房地产估价理论与方法重要概念与公式

《房地产估价理论与方法》公式总结第三章房地产价格和价值1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量2.最高买价≧成交价≧最低卖价3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。

4.房地价格=土地价格+建筑物价格5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第六章市场法及其应用1.可比实例数量3≦可比实例数量≦102..5≦可比实例规模≦23.1公顷=10000平米=15亩1亩=666.67平米1平方英尺=0.09290304平米1坪=3.30579平米平米下的价格=公顷下的价格/10000平米下的价格=亩下的价格/666.67平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304平米下的价格=坪下的价格/3.305794.交易情况修正（百分率法）的一般公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S）5.交易情况修正（差额法）的一般公式：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）7.市场状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/1008.市场状况调整的价格指数法⑴定基价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格⑵环比价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格9.市场状况调整的价格变动率法⑴逐期递增或递减：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率）＾期数=可比实例在估价时点的价格⑵期内平均上升或下降：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点的价格10.房地产状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数：1/（1±R%）或 100/（100±R）11.房地产状况调整（差额法）的一般公式：可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格12.直接比较进行房地产状况调整的表达式：可比实例在自身状况下的价格×100/（）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分13.间接比较进行房地产状况调整的表达式：可比实例在自身状况下的价格×100/（）×（）/100=可比实例在估价对象房地产状况下的价格标准化修正房地产状况调整上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。

估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=总建筑面积土地总价 楼面地价=总建筑面积土地总价×土地总面积土地总面积=容积率土地单价 容积率=土地面积建筑面积 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数-人口机械增长率=年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数-第六章 比较法及其应用第二节 搜集交易实例第三节 选取可比实例第四节 建立比较基础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）实物范围要相同。

二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。

三、统一融资条件四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额-1 正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额+1（记忆“牙买加”） 五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位 建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×建筑面积套内建筑面积 套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×套内建筑面积使用面积 使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×使用面积建筑面积·1公顷＝10 000平方米=15亩·1亩＝666.67平方米·1平方英尺＝0.09290304平方米·1坪＝3.30579平方米·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579第五节 交易情况修正1、总价修正、单价修正2、金额修正可比实例成交价格±交易情况修正金额＝可比实例正常价格百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即 可比实例成交价格×S%±11＝可比实例正常价格 （假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%） 上式中，S%±11是交易情况修正系数 第六节 市场状况调整（交易日期调整）一般公式·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T %)）（一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比） 可比实例在成交日期的价格×数成交日期的定基价格指数价值时点的定基价格指=可比实例在价值时点时的价格 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格（二）市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格第七节 房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=总建筑面积土地总价 楼面地价=总建筑面积土地总价×土地总面积土地总面积=容积率土地单价 容积率=土地面积建筑面积 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数 人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数- 人口机械增长率=年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数-第六章 比较法及其应用第二节 搜集交易实例第三节 选取可比实例第四节 建立比较基础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）实物范围要相同。

二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。

三、统一融资条件四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额-1 正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额+1（记忆“牙买加”） 五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位 建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×建筑面积套内建筑面积 套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×套内建筑面积使用面积 使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×使用面积建筑面积 ·1公顷＝10 000平方米=15亩·1亩＝666.67平方米·1平方英尺＝0.09290304平方米·1坪＝3.30579平方米·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579第五节 交易情况修正1、总价修正、单价修正2、金额修正可比实例成交价格±交易情况修正金额＝可比实例正常价格百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即 可比实例成交价格×S%±11＝可比实例正常价格（假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%） 上式中，S%±11是交易情况修正系数第六节 市场状况调整（交易日期调整）一般公式·可比实例在成交日期时的价格×(1±T ％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T%)）（一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比） 可比实例在成交日期的价格×数成交日期的定基价格指数价值时点的定基价格指=可比实例在价值时点时的价格 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格（二）市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格第七节 房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

