华夏幸福产业园运营模式研究分享

信合金融模型的财务战略分析
华夏幸福立足环北京
模型分析了其当前内
的双驱动模式。

以
在园区开发之初，华夏幸福就与固安政府签订了协议，获得了园区开发的主导权，并以较低价格锁定了大量的土地。

在园区运营阶段，由华夏幸福的运营团队提供园区的物业管理活动，政府
返还给华夏幸福。

相比
信合金融
政府推出了总额约
率比较低。

对于企业来说，
于政府，政府失信是过往
防控的风险之一。

接影响园区开发进程的顺利与否。

3.5组合分析
SO战略-利用优势，
运营业务比重，增加提供增值服务的能力。

国家战略，加大与政府的合作，
发机会；最后，拓宽资金来源，
新园区，承接北京的产业转移。

ST分析-利用优势，
作力度，规避政府履约的风险。

避房地产行业下行的风险。

WO战略-利用机会，
展，拓展收入来源，
核心地区，再者，
者。

WT分析-减小劣势，
业获得土地的方式，。

产业园区运营模式产业园区是指按照一定规划构建的，集中配套一类或若干相关产业、企业和服务设施的区域空间。

为了更有效地发展产业园区，实现良好的运营效果，各地采用了不同的运营模式。

本文将探讨几种常见的产业园区运营模式。

一、政府运营模式政府运营模式是指由政府牵头负责产业园区的规划、建设、运营和管理。

政府通过自身力量进行产业园区的基础设施建设、土地配套、公共服务设施建设等，并且可以提供一定的财政补贴和优惠政策来吸引企业入驻。

这种运营模式的优点是政府在项目规划和资源整合方面具备优势，能够为产业园区提供全方位的支持和服务，并且可以借助政府的公信力吸引更多的企业入驻。

同时，政府还可以制定一些激励政策，如减税优惠、政府采购优先等，来进一步促进产业园区的发展。

然而，政府运营模式也存在一些缺点。

首先，政府在运营和管理方面可能不如专业的园区运营公司，缺乏市场化运作的经验和灵活性。

其次，政府的运营模式容易陷入行政性和官僚主义，导致产业园区的运营效率较低。

二、企业联合运营模式企业联合运营模式是指由若干企业共同组成联合体承担产业园区的运营和管理工作。

这种模式可以提高企业对园区运营的主导权，促进企业之间的互利合作，形成良好的产业集群效应。

企业联合运营模式的优点是可以充分发挥企业的主观能动性和创新精神，实现资源的优化配置和产业链的完整发展。

企业在联合运营中可以共享资源，提升自身的竞争力，还可以利用相关产业的互补优势，形成良性的竞争与合作关系。

然而，企业联合运营模式也存在一些问题。

首先，联合体内部的企业可能存在利益分配和决策权的争夺，导致团队合作难度加大。

其次，企业联合运营模式可能对参与企业的要求较高，需要具备一定的经济实力和管理能力。

三、专业园区运营公司模式专业园区运营公司模式是指由专业的园区开发和管理公司负责产业园区的运营和管理工作。

这种模式下，园区开发公司还可以与政府、企业等建立合作关系，共同推动园区的发展。

专业园区运营公司模式的优点是具备较为专业的运营和管理能力，能够更加精细化和市场化地进行园区规划和经营。

五大产业园区运营模式分析产业园区作为推动区域经济发展的重要载体，其运营模式的选择和优化对于园区的发展至关重要。

以下将对五大常见的产业园区运营模式进行分析。

一、政府主导运营模式政府主导运营模式是指由政府成立相关的园区管理机构，全面负责产业园区的规划、建设、招商、运营和管理。

这种模式的优势在于政府能够充分发挥其资源调配和政策引导的作用，集中力量推动园区的发展。

在规划方面，政府能够从宏观角度出发，结合地区的产业基础和发展战略，制定科学合理的园区规划，确保园区的产业布局符合地区经济发展的需要。

在建设方面，政府可以通过财政投入或融资等方式，筹集大量的资金用于园区的基础设施建设，为企业入驻提供良好的硬件条件。

在招商方面，政府可以凭借其公信力和资源优势，吸引大型企业和重点项目入驻园区。

