）。 第三，四方公司应缴纳的企业所得税＝（8000－6000－165－10.50）×25%＝456.13（万元）。 最后，四方公司合计应纳各项税金＝165＋10.50＋456.13＝631.63（万元），据此可知四方房地产公司受让项目开发完成销售后的现金净流入＝8000－6000－631.63＝1368.37（万元）。 方案B：四方房地产公司收购宏达房地产公司的全部股权。采用这一方案，四方公司通过收购宏达房地产公司的股权实现对项目的所有权，则其应缴纳的税金和现金流量分析如下： 第一，四方公司销售自己的房产项目，应按全额的售房收入缴纳营业税金及附加。即营业税金及附加＝8000×5.5%＝440（万元）。 第二，四方公司在缴纳土地增值税时，首先应用售房收入8000万元减去最初的开发成本3000万元和追加的投入1000万元，再减去营业税金及附加440万元以及加计扣除的20%和10%的期间费用扣除，最后用计算出的增值额乘以使用的税率30%。即土地增值税＝（8000－4000－440－4000×20%－4000×10%）×30%＝708（万元）。 第三，四方公司需要缴纳的企业所得税＝（8000－4000－440－708）×25%＝713（万元）。 最后，四方公司合计应纳各项税金＝440＋708＋713＝1861（万元），据此可知四方房地产公司受让股权开发完成销售后的现金净流入＝8000－6000－1861＝139（万元）。 由此可见，同样的两种方案对于四方房地产公司来说，效果与宏达房地产公司截然相反，直接收购项目较受让股权现金净流入增加1229.37（1368.37－139＝1229.37）万元，这种不均等的结果无疑会成为双方谈判的关键所在。对此，税务规划应该兼顾交易双方利益，使双方在一个可以接纳的公平交易的情况下完成项目的收购。也就是说，只有符合双方公平交易原则的操作方案才具有可行性。 如何找到交易双方都能接受的“临界点” 从以上方案看，虽然两种方案对于交易双方产生的效果不同，但是从整体利益考虑，直接转让方案下现金总净流入为2476.49（1108.12＋1368.37＝2476.49）万元，股权转让方案下现金总净流入为1639（1500＋139＝1639）万元，两者相差837.49（2476.49－1639＝837.49）万元。也就是，假如把交易双方看作一个整体组织，直接转让方案无疑要优于股权转让方案，虽然要放弃股权转让可以免征营业税的政策优惠。 在直接转让方案下，要找到一个“临界点”能够让交易双方的税负和资金净流入达到一个平衡。经测算，在双方交易价格确定在5100万元时，宏达房地产公司可以获得1157.74万元现金流量，四方房地产公司可以获得1122.90万元现金流量，从绝对收益上看双方获取报酬接近，也就是说这笔交易对双方来说是平等的。 本案例中，宏达房地产公司投资总额约为3000万元，收益1157.74万元，投资收益率38.6%；四方公司投资总额6100万元，收益1122.90万元，投资收益率18.41%。可以看出，虽然从绝对额上双方的收益水平基本相当，但通过投资收益率的计算可以看出，相比之下四方公司获取报酬偏低。而若从时间价值上分析，对于该项目宏达房地产公司投入3000万元用时要长于四方房地产公司追加投资1000万元用时，因此在投资收益率的计算上还要考虑时间价值，这是双方受益可以均衡的因素。对此，如果两家公司通过协商能够达成平衡，就能够以5100万元的商定价格成交。所以，在整个税收筹划过程中，方案择优要立足于提前规划，要均衡两方的利益并取得总体的税收平衡，最好双方进行一下沙盘模拟推演，必要时还可以咨询专业的税务顾问，以便最终确定一个双方都认同的方案。 2.案例二 宏达房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产投资入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元，用于联营则预期每年的联营企业利润中宏达公司所占份额为400万元。 为了便于计算和分析，可以将案例中假设的数值用字母代替：假设房产原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，用于联营则预期每年的联营企业利润中宏达公司所占份额为X2，出租和联营的税负分别为Y1，Y2。 采取出租方式应承担的税负 营业税。房屋租赁属服务业，应按租金收入5%征税，则营业税税负为5%X1。 房产税。由于宏达房地产公司拥有产权，房产税依照房产租金收入计算缴纳，按规定税率为12%，则房产税税负为12%X1。 城建税。宏达公司位于市区，城建税税率为7%，依据城建税的计税依据是流转税的规定，此处应以营业税作为计税依据，则城建税税负为7%×5%×X1＝0.35%X1。 教育费附加。教育费附加同样是以流转税，也即此处的营业税为计税依据，则教育费附加为3%×5%×X1＝0.15%X1。 印花税。按照有关规定，租赁房屋印花税的税率为1‰，则印花税税负为0.1%X1。 企业所得税。企业所得税是用取得的租金收入减去上面缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税，然后乘以25%的税率，则企业所得税税负为（X1－5%X1－0.35%X1－0.15X1）×25%＝23.625%X1。 总体税负。总体税负Y1＝营业税＋房产税＋城建税＋印花税＋企业所得税＋教育费附加＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋23.625%X1＋0.15%X1＝41.2%X1。 采取联营方式应承担的税负 房产税。以房产投资入股，按规定房产税应依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。假设规定减除30%，则房产税税负＝1.2%×（1－30%）K＝0.84%K。 土地使用税。假设土地使用税单位税额为0.7元/平方米，假设该房产使用面积为L平方米，则土地使用税税负＝0.7×L＝0.7L。 企业所得税。联营利润所得应缴所得税，所得税税负＝X2×25%＝25%X2。 总体税负。总体税负Y2＝房产税税负＋土地使用税税负＋所得税税负＝1.2%×（1－30%）K＋0.7L＋25%X2＝0.84%K＋0.7L＋25%X2。 寻求税负均衡点