2018年房地产估价师《理论与方法》重要公式（章节全覆盖）第一篇：2018年房地产估价师《理论与方法》重要公式(章节全覆盖)估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款社会一般贷款成数房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=土地总价总建筑面积总建筑面积楼面地价=土地总价×土地总面积=土地单价土地总面积容积率容积率=建筑面积土地面积期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=本年人口增长绝对数年平均总人数人口自然增长率=本年出生人数-本年死亡人数年平均总人数年平均总人数人口机械增长率=本年迁入人数-本年迁出人数第六章比较法及其应用第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立比较基础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即可比实例成交价格×1＝可比实例正常价格1±S%（假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%）上式中，1是交易情况修正系数1±S%第六节市场状况调整（交易日期调整）一般公式·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T%)）（一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比）数=可比实例在价值时点时的价格可比实例在成交日期的价格×价值时点的定基价格指成交日期的定基价格指数采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格（二）市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为: 可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为: 可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格第七节房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

房地产估价理论与方法重要公式GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

房地产估价理论与方法重要公式整理房地产估价理论与方法是指针对房地产市场，通过具体的理论、方法和技术手段，进行对房地产市场价值的评估与计算。

估价理论和方法主要是基于市场价值理念和财务分析法，旨在规避市场波动风险，为市场参与者提供可信的并严密的房地产市场分析与决策依据。

本篇文档将对房地产估价理论和方法中的重要公式进行整理，帮助读者更好地了解房地产估价。

一、净现值（NPV）公式：NPV = SUM (CFt / (1 + r)t) -C0其中，CFt代表第t期现金流；r代表收益率；C0代表投入成本。

NPV公式主要是用于确定房地产投资的可行性，即在资金投入的前提下，是否能够通过现金流回收成本，以及能否实现收益。

二、收益贴现率（Yield）公式：Yield = (Annual Rent / Price) x 100 %其中，Annual Rent代表年租金；Price代表购买价格。

收益贴现率是一种经济学概念，是指在未来一段时间内，对预计的未来收益进行折现计算，从而得到当前市场价格。

收益贴现率公式可以用于计算不同房产的收益贴现率，以便于市场参与者做出更好的投资决策。

三、房产周转率公式：Turnover Ratio= (Total Value of Sales / Average Investment Value) x 100%其中，Total Value of Sales代表房产总销售额，Average Investment Value代表房产平均投资价值。

房产周转率公式用于计算房地产市场的周转情况，即衡量房地产市场销售速度和活跃度的重要指标。

四、资本化率公式Capitalization Rate = Net Operating Income (NOI) / Current Market Value其中，Net Operating Income (NOI)代表净经营收入，是指扣除各类支出后，所获得的经营收入。

·建筑物的折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值·剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数·直线法的年折旧计算公式：Di=D=C—S/N=C (1—R) /N上式中：Di——第i年的折旧额。

D是一个常数;C——建筑物的重新购建价格;S——建筑物的净残值N——建筑物的经济寿命;R——建筑物的净残值率;(C—S) ——称为折旧基数;·年折旧率d=D/C×100%=(C—S)/(C×N) ×100%=(1—R)/N×100%·有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t=(C—S)t/N=C(1—R) t/N·直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et=C—(C—S)t/N=c[1—(1—R)t/N]上式中：Et——建筑物的折旧总额;V——建筑物的现值;(C—S) ——称为折旧基数;·成新折扣法V=C+q 式中：V——建筑物的现值;C——建筑物的重新购建价格;q——建筑物的成新率(%);·用直线法计算成新率的公式为：q=[1—(1—R)t/N] ×100% 当R=0时，q=(1—t/N)×100%=[1—(1—R) N—n/N]×100%=t/N×100%=[1—(1—R) t/ t+n]×100%=n/ t+n×100%·建筑物经济寿命=1/年折旧率·修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值·扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本—超额持有成本·扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本—(无效成本+超额持有成本) ：：。

房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙风光积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范畴内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

