物业前期介入工作方案(实施版)

成都银都物业服务有限公司 尚郡物业项目 前期介入工作方案 目 录 尚郡物业服务中心前期介入工作计划 支持提供相应施工图纸、文件 尚郡项目工程承接查验进度计划表 项目员工到岗时间表 前期介入人员费用预算表 二次精细开荒保洁费用预算表 尚郡前期介入预算总表 移交资料清单 二次精细开荒保洁比选要求 第 1 页 共 12 页

尚郡物业服务中心前期介入工作计划 为了对尚郡项目进行全面的了解，并为以后物业承接查验及物业服务工作的顺利展开做好准备。尚郡物业服务中心预计于2013年8月起进行前期介入。具体工作安排如下： 第一阶段（2013年9月1日至2013年9月30日）完成工作： 1、组建物业服务中心管理团队主要管理人员到位。 2、物业基本情况现场勘查。 3、服务中心管理人员现场学习。 培训内容：物业概况、部门职能、岗位职责、公司相关管理文件、相关法律、施工工 地安全防范应知应会等有关规定。 4、和贵方及施工单位对接，建立通讯录，以便联系沟通。 5、和当地的社区、派出所等政府相关部门接洽。 6、确定临时办公地点和办公物资采购并到位。

第二阶段：（2013年10月1日-10月15日）完成工作： 1、 各专业工程人员到位及培训。 2、 了解小区施工进度，做好记录和汇总。 3、 联系甲方和施工单位提供相应的图纸（电子版最好），熟悉图纸。 4、 各部门拟定前期介入倒排工作计划。 5、 拟定开办物资清单上报申购。 6、 秩序维护员临时宿舍方案确定。 7、 编制《承接查验方案》及相关验收表格。 8、 成立接管验收小组，并与置业公司确定接管验收时间。 第三阶段：（2013年10月16日-10月31日）完成工作： 1、 开始对物业承接查验的工作跟进，主要工作是根据图纸设计，对户内的施工情况现场跟踪。 2、 工程人员对1-2栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。 3、 对成品存在不便于物业服务的施工工艺，提出不同的建议及改进的方案（每周向贵方和施工单位以书面形式或电子版报告）。 4、 拟定一线操作层员工的招聘计划及进度。 第 2 页 共 12 页

5、 向贵方提供交房时使用的文件、表单的样表报批审核。 6、 物业服务中心的各类服务和管理文件的拟订报公司审批。 7、 物业服务中心的各类表单的样表的设计报公司审批。

第四阶段：（2013年11月1日-11月15日）完成工作： 1、物业承接查验的工作跟进，主要工作是根据图纸设计，对公共区域的施工情况现场跟踪。 2、对公共区域的设施设备安装进度和调试情况分工种跟进，收集相关的说明书和使用手册，学习操作程序。 3、二次精细开荒保洁方案的拟订，报公司审批。 4、员工服装样式确定申购。 5、各部门日常服务方案拟订，报公司审批。 6、和贵方协商交房实施方案，并定稿。 7、开办物资开始逐步采购。 8、物业用房的位置确定，并和贵方协商装修方案的确定。 9、工程跟进中发现有瑕疵的施工项目，每周向贵方和施工单位以书面形式（或电子版）

报告。 10、工程人员对3-4栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。 11、工程人员对1-3栋公共区域进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 12. 工程人员对地下室、车场进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 第五阶段：（2013年11月16日-11月30日）完成工作： 1、“业主手册”、入住资料的拟定及印刷。 2、跟进施工整改情况，并汇总报告贵方。 3、和贵方协商秩序维护员的宿舍和员工食堂的确定，及装修和设备安装。 4、和贵方协商物业管理用房的装修施工的跟进。 5、和贵方协商公共区域的标识设计及制作。 6、向贵方提供公共区域垃圾桶的数量、位置，报批采购。 7、和社区沟通生活垃圾清运有关事项。 8、和邮政局沟通开通邮件投递工作。 9、和派出所沟通门牌号确定和安装工作。 10、工程人员对5-6栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。 11、工程人员对4-6栋公共区域进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 第 3 页 共 12 页

