乾立基金：房地产行业发展“变道” 把握城市副中心布局机遇期

乾立基金：房地产行业发展“变道”把握城市副中心布局机遇期
如果要为2017年至今的房地产市场标上注脚，增量市场向存量转向是一股必须正视的风向。
无论是“竞自持”，还是“租购同权”，一线城市中心城区新增可售土地供应量的下降已是不
争的事实。

究其根源，一线城市核心区域可开发土地资源几近耗尽是一大主要原因，中国房地产开发已
经迈入了全新的发展阶段。

面对中国城市化发展过程中正经历的城市人口增长与核心土地资源稀缺之间看似近乎不可
调和的矛盾，发展城市副中心，拓展城市功能区域面积，是一个较为切实可行的方案。

城市副中心发展随城市化进程演变
谈及2017上半年的资本市场，“雄安概念”绝对是一个吸引眼球的话题。雄安新区作为“首
都副中心”的定位，用以分担北京作为首都在城市化发展过程中所遭遇的资源压力，实际上
就是对于城市副中心概念的一种扩充。

“雄安”是新概念，但城市副中心在中国却早已不是什么新鲜事物。以上海为例，早在1999
年，徐家汇、花木、五角场、真如作为规划中的首批城市副中心面世。十余年发展下来，随
着上海城市化的延伸，这首批城市副中心，有的已经可以把“副”字拿去，成为真正意义上
的中心城区。

显然，十余年前的规划需要更新。据上海市规土局发布的《上海市城市总体规划（2015-2040）
纲要概要》中提出，上海未来20年发展，将在中心城周边地区规划四大城市副中心，分别
是虹桥、莘庄、川沙、吴淞地区。

而闵行七宝正位于虹桥和莘庄两大城市副中心规划区域之间，作为发展模式上的样板，极具
参考价值。

闵行七宝——城市副中心发展案例
定位为闵行新城核心区域的七宝生态商务区，在功能定位上被打上了“文化”、“生态”、“国
际”的标签。乾立基金此前曾对该地块的发展优势做过深入的探究和分析，主要体现在四个
方面：

区位优势独特：
商务区所在的七宝镇，位于外环与郊环之间、“虹桥-浦东”现代服务业的发

展轴上，是上海市的西大门；距离虹桥枢纽核心区仅6公里、约10分钟车程。商务区除了
是大虹桥规划的直接受益板块之外，南邻莘庄商务区和莘庄工业区、西邻七莘路商圈、东邻
九星市场等重点区域，区位优势显著，将承接各类资源的辐射。

交通便利通达：
商务区对外交通四通八达，紧靠漕宝路、七莘路、吴中路和外环线等交通主

干道，临近S4、G60/G92、G50及延安路高架。同时，区域内轨道交通便捷，拥有10号线
支线终点站航中路站，周边拥有已开通的地铁9号线、建设中的地铁12号线和规划中的地
铁5号线延长线。

文化资源丰富：
商务区所在的七宝古镇作为历史上的松郡重镇，有着丰厚的文化底蕴，著名

的七宝老街景距离商务区仅1公里。浓郁的历史氛围，深厚的文化积淀，怡人的自然生态环
境，为区域文化创意产业的发展提供了优越的软环境。

投资政策优越：
目前，闵行区为完善现代服务业发展的产业扶持政策，已出台《闵行区加快

现代服务业发展扶持政策实施细则》，加大对总部经济、楼宇经济、金融服务、商贸旅游、
电子商务、服务外包、招商中介服务等重点领域的政策扶持；对文化创意产业、国际医疗和
国际教育产业等领域的相关扶持标准正在制定中。

非核心区域商办资源长期价值凸显
乾立基金指出：“从2012年至今上海商办用地的成交宗数以及平均溢价率来看，上海市区的
商办用地市场日趋饱和，特别是中心区内可供出让商办用地呈稀缺态势，成交逐步外扩；以
2016年为例，全年成交的商办用地主要集中在青浦及闵行两区。2016年特别是下半年，随
着住宅市场调控逐步升级，房企拿地目光更多转向商办市场，反映在成交数据上则体现在土
拍平均溢价率的大幅提升。”