·标定价格：政府依照治理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

房地产估价理论与方法概述引言房地产估价是指对房地产的价值进行评估和估算的过程。

它是房地产交易、融资、投资以及税收评估的基础。

房地产估价理论和方法的准确性和科学性对于保障房地产市场的健康发展至关重要。

本文将概述房地产估价的理论基础和常用方法。

房地产估价理论房地产估价理论包括以下几个重要概念：1. 价值房地产的价值是指其在市场上被人们普遍认可的价格。

价值的形成是受到市场供求关系、周边环境、物业状况等多个因素的影响。

价值的估算是房地产估价的核心问题。

2. 成本房地产的成本是指购买或建造该房地产的实际花费。

成本是房地产估价的一个重要依据，但并不等同于房地产的价值，因为价值还要考虑市场因素。

3. 收益房地产的收益是指房地产所能带来的经济效益。

通过分析房地产的租金收入、销售收入等可以评估房地产的收益情况。

收益也是估价的一个重要参考因素。

4. 供求关系房地产市场的供求关系直接影响房地产的价值。

供求关系的变动会导致房地产价格的波动，进而影响房地产估价的准确性。

因此，理解和分析房地产市场的供求关系是房地产估价的重要内容。

房地产估价方法房地产估价方法根据估价目的、估价对象和数据可获得程度的不同，可以分为几种常用方法：1. 成本法成本法是通过估算重建或重新建造一个与所估价的房地产相同的物业所需的成本来确定其价值。

该方法适用于新建房产或可供开发的土地。

成本法的估价结果会受到建筑材料、人工成本、地价等多个因素的影响。

2. 市场比较法市场比较法是通过比较相似物业的市场交易价格来确定估价物业的价值。

该方法适用于估价物业与市场上已有交易物业具有较高的相似性。

市场比较法需要确定合适的比较物业，并进行相应的调整来准确反映估价物业的价值。

3. 收益法收益法是通过估算房地产所能产生的经济效益来确定其价值。

该方法适用于出租房产或投资物业。

收益法需要对租金、利润、折现率等进行估算和调整，以得出最终的估价结果。

4. 统计回归法统计回归法是通过建立经验模型，通过房地产的特征变量和市场价格之间的关系来进行估价。

房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积·房地价格=土地价格＋建筑物价格·土地价格=房地价格—建筑物价格·建筑物价格=房地价格—土地价格·楼面地价= 土地总价总建筑面积·楼面地价= 土地总价×土地总面积= 土地单价总建筑面积土地总面积容积率·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿·补地价=改变后的地价—改变前的地价·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）原容积率·1公顷＝10 000平方米·1亩＝666.67平方米·1平方英尺＝0.09290304平方米·1坪＝3.30579平方米·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.305794．5交易情况修正·采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格1±S% 或者：可比实例成交价格×100 ＝可比实例正常市场价格100±S%上式中, 1 或100 是交易情况修正系数1±S% 100±S%·采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格·正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格·正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格·应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率·应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率·正常成交价格＝卖方实际得到的价格1—卖方缴纳税率·正常成交价格＝买方实际付出的价格1＋买方缴纳税率4．6交易日期调整·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在估价时点时的价格·可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100＝可比实例在估价时点时的价格·采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数·采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格·采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在估价时点时的价格·采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在估价时点时的价格4．7房地产状况调整·房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法·可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者∶可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R%可比实例在其房地产状况下的价格×100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R·可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格·可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4．8求取比准价格·百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×(1±S%)×(1±R%)＝可比实例成交价格×(1±T%)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×(1±T%)× 1 或者∶1±S% 1±R%估价对象价格＝可比实例成交价格×100 ×100±T ×100100±S 100 100±R·百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数)估价对象价格×(1±S%±R%)＝可比实例成交价格×(1±T%)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1±T% 或者∶1±S%±R%估价对象价格＝可比实例成交价格×100±T100±S±R·差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额5．2房地产价格的构成·开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费·计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）·计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）·计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用）·计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式·成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧·新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润上式中：·开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%·新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润）/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等因素调整系数·求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：·该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1—销售费用、销售税费和开发利润的比率·该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积= (取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息)(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积·新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润·新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润·旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格·旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧5．5建筑物的折旧·建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值·剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数·直线法的年折旧计算公式：D i＝D＝C—S/N＝C (1—R) /N上式中：D i——第i年的折旧额。