同时，政府还可以通过制定优惠政策，如税收减免、土地优惠等，降低企业的运营成本，提高园区的吸引力。

然而，政府主导运营模式也存在一些不足之处。

由于政府机构的行政化特点，可能导致决策流程较长，效率相对较低。

而且，在运营管理方面，政府可能缺乏专业的市场化运营经验，对市场需求的反应不够灵敏。

二、企业主导运营模式企业主导运营模式是指由一家或多家企业作为园区的开发和运营主体。

这些企业通常具有丰富的产业经验和市场资源，能够根据市场需求进行灵活的运营管理。

企业主导的产业园区在规划和建设上更加注重市场导向，能够根据企业自身的发展需求和市场趋势，精准定位园区的产业方向和功能布局。

在招商方面，企业可以利用其产业链上下游的资源，吸引相关企业入驻，形成产业集聚效应。

此外，企业在运营管理上具有更高的效率和灵活性，能够快速响应市场变化，及时调整运营策略。

而且，企业为了追求自身的利益最大化，会更加注重园区的服务质量和创新能力的提升，以吸引更多的优质企业入驻。

但是，企业主导运营模式也面临一些挑战。

一方面，企业在资金、土地等资源的获取上可能面临一定的限制，影响园区的大规模开发和建设。

五大产业园区运营模式分析产业园区作为推动经济发展的重要载体，其运营模式的选择对于园区的成功发展至关重要。

以下将对五大常见的产业园区运营模式进行详细分析。

一、政府主导运营模式政府主导运营模式是指由政府成立专门的园区管理机构，负责园区的规划、建设、招商、运营和管理等一系列工作。

这种模式的优点较为明显。

首先，政府具有强大的资源调配能力和政策支持力度。

能够集中人力、物力和财力，迅速推动园区的基础设施建设，为企业入驻创造良好的条件。

其次，政府主导能够保证园区规划的科学性和长远性。

从区域发展的整体战略出发，合理布局产业，避免盲目发展和重复建设。

然而，政府主导运营模式也存在一些不足之处。

一方面，政府在运营过程中可能会受到行政体制的束缚，决策流程相对较长，效率不够高。

另一方面，政府在市场敏锐度和企业服务的精细化方面可能不如专业的运营团队。

例如，＿____产业园区在建设初期，政府投入大量资金进行基础设施建设，吸引了一批大型企业入驻。

但在后续的运营中，由于管理体制不够灵活，部分企业反映在政策落实和服务响应速度上存在一定的问题。

二、企业主导运营模式企业主导运营模式是由一家或多家企业作为园区的开发和运营主体。

这种模式具有独特的优势。

企业通常具有更敏锐的市场洞察力和高效的决策机制。

能够根据市场需求迅速调整园区的发展策略，提高运营效率。

同时，企业在招商引资方面往往具有丰富的经验和资源，能够更精准地吸引符合园区定位的企业入驻。

不过，企业主导运营模式也面临一些挑战。

企业在资金实力和资源整合能力上可能相对有限，难以承担大规模园区的开发和长期运营。

以_____科技产业园区为例，由一家知名科技企业主导开发运营。

凭借企业在行业内的影响力和资源，园区吸引了众多创新型企业，但在园区规模扩大时，企业面临资金紧张的压力，影响了园区的进一步发展。

三、政企合作运营模式政企合作运营模式是政府和企业共同参与园区的开发和运营。

这种模式结合了政府和企业的优势。

2021年第04期雪球财经|行业·公司Industry ·Company地产作为笔者重点研究的行业，曾经一直想布局华夏幸福（600340），但是思考很久，最终还是放弃了，有幸成功避开华夏幸福的雷，今天就此做一个总结。

第一、地产是印钞机，但是这钱不是谁都可以挣！中国核心资产是银行，核心的制造是地产，90%以上的企业都被银行掐着脖子扭曲发展，特别是地产，一靠资金，二靠背景。

任何行业，规律就是过得好的不会超过10家，因为最终产品同质后都是拼服务和品牌。

第二、对一家企业来说，背景比任何都重要！说起企业背景，很多人觉得民企制度灵活、好发展，但是有利必有弊，当遇到困难的时候，很多民企生存都困难，当出现无法预测的情况的时候，拥有强大背景的企业才能最终活下去。