七宝生态商务区共九个规划地块，将打造成为以文化创意产业为特色的国际化生态商务园区，
此前已成交四幅；最近一副地块于今年5月下旬成交，即闵行新城MHPO-0103单元七宝生
态商务区18-01（A、B）地块，虽然推出楼面价仅为9519.95元/平米，但最终以170%的溢
价成交，成交楼面价达25717元/平米。七宝生态商务区从2012年的土地价格低、无溢价，
到今年新地块土拍的火爆、溢价170%，说明近几年的快速发展以及明确的市场规划已经有
效的提升了该商务区的竞争力，出色的商务区建设也吸引了地产商们的激烈争夺。

此外，今年8月1日，上海市规划和国土资源管理局发布土地出让公告，其中涉及的三幅位
于七宝镇闵行新城MHPO-0103单元七宝生态商务区的相邻地块（17-04、18-03、19-04），其
推出楼面价分别达到18597元/平米、19312元/平米及17783元/平米。根据该出让底价和近
期市场形势，预计届时成交价有望突破板块新高。至此，除即将于8月16日出让的19-01
地块外，整个七宝生态商务区规划地块中尚未有明确出让规划的仅余一幅，作为辐射南北两
大城市副中心（莘庄、虹桥）的核心区域，七宝生态商务区的商办物业增量空间已经相对较
小，稀缺性业已凸显。

虽然新兴商务区商办用地供应量上升在短期内或许会导致空置率上升的问题，通过乾立基金
整理数据发现，新增新兴商务区的商办用地在17年达到峰值此后将逐步减少，而净吸纳量
将会稳定增长。从供需角度看，因供给放大造成的短期内空置率上升并不会改变新兴商务区
的较强需求预期。随着新兴商务区供需的稳定，未来将会保持稳定的增长态势。

乾立基金认为：上海非核心区域写字楼凭借新兴商圈供应加码，既符合城市总体发展规划，
也为企业选址带来良机。在增加了成熟型企业的高性价比办公地选择的同时，更使具有“独
角兽”潜质的年轻公司有进一步释放新型办公需求的可能。
把握“未来中心城区”投资机遇
也正是因为对于该区域商办物业发展前景的看好，乾立基金早已在该区域进行了提前布局。
位于闵行区七宝生态商务区20-02、21-02地块的七宝宝龙城项目，是宝龙地产新总部所在
地。今年年初，乾立基金与宝龙地产就该项目达成协议，完成对该项目T6写字楼的收购。

作为具有丰富行业经验的专业房地产投资私募基金，对于这一潜力项目，乾立基金倾注了大
量的人力、物力于招商运营与资产管理中，力求向市场推出又一个精品项目：

在物业管理方面，引进了全球历史最悠久的商业房地产服务公司之一高力国际，其具有四十
余年国际物业管理领域积累，进入中国市场也已有近三十年时间，有着丰富的本土管理经验，
将为项目提供国际化的物业管理服务。

目前，项目改造已经基本完成，招商工作即将拉开帷幕，本着将本项目打造成为区域内精品
办公物业，乾立基金在招商的时候将优先考虑稳定的中大型企业入驻，保证物业整体品质。

而这种对品质的追求，也通过乾立对于写字楼内部的全盘改造得以体现——由于七宝宝龙城
项目推向市场已两年有余，最初的办公楼内部装潢，放到现在来看，虽不算落伍，但依然是
偏保守的传统商务办公设计。乾立基金接手以后，找来国内一线办公楼设计公司，依照当下
最为前沿的时尚设计理念对办公楼进行了全面的升级改造：高端酒店大堂风格的前台、通透
的办公空间、周边景色一览无余的大比例落地窗。最终乾立基金出品，给到市场的，是一个
不同于周边楼盘的差异化优质产品，为入驻企业提供一个观感与实用性兼顾的高品质办公物
业。

一线城市随着城市化的进程不断外延，或许在十年之后，全新规划的城市副中心将会成为新
的中心城区。可以预见的是，未来商办资源的稀缺性将随着房地产市场增量向存量的跑道切
换，价值随着稀缺性不断凸显，对于一线城市的城市副中心发展机遇的把握，可能是未来一
线城市房地产开发企业获利的重要渠道。