房地产估价理论与方法重要公式房地产估价是指通过一系列的理论和方法来评估房地产的市场价值。

在进行房地产估价时，常会用到一些重要的公式和计算方法。

本文将介绍房地产估价中常用的一些公式和计算方法，以便读者更好地理解和应用。

1. 单位面积价格 = 总价值 / 总建筑面积这是最基本的房地产估价公式之一。

通过将房地产的总价值除以总建筑面积，可以计算得到单位面积的价格。

这个公式通常用于评估住宅或商业地产的市场价格。

需要注意的是，总价值和总建筑面积应分别按照相同的货币单位和面积单位进行计算。

2. 租金收益率 = 年租金收入 / 房地产市值租金收益率是房地产估价中非常重要的一个指标，它反映了房地产投资的回报情况。

通过将年租金收入除以房地产市值，可以计算得到租金收益率。

租金收益率越高，说明投资回报越高。

不同类型的房产租金收益率一般有所差异。

3. 毛利率 = 毛利润 / 销售收入毛利率是用来衡量销售活动所创造的利润的一个重要指标。

在房地产行业中，通过将毛利润除以销售收入，可以计算得到毛利率。

毛利率的高低可以反映企业的盈利能力和健康状况。

4. 投资回收期 = 资本回收 / 年净现金流量投资回收期是评估投资回报时间的一个重要指标。

在房地产估价中，可以通过将资本回收除以年净现金流量，计算得到投资回收期。

投资回收期越短，说明投资回报越快。

5. 土地估价 = (建筑物估价 - 建筑物折旧) / 建筑物占地面积土地估价是房地产估价中的一个重要环节。

通过将建筑物估价减去建筑物折旧，再除以建筑物占地面积，可以计算得到土地估价。

这个公式通常应用于分析土地和建筑物的价值，帮助投资者做出决策。

6. 折现现值 = 未来现金流量 / (1 + 折现率) ^ 年数折现现值是用来衡量未来现金流量的现值的一个重要计算方法。

在房地产估价中，根据未来现金流量和折现率，可以计算得到未来现金流量的折现现值。

折现率通常根据市场情况和风险评估来确定。

通过计算折现现值，可以评估房地产的长期投资价值。

《房地产估价理论与方法》重点内容：成本法的基本公式成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

下面是小编为大家详细介绍《房地产估价理论与方法》重点内容：成本法的基本公式，欢迎大家阅读！把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本公式为：房地产价值一房地产重新购建价格一房地产折旧例如，求取某旧房的价值，通过市场法得到同类新房的价值(即房地产重新购建价格，通常为单价)，然后减去旧房的土地使用期限缩短、建筑物陈旧等造成的价值减损(即房地产折旧)。

但如前所述，这种成本法本质上是市场法。

把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分采用成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧把土地当作“原材料”模拟房地产开发经营过程采用成本法估价的基本公式为：上述公式可根据以下两类估价对象而具体化：①新开发的房地产;②旧的房地产。

适用于新开发的房地产的基本公式：新开发的房地产可分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物三种情况。

在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发经营过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况进行价值测算。

(一)适用于新开发的房地的基本公式(二)适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地包括征收集体土地并进行三通一平、五通一平等基础设施建设和场地平整后的土地，征收国有土地上房屋并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等。

(三)适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与该建设成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

适用于旧的房地产的基本公式：成本法的典型估价对象是旧的房地产。

旧的房地产可分为旧的房地和旧建筑物两种情况。