我国的体制就是小企业自由发展，等你变成猪的时候就圈着养，这需要多看点历史才能明白。

第三、做最大的努力，做最坏的打算！华夏幸福最终资金链断裂的原因主要有两个：一是疫情导致销售下滑；二是地产调控导致价格下降。

华夏幸福的大本营是环京津冀经济圈，这次疫情导致营收减少1000多亿，最近几月该还款的500多亿，逾期50多亿，也就是像以前销售稍微好一点都不会出事。

更主要的是经济不好，企业日子不好过，其核心的产业园日子就更难过了。

第四、认真思考股东的入股目的！笔者重点研究华夏幸福的时候，其实是看好平安入股的。

平安这次入股，可以有两种解释：一是看好产业园这个长期优质资产；二是被当做唐僧肉给华夏幸福咬了一口。

平安管理几万亿的投资资金，这点亏损对平安不算什么，如果因为这说平安水平差，那么怎么不说平安投资京沪高铁挣了多少。

至少最近几年，平安投资失误的也就是汇丰银行和华夏幸福，其他投资都不错的。

第五、用钱砸出来的利润要小心！用钱砸出来的利润，说简单点就是重资产企业，好多行业、企业，看似高速增长的背后，其实都是财务杠杆在背后不断推动的。

大家看看华夏幸福最近十年的净利润就知道，2010年净利润还只是一个13亿的企业，2019年净利润就140多亿，净利润十年增长十倍，截止目前，市值才330亿，为什么这么低估呢？原因就是这种企业，只要银行停止贷款，摊子铺得太大，最终还款都很难，比如朝着银行借贷2000亿，每年按照5%的利息，一年就要给银行100亿的利息，最终就会出现，企业辛辛苦苦挣的钱，最终都是为银行打工！第六、有的行业看似前途无量，其实银行大刀在等你！现在以宁德时代为代表的新能源汽车电池、隆基股份为代表的光伏、比亚迪为代表的新能源汽车，共同的特点其实就是行业未来需求很大，但是最关键的是这些公司都是民营控股。

华夏幸福PPP模式研究（六）回报机制拓宽产业发展服务费用构成，服务效果与社会资本方回报金额直接关联“融资”和“运营”两方面改进，使得华夏幸福在近两年获得政府青睐并先后中标、签订PPP项目，前者让其在面对垫付巨额资金时能持续复制夺城，后者则在保证其强大招商引资能力基础上，纵向深化产业孵化、投资、落地能力，增强面对政府时的议价能力。

毕竟，其他房企在土地整理、基建方面能力并不弱于华夏幸福，华夏屡屡得胜的核心竞争力是招商引资能力与产业服务纵深的两相结合，实实在在的产业落地才是地方核心诉求。

然而，如果仅凭“融资”和“运营”改变，相信华夏幸福还不能如此“一而再、再而三”地被纳入财政部国家示范项目之中，毕竟此前让财政部不去表态的关键在“产业发展服务费用以落地投资额45%计算、不分享园区未来税收”这点。

无论是之前提到的“中国产业新城基金（京津冀一期）”，还是“河北新型显示产业发展基金”，都与“45%产业发展服务费用”有着千丝万缕的联系，甚至有愈演愈烈之势。

既然2年左右5个项目纳入财政部示范，那么来看一看囊括“产业发展服务费用”在内的回报机制到底有哪些改变。

01回报机制调整“45%产业服务费用”构成和引入“动态调整”相结合在3大回报机制中，华夏幸福产业新城PPP项目大多都采用“政府付费”作为回报机制，政府所需支付费用涉及规划咨询服务、土地整理服务、基础设施和公共设施建设服务、基础设施和公共设施运营服务以及产业发展服务5方面，包括成本以及一定比例盈利两部分。

其中，盈利在PPP项目进行采购时就已确定，且随着华夏幸福10多年探索实践逐渐形成：（1）土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率为15%；（2）产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额比例为5%；（3）规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为10%。

（4）物业管理、公共项目维护及公用事业服务等按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经甲方审计的市场价确定。

华夏幸福区域开发模式分析目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设臵：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议 18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。

2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。

在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。

（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。

公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。

2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。

截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。

公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。

2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。

截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。

新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。

截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。