土地估价理论与方法地上附着物及相关财产评估章节练习(2014-08-22)

土地估价理论与方法-4(总分100,考试时间90分钟)一、判断题1. 按照因素与土地的关系及影响范围划分，影响土地价格的因素有四种。

( )A. 正确B. 错误2. 土地所有权价格是一种权利的不完全转移(或买断)的市场代价。

( )A. 正确B. 错误3. 容积率大，意味着单位用地面积上可建的建筑面积大，可以获取的预期收益高，因而单位面积的地价也就高。

( )A. 正确B. 错误4. 土地和商品的折旧现象相同。

( )A. 正确B. 错误5. 级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租额不同。

( )A. 正确B. 错误6. 市场比较法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

( )A. 正确B. 错误7. 使用者在占有某块土地时，土地只能提供现时的纯收益。

( )A. 正确B. 错误8. 来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租，而相对于土地所有者而言，称之为收益。

( )A. 正确B. 错误9. 路线价估价法适用于街地。

( )A. 正确B. 错误10. 在正常市场条件下，具有相同的使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样的价格。

( )A. 正确B. 错误二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。

)11. 关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在：120元以下者只缴纳( )。

A. 5%的营业税B. 12%的房产税C. 0.05%的教育税D. 0.35%的城建税12. 在土地估价中，( )是决定城市土地利用价值的重要因素。

A. 经济状况B. 自然条件C. 交通状况D. 区位13. 用市场比较法确定土地价格时，国外不动产市场比较发达的国家，一般要求至少选择( )个可比较的交易案例。

A. 3B. 5C. 8D. 1014. 有一宗土地，土地使用年期无限，土地还原率为10%，地价为4000元/m2，纯收益逐年递增的比率为1%，那么该宗土地第一年的纯收益为( )元/m2。

与掌握程度
（六）成本逼近法：测试对成本逼近法的基本原理及其应用
的理解与掌握程度 （七）剩余法 ：测试对剩余法的基本原理及其应用的理解与 掌握程度

（八）路线价法：测试对路线价估价法的基本原理及其应用
的理解与掌握程度


（九）基准地价系数修正法：测试对基准地价系数修正法
的理解与掌握程度。
（十）确定土地价格方法：测试对在试算价格的基础上确定

房地产估价师：五个科目，四门试卷 1、房地产基本制度与政策 2、房地产估价相关知识 3、房地产开发经营与管理 4、房地产估价案例分析

（三）考试形式、时间、合格标准等 形式：全国统考，每年考试，房地产估价师两年 滚动有效、土地估价师三年滚动有效 时间：房地产估价师-每年10月中旬的周末； 土地估价师-时间变动大 合格标准：所有科目合格 土地估价师考试从06年发生较大变化： 由以前的两年考一次改为每年考试 合格标准由总分改为所有科目及格 由一次通过改为三年成绩滚动有效 考试科目由原来的四门改为五门 各科目考试时间、分数变动较大
土地估价理论与方法
中国土地估价师执业资格考试之二
绪 论
一、关于估价师考试介绍 二、本科目考试大纲简介 三、授课依据与原则 四、本课程教授主要内容
一、 关于估价师考试介绍


（一）类型：
土地估价师、房地产估价师、资产评估师
（二）考试性质：
国家设定的执业资格考试， 全国统一考试，成绩合格颁发“中华 人民共和国土地估价师或房地产估价师执业资格证书”，注册后 颁发“中华人民共和国土地估价师或房地产估价师注册证书”， 可以以估价师的名义从事土地或房地产估价活动，执业资格全国 范围内有效，单位可根据需要按国家有关规定聘任经济师职务。

一、判断题(10题，题号1—10，共10分。

请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。

评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。

（）2.采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。

（）3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。

（）4.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

（）5.采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。

（）6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。

（）7.在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。

（）8.某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。

（）9.相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。

（）10.在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。

（）二、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)11.工业区位理论的核心就是对运输、劳力及（）相互作用的分析和计算。

A.道路因素B.区位因素C.集聚因素D.资金因素12.某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。

现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为（）元/平方米。

A. 950B.1200C.1300D.150013.某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有（）。

1 / 38应大家要求放弃休息时间,再为大伙服务一次. 估价理论与方法一、单选题：1.楼面地价=土地单价÷（）A．建筑层数；B.建筑履盖率;C.绿地率;D.建筑容积率. 2.某一房地产价格水平的高低,主要取决于()供求状况.A.本地房地产的;B.全国房地产的;C.本地区本类房地产的;D.本类房地产的. 3.完好房的成新度一般为().A.十成新;B.九到十成新;C.八到十成新;D.七到十成新. 4.其他条件相同,期房价格一般().现房价格. A.高于;B.低于;C.等于;D.不可比.5.用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。

A．环境因素；B.质量因素;C.区域因素;D .新旧程度. 6.对比较实例价格进行交易日期修正时,最适宜采用(). A.一般物价指数;B.建筑材料价格指数; C.房地产价格指数;D.定额调理整系数. 7.用成本法估价时,房屋现值=()A.房屋重置价格-折旧年限×尚可使用年限;B.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限C.房屋重置价格×成新度;2 / 38D.房屋重置价格-年折旧额.8.用成本法评估新建房地产价格的基本公式为:新建房地产价格=取得土地费用+()+正常利税.A.拆迁费用;B.建造建筑物费用;C.公共设施建设费用;D.市政设施建设费用.9.土地价格=[房地产净收益-()]÷土地还资本化率A.土地净收益;B.建筑物价格×建筑物资本化率;C.建筑物总收益;D.房地费用. 10.从理论上讲,获取净收益的可靠性越低,选用的资本化率应(). A.越高;B.越低;C.不变;D.越可靠.11.某房地产正常年净收益为6000元,当前银行利率为10%,购买年为8年,估价应为()元.A.54000;B.32010;C.48000;D.60000.12.收益法公式为V=a/r[1-1/(1+r)n]成立的条件是(). A.a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B.a每年不变、无限年期、r第年不变且大于零；C.a每年变化、有限年期、r第年不变且大于零；D.a每年不变、有限年期、r第年变化且大于零；13．某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,总价为100万元,根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格为（）万元。