12、对消防、新风系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 13、对电梯、疏散通道进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 14、对供、排水系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 15、对供电系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 第六阶段：（2013年12月1日-12月15日）完成工作： 1、 再次对施工中存在不足现场查验，汇总情况报告贵方。 2、 跟进施工及设施设备安装调试整改情况，并汇总报告贵方。 3、 员工招聘，陆续到岗，现场熟悉。 4、 二次精细开荒保洁单位招标确定。 5、 和贵方协商交房实施方案确定，成立交房领导小组。 6、 开办物资全部采购完毕。 7、 员工服装全部到位，工号牌到位。 8、 施工、装修人员《临时出入证》制作到位。 9、 各部门管理文件、员工应知应会、操作性文件、应急处理办法、业主装饰装修管理 程序等应用文件全部定稿，并开始试运行。 10、 业主档案建立的准备工作，请贵方提供业主清册。 11、 工程人员对7-8栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。 12、 工程人员对7-8栋公共区域进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 13、 对供电系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 14、 对安防、门禁系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 15、 对总坪、绿化进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 16、 对主体、土建进行查验工作，对发现出具整改对接函件。

第七阶段：（2013年11月24日-12月3日）完成工作： 1、 全体员工集中培训。 2、 培训内容：项目介绍、物业知识、法律法规、礼仪规范、各部门管理文件、员工应 知应会、操作性文件、应急处理办法、业主装饰装修管理程序等。 3、 秩序维护员人住小区，员工食堂开火。 4、 二次精细开荒保洁完成。 5、 各类应急处理程序的演练。 6、 相关施工竣工图纸、设施设备说明书、合格证书及安装调试记录、等文件接收，并 分类归档。 第 4 页 共 12 页

7、 对施工单位提出对成品的保护措施。 8、 工程和设施设备的遗留问题汇总，报贵方督促施工单位整改。 第八阶段：（12月16日-12月27日）完成工作： 1、 物业服务、停车等收费许可证的办理。 2、 小区的管理权的接管。 3、 协同贵方向业主交房工作。 4、 向物业项目所在地区（市）房产管理部门备案。 5、 建立业主档案，并装订归档。 6、 向政府相关部门汇报，开通邮递、生活垃圾清运等工作。 第 5 页 共 12 页

请贵方支持提供相应施工图纸、文件 序号 提供施工图纸、文件名称 完成时间 1 提供总平面图、高低压室配电图、地下室污水系统图、给排水系统图、弱电系统图 2013年9月16日前 2 1、参与建设该小区的工程监理及所有施工队伍（含分包队伍）等单位的名称， 负责人，联系人，联系电话清单； 2013年8月30日前 3 确定一名与物业进行具体工作对接的工程总负责人 2013年8月30日前 4 工程竣工后，施工单位须对整个项目现场进行清洁开荒 2013年11月30日前 4 楼栋、楼层门牌号码的安装完成。 2013年11月30日前 5 各类标牌、号牌、警示牌、指示牌的完成（公共区域）。 2013年11月30日前

6 为了启动该项目物业服务工作，需提供物业管理用房、秩序维护员住房的装修，以满足使用。 2013年11月15日前

7 需提供开办物资（办公用品、设施设备、秩序维护物资、工程物资、保洁绿化物资、员工住地基本物资及服装），可分批提供。 2013年11月30日前

8 在接管验收之前，按照物业提供的资料类别清单，要求施工单位按类别列制资料清册。11月15日前完成资料移交清册（具体资料清单附后）。 2013年11月15日前 9 提交业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单、交房数量以及特殊事项汇总情况。 2013年11月30日前 10 成立交房领导小组并确定交房场地。 2013年11月30日前 11 应搜集和汇总有关销售、工程质量、设计等方面的共性问题，并做好统一的解释口径。 2013年12月15日前 12 所有不合格事宜，应在交房前整改完毕，对遗留问题未完善事宜应有妥善的补救措施。 2013年12月20日前 13 做好交房前的物资、人员的准备 2013年12月20日前 第 6 页 共 12 页

尚郡项目工程承接查验进度计划表 尚郡工程查验工作进度计划表 序号 工作内容 开始时间 完成时间 持续时间 2013年10 2013年11月 2013年12月

20 25 30 5 10 15 20 25 30 5 10 15 20 25 30

1 1-2栋户内 10月20日 10月29日 10天

2 3、6栋户内 10月26日 11月5日 10天 2 7-8栋户内 11月1日 11月10日 10天 3 4-5栋户内 11月11日 11月20日 10天

4 1-3栋公共区域 11月1日 11月15日 10天 5 4-6栋公共区域 11月26日 11月30日 10天 5 7-8栋公共区域 12月1日 12月15日 10天 6 地下室、车场 11月14日 12月30日 45天 7 消防、新风系统 11月18日 12月20日 30天 8 电梯、疏散通道 11月22日 12月16日 25天 9 供、排水系统 11月25日 12月16日 20天 10 安防、门禁系统 12月2日 12月30日 30天 11 供电系统 12月15日 12月30日 15天 12 总坪、绿化 12月20日 12月30日 10天 13 主体、土建 12月20日 12月30日 10天