华夏幸福发展历程与业务模式研究报告

华夏幸福发展历程与业务模式研究报告

企业策划与管理部课题组

2017年9月

目 录

一、发展历程........................................................ 1 （一）初创期【1998-2002】 ....................................... 1 （二）探索期【2002-2007】 ....................................... 1 （三）股份制改革与借壳上市【2007-2011】 ......................... 2 （四）品牌发展与规模化扩张【2011年至今】........................ 2 二、业务构成与盈利模式.............................................. 3 （一）园区开发带动地产业务 ...................................... 4 （二）产业发展服务一枝独秀 ...................................... 5 三、可资借鉴的要点.................................................. 6 （一）市长思维 .................................................. 7 1.区域经济与城市化协调发展的全局意识......................... 7 2.供给公共产品（服务）的主动作为意识......................... 8 3.区域开发过程中多规合一的统筹意识.......................... 10 （二）将帅韬略 ................................................. 11 1.知己知彼.................................................. 11 2.布局卡位.................................................. 12

1 【按】作为建筑行业的后起之秀，近年来，关于华夏幸福的扬诩

之言屡屡见诸报端。从一家名不见经传房地产公司发展成为中国产业

新城业务的领头羊，华夏幸福用了20年。本文旨在研究华夏幸福的

发展历程与业务扩张模式，希望能够为公司的发展提供一些参考和借

鉴。

一、发展历程

回顾华夏幸福的发展历程，大致可以将其分为4个阶段：

（一）初创期【1998-2002】

1998年-2002年是华夏幸福的初创时期，那时企业的名称是“华

夏房地产开发有限公司”。作为河北省廊坊市的一家民营企业，彼时

的华夏幸福不过是中国地产行业野蛮生长时期千万家地产公司中再

寻常不过的一家。创始人王文学①在探索企业发展方向的过程中找到

了声名已著的独立策划人王志刚②，王志刚建议王文学放弃住宅做园

区③，并提出了园区开发运营的模式：“第一做园区开发和招商；第

二要求政府提供相应的指标作为房地产配套开发；第三把地产和产业

整合起来，做产业新城。”王文学采纳了王志刚的建议，开始涉足园

区开发的新领域。

（二）探索期【2002-2007】

2001年北京申奥取得成功，为迎接这场举世瞩目的盛会，北京 ① 王文学，1967年5月生，毕业于廊坊市工业学校，华夏幸福基业股份有限公司董事长。任第十二届全国政协委员、中华全国青年联合会委员、第十一届河北省人大代表、河北省海外联谊会副会长、廊坊市工商联副主席等社会职务。 ② 王志刚，1955年生，1982年毕业于兰州大学经济系，1982年至1984年从事经济理论研究工作；1985年至1994年任新华社记者，主要担负国家宏观重大经济题材的调研和报道工作；1994年下半年成为独立策划人，任多所大学聘的客座教授。 ③ 王志刚对王文学说：“如果要做地产，你现在这个身家没法在第一线拼搏，只能在边缘挣扎求生；但做园区，你就是中国的园区运营商，可能做到第一。”参见王志刚《新常态，新玩法——我看地产二十年》

2 市政府提出要“抓住奥运机遇，加快城市建设”，其中的一项工作就

是把北京四环以内的一些工业企业陆续向外搬迁。对于环北京地区的

河北诸县来说，这无疑是接收产业转移、发展县域经济的绝佳时机，

而华夏幸福也正是在这个关键的时点落子固安①。

2002年，华夏幸福与河北省固安县人民政府签订起协议，正式

确定了“政府与社会资本合作模式”，开启固安产业园区的开发运营。

2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。

在这个过程中，华夏幸福逐步摸索出一条园区开发与地产开发相结合

的业务模式。

（三）股份制改革与借壳上市【2007-2011】

对于以园区和地产开发为主业、重资产运营型的公司来讲，融资

规模②是制约企业扩张的关键性因素，华夏幸福也不例外。为突破这

一发展瓶颈，2007年华夏幸福基业股份有限公司成立，公司完成股

份制改革，并着手筹备上市。2010年华夏幸福通过反向购买取得浙

江国祥冷工业股份有限公司的控制权。2011年华夏幸福基业与浙江

国祥制冷工业股份有限公司的重组方案获得中国证监会核准，华夏幸

福实现A股资本市场上市。这个阶段，华夏幸福将固安模式在环北京

地区的河北诸县全面铺开。

（四）品牌发展与规模化扩张【2011年至今】

2011年华夏幸福借壳上市之后，进一步明确“打造产业新城、

建设幸福城市”的发展战略，公司业务突破京津冀拓展至沈阳地区、 ① 固安作为华夏幸福产城业务的起家之地，主要包括固安工业区、固安新兴产业示范区、马庄新区。现阶段华夏幸福在固安区域着力打造战略发展新型显示、航空航天、生物医药三大主导产业，先导培育智能网联汽车产业，发展医康养、文体休闲、临空经济三大特色产业。——参见《华夏幸福基业股份有限公司2016年年报》 ② 值得注意的是在2015年以前的年报中华夏幸福一直将“资金保障”作为报告期的核心竞争力之一。

3 长江流域、中原地区、珠三角地区，并随着“一带一路”战略开始走

向海外。

自上市以来，华夏幸福实现了高速规模化扩张，基于财报数据统

计分析，2011年-2016年华夏幸福总资产年均增速55.62%，主营业

务收入年均增速48.01%。先后荣登地产上市公司50强榜单，并多次

蝉联中国产业地产30强榜首。

二、业务构成与盈利模式

华夏幸福的主营业务可以分为两大版块：产业园区开发和房地产

开发。“园区+地产”正是华夏幸福的两轮驱动战略。与一般房地产

开发企业不同的是，华夏幸福的地产业务依托产业园区的开发运营；

与一般园区开发企业不同的是，华夏幸福不只是投资建造产业园区，

而是聚合资源在园区内形成产业联盟，由产业园助推区域经济发展，

在区域经济发展的过程中实现各方互利共赢。

基于财报数据统计分析（见表①1、表2）可以对华夏幸福的业务

构成与盈利模式做一个大致了解。 ① 表1及表2中“其它”项，包含财务报告中的“其他、综合服务、物业管理服务”。

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（一）园区开发带动地产业务

华夏幸福通过与地方政府签订产业园区开发的PPP协议，垄断园

区土地一级整理与基础设施建设①；政府出让土地获取收益后按照投

资成本加成10%一次性或分批返还华夏幸福。在完成产业园区建造后，

华夏幸福代地方政府招商引资、吸引企业入驻园区；政府按照企业落

地投资额的45%佣金一次性或分批返还华夏幸福。与此同时，华夏幸

福通过一、二级开发联动以较低的成本②获取土地进行住宅开发。

2011-2016年间华夏幸福主营业务收入中占据首位的是“园区住

宅配套”，此项业务营收占比常年保持在50%左右高位水平；其盈利

贡献也很突出，利润中占比一直维持在【45%—60%】的区间。

以园区开发带动地产开发，一方面体现为华夏幸福通过控制园区

一级整理为“园区住宅配套”业务提供土地，另一方面则体现为产业

园运营导入的人口为地产业务持续带来购房需求；而各类政策因素挤 ① 财报数据显示：华夏幸福土地整理与基础设施建设两项业务在主营业务收入中的占比从2011年高峰时期31.57%逐年下降至2016年11.06%，同期利润占比则从33.33%下降至4.24%。 ② 以中国行业研究网的2013年的统计数据为例，当年华夏幸福地产业务平均楼面价为1114元，远低于多数房企；而同期华夏幸福位于固安的一个“园区住宅配套”项目，楼面价更是低至619元。

5 出的、首都地区的置业需求也是支撑华夏幸福地产销售的强大动力，

并且后者产生的影响不可小觑①。

总结起来讲，北京作为首都对全国资源所产生的虹吸效应，与政

府为纾解北京非首都职能而出台的各类限制性措施所产生的挤出效

应，对华夏幸福的成功起到了至关重要的作用。换句话说，假如华夏

幸福在起步阶段不是围绕北京布局，而是在别的地域施行“园区+地

产”的发展战略，能否取得如今这样的成就，乃至是否会中途易辙，

都需要打一个大大的问号。无怪乎一些业内人士评论华夏幸福的时候

曾这样讲：“究竟是模式的成功，还是地域的成功，尚需时间的检验。”

随着业务布局突破京津冀，走向全国，走向海外，时间证明华夏

幸福的成功不单只是依靠“天时”和“地利”，而华夏幸福的“产城

融合”战略也逐渐显现出其厚积薄发的影响力。

（二）产业发展服务②一枝独秀

产业发展能力是华夏幸福的核心竞争能力，是华夏幸福构筑的护

城河。通过整合全球资源，从产业研究规划、产业集群集聚、产业载

体建设到产业服务运营，华夏幸福为区域发展提供产业承接、产业升

级的一体化方案。

对华夏幸福而言，产业新城③绝不是一个单纯的物理概念，而是

集聚与整合资源的平台。打造各类硬件设施只是产城运营最低端的一

个环节，沿着区域综合开发的主线，华夏幸福在全产业链深入拓展： ① 人口普查数据显示2000-2016年间北京地区常住人口从约1010万增加至2170万，同期全国各地的新富人群在北京购置房产的需求更是不可估量，以北京有限的住房供给供给远远无法满足这些需求。 ② 产业发展服务包括在受托工业园内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等。 ③ 华夏幸福这样定义自己的产业新城业务：“产业新城是公司为特定县域提供综合开发，指的是遵循区域城市开发规划和产业政策，为城市提供整体规划、城市基础设施建设、产业发展服务以及城市综合配套服务；根据城市产业政策吸引相关产业及产业链上下游和相关产业集群的企业在区域内部投资建设，通过产业的升级改造提升区域产业竞争力；同时通过提供基础设施建设、城市配套功能服务等提升城市基本形象。”